hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. S. Jaasma.
1 1. De procedure
Op de zitting van 5 juni 2024 waren aan de zijde van Lieven De Key aanwezig [naam] (medewerker woonfraude) en mr. Van den Berg. [gedaagde] was aanwezig met mr. Jaasma. Lieven De Key heeft op de zitting een toelichting gegeven op de dagvaarding en de door haar ingediende stukken. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, aan de hand van producties en een pleitnota. Vonnis is bepaald op vandaag.
2 2. De uitgangspunten
2.1.
Lieven De Key is eigenaar van de woning aan de [adres] . Het gaat om een galerijwoning met drie kamers. Sinds 12 februari 2009 huurt [gedaagde] die woning van Lieven de Key. Op grond van artikel 4.16 van de huurovereenkomst is het [gedaagde] niet toegestaan om in het gehuurde hennepplanten te kweken.
2.2.
Via een tip van de sociale recherche op 14 februari 2024 heeft de politie op 9 april 2024 een hennepplantage in de woning aangetroffen. Op aanbellen en kloppen werd aanvankelijk niet gereageerd. Pas toen de slotenmaker de boor in het slot zette, deed [gedaagde] de deur open. Aangetroffen werd een kweektent met 97 planten en 1 assimilatielamp, zonder diefstal van energie. De woning was ook erg vervuild, mede door de aanwezigheid van vier vogels die daarin vrij konden rondvliegen.
2.3.
Op 10 april 2024 hebben toezichthouders van de gemeente Diemen die bij het huisbezoek aanwezig waren een Rapport van Bevindingen opgemaakt. Daarin staat onder meer dat uit gegevens, opgevraagd bij de energieleverancier van [gedaagde] , het volgende energieverbruik blijkt:
-
over 2020: 10372 kWh
-
over 2021: 9645 kWh
-
over 2022: 7176 kWh; en
-
over 2023: 9142 kWh
met daarbij de opmerking van de rapporteur dat het landelijk gemiddelde verbruik voor een eenpersoonshuishouden 1800 kWh is.
2.4.
Lieven De Key heeft [gedaagde] bij e-mail van 10 april 2024 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en aangekondigd een ontruimingsprocedure te zullen starten als hij niet aan dat verzoek zou voldoen. [gedaagde] heeft geantwoord dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen en het verder aan de rechter overlaat.
3 Het geschil
3.1.
Lieven De Key vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] te veroordelen de woning binnen zeven dagen te ontruimen en tot vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten.
3.2.
[gedaagde] erkent dat hij een hennepplantage in de woning had. Zijn verweer komt erop neer dat hij een tweede kans vraagt. De hennepplantage was ingegeven door financiële nood, maar die is volgens [gedaagde] voorbij. Ook als de politie niet zou zijn binnengevallen, zou hij de plantage hebben opgedoekt, aldus [gedaagde] . Hij heeft de woning verder goed schoongemaakt. De vogels, die in beslag waren genomen, zijn ook weer aan hem teruggegeven. [gedaagde] stelt dat hij altijd een goede huurder is geweest. Ontruiming zal voor hem funest zijn omdat zijn gezondheid veel te wensen overlaat en hij zijn dieren niet zal kunnen behouden, terwijl hij daarvoor leeft.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, bij de beoordeling worden ingegaan.
4 De beoordeling 4.1. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Lieven De Key in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van eenvoorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.2.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] een hennepplantage in zijn woning had, wat niet is toegestaan op grond van de huurovereenkomst. Lieven De Key hanteert een zero tolerance beleid voor hennepteelt in haar woningen en daar heeft zij goede redenen voor. [gedaagde] erkent dat ook. Hij stelt echter dat er bij hem thuis geen sprake is geweest van een verhoogd risico op brand – ondanks de door hem onklaar gemaakte brandmelder – omdat hij nog een tweede brandmelder had, geen stroom aftapte en vrijwel altijd thuis was in verband met zijn dieren. Dat is echter onvoldoende om voorbij te gaan aan deze ernstige schending van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.3.
Voor zover er al ruimte is voor een tweede kans bij zo’n grove schending van de huurovereenkomst, is voorshands onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] die van de bodemrechter zal krijgen. Bij zijn betoog dat hij niet in herhaling zal vallen omdat de reden voor de plantage – financiële nood – is weggevallen, zijn wel wat vraagtekens te plaatsen. Zo stelt hij het laatste jaar veel meer adem te hebben op financieel gebied, doordat de huur is verlaagd tot € 770 euro per maand en door de energietoeslag. De laatste tien maanden gaat het volgens [gedaagde] prima. Tegelijk stelt hij in die periode al drie keer te hebben geoogst. Ervan uitgaand dat iedere drie maanden kan worden geoogst, zoals [gedaagde] stelt, heeft hij de plantage dus al ruim negen maanden. Met de aanleg van de plantage zijn volgens hem enkele maanden gemoeid geweest. Dat betekent dat hij aan de plantage is begonnen toen zijn financiële situatie al niet meer penibel was en in ieder geval heeft hij de plantage niet vrijwillig verwijderd toen het financieel beter ging, zoals hij volgens eigen zeggen zou doen. In dat verband is verder van belang dat het energieverbruik van [gedaagde] al in 2020 ongeveer het vijfvoudige was van een gemiddeld eenpersoonshuishouden. Hij heeft voor dat hoge verbruik geen overtuigende verklaring gegeven, zodat aannemelijk is dat de hennepplantage er al langer stond. [gedaagde] heeft daar tegenover aangevoerd dat als hij de plantage al langer dan tien maanden zou hebben gehad, die ontdekt zou moeten zijn door Lieven De Key toen zij in november 2022 de ramen in zijn woning verving. Dat argument is echter onvoldoende om het vermoeden van een veel vroegere start van de plantage te ontkrachten. Hij kan de plantage immers tijdelijk hebben verwijderd, in de aanloop naar die werkzaamheden, die van tevoren waren aangekondigd. Al met al is voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van de woning.
4.4.
Lieven De Key heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, zodat zij de woning kan verhuren aan een van de vele wachtenden op een sociale huurwoning die zich (hopelijk) wel aan de huurvoorwaarden zal houden. De vordering zal dan ook worden toegewezen.
4.5.
[gedaagde] zal in de proceskosten worden veroordeeld, omdat hij in het ongelijk is gesteld. De kosten aan de zijde van Lieven De Key worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht 130,00
- salaris gemachtigde 543,00
- nakosten 68,00
Totaal € 877,72
5 De beslissing De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] binnen zeven dagen te ontruimen, met medeneming van al de zijnen en het zijne, en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Lieven De Key te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Lieven de Key tot op heden begroot op € 877,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
