Uitspraken

Beoordeling

5. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de verhuurder een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Deze eindigt met een huurachterstand van € 2.929,75 tot en met de maand augustus 2024. Huurder heeft de aldus becijferde huurachterstand niet betwist. De vorderingen tot betaling van de huurachterstand en de daarover gevorderde rente zijn dan ook toewijsbaar, met inachtneming van het volgende.

6. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

7. Verhuurder heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben.

8. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

9. Het betreft niet-geliberaliseerde huur. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 2.3, 2.8, 13.1 en 13.2 van de huurovereenkomst zijn door de kantonrechter getoetst. De verhuurder heeft zich ten aanzien van deze toetsing gerefereerd aan het oordeel van de rechter. De artikelen 2.3 (huurprijswijziging), 2.8 (wijziging voorschot servicekosten) en 13.2 (rente) worden niet oneerlijk bevonden. Met betrekking tot het beding in artikel 13.1 wordt het volgende overwogen.

10. Voornoemd beding is te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en is geen kernbeding. Gesteld noch gebleken is dat over dit beding is onderhandeld. Op grond van dit beding is de verhuurder gerechtigd om zonder enige limiet alle door haar gemaakte kosten vanwege wanbetaling op de huurder te verhalen.

11. De kantonrechter is van oordeel dat voornoemd beding als oneerlijk moeten worden aangemerkt, omdat zij ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) oneerlijk. Op grond van artikel 13.1 van de huurovereenkomst kunnen alle kosten op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van voornoemd beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. Het beding in artikel 13.1 heeft aldus een bredere strekking dan de wettelijke bepaling.

12. Het voorgaande betekent dat voornoemd beding vernietigd wordt vanwege het oneerlijke karakter.

13. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.

14. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.

15. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze reeds bestaat, is sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van de huurder in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel gerechtvaardigd is.

16. Echter, ten aanzien van de vraag of is voldaan aan het bepaalde in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening overweegt de kantonrechter het volgende. De aanmelding bij de gemeente dateert van 19 augustus 2022 en heeft betrekking op een achterstand waarvoor eerder een procedure is gevoerd en waarin op 14 februari 2023 vonnis is uitgesproken. De onderhavige dagvaarding is uitgebracht op 4 juli 2024. De verhuurder heeft ter zitting onvoldoende toegelicht waarom zij huurder niet opnieuw heeft aangemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening. Onder die omstandigheden kon zij niet voortborduren op de oude aanmelding van 2022, maar had zij huurder eerst opnieuw bij de gemeente moeten aanmelden. Nu verhuurder dat niet heeft gedaan, verbindt de kantonrechter daaraan het gevolg dat de gevorderde ontbinding en ontruiming, en de daarmee samenhangende vordering(en), niet toewijsbaar zijn.

17. Huurder wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

18. Tijdens deze procedure is het niet mogelijk gebleken om tussen partijen een betalingsregeling af te spreken. De kantonrechter kan aan partijen geen betalingsregeling opleggen. In het geval de huurder een dergelijke betalingsregeling alsnog wenst af te spreken dan dient zij zich te wenden tot de gemachtigde van verhuurder.