Vordering tot vernietiging van een bindend advies, artikel 7:904 BW. Partijen hebben in het kader van een al langer tussen hen bestaand geschil een vaststellingsovereenkomst gesloten die ziet op de verdeling van hun vastgoedportefeuille. In de vso is afgesproken dat door partijen benoemde taxateurs de panden waarderen en daarover bindend advies uitbrengen. Nu is discussie ontstaan over de waardering van één van de panden. Eiser vordert dat de rechtbank dat bindend advies vernietigd. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een ernstig gebrek bij de totstandkoming of inhoud van het bindend advies en laat het bindend advies in stand.
- de dagvaarding van 1 november 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 21 februari 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 april 2024 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
[eiser 1] is de enig bestuurder en aandeelhouder van [eiser 2] . [gedaagde 1] is de enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde 2] . Beide ondernemingen houden zich bezig met het beheer van onroerend goed.
2.2.
[eiser 1] en [gedaagde 1] hebben sinds 2003 samen meerdere panden gekocht in Amsterdam en daarmee een vastgoedportefeuille opgebouwd. [eiser 1] en [gedaagde 1] hebben ruzie gekregen en besloten om de vastgoedportefeuille onderling te verdelen. Zij hebben geprobeerd om daarover een minnelijke regeling te treffen, maar dat is niet gelukt.
2.3.
In een eerdere procedure bij de rechtbank Amsterdam is geoordeeld over de verdeling van het vastgoed. De rechtbank heeft in een vonnis van 6 juli 2022 besloten dat partijen met behulp van een notaris zelf zullen overgaan tot een verdeling.
2.4.
Op 5 mei 2023 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten over de verdeling van het vastgoed. In die vaststellingsovereenkomst hebben partijen afspraken gemaakt over de verdeling en verkoop van het vastgoed. Zij hebben daarbij een onderscheid gemaakt tussen drie categorieën panden. In deze zaak gaat het om categorie Registergoederen Rood. Hierover staat in artikel 3.2.c van de vaststellingsovereenkomst dat de waardering van deze registergoederen zal worden vastgesteld voor de taxateurs, (gelet op artikel 1.1) de heer [naam 1] , aangewezen door [gedaagden] en de heer [naam 2] , aangewezen door [eisers] .
De vaststellingsovereenkomst bevat hierover de volgende bepaling:
7. Regeling Taxateurs
7.1
De Registergoederen Rood zullen zo spoedig als redelijkerwijze mogelijk worden getaxeerd door (bij voorkeur) een tweetal beëdigd taxateurs, die elk te goeder naam en faam bekend dienen te staan, waarbij ieder der Partijen inmiddels een zodanige taxateur heeft aangewezen, zijnde de op pagina 4 van deze akte genoemde Taxateurs.
7.2
De in artikel 7.1. bedoelde Taxateurs zullen de afzonderlijke Registergoederen Rood bindend waarderen, waarbij deze Taxateurs verzocht zal worden elk van de Registergoederen Rood gezamenlijk te waarderen, als gevolg waarvan het streven er voorshands op is gericht dat ieder van de Taxateurs zich (aldus) akkoord verklaard met de betreffende waardering, een en ander nadat ieder van Partijen in staat is gesteld om op eventuele (feitelijke) onjuistheden te wijzen. (…)
2.5.
De door partijen aangewezen taxateurs hebben samen ieder pand in de categorie ‘Registergoederen Rood’ gewaardeerd. Een van die panden is gelegen aan [adres] (hierna ‘de [locatie] ). De taxateurs hebben in een conceptrapport van 30 juni 2023 de marktwaarde van dit pand gewaardeerd op € 2.675.000.
2.6.
De taxateurs hebben het conceptrapport gedeeld met partijen. In de begeleidende e-mail schrijven zij: “Graag vernemen wij of u nog vragen heeft over de rapporten, dan wel opmerkingen heeft
over tekstuele onnauwkeurigheden. De conceptrapporten zijn niet bedoeld om in discussie te
treden over de marktwaarde(n). (…).”
2.7.
Op 11 juli 2023 heeft [eiser 1] gereageerd op de waardering van de [locatie] en gezegd dat hij meent dat de taxateurs onjuiste referentieobjecten hebben gebruikt en dat zij het pand te laag hebben gewaardeerd. [eiser 1] verzoekt de taxateurs de taxatie bij te stellen. [gedaagde 1] heeft zowel op het conceptrapport als op het bericht van [eiser 1] gereageerd.
2.8.
Op 3 augustus 2023 heeft de notaris, nadat hij op de hoogte raakte van de opmerkingen over de waardering van de [locatie] , de volgende mail gestuurd aan partijen: “(…) Naar mijn oordeel is het inmiddels op verschillende manieren opgemerkt, maar partijen hebben in de VSO hun vertrouwen uitgesproken in het professionele oordeel van de (nota bene) door henzelf benoemde adviseurs. Het gekozen systeem voorziet er in dat partijen - populair gezegd - één maal hun observaties met de taxateurs kunnen
delen, voorzover dat voor de totstandkoming van de waardering relevant is (in de zin van taxatie-leer). Daarna houdt het op. Het gekozen systeem houdt aldus in zekere zin ook in dat een deel van de controle prijs wordt gegeven; ook ik het geval van een minder welgevallige (eind)waardering.
Ik ga er van uit dat beide partijen (al dan niet binnen de VSO-lijntjes) hebben kunnen zeggen (schrijven) wat zij beoogden tot uitdrukking te brengen en dat wij het nu aan het (finale)
oordeel van de door partijen zelf benoemde taxateurs kunnen overlaten. Ik doe dus een krachtige oproep om te stoppen met deze discussie en te handelen in de
geest van de VSO als hierboven geschetst.
De heer [naam 2] liet mij, mede namens de heer [naam 1] , weten al het commentaar serieus te nemen voorzover dat ziet op de totstandkoming van de waardering. Zij zullen zich niet om andere redenen een kant op laten manoeuvreren in hun eindoordeel, zo is mij verzekerd.”
2.9.
In het definitieve rapport van 11 augustus 2023 is de waardering van de [locatie] gelijk gebleven. In het rapport is niet ingegaan op de opmerkingen van [eiser 1] . In de begeleidende e-mail bij het rapport staat het volgende: “De opmerkingen op de conceptrapporten van de partijen zijn doorgenomen en besproken tussen de taxateurs [naam 2] en [naam 1] . Indien van toepassing zijn de opmerkingen verwerkt in de definitieve taxatierapporten. In het kopje aanpassing op conceptrapportage zijn de wijzigingen bondig omschreven.”
2.10.
Op 11 augustus 2023 is daarnaast nog een e-mail gestuurd aan [eiser 1] namens de taxateurs met de volgende reactie op zijn opmerkingen over de [locatie] : “[locatie]
Wij hebben gekeken naar alle mogelijkheden, dit resulteert in de door ons getaxeerde waarden. Wij zien geen reden om de waardering aan te passen. De verschillende factoren die van invloed zijn, hebben de taxateurs laten meewegen in de uiteindelijke getaxeerde waarde.”
2.11.
Op 22 december 2023 heeft [gedaagde 1] de volgende e-mail ontvangen van de door hem benoemde taxateur de heer [naam 1] :
“Beide reacties heb ik even voor je opgezocht en zijn doorgestuurd. Zo op het oog in de mail summier, maar er is door [naam 2] persoonlijk ruim een half uur gebeld met [eiser 1] [ [eiser 1] ; rb] om e.e.a. toe te lichten.
De crux van de casus is dat [eiser 1] vergelijkt met gerealiseerde luxe woningen, terwijl het getaxeerde een kantoor is met een relatief onhandige VVO / BVO verhouding (veel trappenhuizen en algemene ruimtes tussen voor- en achterhuis) en er niet zonder forse kosten woningen van gemaakt kunnen worden en dan alle contracten opgezegd
moeten worden met leegstand en huurderving tot gevolg. Daarom is het huidige kantoorgebruik als highest and best use beoordeeld.
Als het geheel leeg zou zijn geweest op de peildatum zou het in potentie als woonhuis in zijn geheel misschien iets meer kunnen opbrengen aan de onderzijde van de bandbreedte van de woningen, want er moeten dan nog badkamers en andere keukens in, maar dat is simpelweg niet aan de orde.” 2.12. Op 26 september 2023 zijn partijen bij elkaar gekomen om onder leiding van de notaris de panden te verdelen. In die verdeling heeft [gedaagde 1] de [locatie] gekozen.
3 Het geschil
3.1.
[eisers] . vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht verklaart dat het bindend advies ter zake van de waardering van de [locatie] is vernietigd,
een deskundige benoemt voor de waardebepaling van de [locatie] , waarbij het voorschot van het honorarium van de deskundige bij helfte door ieder der partijen wordt voldaan en, indien blijkt dat de deskundige de [locatie] op een hoger bedrag dan € 2.675.000 waardeert, [gedaagden] veroordeelt tot betaling van het volledige honorarium van de deskundige,
indien de deskundige de [locatie] op een hoger bedrag dan € 2.675.000 waardeert, [gedaagden] veroordeelt tot betaling van een bedrag ter grootte van die overbedeling aan [eisers] ., (50% van de meerwaarde ten opzichte van de waardering van de Taxateurs), te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de datum van verdeling van de vastgoedportefeuille tot aan de dag der algehele voldoening,
[gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de vonnisdatum.
3.2.
[eisers] . legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat het bindend advies moet worden vernietigd, omdat de wijze van totstandkoming en de inhoud van het bindend advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.2.1.
De taxateurs hebben onvoldoende gemotiveerd hoe zij tot de waarde van
€ 2.675.000 zijn gekomen, terwijl dit veel lager is dan de waarde die door [gedaagde 1] en [eiser 1] zelf aan het pand was toegekend. In de vaststellingsovereenkomst staat dat partijen mogen reageren op ‘eventuele (feitelijke) onjuistheden’, van die mogelijkheid heeft [eiser 1] gebruik gemaakt. De taxateurs hebben niet opgenomen dat [eiser 1] opmerkingen heeft gemaakt en waarom daar geen gehoor aan is gegeven. Daarmee hebben de taxateurs ook de taxatierichtlijn geschonden. Het taxatierapport kent ernstige gebreken.
De taxateurs hadden als redelijk handelend bindend adviseurs niet tot een dergelijke waardering kunnen komen. De (feitelijke) onjuistheden bestaan volgens [eiser 1] onder andere uit het gebruik van te weinig en onjuiste referentieobjecten, het ontbreken van een waardering voor het gedeelte eigen gebruik, het ontbreken van een waardering voor een ander gebruik dan als kantoorpand en er is geen rekening gehouden met de hogere waarderingen van [eiser 1] en [gedaagde 1] zelf. Het pand is in 2021 getaxeerd door Cushman en Wakefield en toen gewaardeerd op € 3.660.000. De waarde van € 2.675.000 die de taxateurs aan het pand toekennen is niet te volgen en daarom is het bindend advies vernietigbaar.
3.3.
[gedaagden] betwist dat het bindend advies kan worden vernietigd. Partijen hebben in de vaststellingsovereenkomst afstand gedaan van het recht op ontbinding en vernietiging. Daarnaast zijn partijen finale kwijting overeengekomen. Het vernietigen van het bindend advies hangt zodanig samen met de vaststellingsovereenkomst dat je daarmee in feite ook de vaststellingsovereenkomst vernietigt. Een bindend advies kan ook niet zomaar worden vernietigd. Daarvoor geldt een strenge maatstaf en die wordt in deze zaak niet gehaald. Partijen zouden zich neerleggen bij de taxaties en het was uitdrukkelijk niet de bedoeling dat partijen achteraf nog in discussie zouden gaan over de waarderingen. De klachten van [eiser 1] over de taxatie zijn in strijd met de bedoeling van de vaststellingsovereenkomst. Daarnaast kloppen deze inhoudelijk ook niet.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4 De beoordeling
Handelen in strijd met de vaststellingsovereenkomst?
4.1.
Partijen zijn het erover eens dat de waardering van de taxateurs een bindend advies is. Dat is een vorm van een vaststellingsovereenkomst waarin een derde vaststelt wat tussen partijen rechtens geldt. Op het bindend advies van de taxateurs zijn dan ook, net zoals op de vaststellingsovereenkomst tussen [eiser 1] en [gedaagde 1] , de artikelen 7:900 tot en met 7:906 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing.
4.2.
[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de vordering tot vernietiging van het bindend advies in strijd is met de geest van de vaststellingsovereenkomst en hij wijst erop dat partijen elkaar in de vaststellingsovereenkomst finale kwijting hebben verleend voor de verdeling van de vastgoedportefeuille. Daarnaast is vernietiging en ontbinding uitgesloten in de vaststellingsovereenkomst.
4.3.
De rechtbank gaat hier niet in mee. De bepalingen waar [gedaagde 1] naar verwijst over vernietiging, ontbinding en finale kwijting zien enkel op de vaststellingsovereenkomst zelf en niet op de daaruit voortvloeiende bindende adviezen over de waarde van de panden. In de vaststellingsovereenkomst is niet uitgesloten dat een vordering aanhangig mag worden gemaakt om een bindend advies (zoals een waardebepaling) te vernietigen. In de vaststellingsovereenkomst staat enkel dat partijen de vaststellingsovereenkomst zelf niet mogen vernietigen en er bestaat niet dusdanige samenhang tussen de vaststellingsovereenkomst en het bindend advies dat enkel het willen vernietigen van een waardebepaling maakt dat ook de vaststellingsovereenkomst zelf wordt vernietigd.
4.4.
Ook het beroep op de finale kwijting gaat niet op. In artikel 10 van de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat partijen elkaar finale kwijting verlenen, ‘nadat de verdeling van de Vastgoedportefeuille conform onderhavige overeenkomst volledig is voltooid’. Het bezwaar van [eiser 1] ziet op het bindend advies dat is gegeven voordat de vastgoedportefeuille was verdeeld. Die bezwaren waren voor de verdeling ook met alle betrokken partijen gedeeld en [eiser 1] heeft voor het moment van verdeling ook laten weten zijn rechten ten aanzien van de taxatie van de [locatie] niet prijs te geven. In dat licht zou het onterecht zijn om hem finale kwijting tegen te werpen enkel omdat hij, ondanks zijn bezwaren, heeft meegewerkt aan verdeling. De rechtbank zal dan ook toetsen of het bindend advies moet worden vernietigd.
Bindend advies vernietigen
4.5.
In artikel 7:904 BW staat opgenomen dat een bindend advies vernietigbaar is als gebondenheid daaraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet dit marginaal toetsen. Alleen ernstige gebreken kunnen het bindend advies vernietigen.
Geen gebrek ten aanzien van het (niet) reageren op opmerkingen van [eiser 1]
4.6.
Uit het definitieve rapport kan niet worden afgeleid wat de taxateurs hebben gedaan met het commentaar van [eiser 1] op het conceptrapport. De taxateurs hebben in het rapport zelf niet opgenomen dat zij opmerkingen hebben ontvangen, noch wat hiermee is gebeurd. De rechtbank begrijpt dat [eiser 1] er belang bij had dat de taxateurs inzicht zouden geven in wat zij hebben gedaan met zijn bezwaren. Dit had ook van de taxateurs verwacht mogen worden. Het niet opnemen daarvan in het rapport kan als een gebrek worden aangemerkt. Echter blijkt uit de overgelegde e-mails dat de taxateurs de opmerkingen wel degelijk hebben bekeken en beoordeeld, maar dat dit niet tot een andere waardering heeft geleid. Om die reden levert het ontbreken van een reactie op de opmerkingen in het definitieve rapport geen dusdanig ernstig gebrek op dat dit vernietiging van het bindend advies rechtvaardigt.
Geen inhoudelijk gebrek
4.7.
Partijen hebben al langere tijd een conflict over hun vastgoed en zijn niet in staat om hierin samen een oplossing te vinden. Tekenend voor de manier waarop partijen met elkaar omgaan, is de gang van zaken rondom de verdeling van de vastgoedportefeuille bij de notaris. Uit het proces-verbaal van verdeling van 26 september 2023 blijkt dat de notaris [eiser 1] en [gedaagde 1] in twee verschillende kamers heeft gezet en zelf heen en weer ging tussen de kamers om de voorstellen van de andere partij over te brengen. Het is duidelijk dat de verdeeldheid tussen partijen lastig te overbruggen is. Om die reden is het feit dat partijen überhaupt een vaststellingsovereenkomst hebben kunnen sluiten een positieve ontwikkeling. Daarin hebben zij een duidelijk spoorboekje ontwikkeld voor de manier waarop de verdeling zal plaatsvinden. De waardering van het vastgoed is voor wat betreft de Registergoederen Rood, waarbij partijen er zelf dus niet uit kwamen, door hen uit handen gegeven aan twee door hen zelf gekozen taxateurs. Daarbij is ruimte gelaten voor het benoemen van ‘(feitelijke) onjuistheden’ in de taxaties.
4.8.
Partijen verschillen van mening over wat wordt bedoeld met het mogen wijzen op ‘(feitelijke) onjuistheden’. Gelet op de moeizame relatie tussen partijen acht de rechtbank het voor de hand liggend dat het niet de bedoeling was dat partijen bij iedere waardering nog eens zouden kunnen uitmeten wat volgens hen van belang is. Dat partijen het niet eens waren over de waardering van de Registergoederen Rood was nu juist de reden dat dit uit handen gegeven is aan de door hun gekozen taxateurs. Het ligt in de rede dat partijen moeten kunnen wijzen op punten die niet kloppen in het conceptrapport, maar waarover in feite geen discussie kan bestaan, waarbij kan worden gedacht aan feitelijke kenmerken van het pand, zoals bijvoorbeeld de omvang. Uit de begeleidende e-mails van de taxateurs blijkt dat zij de opdracht ook zo hadden begrepen dat er alleen ruimte was voor het melden van tekstuele onnauwkeurigheden. Ook de notaris doet een dergelijke oproep wanneer hij vraagt om te handelen “in de geest van de vaststellingsovereenkomst” en de discussie te staken. Dat betekent dat de rechtbank tegen die achtergrond onder ‘(feitelijke) onjuistheden’ verstaat dat partijen konden wijzen op kennelijke verschrijvingen of feitelijke onjuistheden in het conceptrapport. Enkel daarmee hoefden de taxateurs voor het opstellen van hun definitieve rapport nog rekening te houden.
4.9.
De taxateurs hebben toegelicht hoe zij tot de waardering zijn gekomen en de door [eiser 1] genoemde bezwaren rechtvaardigen, in het licht van het voorgaande, ook niet de conclusie dat de waardebepaling van de [locatie] moet worden vernietigd. Dat andere taxateurs mogelijk tot een andere waardering komen is, nu partijen juist hun vertrouwen in de twee aangewezen taxateurs hebben gesteld, niet van belang. De grenzen waarbinnen redelijk handelend taxateurs van oordeel kunnen verschillen zijn daarbij niet overschreden. De uitleg van de taxateurs over de referentieobjecten en over waarom zij hebben aangesloten bij de bestemming kantoor en niet bij de bestemming wonen als ‘highest and best use’ is goed te volgen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat geen ernstige gebreken kleven aan het bindend advies, waardoor dit geen stand zou kunnen houden. Het bindend advies zal dan ook niet worden vernietigd.
Proceskosten
4.10.
De vorderingen van [eisers] . zullen worden afgewezen. [eisers] . is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
8.714,00
(2 punten × € 4.357,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
14.629,00
5 De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] . af,
5.2.
veroordeelt [eisers] . in de proceskosten van € 14.629,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] . niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. Z.S. Lintvelt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
