2 De feiten
2.1.
[gedaagden] huurt vanaf 7 september 1992 (van de rechtsvoorganger) van Nobillon de woning aan de [adres] (hierna: de woning), bouwjaar 1903, tegen een huurprijs van laatstelijk € 309,98 per maand. [gedaagden] woont in de woning met zijn vrouw en drie (deels minderjarige) kinderen.
2.2.
In 2004 is Nobillon eigenaar geworden van het pand. Het pand maakt deel uit van de Vereniging van Eigenaars [adres] (hierna: de VvE).
2.3.
In mei 2017 en daarna heeft [gedaagden] met behulp van een bevriende aannemer de keuken en de badkamer uit de woning gesloopt, draagbalken vervangen en de waterleidingen, gasleidingen en de elektra vervangen. Ook heeft [gedaagden] twee schouwen verwijderd. Daarna heeft [gedaagden] een nieuwe keuken en badkamer aangelegd. Verder heeft [gedaagden] de kasten en ensuite-deuren uit de voor- en tussenkamer gehaald en daarvoor in de plaats wandjes met deuren erin geplaatst zodat een extra slaapkamer kon worden gerealiseerd, waarna hij de wanden en plafonds heeft afgewerkt, gestuukt en geschilderd.
2.4.
Nobillon heeft op 5 februari 2020 stempels in de woning laten plaatsen, onder meer ter hoogte van een weggebroken schouw. Bij brief van dezelfde dag heeft Nobillon [gedaagden] gesommeerd alle wijzigingen ongedaan te maken.
2.5.
Bij e-mail van 11 februari 2020 heeft de gemachtigde van Nobillon laten weten dat [gedaagden] de woning op eigen kosten in de oude staat mocht herstellen, zij het onder supervisie van [naam 2] van [naam adviesbureau] . In ieder geval moesten de schouwen, de badkamer en de tussenkamer worden hersteld en diende [gedaagden] de schade in het trapportaal te herstellen, aldus de e-mail.
2.6.
Op 12 februari 2020 heeft Nobillon ook stempels laten plaatsen op de plek waar de tweede schouw was weggehaald.
2.7.
Partijen hebben daarna nog gemaild over het herstel van de woning en het uitvoeren van de werkzaamheden, waarbij Nobillon uiteindelijk aan de gemachtigde van [gedaagden] een offerte van Bouwmeesters van 19 juni 2020 heeft doen toekomen voor herstel ten bedrage van € 17.035,87 inclusief btw. [gedaagden] heeft hiermee niet ingestemd.
2.8.
Omdat [gedaagden] de woning niet in de oude staat wilde (laten) herstellen, heeft Nobillon een dagvaarding uitgebracht en onder meer gevorderd dat [gedaagden] werd veroordeeld tot betaling van het in de offerte van Bouwmeesters genoemde bedrag en dat verder de huurovereenkomst werd ontbonden.
2.9.
Op 24 november 2020 heeft [naam 2] in opdracht van Nobillon een rapport uitgebracht, waarin zij heeft geconcludeerd dat in de woning een hoog luchtvochtigheidsgehalte aanwezig was en er geen ventilatievoorzieningen waren.
2.10.
Bij vonnis van 29 maart 2021 (8658830 CV EXPL 20-13122) is onder meer beslist dat Nobillon wordt gemachtigd om de woning in oude staat te herstellen, dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling aan Nobillon van € 12.692,37 (inclusief btw) aan kosten voor herstel en voorts (voor het geval [gedaagden] niet voldoende medewerking verleent aan Nobillon voor dit herstel in oude staat) de huurovereenkomst wordt ontbonden.
2.11.
In maart 2021 heeft [gedaagden] een bedrag van € 14.974,46 (€ 12.692,37 aan schadevergoeding vermeerderd met de proceskosten) aan Nobillon betaald.
2.12.
Op 11 juni 2021 heeft [naam aannemersbedrijf] een rapport opgemaakt over de vloer in de woning. Daarin is geconstateerd dat de kruipruimte vochtig is, bouwafval en puin aanwezig is en de bestaande ventilatieopeningen vervuild zijn.
2.13.
Op 15 oktober 2021 heeft [naam aannemersbedrijf] in opdracht van de VvE na een videoscope een rapport opgemaakt, waarin is geconcludeerd dat de vloerplaten in de smalle beuk door bruinrot-veroorzakende schimmels zijn aangetast, de balklagen in de keuken zijn vervangen, dat condensatie van vocht aan de waterleiding bestaat en dat in de brede beuk de bodemafsluiting vochtig is, aantasting bestaat van de gewone houtwormkever en bruinrot-veroorzakende schimmels. Verder heeft [naam aannemersbedrijf] een offerte opgemaakt voor onder meer het aanbrengen van een nieuwe balklaag en vloerhout op de gehele begane grond, het controleren van de riolering en monteren van het sanitair van ruim € 35.000,-.
2.14.
Van het vonnis van de kantonrechter is Nobillon in hoger beroep gekomen. In hoger beroep heeft Nobillon haar vordering tot schadevergoeding verhoogd tot € 55.236,15.
2.15.
In het arrest van 11 april 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:874) is onder meer overwogen:
“4.5 (…) Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] ingrijpende werkzaamheden heeft uitgevoerd aan het gehuurde en hiervoor geen toestemming heeft gevraagd aan Nobillon. Daardoor is [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook staat vast dat deze tekortkoming zo ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. De kantonrechter heeft [gedaagden] de kans gegeven ontbinding en ontruiming te voorkomen. Dit gezien de lange duur van de huurovereenkomst (sinds 1992) en de belangen van de drie minderjarige kinderen van [gedaagden] . (…)
4.8
Het hof is van oordeel dat de kantonrechter [gedaagden] terecht nog een kans heeft gegeven om ontbinding en ontruiming te voorkomen. (…)
4.9 (…)
[gedaagden] heeft de kosten van herstel kort na het bestreden vonnis ook aan Nobillon betaald en zich ook meteen bereid getoond medewerking te verlenen aan deze herstelwerkzaamheden die in opdracht van Nobillon zouden worden uitgevoerd. Nobillon heeft echter nog steeds geen opdracht gegeven om deze werkzaamheden uit te voeren.
4.10
Dat de schade aan het gehuurde nog groter is dan in eerste aanleg is vastgesteld en bovendien te wijten is aan [gedaagden] , staat, naar het oordeel van het hof, (nog) onvoldoende vast.
4.11
De door Nobillon genoemde schimmelproblematiek is ook in eerste aanleg al onderwerp van het debat geweest en dus niet nieuw. (…)
4.12
Wat betreft de slechte staat van de vloerbalken en de kruipruimte het volgende. (…)
4.13
Naar het oordeel van het hof is onvoldoende komen vast te staan dat de geconstateerde problemen met de staat van de vloerbalken en in de kruipruimte veroorzaakt zijn door [gedaagden] . De rapportages van de beide onderzoeken door [naam aannemersbedrijf] bieden hiervoor onvoldoende houvast, omdat deze geen indicaties geven van de oorzaak van de problemen. (…)
4.20 (…)
Nu de offerte van Structure Engineering B.V. ziet op het bepalen van de belasting van de badkamervloer is het hof van oordeel dat deze kosten, van in totaal € 240,-, wel voor toewijzing in aanmerking komen en zullen moeten worden voldaan zodra het onderzoek is gedaan en de factuur aan [gedaagden] ter hand is gesteld.(…)
4.24
Nobillon heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd met de kosten die zien op het herstel van de vloerbalken en kruipruimte, de kosten van twee onderzoeken door [naam 2] en de kosten voor het gebruik van stempels.
4.25
Nu onvoldoende vast staat dat de geconstateerde problemen met de staat van de vloerbalken en in de kruipruimte veroorzaakt zijn door [gedaagden] zullen de kosten die hiermee samenhangen worden afgewezen. Dat geldt ook voor de kosten van de onderzoeken die door [naam 2] zijn gedaan. Nobillon heeft niet nader toegelicht waarop de beide facturen van [naam 2] zien, wat wel op haar weg had gelegen. (…)
4.26
De kosten van de huur van stempels (€ 598,95) zullen wel worden toegewezen (…).
5 Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de kosten van het onderzoek door Structure Engineering B.V. zijn afgewezen en opnieuw rechtdoende, wijst deze kosten à € 240,- alsnog toe (…)
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan Nobillon van € 598,95 in verband met het plaatsen van stempels; (…)
wijst af het meer of anders gevorderde. (…)”
2.16.
Vanaf 6 juni 2023 hebben partijen overleg over het herstel van de woning. Het plan was om in opdracht van de VvE alle vloerbalken in de woning te laten vervangen en de woning in oude staat te herstellen. De verwachting was dat dit vijf weken in beslag zou nemen. Daarbij werd afgesproken dat Nobillon de kosten voor de wisselwoning gedurende drie weken (voor het vloerherstel) voor haar rekening zou nemen en [gedaagden] voor de andere twee weken (voor het herstel in de oude toestand). Verder is afgesproken dat de kosten voor het verhuizen en opslaan van de spullen voor rekening van [gedaagden] komen.
2.17.
Op 20 september 2023 verhuisde [gedaagden] met zijn gezin naar een wisselwoning en vanaf 25 september 2023 gingen de werkzaamheden in de woning van start.
2.18.
Op 27 september 2023 heeft een onderzoek naar de badkamervloer plaatsgevonden. Er is geconstateerd dat de draagconstructie van de badkamervloer goed was.
2.19.
Bij verklaring van 5 oktober 2023 heeft de heer [naam 3] van Hazewinkel Installatietechniek verklaard dat het liggende rioolwerk in slechte staat verkeert en dat dit vervangen zal moeten worden.
2.20.
Op 12 oktober 2023 heeft aannemer [naam aannemersbedrijf] opnieuw een rapport opgemaakt, waaruit volgt dat op meerdere plekken bruinrot is aangetroffen, dat leidingen niet op juiste wijze zijn aangesloten en dat leidingen door balken heen zijn geboord.
2.21.
Op 9 oktober en 6 november 2023 heeft [naam 4] in opdracht van [gedaagden] de woning onderzocht en daarover een rapport uitgebracht. Daarin is onder meer vermeld:
“(…) Samengevat: Ondergetekende is van oordeel dat het ontbreken van voldoende ventilatie onder de beganegrondvloer (in zowel de brede beuk als de smalle beuk) de oorzaak is van een reeds langdurige aantasting van balk- en vloerhout met bruinrot tot gevolg. Het betreft een gebrek waarvan de herstelkosten voor de VvE komen, tenzij Nobillon en de VvE een andere kostenverdeling hebben afgesproken.(…)”
2.22.
Op 26 oktober 2023 is een rapport opgemaakt door [naam 2] , waaruit volgt dat de werkzaamheden van [gedaagden] de staat van de vloerbalken op zeer negatieve wijze hebben beïnvloed en dat deze werkzaamheden op onjuiste wijze zijn uitgevoerd.
2.23.
Het plan was dat [gedaagden] op 22 december 2023 zou terugkeren naar de woning, maar hij is uiteindelijk op 12 januari 2024 terugverhuisd.
2.24.
[gedaagden] heeft in aanvulling op het in april 2021 betaalde bedrag nog € 3.429,58 betaald, onder meer voor het onderzoek aan de douchevloer, het verhuisbedrijf, huur voor de wisselwoning en aansluiting cv.
2.25.
Op 8 maart 2024 heeft de VvE Nobillon aansprakelijk gesteld voor de kosten die gemoeid zijn geweest met de uitvoering van de werkzaamheden. Zij vordert € 11.275,97 inclusief btw voor herstelwerkzaamheden en € 16.464,23 inclusief btw (zijnde 40% van de totale kosten) voor het vervangen van vloerbalken.
2.26.
Op 18 maart 2024 heeft Nobillon [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de kosten die de VvE bij haar in rekening heeft gebracht, vermeerderd met € 2.422,49 inclusief btw aan verhuiskosten en € 875,- inclusief btw voor het gebruik van de wisselwoning gedurende drie weken.
2.27.
Bij brief van 22 maart 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagden] gereageerd. Hij verwijst naar een bijgevoegde eindafrekening “waarin alle ter zake doende posten zijn opgenomen; het vonnis; arrest; onderzoek naar de badkamervloer; verhuizingen; huur wisselwoning; bouwstroom en aansluiting CV-ketel”, waaruit volgt dat [gedaagden] al € 18.404,04 in totaal heeft betaald en nog € 789,46 zou moeten betalen. Voor het overige wijst [gedaagden] alle aansprakelijkheid af.
2.28.
[gedaagden] heeft op 17 april 2024 nog € 789,46 aan de beheerder van Nobillon betaald. In totaal heeft [gedaagden] daarmee € 19.193,50 aan kosten betaald.
2.29.
In opdracht van Nobillon heeft [naam adviesbureau] op 16 september 2024 een beoordeling gemaakt van de beschikbare rapportages handelend over vochtoverlast in de woning. Daarin is geconcludeerd dat:
“er geen aanwijzingen zijn voor relevante gebreken aan de begane grondvloer voor de verbouwing van de huurder in 2017, dusdanig dat deze nu vervangen had moeten worden. Vast staat dat door de verbouwing door de huurder in 2017 vochtoverlast is ontstaan in de kruipruimte met degeneratie van de vloer en de installaties onder de vloer tot gevolg. Bij de verbouwing is bouwafval achtergelaten wat verminderde ventilatie veroorzaakt en een bron is voor schimmels, is lekkage ontstaan door inferieure koppelingen leidingwerk, is schade aan de balklagen aangebracht door het boren van gaten. De oorzaak van de schade is gezien de hoeveelheid aangetroffen water in de kruipruimte niet gelegen in de mate van ventilatie. Het onderhouden (schoonhouden) van de ventilatievoorzieningen behoort wel voor verantwoording van de huurder. Indien de ventilatie structureel onvoldoende zou zijn geweest zou de vloer veel eerder gebreken hebben vertoond, niet pas na 120 jaar. (…)”
4 De beoordeling
4.1.
Vaststaat dat in het arrest van 11 april 2023 onherroepelijk is beslist op de vermeerderde eis tot schadevergoeding van Nobillon ten bedrage van € 55.236,15. Het hof heeft uiteindelijk een bedrag van € 12.692,37, € 240,- en € 598,95 aan schadevergoeding toegewezen. Het hof heeft geoordeeld dat onvoldoende is komen vast te staan dat de geconstateerde problemen met de staat van de vloerbalken en in de kruipruimte zijn veroorzaakt door [gedaagden] . De rapportages van de beide onderzoeken van [naam aannemersbedrijf] bieden hiervoor volgens het hof onvoldoende houvast. Verder heeft het hof vastgesteld dat [gedaagden] de kosten van herstel kort na het bestreden vonnis aan Nobillon heeft betaald. Tot slot heeft het hof de voorwaardelijke veroordeling tot ontbinding van de huurovereenkomst bekrachtigd (zie hiervoor onder 2.15).
4.2.
Het arrest dat tussen partijen is gewezen heeft gezag van gewijsde, hetgeen betekent dat de beslissingen in dat arrest tussen partijen bindende kracht hebben. Alleen nieuwe, na het arrest ontstane, dan wel tijdens die procedure niet bekende, omstandigheden kunnen daarom grond zijn om opnieuw te oordelen over de schadeplichtigheid van [gedaagden] en de vraag of [gedaagden] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.3.
Pas na het arrest is in opdracht van de VvE de woning hersteld en zijn de vloerbalken vervangen. De VvE heeft voor die werkzaamheden € 11.275,97 voor het herstel en 40% van de kosten voor de vloerbalken, te weten € 16.464,23, bij Nobillon in rekening gebracht. De VvE stelt zich daarbij op het standpunt dat zij niet kan aantonen dat alle balken vervangen moesten worden door de werkzaamheden van [gedaagden] , maar volgens haar in ieder geval wel die onder de keuken, badkamer, gang en trapkast en berekent deze schade op 40% van de kosten. Beide kostenposten heeft Nobillon rechtstreeks doorbelast aan [gedaagden] , vermeerderd met onder meer verhuiskosten.
4.4.
[gedaagden] heeft daarop gereageerd met een door hem opgestelde eindafrekening ten bedrage van € 19.193,50 in totaal, welk bedrag hij inmiddels ook aan Nobillon heeft betaald. [gedaagden] heeft daarbij aangevoerd dat het hof reeds heeft geoordeeld dat uit de rapporten van [naam aannemersbedrijf] onvoldoende volgt dat [gedaagden] aansprakelijk is voor het vervangen van de vloerbalken in de (gehele) woning en dat Nobillon na het arrest geen nieuwe informatie op dat punt heeft ingebracht. Tegenover het rapport van [naam aannemersbedrijf] en [naam 2] heeft [gedaagden] zelf een deskundige, [naam 4] , naar de balken laten kijken, die oordeelt dat [gedaagden] voor de staat van de vloerbalken niet verantwoordelijk is. Hierna heeft Nobillon nog een rapport laten opmaken door Hoogeboom.
4.5.
Nu het hof in 2021 op de vermeerderde vordering tot betaling van de schade voor herstel en de vloerbalken onherroepelijk heeft beslist, had het op de weg van Nobillon gelegen om in deze procedure specifiek te stellen welke nieuwe feiten zich hebben voorgedaan, waardoor zij opnieuw een schadevordering tegen [gedaagden] kon instellen. Nobillon heeft weliswaar nieuwe rapporten in het geding gebracht, maar tegenover de betwisting niet voldoende nader toegelicht welke nieuwe feiten daarbij aan het licht zijn gekomen. Dat sprake was van vocht en schimmelproblematiek, dat de ventilatieroosters waren vervuild en dat bouwpuin was gestort in de kruipruimte was bij de procedure bij het hof ook al bekend. (zie rapporten van [naam aannemersbedrijf] uit 2021 hiervoor onder 2.12 en 2.13). Op basis van de nieuwe rapporten van onder meer [naam aannemersbedrijf] , [naam 2] en Hoogeboom na het arrest van het hof, kan mede gelet op de betwisting van [gedaagden] , het rapport van [naam 4] en de ouderdom van de woning, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden vastgesteld wat de staat van de vloerbalken was vóór de door [gedaagden] verrichte werkzaamheden in 2017 en evenmin dat [gedaagden] voor meer dan waarvoor hij door het hof veroordeeld is en thans reeds betaald heeft, schadeplichtig is. Het had dan ook op de weg van Nobillon gelegen om toe te lichten hoe de reeds door [gedaagden] betaalde bedragen mede op grond van de veroordeling, zoals opgenomen in zijn eindafrekening, zijn verrekend in het door de VvE uiteindelijk aan haar in rekening gebrachte bedrag. Daarbij is in aanmerking genomen dat het hof de schadevergoeding heeft begroot op grond van een offerte van Bouwmeesters en niet op grond van de daadwerkelijke kosten. Nobillon had dan ook gemotiveerd moeten toelichten dat het door [gedaagden] reeds betaalde bedrag niet voldoende is ter voldoening van de totaal gestelde schade, waaronder de gestelde (meerdere) schade aan verhuiskosten en het (langere) verblijf in de wisselwoning.
4.6.
Daarbij geldt nog dat [gedaagden] gemotiveerd heeft weersproken dat het gedeelte in de woning waar hij werkzaamheden heeft verricht 40% van de vloeroppervlakte uitmaakt. Hij voert, verwijzend naar een plattegrond van de woning, aan dat dit maximaal 23,57% (de smalle beuk, te weten de keuken, de badkamer, de gang en de trappenkast) is en de keuken (de enige plek waar hij onder de vloer is geweest) slechts 8,15%. Het had dan ook voor de hand gelegen dat Nobillon nader had toegelicht waarom 40% van deze kosten desalniettemin voor rekening van [gedaagden] dient te komen. Bovendien voert [gedaagden] aan dat de posten in de factuur van de VvE: OTV, asbestinventarisatie, installatie werkzaamheden stelpost, vervangen grondleiding riolering tot aan de straat en zes kuub zand, in totaal ten bedrage van € 16.546,12 inclusief btw, niet zijn aan te merken als herstel, maar als noodzakelijke verbetering- en onderhoudskosten van de woning. Ook ten aanzien van dat verweer heeft Nobillon geen verdere toelichting gegeven. Verder is onbetwist gebleven dat [gedaagden] heeft betaald voor een gedeelte van de verhuiskosten en voor een deel van het verblijf in de wisselwoning.
4.7.
Conclusie van het bovenstaande is dat, los van de vraag of de btw als schade bij [gedaagden] in rekening kan worden gebracht, niet kan worden vastgesteld dat [gedaagden] op grond van nieuwe feiten en omstandigheden aansprakelijk kan worden geacht voor meer dan waarvoor hij reeds door het hof is veroordeeld en tot op heden heeft betaald.
4.8.
Ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst van Nobillon wordt afgewezen omdat het hof daarover al onherroepelijk heeft beslist, [gedaagden] daarna voldoende heeft meegewerkt aan de veroordeling (zijn verplichting tot betaling direct is nagekomen en onder de gegeven omstandigheden voldoende heeft meegewerkt aan het herstel van de woning). De omstandigheid dat de relatie tussen partijen door de gevoerde procedures, niet in de laatste plaats de onderhavige, verstoord is, maakt het voorgaande niet anders. Ook Nobillon draagt daar, gelet ook op de uitkomst in deze procedure, verantwoordelijkheid in.
4.9.
De gemachtigde van [gedaagden] voert aan dat Nobillon door deze proceshouding misbruik van recht maakt en daardoor in deze procedure niet ontvankelijk is en/of een daadwerkelijke proceskostenvergoeding aan [gedaagden] is verschuldigd, maar de lat daarvoor ligt ingevolge de jurisprudentie erg hoog en deze is niet gehaald. Dit verweer wordt daarom afgewezen.
4.10.
Nobillon is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Door de proceshouding van Nobillon is [gedaagden] genoodzaakt geweest een deskundige aan te stellen. Deze kosten komen daarom ook voor vergoeding in aanmerking. De proceskosten van [gedaagden] worden dan ook begroot op:
|
- salaris gemachtigde
|
€
|
1.086,00
|
(2 punten × € 543,00)
|
|
-factuur [naam 4]
|
€
|
5.808,00
|
|
|
- nakosten
|
€
|
67,50
|
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
|
|
Totaal
|
€
|
6.961,50
|
|
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
