1. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
2. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben.
3. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
4. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten de artikelen 4.2 van de huurovereenkomst en artikel 18 en 20.2 van de algemene bepalingen zijn door de kantonrechter getoetst.
5. Artikel 4.2 van de huurovereenkomst luidt:
4.2 (...)
Voor de huurovereenkomst zijn de volgende afspraken gemaakt.
Op 1 mei 2020 wordt de huur verhoogd met € 135,88 en wordt dan € 1.678,23 per maand.
Op 1 mei 2021 wordt de huur verhoogd met € 135,88 en wordt dan € 1.814,11 per maand.
Op 1 mei 2022 wordt de huur verhoogd met € 135,89 en wordt dan € 1.950,00 per maand.
Hierna wordt de huurprijs voor het eerst per 1 mei 2023 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen.”
6. Artikel 20.2 van de algemene bepalingen luidt:
20.2
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
7. Ten aanzien van artikel 4.2 van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter het volgende. Het eerste deel van het beding, dat de verhoging van de huur tot en met 1 mei 2022 regelt, is door de manier waarop het is opgesteld een kernbeding van de overeenkomst. Kernbedingen kunnen niet getoetst te worden aan de Richtlijn oneerlijke bedingen als deze bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Voor de beoordeling of een beding duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd is niet alleen van belang of het kernbeding uit grammaticaal oogpunt juist is geformuleerd, maar ook dat het kernbeding dermate begrijpelijk moet zijn dat een consument een bewuste afweging kan maken of hij zich aan het beding wil verbinden. De concrete werking van het beding moet transparant zijn, zodat de economische gevolgen van het beding moet kunnen worden overzien. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat voor wat betreft het eerste deel van artikel 4.2 van de huurovereenkomst het geval.
8. Het tweede deel van artikel 4.2 verwijst voor de procedure van huurverhoging naar artikel 18 van de algemene bepalingen. Dit artikel wordt door de kantonrechter niet oneerlijk bevonden.
9. Het beding in artikel 20.2 van de algemene bepalingen is naar het oordeel van de kantonrechter echter wel oneerlijk. De contractuele rente volgens het beding in de algemene voorwaarden bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Over 2022 bedroeg de wettelijke rente echter 2% per jaar, vanaf 1 januari 2023 4% per jaar en vanaf 1 juli 2023 6% per jaar. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord.
10. Het voorgaande betekent dat voornoemde beding vernietigd wordt vanwege het oneerlijke karakter.
11. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.
12. Dit betekent dat de gevorderde wettelijke rente niet toewijsbaar is.
13. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens voor het geval een deel van het gevorderde niet is toegewezen en/of hieronder anders is overwogen.
I. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan [adres]
II. veroordeelt gedaagden om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagden bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
III. veroordeelt gedaagden hoofdelijk om te betalen aan eiseres:
a) € 8.087,98 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met september 2023;
b) € 1.950,00 per maand vanaf 30 september 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
IV. veroordeelt de gedaagde partij hoofdelijk in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 130,91 aan explootkosten, € 330,00 aan salaris gemachtigde en € 244,00 aan griffierecht, voor zover van toepassing, inclusief BTW;
V. veroordeelt gedaagde partij hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
VI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VII. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
