Uitspraken

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze hierna zo veel mogelijk gezamenlijk worden beoordeeld.

Nimatrasco heeft niet betwist dat zij een huurachterstand heeft van € 811.848,62 exclusief BTW. Volgens Nimatrasco komt haar echter een beroep toe op verrekening en op opschorting.

De vorderingen van Nimatrasco die zien op schadevergoeding, herstel van het gehuurde in oude toestand en verrekening, zijn gebaseerd op de stelling dat sprake is van een gebrek, dan wel dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van NS Stations.

Tussen partijen geldt niet de definitie van een gebrek van artikel 7:204 BW, maar de tussen partijen overeengekomen definitie in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst definieert een gebrek in artikel 22.1.1 van de algemene bepalingen als een staat of eigenschap van het gehuurde (onderstreping kantonrechter). In de huurovereenkomst is voorts in artikel 8 lid 13 opgenomen dat de OVC-poortjes geen onderdeel uitmaken van het gehuurde. Alleen al op basis hiervan kunnen problemen die veroorzaakt worden door de OVC-poortjes geen gebrek vormen. De verwijzing van Nimatrasco naar het eerste gedeelte van artikel 8 lid 13 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de OVC-poortjes in het gehuurde zullen worden geplaatst en daar zullen worden gehouden, maakt het voorgaande niet anders. Kennelijk is door partijen die daarover beslissingsbevoegdheid hebben – om een veelheid van redenen – anders besloten. Daarbij maakt ook in dat geval het OVC-poortje geen deel uit van het gehuurde, zodat ook een niet geplaatste poortje in het gehuurde geen gebrek oplevert in de zin van de huurovereenkomst.

Omdat NS Stations de beslissingen over de plaatsing van de OVC-poortjes niet alleen maakt, staat ook niet vast dat de huidige wijze van inrichting van de OVC-poortjes toerekenbaar is aan NS Stations. Daar komt bij dat het gehuurde is gelegen op een station, in welke context partijen specifiek met elkaar zijn overeengekomen dat andere partijen invloed kunnen hebben op de wijze waarop het station wordt ingericht en dat het belang van een veilig en efficiënt vervoersknoppunt zwaarder weegt dan het individuele belang van Nimatrasco als huurder.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van Nimatrasco tot schadevergoeding, herstel van het gehuurde in oude toestand en verrekening niet toewijsbaar zijn.

Partijen hebben in de onderhavige procedure over en weer verwezen naar de gronden en stukken zoals aangevoerd in kort geding, zonder daar veel inhoudelijks aan toe te voegen. Op basis van de stukken in kort geding, waarnaar partijen verwijzen, komt de kantonrechter in deze procedure tot dezelfde conclusie als de kantonrechter in kort geding in zijn vonnis van 8 november 2024, namelijk dat niet vastgesteld kan worden dat partijen anders dan het Whatsapp contact van 20 juni 2024, hebben gesproken over een andere, extra opslagruimte en zo ja, op welke wijze dat van invloed is op de verplichtingen over en weer. Uit louter de Whatsapp-correspondentie kan niet worden afgeleid dat het balkon tijdelijk ter beschikking is gesteld. Eens temeer omdat dit Whatsapp contact van 20 juni 2024, behoudens het in het vonnis van 8 november 2024 geciteerde gedeelte, niet is overgelegd in deze procedure. De conclusie hiervan is dat Nimatrasco in dit bodemgeschil haar stelling dat NS Stations aan haar een extra magazijnruimte ter beschikking moet stellen onvoldoende heeft onderbouwd en dat deze vordering moet worden afgewezen. Aan bewijslevering, voor zover aangeboden, komt de kantonrechter dan ook niet toe.

Nimatrasco heeft zich op het standpunt gesteld dat er aanleiding is om te veronderstellen dat de verbruiksmeters van het gehuurde niet in orde zijn en geijkt moeten worden. Nimatrasco heeft zich daarbij gebaseerd op een rapportage van Servicekosten Consultancy (verder: SKC) van 25 november 2024.

NS Stations heeft toegelicht dat zijn grootverbruiker is en dat Fudura de (externe) meetverantwoordelijke instantie is. Fudura rekent niet met (fysieke) meterstanden, maar Fudura meet het energieverbruik langs telemetrische weg op basis van kwartiercijfers. In andere woorden: Fudura meet het verbruik per tussenmeter in eenheden per kwartier. NS Stations heeft geprobeerd het verbruik voor Nimatrasco inzichtelijk te maken met exceloverzichten. NS Stations erkent dat daarbij fouten in die overzichten zijn geslopen, waardoor SKC bij het opmaken van haar rapportage is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten, aldus NS Stations.

Ter zitting waren twee deskundigen van SKC aanwezig. Partijen hebben daar afgesproken dat NS Stations bij Fudura de begin- en eindstanden opvraagt van de energie over de ter discussie staande periodes en die ter beschikking van SKC stelt. SKC kan dan opnieuw een berekening maken. De kantonrechter zal de verdere beoordeling en beslissing op dit punt daarom aanhouden en de zaak verwijzen naar de rol van donderdag 5 juni 2025 te 10.00 uur voor akte aan de zijde van Nimatrasco. Nimatrasco kan dan de bevindingen van SKC in de procedure brengen. NS Stations krijgt daarna de gelegenheid hierop te reageren.

Iedere verdere beslissing op dit punt zal worden aangehouden.

Zoals hiervoor is geoordeeld, heeft Nimatrasco geen recht op schadevergoeding en kan zij dus geen aanspraak maken op verrekening van schadevergoeding met de (toekomstige) huurpenningen, nog daargelaten het opschortings- en verrekenverbod van artikel 14.1 van de algemene bepalingen.

Het opschortings- en verrekenverbod van artikel 14.1 van de algemene bepalingen komt wel in beeld bij beoordeling van het standpunt van Nimatrasco dat zij gerechtigd is de betaling van servicekosten op te schorten. De kantonrechter is van oordeel dat, voor zover al een opschortingsrecht aan de zijde van Nimatrasco zou bestaan, dat opschortingsrecht wordt uitgesloten door artikel 14.1 van de algemene bepalingen. Dat een beroep op dit beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is door Nimatrasco gesteld maar verder niet onderbouwd. De kantonrechter volgt Nimatrasco dan ook niet in dit standpunt.

Het standpunt van Nimatrasco dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van NS Stations gaat gezien hetgeen is geoordeeld over het hekwerk eveneens niet op. Dat er onderhandelingen gaande waren tussen partijen draagt deze stelling evenmin, omdat Nimatrasco er in weerwil van de onderhandelingen zelf voor heeft gekozen te stoppen met de huurbetalingen.

Dat de gevorderde ontbinding en ontruiming anderszins niet gerechtvaardigd zouden zijn, is gelet op de voorgaande beoordeling en de hoogte van de bestaande huurachterstand niet gebleken.

Nimatrasco heeft uiterst subsidiair nog verzocht om haar een terme de grace te verlenen. De kantonrechter ziet daar geen aanleiding toe, omdat Nimatrasco geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat zij in staat is de huurachterstand en de bijkomende kosten binnen korte termijn volledig aan te zuiveren.

Conclusie is dat de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand toewijsbaar zijn. Over de huurachterstand is Nimatrasco de wettelijke rente verschuldigd. Op grond van artikel 14.3 van de algemene bepalingen is zij tevens de gevorderde contractuele boete over de achterstand verschuldigd.

Ter zitting heeft NS Stations zich akkoord verklaard met een ontruimingstermijn van 9 maanden. De kantonrechter zal die termijn overnemen.

Gelet op het feit dat NS Stations met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, moet zij onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.

Nimatrasco heeft verzocht een eventuele veroordeling tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter ziet daartoe geen aanleiding. Nimatrasco schiet al geruime tijd tekort in haar hoofdverplichting als huurder, namelijk het betalen van de maandelijkse huur. Alleen hieruit volgt al dat NS Stations een zwaarwegend belang heeft bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming. Bij de beslissing om de gevorderde ontbinding en ontruiming toe te wijzen wordt meegewogen dat Nimatrasco met zoveel woorden heeft verklaard dat zij is gestopt met betalen om ‘haar gelijk te halen’. Verder weegt mee dat een langere ontruimingstermijn dan gebruikelijk zal worden bepaald (9 maanden). De kantonrechter is daarom van oordeel dat de belangen van NS Stations bij het doorzetten van de ontruiming, op basis van uitvoerbaarheid bij voorraad, zwaarder moeten wegen dan de belangen van Nimatrasco bij schorsing van de ontruiming totdat in het hoger beroep is beslist.

In conventie zal Nimatrasco als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van NS Stations worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De beslissing ten aanzien van de proceskosten in reconventie zal worden aangehouden, nu nog een onderdeel van die vordering openstaat ter beoordeling.

Mede gelet op de toezegging van Nimatrasco dat zij bij een veroordelend vonnis hoe dan ook in hoger beroep zal gaan, ziet de kantonrechter aanleiding om redenen van proceseconomische aard om zowel in conventie als in reconventie tussentijds hoger beroep toe te staan op de onderwerpen waar in dit tussenvonnis een eindbeslissing in is genomen.