Uitspraken

Beoordeling

4. Bij de beoordeling wordt het volgende in aanmerking genomen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De term gebrek betreft niet zozeer de verhuurde zaak, maar de door de verhuurder te leveren prestatie, namelijk het verschaffen van het huurgenot dat de huurder mag verwachten. Een gebrek is dan ook niet beperkt tot manco’s in de materiele toestand, maar omvat ook ‘immateriële’ gebreken. Het begrip gebrek heeft een ruime strekking. Volgens HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, biedt de tekst van art. 7:204 lid 2 BW noch de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt voor een enge uitleg van het begrip gebrek. Daarbij wees de Hoge Raad op de volgende passages uit de parlementaire geschiedenis: “Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt (…)” (MvT, Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 14) en: "Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zou zijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat." (Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 6). Verder bevat artikel 7:204 BW een wettelijk objectieve kwaliteitsnorm: het komt aan op de genotsverwachting van een huurder ten aanzien van een goed onderhouden zaak van de soort als is verhuurd. Deze objectivering beoogt te bewerkstelligen dat de huurder aanspraak kan maken op een huurobject van behoorlijke kwaliteit. Vooral van belang voor woonruimte is dat de wetgever de kwaliteit van het woningbestand wenst te bevorderen. Uit artikel 7:204 lid 2 BW volgt verder dat voor de vraag of sprake is van een gebrek, irrelevant is of de aanwezigheid ervan aan de verhuurder kan worden toegerekend. Ten slotte wordt nog overwogen dat een gebrek geen statisch begrip is, zoals terecht door [eiseres] is opgemerkt. Ontwikkelingen in het gehuurde, maar ook in de omgeving, kunnen er dus toe leiden dat een gebrek ontstaat. Niet valt in te zien dat een omslag in denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning daar niet onder zou kunnen vallen. Wat in het verleden normaal was, hoeft dat heden ten dage niet meer te zijn en kan onder een gebrek als bedoeld in dit artikel vallen.

5. Het betreft hier een woning in een historisch 17e-eeuws pand in het centrum van Amsterdam met een huur van meer dan € 1.650,00 per maand. Het enkele feit dat een betere isolatie van de woning mogelijk is leidt nog niet tot de conclusie dat daarmee sprake is van een gebrek. Het debat tussen partijen spitst zich vooral toe op de vraag of enkel glas in de woning als een gebrek moet worden aangemerkt. Daarbij is allereerst relevant, zoals terecht door [eiseres] is opgemerkt, om de energiecrisis en het in de maatschappij breed gedragen besef om in dat verband noodzakelijke energiebesparende maatregelen te nemen daarbij te betrekken. Daarin is ook reeds voor 2016, het moment van het huren van de woning door [eiseres] , en daarna een groeiend besef van de noodzaak van deze maatregelen gekomen. Daarbij kan enerzijds gedacht worden aan het vervolgdebat naar aanleiding van de klimaattop in Parijs in 2015 en de latere klimaattoppen, maar bijvoorbeeld ook de Urgenda-uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:2006). Deze maatschappelijk ontwikkelingen weerleggen het verweer van Famongo dat het enkele feit dat [eiseres] wist dat zij een woning met gedeeltelijk enkel glas ging huren tot de conclusie moet leiden dat enkel glas dus geen gebrek kan zijn. Bovendien blijkt uit de wetgeschiedenis bij artikel 7:204 lid 2 BW dat het enkele feit dat de huurder bij aanvang van de huur bekend is met een omstandigheid die het huurgenot beperkt, niet betekent dat die omstandigheid geen gebrek zou kunnen opleveren. Anderzijds spelen de sterk gestegen energieprijzen een rol van betekenis. Als gevolg daarvan immers vormen voor een huishouden – in het algemeen gesproken, partijen hebben in de onderhavige zaak daarover geen gegevens verstrekt - de kosten voor verwarming van een slecht geïsoleerde woning een steeds groter en onevenredig deel van de maandelijkse uitgaven. Isolatiemaatregelen als dubbel glas kunnen een belangrijke dempende invloed op deze kosten hebben en daarmee de woonlasten voor de huurder betaalbaar houden. Ook wordt in aanmerking genomen, naar onweersproken door [eiseres] is gesteld, dat inmiddels in een ruime meerderheid van de huurwoningen van particuliere verhuurders (81% noemt [eiseres] ) sprake is van dubbel glas, zodat ook daaruit kan worden afgeleid dat in die sector de aanwezigheid van dubbel glas inmiddels als normaal wordt gezien. Ten slotte kan ook verwezen worden naar voornemen van de Minister om (als onderdeel van het wetsvoorstel Betaalbare huur) het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte aan te passen in die zin dat voor energie labels E,F en G aftrekpunten gaan gelden. Verder blijkt uit het door [eiseres] overgelegde onderzoeksrapport waarop de warmtebeelden van de woning te zien zijn, dat het duidelijk is dat het verlies aan warmte van het enkel glas ten opzichte van het dubbel glas in de woning aanzienlijk is.

6. Dat de woning deel uitmaakt van een monument en stamt uit de 17e eeuw speelt bij de beoordeling over de aanwezigheid van enkel glas geen rol. Allereerst niet nu in de woning inmiddels andere aanpassingen aan het comfort van deze tijd hebben plaatsgevonden en de norm over welk huurgenot in het verleden verwacht mocht worden, niet de maatstaf voor vandaag meer kan zijn. Bovendien is in de woning inmiddels deels ook dubbel glas aanwezig en heeft Famongo ook een vergunning en een offerte gevraagd en verkregen voor het realiseren van dubbel glas, zodat van feitelijke onmogelijkheid tot het aanbrengen van dubbel glas geen sprake is. Gesteld noch gebleken is dat de uitgaven voor het aanbrengen daarvan tot exorbitant hoge uitgaven bij Famongo zouden leiden.

7. Voor zover Famongo wenst te betogen dat aan artikel 7:243 BW het argument kan worden ontleend dat thans enkel glas nog steeds aanvaardbaar is, wordt zij daarin niet gevolgd. Allereerst omdat dit artikel op 1 april 2007 is ingevoerd en dat de ontwikkelingen sindsdien kunnen meebrengen dat het ontbreken van bijvoorbeeld dubbel glas inmiddels wel als gebrek zou kunnen worden aangemerkt. Dat artikel spreekt bovendien slechts van het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructie, zonder daarbij een maatstaf te geven over welke isolatie ‘normaal’ is. Verder kan worden gewezen op het feit dat een CV-ketel met een opwekkingsrendement van 80% inmiddels verouderd is. Ten aanzien van de verwijzing door Famongo naar de wetgeschiedenis van artikel 7:243 BW waaruit zou volgen dat energiebesparende verbeteringen in de regel niet kunnen worden afgedwongen via de gebrekenregeling geldt het volgende. Er zijn situaties waarin een gebrekkige isolatie wél als gebrek kwalificeert (bijvoorbeeld in combinatie met een koudebrug). Is dat het geval, dan staat artikel 7:243 BW niet in de weg aan de vordering tot hertstel daarvan. De volgorde is dat eerst moet worden beoordeeld of sprake is van een gebrek. Is dat het geval dan is artikel 7:243 BW niet van toepassing op de beoogde maatregel.

8. Al hetgeen hiervoor is overwogen, in onderling verband en samenhang bezien, leidt tot het oordeel dat de aanwezigheid van enkel glas thans bij een woning als de onderhavige als gebrek moet worden aangemerkt, en dat Famongo gehouden is deze gebreken te verhelpen. Ten aanzien van de overige door [eiseres] gevorderde aanpassingen van het gehuurde geldt dit niet, mede door het ontbreken van een adequate onderbouwing. Daarom zullen de vorderingen die betrekking hebben op isolatie van de voorzetwanden (sub 6) en het dak (sub 7) alsmede de plaatsing van een isolatierooster (sub 5) worden afgewezen. Het gebrek onder 3 wordt, anders dan Famongo heeft betoogd, niet aangemerkt als een kleine herstelling waarvoor [eiseres] als huurder de kosten dient te dragen, omdat het gaat om forse naden en kieren die niet met een voor de huurder gebruikelijke maatregel als een tochtstrip zijn te verhelpen, zodat ook deze vordering toewijsbaar is.

9. Bij het vorenstaande oordeel heeft de kantonrechter zich er rekenschap van gegeven dat nog redelijk recent in het politieke debat de vraag of de aanwezigheid van een slecht energielabel voor een huurder moet kunnen leiden tot een afdwingbare huurverlaging niet tot besluitvorming in die zin heeft geleid, zoals ook namens [eiseres] is opgemerkt. Ook is de inhoud van de brief van de Minister van 19 januari 2024 (Tweede Kamer, vergaderjaar 2023-2024, 27926, nr. 380) bij de beoordeling betrokken. Daaruit wordt afgeleid dat de Minister op dit moment enkel glas niet als gebrek wil aanmerken omdat dit (negatieve) invloeden heeft op andere onderdelen van zijn beleid. In deze brief wordt niet opgemerkt dat enkel glas geen gebrek zou kunnen zijn. Uit de brief kan juist worden afgeleid dat de Minister juist maatregelen beoogt te nemen om enkel glas weg te werken. Het is aan de Minister om algemeen beleid te voeren en de diverse onderdelen daarvan in balans te brengen. In een individuele zaak dient echter te worden beoordeeld of daarin aan de wettelijke maatstaf voor een gebrek wordt voldaan. Het argument van de Minister in de brief dat een algemene kwalificatie van enkel glas als gebrek een integrale aanpak van de isolatie van woningen zou belemmeren gaat in deze zaak in elk geval niet op. Blijkens de stukken wil de verhuurder de vervanging van enkel glas juist in het kader van een integrale aanpak van de isolatie uitvoeren. Dit alles maakt derhalve vorenstaande afweging niet anders, al is het maar omdat zoals hiervoor al is overwogen de Minister ook het voornemen bekend heeft gemaakt (als onderdeel van het wetsvoorstel Betaalbare huur) het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte aan te passen in die zin dat voor energie labels E,F en G aftrekpunten gaan gelden.

10. De hiervoor genoemde vorderingen 1 tot en met 4 zijn derhalve toewijsbaar. [eiseres] heeft verklaard dat zij gelet op het principiële karakter van de beslissing, ermee kan instemmen dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Tegen die achtergrond is het opleggen van een dwangsom in dit stadium ook niet aan de orde.

11. Bij deze uitslag wordt Famongo als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding.