RECHTBANK Amsterdam
Zaaknummer: C/13/732896 / HA ZA 23-410
Vonnis van 25 oktober 2023
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij (hierna: [eiser] ),
advocaat: mr. U. Karatas te Rotterdam,
COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij (hierna: Rabobank),
advocaat: mr. D.S. Volleberg te Leiden.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 april 2023 met producties 1 tot en met 21,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5,
- de nader overgelegde productie 22 met geluidsfragmenten van [eiser] ,
- het tussenvonnis van 5 juli 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
Begin 2011 heeft [eiser] via zijn hypotheekadviseur Rabobank benaderd. Op basis van de aangeleverde gegevens bood Rabobank een hypothecaire financiering aan van € 178.105, onder voorbehoud van de ontvangst van onder meer een werkgeversverklaring.
2.2.
Op 28 maart 2011 verkreeg [eiser] de financiering van € 178.105 met een borgstelling van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (hierna: SWEW) in het kader van een Nationale Hypotheekgarantie (hierna: NHG).
2.3.
De financiering diende voor de aankoop van een recht van erfpacht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres] in [woonplaats] van Stichting Woonbron (hierna: de woning en Woonbron). De koopsom bedroeg € 138.000. Gelijktijdig werd de aankoop van een parkeerplaats van € 12.500 en een bouwdepot van € 13.800 meegefinancierd.
2.4.
Op de koopovereenkomst zijn de ‘Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, versie Stichting Woonbron, 1 augustus 2010’ van toepassing (hierna: de koopgarantbepalingen). Voor zover van belang is daarin het volgende opgenomen:
- Hoofdstuk D bevat de terugkoopprocedure. Deze bepaalt onder meer dat als [eiser] voornemens is de woning te verkopen, hij deze eerst aan Woonbron moet aanbieden en Woonbron vervolgens een terugkoopplicht heeft.
- -
Hoofdstuk E bevat een taxatieprocedure met geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop. Deze regeling houdt in dat beide partijen binnen twee weken over de taxatieresultaten kunnen klagen, waarna het geschil voor een bindend oordeel wordt voorgelegd aan drie taxateurs, van wie één door Woonbron en één door [eiser] wordt benoemd die samen een derde taxateur aanwijzen.
- -
Hoofdstuk F bevat prijsvormingsregels met een berekenmethode voor de uitgifteprijs (voor [eiser] ) en de terugkoopprijs (voor Woonbron).
- Hoofdstuk I bepaalt dat [eiser] voor een in de koopovereenkomst vastgesteld percentage (minimaal 50%) zal delen in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van de woning.
2.5.
[eiser] werkte 36 uur per week bij de gemeente in [woonplaats] op basis van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Op een ondertekende model-werkgeversverklaring van de gemeente [woonplaats] is een totaal jaarinkomen van € 26.290,90 opgenomen. Daarbij is een vakje “ja” aangevinkt (en extra ondertekend) bij de volgende tekst:
‘Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd.’
2.6.
Daarnaast werkte [eiser] op basis van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd met wisselende urenaantallen bij T-Mobile. Dit leverde een salaris afhankelijk van weekendtoeslagen en verkoopcommissies op. In een ondertekende werkgeversverklaring van T-Mobile is een totaal jaarinkomen opgenomen van € 16.382,47.
2.7.
Na ontvangst van inkomensdocumentatie van [eiser] heeft Rabobank tweemaal een financieringsaanvraagformulier ingevuld. Daarbij is opgenomen dat [eiser] een vast dienstverband had. Als bruto jaarinkomen is in de versie van 25 februari 2011 € 41.881 en in de versie van 19 maart 2011 € 42.673 opgenomen. Verder is in beide versies opgenomen dat de uitkomst van de NHGtoets positief is. In de “toelichting AFP” staat onder meer:
‘Inkomen:
Meneer heeft twee werkgevers, namelijk gemeente [woonplaats] en T-mobile.
In totaal werkt meneer 45 uur per week, acceptabel.
Werkgeversverklaringen en salarisstroken worden opgevraagd.’
2.8.
Per 1 juli 2012 verloor [eiser] zijn baan bij de gemeente in [woonplaats] als gevolg van bezuinigingen met enige tijd WW als gevolg. Tijdens een nieuwe baan is [eiser] in 2014 ziek geworden en per 2016 als arbeidsongeschikt in de WIA terechtgekomen. Op psychisch vlak ervoer [eiser] onder meer paniekaanvallen, slaapproblemen en vergeetachtigheid. In een medische verklaring van 1 oktober 2018 staat dat [eiser] kampt met een posttraumatische stressstoornis die deels is ontstaan en deels is verergerd nadat hij in 2014 slachtoffer werd van een roofoverval.
2.9.
[eiser] en Rabobank voerden eind 2016 en begin 2017 telefonische ‘onderhoudsgesprekken’, waarbij met een Woonlastenfaciliteits-toets (WFL-toets) werd geconcludeerd dat [eiser] in de nabije toekomst zijn lasten niet kon dragen.
2.10.
Vervolgens heeft [eiser] in samenspraak met Rabobank de terugkoopprocedure met Woonbron opgestart. Op 19 april 2017 werd de woning in opdracht van Woonbron door Smits Makelaardij o.z. (hierna: Smits) conform hoofdstuk E van de koopgarantbepalingen getaxeerd op een marktwaarde van € 168.000 (waardepeildatum 6 april 2017). De daarbij behorende terugkoopsom conform hoofdstuk F van de koopgarantbepalingen bedroeg volgens Woonbron € 131.500. De berekening van dit bedrag bevindt zich bij de stukken.
2.11.
[eiser] kon zich niet vinden in het taxatierapport van Smits en heeft op 1 mei 2017 (via zijn rechtsbijstandsverzekeraar) geprotesteerd bij Woonbron. Op 15 mei 2017 schreef [eiser] daarnaast aan Rabobank onder meer het volgende:
‘Woonbron wacht op een reactie op de terugkoop aanbieding. Vanzelfsprekend wil ik er alles aan doen en mijn medewerking verlenen om een eventuele uitsluiting van NHG kwijtschelding te voorkomen.
Uw collega vertelt mij dat er een spoedtaxatie door Rabobank wordt aangevraagd en dat de kosten ervan voor mijn rekening komen. Als ik Woonbron informeer dat ik niet akkoord ben met de terugkoop aanbieding volgt er een arbitrage. Dat houdt in dat ik mijn eigen taxateur aanwijs. De taxateur van Woonbron en mijn taxateur zullen met nog een derde taxateur op een definitieve waardering uitkomen. Graag wil ik informeren naar het doel van een extra taxateur van Rabobank waar ik voor betaal.’
2.12.
Na verder telefonisch overleg met [eiser] heeft Rabobank een taxatie laten verrichten door Greveling Makelaardij & Taxaties C.V. (hierna: Greveling), waarbij de woning getaxeerd is op een marktwaarde van € 180.000 met parkeerplaats (waardepeildatum 19 mei 2017). Exclusief parkeerplaats is dit € 167.500.
2.13.
Op 6 juli 2017 heeft [eiser] de woning voor € 131.500 aan Woonbron terugverkocht, waarbij de prijsberekening is gebaseerd op de taxatiewaarde van Smits van € 168.000. Ook heeft [eiser] daarbij de parkeerplaats verkocht voor € 12.500. Netto hield [eiser] bij Rabobank een restschuld over van ongeveer € 23.000. Dit bedrag is grotendeels vergoed door SWEW onder de NHG-voorwaarden en het restant is kwijtgescholden door Rabobank.
2.14.
Woonbron heeft op 25 september 2017 de woning verkocht aan een derde voor € 205.160.
2.15.
In opdracht van [eiser] heeft AMB Makelaardij (hierna: AMB) de woning op 18 oktober 2017 getaxeerd op een marktwaarde van € 197.500 (waardepeildatum 22 juni 2017).
3 Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht verklaart dat Rabobank toerekenbaar is tekortgeschoten, althans haar bijzondere zorgplicht niet is nagekomen, althans onrechtmatig heeft gehandeld,
II Rabobank veroordeelt tot betaling van schade ad € 95.000, althans op dit punt verwijst naar de schadestaatprocedure,
III Rabobank veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Kort gezegd legt [eiser] de volgende twee verwijten aan zijn vorderingen ten grondslag. Ten eerste stelt [eiser] dat Rabobank in 2011 geen hypothecair krediet had mogen verstrekken. Zijn kredietwaardigheid was gebaseerd op twee banen, waarvan één slechts een tijdelijk dienstverband was. Voor het totale bruto jaarinkomen waar Rabobank van uitging moest [eiser] bovendien zeven dagen per week, acht uur per dag werken. Dat was nooit jarenlang vol te houden en Rabobank had moeten inzien dat [eiser] daaraan onderdoor zou gaan. [eiser] stelt hierdoor schade te hebben geleden van € 157.653,92, waarbij hij een vergelijking maakt met de hypothetische situatie waarin hij de woning in 2011 nooit had gekocht en goedkoop was blijven huren:
|
Schadepost
|
Bedrag
|
|
twee keer verhuiskosten
|
€ 7.500
|
|
kosten koop 2011
|
€ 35.552,16
|
|
kosten verkoop 2017
|
€ 1.743
|
|
hogere woonlasten dan huur
|
€ 46.500
|
|
hogere kosten aan woning dan huur
|
€ 560
|
|
fiscale lasten
|
€ 3.098,76
|
|
inkomensschade
|
€ 55.200
|
|
Totaal
|
€ 157.653,92
|
Vanwege het griffierecht beperkt [eiser] zijn vordering tot € 95.000
3.3.
Het tweede verwijt van [eiser] is dat Rabobank bij het verkoopproces in 2017 druk op hem heeft uitgeoefend waardoor [eiser] zijn mogelijkheden uit de geschillenregeling heeft laten verlopen en voor een te lage prijs de woning heeft terugverkocht aan Woonbron. De taxaties deugen niet en ten onrechte heeft [eiser] daardoor geen overwaarde gerealiseerd. Smits is niet onafhankelijk van Woonbron en heeft zijn rapport niet gevalideerd. Greveling heeft een ‘bijzonder beheer’-taxatie verricht en andere koopgarantwoningen als referentiewoningen gebruikt met het risico op scheefgroei. Op dit punt is de schade niet in de dagvaarding begroot, maar zal dit moeten gebeuren in een schadestaatprocedure, aldus steeds [eiser] .
3.4.
Rabobank voert verweer en stelt in de eerste plaats dat [eiser] zijn klachtplicht heeft geschonden door voor het eerst per exploot van 10 maart 2022 te klagen met een stuitingsbrief. Rabobank is hierdoor in haar bewijspositie geschaad, aangezien zij niet meer over alle NHG-documentatie beschikt uit 2011. Ook is haar de kans ontnomen om het beweerdelijk tekortschieten in een zorgplicht te kunnen herstellen. Verder betwist Rabobank haar aansprakelijkheid, dat [eiser] schade heeft geleden en dat er causaal verband bestaat tussen eventuele schade en handelingen van Rabobank. Tot slot doet Rabobank een beroep op eigen schuld. Rabobank concludeert tot afwijzing van de vorderingen met een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde veroordeling van [eiser] in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4 De beoordeling
4.1.
Zoals hiervoor onder 3.1 aangegeven baseert [eiser] zijn vordering op twee verwijten die hij Rabobank maakt. Deze komen hierna achtereenvolgens aan de orde.
4.2.
Rabobank was in maart 2011 op basis van de destijds geldende (en later gewijzigde) artikel 4:34 Wet op het financieel toezicht verplicht om een kredietwaardigheidstoets te verrichten (lid 1) en onverantwoorde kredietverlening te weigeren (lid 2). Bij de beantwoording van de vraag of Rabobank in 2011 heeft gedaan wat zij moest doen ter voorkoming van overkreditering, neemt de rechtbank de NHG-voorwaarden uit 2011 tot uitgangspunt, zoals ook met partijen ter zitting besproken. Onder deze voorwaarden werd de financiering aangegaan en hoefde [eiser] de restschuld niet te betalen. Op basis van die NHG-voorwaarden was het toegestaan bij het berekenen van beschikbaar inkomen een dienstverband voor bepaalde tijd mee te nemen, zolang de werkgever de onder 2.5 geciteerde werkgeversverklaring kon afgeven.
4.3.
Rabobank heeft voldoende onderbouwd aangevoerd dat zij in 2011 de financieringsaanvraag aan de NHG-voorwaarden heeft getoetst en dat de uitslag positief was. Rabobank heeft verder een eigen kredietwaardigheidstoets verricht en daarbij kenbaar beoordeeld en toegelicht dat de twee dienstverbanden tezamen ‘acceptabel’ waren (zie 2.7).
4.4.
Volgens [eiser] was dit onvoldoende. Ter zitting is desgevraagd namens [eiser] toegelicht dat hij in de professionele dienstverlening van Rabobank en zijn hypotheekadviseur iemand heeft gemist die hem waarschuwde voor het feit dat zeven dagen per week werken onhoudbaar was. [eiser] stelt dat de werktijden hem mentaal, fysiek en financieel hebben opgebroken. Dit geldt als een schending van de zorgplicht, aldus [eiser] .
4.5.
Deze stelling van [eiser] wordt niet gevolgd. Dat een dergelijke waarschuwing in 2011 de ingrijpende problemen waar [eiser] nadien in terechtkwam had kunnen voorkomen, wil de rechtbank wel aannemen. Maar dat betekent niet dat Rabobank verplicht was deze waarschuwing te geven. Van Rabobank kan niet worden verlangd dat zij deze, [eiser] persoonlijk betreffende, omstandigheden in 2011 voorzag. Ten aanzien van de feiten die wel bekend waren geldt het volgende. Uit het dossier volgt dat Rabobank zich bewust was van de twee dienstverbanden en dit als acceptabel heeft beoordeeld. Daarnaast geldt dat het inkomen uit een tijdelijke dienstverband in de berekening van de bank meegenomen mocht worden nu de werkgever ook de in de NHG-voorwaarden vereiste verklaring had gegeven dat bij gelijkblijvende omstandigheden een onbepaalde tijd overeenkomst zou volgen. Dat dit uiteindelijk anders is gelopen, is een risico dat bij [eiser] ligt en niet bij Rabobank. Van bijkomende omstandigheden die Rabobank in dit geval tot een waarschuwing verplichtte, of die maken dat Rabobank niet tot financiering had mogen overgaan, is verder niet gebleken.
4.6.
Bij deze stand van zaken is geen sprake van overkreditering en kunnen de onderwerpen schade en causaal verband wat het eerste verwijt betreft onbesproken blijven.
terugverkoopproces in 2017
4.7.
Het tweede verwijt van [eiser] ziet op de druk die hij heeft ervaren van Rabobank bij het terugverkoopproces aan Woonbron in 2017, onder meer door het aandringen op de Greveling-taxatie terwijl dit een ‘bijzonder beheer’-taxatie was. Daardoor heeft [eiser] de mogelijkheid verspeeld om door middel van de geschillenregeling op te komen tegen de taxatiewaarde van Smits en is hij overwaarde misgelopen. Volgens [eiser] heeft Rabobank daarmee haar zorgplicht geschonden. Rabobank betwist gemotiveerd dat zij op dit punt haar zorgplicht heeft geschonden en dat er überhaupt sprake kan zijn van schade.
4.8.
Banken hebben een bijzondere zorgplicht vanwege hun maatschappelijke functie, waarbij ze een centrale rol spelen in het betalings- en effectenverkeer, en omdat zij bij uitstek over deskundigheid beschikken die anderen missen. Het tekortschieten in deze zorgplicht kan tot aansprakelijkheid van de bank leiden.
4.9.
Ook op dit onderdeel volgt de rechtbank de stellingen van [eiser] niet. Daartoe geldt het volgende.
4.10.
[eiser] was zich bewust van de werking van de geschillenregeling en wist ook dat hij deze tijdig moest inzetten als hij daar gebruik van wilde maken. Dit volgt uit een eigen e-mail van [eiser] (zie 2.11). Na overleg met Rabobank heeft [eiser] , op suggestie van Rabobank, besloten eerst de Greveling-taxatie die Rabobank sowieso liet uitvoeren af te wachten voordat hij zelf extra kosten zou maken door een eigen opdracht voor een nieuwe taxatie te verstrekken. Dat is niet vreemd, aangezien vast staat dat [eiser] op dat moment weinig kon betalen. Rabobank had aldus oog voor de belangen van [eiser] , zoals ook is terug te horen in de overgelegde telefoongesprekken. Dat de Greveling-taxatie een vergelijkbare waarde opleverde als de Smits-taxatie heeft [eiser] er vervolgens van weerhouden de geschillenregeling te benutten. Ook dat is niet vreemd, gegeven de uitkomst van beide taxaties. Dat Rabobank hierbij anders had moeten handelen of zodanige druk heeft uitgeoefend die maakt dat zij tekort is geschoten jegens [eiser] volgt niet uit het dossier.
4.11.
[eiser] heeft verder gesteld dat de Greveling-taxatie niet deugt. Dit is niet vast komen te staan. Dat de later door [eiser] ingeschakelde taxateur (AMB, zie 2.15) tot een hogere waarde kwam dan Greveling (en Smits) is daarvoor op zichzelf niet voldoende. Anders dan [eiser] heeft gesteld, is het rapport van Greveling, net als dat van AMB overigens, voorzien van een erkend keurmerk van het Nederlands Woning Waarde Instituut wat op zich zelf een aanwijzing is dat het zorgvuldig tot stand gekomen taxaties betreft. Daarnaast is de stelling dat de Greveling-taxatie een ‘bijzonder beheer’-karakter heeft (de rechtbank begrijpt dit als een taxatie met een te lage waarde) omdat de bijzonder beheer afdeling de opdracht tot taxatie zou hebben verstrekt, onvoldoende onderbouwd. De taxatie diende om de markwaarde te bepalen, los van de wie de opdrachtgever is. Rabobank heeft verder toegelicht dat zij zelf gehouden was een taxatie te laten verrichten in het kader van de NHG. Tot slot zijn de verschillen in vergelijkingspanden, waar [eiser] op gewezen heeft, onvoldoende om te kunnen concluderen dat de Greveling-taxatie niet deugt. Daarbij heeft Rabobank er terecht op gewezen dat AMB haar rapport op een later moment heeft opgesteld, kort na doorverkoop van de woning, dus kon AMB gebruik maken van meer (markt)informatie dan Gerling.
4.12.
Bij het vorenstaande is tot slot nog van belang dat geenszins vaststaat dat als [eiser] wél gebruik had gemaakt van de geschillenregeling, dat [eiser] daar voordeel bij zou hebben gehad. De waarde die AMB heeft bepaald is daarvoor niet automatisch het uitgangpunt, nu het rapport van AMB als gezegd later is opgesteld met meer (markt)informatie voorhanden. Bovendien heeft Rabobank ter zitting toegelicht dat vanwege de restschuld (die [eiser] niet hoefde te betalen vanwege de NHG-garantie en de kwijtschelding door Rabobank (zie 2.13)) uit de geschillenregeling een waarde had moeten komen die nog hoger was dan de waarde die AMB heeft bepaald om tot een voordeel voor [eiser] te komen.
4.13.
Dat betekent dat ook dit tweede verwijt geen grond oplevert om de vorderingen van [eiser] toe te wijzen. De overige stellingen en verweren op dit onderdeel kunnen onbesproken blijven.
4.14.
Bij deze stand van zaken behoeft het beroep van Rabobank op de klachtplicht geen bespreking meer.
4.15.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank tot op heden begroot op:
- griffierecht € 2.837
- salaris advocaat € 2.366 (2,0 punten x tarief € 1.183)
Totaal € 5.203
4.16.
De nakosten zullen worden toegewezen zoals onder de beslissing vermeld.
4.17.
De wettelijke rente over de proceskosten, inclusief nakosten, zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
5 De beslissing
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank tot op heden begroot op € 5.203, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van algehele betaling,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van algehele betaling,
5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
