Uitspraken

[eisers] stelt dat hij een woning geleverd heeft gekregen met gebreken, omdat de kademuur in zeer gebrekkige staat verkeerde en er onmiddellijk noodmaatregelen genomen moesten worden. Dat staat aan normaal gebruik van de woning in de weg, omdat [eisers] mocht verwachten dat hij de tuin inclusief de kade voor een langere periode op een veilige manier kon gebruiken. [eisers] verwijst ter onderbouwing van het gebrek naar de offerte van [naam bedrijf] . [gedaagden] wist hiervan door de brief van buurman [naam] en had die informatie met [gedaagden] moeten delen voor het sluiten van de koopovereenkomst. De geleverde woning voldeed dus niet aan wat [eisers] daarvan mocht verwachten, waardoor [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de schade die [eisers] daardoor lijdt moet vergoeden.

Volgens artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen dus vrij om daarvan in hun koopovereenkomst af te wijken. Partijen hebben dat in dit geval ook gedaan.

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisers] ligt. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden] ervoor in dat tijdens de levering geen gebreken aanwezig zijn die het normaal gebruik als woning verhinderen. Als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was.

De rechtbank oordeelt dat sprake is van een gebrek aan de kademuur. Dat volgt voldoende uit de offerte van [naam bedrijf] van 18 september 2023. In de offerte staat dat uit onderzoek blijkt dat drie van de zes kespen zijn losgebroken waardoor de kademuur erg instabiel is geworden en de kans op instorten reëel is, zie 2.6. Dat [naam bedrijf] een commercieel belang heeft bij het trekken van deze conclusie is – anders dan [gedaagden] meent – onvoldoende om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Of dit gebrek aan de kademuur aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, kan in het midden blijven.

Partijen zijn namelijk in artikel 23.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor onder 2.4) overeengekomen dat [eisers] uitdrukkelijk verklaart geen gebruik te willen maken van een ontbindende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring en dat hij daarom bekend wordt geacht met de staat van de woning op dat moment en/of eventuele tekortkomingen ‘casu quo’ gebreken. In dat artikel staat verder dat [eisers] bij de levering de woning aanvaardt in de staat waarin de woning zich op het moment van de koopovereenkomst bevindt.

Deze bepaling heeft als gevolg dat als de kademuur vóór het sluiten van de koopovereenkomst gebrekkig was, [eisers] daarmee bekend werd geacht en de woning bij levering heeft aanvaard inclusief dat gebrek. [eisers] kan zich dus niet meer op artikel 6.3 van de koopovereenkomst beroepen. [gedaagden] heeft betwist dat het gebrek ten tijde van de levering al zou bestaan. Of dat zo is, kan gezien deze uitkomst in het midden blijven; als het er al was heeft [eisers] het gebrek aanvaard, als het er nog niet was heeft [gedaagden] geen woning met gebrek geleverd. Voor het scenario dat het gebrek aan de kademuur zou zijn ontstaan tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering biedt het dossier en de stellingen van partijen geen aanknopingspunten.

Er is dus geen sprake van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagden] ; hij heeft de woning geleverd in de staat die [eisers] heeft aanvaard. De mededelingsplicht van artikel 7:17 BW speelt daarin geen rol.

Ook in een situatie als deze waarin is afgeweken van de wettelijke regeling van non-conformiteit en koper de woning heeft aanvaard inclusief gebreken, kan de situatie zich voordoen dat de verkoper informatie heeft over (de staat van) de woning waarvan hem duidelijk moet zijn dat die informatie voor koper van zodanig wezenlijk belang is dat de redelijkheid en billijkheid tussen contractspartijen meebrengt dat verkoper daarover van te voren mededeling aan koper had moeten doen.

De rechtbank vindt niet dat [gedaagden] [eisers] had moeten inlichten over de brief van de buurman. In de brief van [naam] staat dat zijn kademuur in zeer slechte staat verkeert, zie 2.3, daarin staat niets over de staat van de kademuur van de woning. [eisers] heeft – mede gelet op de betwisting van [gedaagden] – onvoldoende onderbouwd dat de slechte staat van de kademuur van [naam] relevante informatie oplevert voor de staat van de kademuur van de woning en [gedaagden] dat ook moest weten. [gedaagden] heeft de stelling van [eisers] dat sprake is van een bouwkundige eenheid betwist. Uit het rapport van [naam adviesbureau] blijkt niet dat de kademuur van [naam] en de kademuur van de woning een bouwkundige eenheid vormen. In het rapport staat niets over (de staat van) de kademuur van de woning. In de offerte van [naam bedrijf] wordt ook geen melding gemaakt van een verband tussen de slechte staat van de kademuur van [naam] en de kademuur van de woning. Dat betekent dat de brief van [naam] geen relevante informatie oplevert voor de staat van de kademuur van de woning en dat [gedaagden] niet gehouden was om de inhoud van de brief met [eisers] te delen.

De primaire vordering van [eisers] wordt dus afgewezen.

Ook de meer subsidiaire vordering van [eisers] wordt afgewezen. [eisers] beroept zich daarin op ontbinding in verband met een tekortkoming in de nakoming. Zoals hiervoor overwogen is van een tekortkoming in de nakoming geen sprake. Daarop strandt dus ook deze vordering.

Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten is in beginsel wegens dwaling vernietigbaar, indien de dwaling ofwel (a) te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, ofwel (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist, de dwalende had behoren in te lichten, ofwel (c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken als de dwalende is uitgegaan. Als een dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven, kan de overeenkomst niet worden vernietigd.

De stelplicht en bewijslast ten aanzien van feiten die een beroep op dwaling kunnen opleveren, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op degene die zich op de rechtsgevolgen van die dwaling beroept en daarmee op [eisers] .

[eisers] heeft aan zijn beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling ten grondslag gelegd dat [gedaagden] de informatie uit de brief van [naam] met [eisers] had moeten delen. Door van deze belangrijke informatie geen mededeling aan [eisers] te doen, heeft hij bij het aangaan van de koopovereenkomst gedwaald; als hij ervan zou hebben geweten zou hij de koopovereenkomst niet voor dezelfde prijs zijn aangegaan (in 4.12 als (b) aangeduid). [eisers] doet ook een beroep op wederzijdse dwaling (in 4.12 als (c) aangeduid).

De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] geen belangrijke informatie heeft achtergehouden die hij met [eisers] had moeten delen en verwijst daarbij naar wat daarover hiervoor onder 4.9 is overwogen. Datzelfde geldt hier: De informatie van [naam] over zijn kademuur bevatte geen relevante informatie voor de staat van de kademuur van de woning en hoefde [gedaagden] daarom niet met [eisers] te delen.

Het beroep op wederzijdse dwaling faalt ook. Voor zover partijen inderdaad beiden van dezelfde verkeerde veronderstelling zijn uitgegaan, blijft die dwaling voor rekening en risico van [eisers] , omdat hij er bewust voor gekozen heeft om geen bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en de woning te aanvaarden in de staat van de woning op het moment van de koopovereenkomst. Van die staat werd hij geacht op de hoogte te zijn, inclusief gebreken, zoals vastgelegd in artikel 23.3 van de koopovereenkomst.

De conclusie is dat het beroep op vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling faalt en de subsidiaire vordering ook wordt afgewezen.

[eisers] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagden] betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

Bij een veroordeling van twee partijen ( [eiser 1] en [eiser 2] ) tot betaling van de proceskosten is het uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn. De veroordeling in de proceskosten wordt dus hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.