Uitspraken

Beoordeling

10. De vraag die beantwoord moet worden is of de afspraken rondom de beëindiging van de huurovereenkomst vernietigbaar zijn.

11. Voor de beëindiging van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gelden specifieke regels waarbij de huurder vergaand wordt beschermd. Onderdeel van die regels is dat beëindiging van de huurovereenkomst omdat de verhuurder dat wil, aan (strenge) eisen moet voldoen. Bij beëindiging met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan gelden die eisen niet: door dit ‘wederzijds goedvinden’ eindigt de huurbescherming. Het behoort daarbij wel duidelijk te zijn dat de huurder het goed vindt dat de huur, inclusief (verder) recht op huurbescherming, beëindigd wordt.

12. [eiseres] had voorafgaand aan het contact over de beëindiging zelf geen enkele intentie om de huur te beëindigen. Zij is een huurovereenkomst voor langere tijd aangegaan en het einde van de overeengekomen periode was nog niet in zicht. Volkomen onverwacht en met stevige taal heeft [gedaagde] begin januari 2022 haar feitelijk laten weten dat de huurovereenkomst eindigt omdat hij daar belang bij heeft. Hij zegt immers op een dwingende toon dat [eiseres] er onmiddellijk, binnen een week, uit moet. Als reden wordt een probleem genoemd in de risicosfeer van de verhuurder, te weten problemen met de hypotheekverstrekker. Wat de verhuurder dus feitelijk deed was eenzijdig de huur opzeggen, in strijd met de daarvoor geldende regels.

13. In het volgende contact is de druk die door [gedaagde] werd uitgeoefend op [eiseres] nog verder verhoogd. Toen [eiseres] probeerde te komen tot een meer evenwichtige afspraak is dit overleg door [gedaagde] onmogelijk gemaakt door berichten te sturen naar huurder met een toon waar de honden geen brood van lusten. De agressie die hieruit spreekt maakt elk inhoudelijk overleg onmogelijk. Verder heeft [gedaagde] na ontvangst van de constructieve reactie van huurder, gedreigd met het opeisen van een boete wegens het houden van een hond in het gehuurde. Een boete waarvan [gedaagde] kon weten dat deze niet opeisbaar was: de makelaar die namens [gedaagde] handelde had immers expliciet toestemming gegeven voor het houden van de hond. Vervolgens heeft [eiseres] de woning verlaten zonder enige compensatie en zonder haar borg terug te krijgen.

14. Dat zij zich onveilig en gedwongen voelde de woning te verlaten, zoals zij zegt, is gelet op het voorgaande begrijpelijk. Verder is vast komen te staan dat de hypotheekverstrekker, anders dan eerder door [gedaagde] aan [eiseres] is gezegd, de woning niet heeft verkocht.

15. Voornoemde feiten laten zich niet kwalificeren als een overeenkomst tot beëindiging van de huur. De enkele feitelijkheid dat [eiseres] de woning heeft verlaten is immers gelet op de omstandigheden onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een wil die zich door een verklaring openbaar heeft gemaakt. [gedaagde] kon er ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiseres] met het verlaten van de woning inderdaad de wens had om de huurovereenkomst te beëindigen, zeker niet op zo een korte termijn en zonder compensatie. Maar als wordt aangenomen dat met het vertrek van [eiseres] een rechtshandeling tot stand is gekomen, te weten instemming met de opzegging of zoals partijen dit noemen: een beëindigingsovereenkomst, is deze beëindigingsovereenkomst vernietigbaar. Deze overeenkomst is tot stand gekomen door bedreiging (de dreiging met nadeel voor [eiseres] in de vorm van boetes en de agressieve toonzetting) en bedrog (de onjuiste mededeling over de verkoop door de hypotheekverstrekker). De kantonrechter zal daarom de overeenkomst tussen partijen aangaande de huurbeëindiging vernietigen.

16. De vernietiging heeft terugwerkende kracht en zou als rechtsgevolg hebben dat de huurovereenkomst doorloopt. Dit is bezwaarlijk omdat [eiseres] het gehuurde inmiddels heeft verlaten. Aan deze vernietiging wordt daarom deze werking ontzegd. Onweersproken is gebleven dat [gedaagde] hierdoor onbillijk wordt bevoordeeld en [eiseres] benadeeld. Aan [gedaagde] wordt daarom de verplichting opgelegd tot betaling van een vergoeding zoals bedoeld in artikel 3:53 lid 2 BW. Overigens is het handelen van [gedaagde] ook te kwalificeren als een onrechtmatige daad, althans wanprestatie en zou het hiernavolgende ook als een schadevergoeding kunnen worden gekwalificeerd.

17. [gedaagde] is het niet eens met de omvang van het bedrag dat [eiseres] vordert. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt.

18. De vraag die eerst beantwoord moet worden, is welke duur de huurovereenkomst heeft. Dit is namelijk van belang voor de vraag over welke periode [eiseres] is benadeeld en dus over welke periode zij een bedrag wegens die benadeling kan vorderen.

19. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat een termijn van twee jaar vermeld, maar ook staat er dat de huurovereenkomst aanvangt op 1 januari 2022 en eindigt op 31 december 2024. Dit is tegenstrijdig, omdat de benoemde termijn een looptijd betreft van drie jaar.

20. Op grond van artikel 7:271 en 7:228 BW kan een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd alleen kan worden aangegaan voor de duur van twee jaar of korter. Als sprake is van een langere duur, is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De onderhavige huurovereenkomst is dus ofwel een huurovereenkomst voor twee jaar, ofwel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

21. Daarom moet worden beoordeeld wat [eiseres] en [gedaagde] zijn overeengekomen. De uitleg vindt plaats aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen (of de bewoordingen) mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat dus om de gerechtvaardigde verwachtingen van partijen.

22. Niet is gebleken dat de duur van de huurovereenkomst op enige andere wijze ter sprake is gekomen tussen [gedaagde] en [eiseres] . De kantonrechter kan de vraag welke duur zij overeen zijn gekomen dus alleen beantwoorden aan de hand van de tekst van de schriftelijke huurovereenkomst. In de huurovereenkomst wordt zowel in de aanhef als in artikel 3.1 meerdere keren gesproken over een maximumduur van twee jaar of minder; bovendien is in artikel 3.1 een duur van 24 maanden ingevuld. Het enige dat afwijkt, is de in artikel 3.1 vermelde einddatum: 31 december 2024. Gelet op deze omstandigheden overweegt de kantonrechter daarom dat de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst van maximaal twee jaar te sluiten. De in artikel 3.1 vermelde einddatum is naar het oordeel van de kantonrechter een kennelijke verschrijving; de einddatum had eigenlijk 31 december 2023 had moeten zijn.

23. Omdat de kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake is van een huurovereenkomst van twee jaar met einddatum 31 december 2023, zal de vordering van [eiseres] worden beoordeeld over de periode 1 april 2023 tot en met 31 december 2023.

24. Vervolgens moet worden beoordeeld voor welk bedrag [eiseres] is benadeeld. Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat zij recht heeft op het verschil tussen de nieuwe huurprijs die zij is verschuldigd en de huurprijs van het gehuurde. Zij is door het handelen van [gedaagde] immers meer huur gaan betalen. De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] erop vooruit is gegaan in haar nieuwe woonsituatie, is gemotiveerd betwist door [eiseres] . Wel voert [gedaagde] terecht aan dat [eiseres] in de berekening van de nieuwe huurprijs ook de kosten voor gas, elektra en water doorrekent. Omdat die kosten niet in haar oude huur inbegrepen waren, zal de kantonrechter deze buiten beschouwing laten. Dit betekent dat de kantonrechter het verschil tussen de nieuwe en de oude huur berekent op € 75,00 per maand (€ 1.500,00 minus € 1.425,00). Berekend over de periode 1 april 2023 tot en met 31 december 2023 komt dit neer op een bedrag van € 675,00 (9x € 75,00) dat zal worden toegewezen.

25. Door toedoen van [gedaagde] heeft [eiseres] onverwacht en op zeer korte termijn moeten verhuizen. Een verhuizing kost altijd geld. [gedaagde] is aansprakelijk voor deze benadeling. Voor de invulling van deze kosten sluit [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter terecht aan bij een in de wet geregelde situatie die het meest lijkt op de onderhavige situatie, te weten opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. In dergelijke situaties kan de kantonrechter op grond van artikel 7:275 BW aan de huurder een verhuiskostenvergoeding toekennen, waarvan de minimale hoogte jaarlijks wordt vastgesteld door de minister (Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie). De kantonrechter zal het gevorderde bedrag, dat in lijn met deze ministeriële regeling is gevorderd, als verhuiskostenvergoeding toewijzen.

26. De gevorderde wettelijke rente is niet betwist. Gelet op de uitkomst van de procedure zal de wettelijke rente worden toegewezen als hierna vermeld.

27. Op grond van artikel 7:224 BW moet het gehuurde in dezelfde staat worden opgeleverd als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. [eiseres] heeft gesteld dat zij dit heeft gedaan en zij onderbouwt dit met een verklaring van de makelaar die optrad namens [gedaagde] . Tegenover deze onderbouwde stelling is de enkele stelling van [gedaagde] dat er sprake was van zodanige schade dat hij de waarborgsom daarmee mocht verrekenen, onvoldoende. Het deel van de vordering dat bestaat uit de terugbetaling van de waarborgsom zal dan ook worden toegewezen.

28. Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten wordt getoetst aan het Rapport BGK-integraal. Op grond hiervan acht de kantonrechter een bedrag van € 929,28 toewijsbaar.

29. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Uit artikel 611a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering volgt namelijk dat een dwangsom niet kan worden opgelegd als de (hoofd)veroordeling betrekking heeft op betaling van een geldsom, en daarvan is hier sprake.

30. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten betalen.