Uitspraken

In de op 28 april 2013 door partijen ondertekende aankoopbevestiging is vastgelegd welk chalet op welk kavel door [eiser] gekocht is, tegen welke prijs exclusief BTW voor het chalet, welk BTW percentage geldt en wat de aankoopprijs van de kavel (kosten koper) is. Voorts staat in de aankoopbevestiging dat [eiser] het chalet gedurende twee weken per jaar zelf mag gebruiken, mits beschikbaar en dat de BTW over het chalet door Monarch wordt voorgefinancierd. Tijdens de bespreking op 8 mei 2013 zijn deze afspraken nader aangevuld dan wel verduidelijkt, zoals vastgelegd in de e-mail van [eiser] van 15 mei 2013 en bevestigd door Monarch per e-mail van 16 mei 2013. Uit de e-mail van [eiser] blijkt dat partijen ten aanzien van de door [eiser] te dragen kosten zijn overeengekomen dat hem geen (andere) kosten voor exploitatie en beheer in rekening gebracht zullen worden.

Zou [eiser] menen dat alleen is overeengekomen hetgeen in de aankoopbevestiging staat, omdat deze voorzien is van zijn handtekening, dan gaat hij uit van een onjuist standpunt. Een (aanvulling op een) overeenkomst kan immers ook mondeling gesloten worden.

Uit de aankoopbevestiging en de e-mails van 15 en 16 mei 2013 blijkt dat partijen over de essentiële punten van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. [eiser] kan dan ook niet gevolgd worden in zijn stelling dat op de hiervoor vermelde onderdelen geen overeenstemming is bereikt. Het feit dat in de aankoopakte van de grond onder 15.2 en 15.8 door [eiser] te betalen kosten staan vermeld, terwijl volgens [eiser] is overeengekomen dat hij deze kosten niet verschuldigd is alsmede de vermelding in de beheer- en exploitatieovereenkomst dat privégebruik verboden is, leiden niet tot het oordeel dat geen perfecte overeenkomst tot stand is gekomen.

[eiser] kan worden toegegeven dat door de inhoud van de aan hem toegezonden conceptkoopakte en de beheer- en exploitatieovereenkomst bij hem gerede twijfel heeft kunnen ontstaan over de inhoud van de overeenkomst (zie hierover ook r.o. 7.22). In haar e-mails van 9 juli 2013 en 19 augustus 2013 heeft Monarch echter steeds bevestigd dat is overeengekomen zoals vastgelegd in de aankoopbevestiging en de mails van 15 en 16 mei 2013

Monarch heeft ook in haar conclusie van antwoord en ter terechtzitting uitdrukkelijk verklaard dat [eiser] de in de onder 15.2 en 15.8 vermelde kosten niet verschuldigd is in de periode van het gegarandeerde rendement. Ook heeft Monarch uitdrukkelijk verklaard dat, anders dan in de standaard beheer- en exploitatieovereenkomst vermeld, privégebruik gedurende twee weken van het jaar aan [eiser] wel is toegestaan.

Ten aanzien van het toe te passen percentage overdrachtsbelasting wordt overwogen dat dit niet ter vrije bepaling van partijen staat en derhalve niet tot de essentalia van de overeenkomst kan worden gerekend. Maar wat hier ook van zij, aan de klacht van [eiser] dat Monarch eerst 2 % heeft genoemd, dat in de conceptakte 6% staat vermeld en dat Monarch later weer 2 % heeft aangegeven wordt voorbijgegaan. Monarch heeft in haar conclusie van antwoord en in haar brief van 19 augustus 2013 aan de advocaat van [eiser] geschreven dat in het geval enkel de kavel wordt overgedragen 6% overdrachtsbelasting over de grond betaald moet worden. Staat het chalet er al op, dan moet 2 % betaald worden. Omdat in het geval van [eiser] het chalet al op de kavel staat, is 2 % verschuldigd, aldus Monarch. Van een discrepantie tussen hetgeen [eiser] is voorgehouden en hetgeen gerekend wordt aan overdrachtsbelasting is derhalve geen sprake.

De primaire vordering voor recht te verklaren dat geen perfecte en definitieve overeenkomst tot stand is gekomen zal dan ook worden afgewezen.

Het beroep op de wettelijke bedenktijd

Monarch heeft aangevoerd dat [eiser] door zijn handelwijze het recht heeft verwerkt nog een beroep op de wettelijke bedenktijd te doen. Zij kan daarin gevolgd worden.

Immers, hoewel [eiser] binnen de daarvoor geldende termijn per e-mail van 30 april 2013 met een beroep op de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de koopovereenkomst had ontbonden, is hij op 8 mei 2013 weer met Monarch in gesprek gegaan over die overeenkomst en heeft hij aanvullende afspraken gemaakt. Nadat Monarch op 16 mei 2013 de afspraken zoals door [eiser] weergegeven had bevestigd, heeft [eiser] op 17 mei 2013 het voorschot van 20 % van de koopsom aan Monarch betaald.

Voor het aannemen van rechtsverwerking is vereist de aanwezigheid van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan bij Monarch het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat [eiser] zijn beroep op de eerder ingeroepen ontbinding niet meer geldend zal maken. Het maken van aanvullende afspraken en het betalen van het voorschot leveren deze bijzondere omstandigheden op. Daar komt bij dat gelijkenis bestaat tussen de onderhavige situatie en de situatie beschreven in het tweede lid van artikel 7:2 BW. Daarin staat dat het recht op ontbinding niet opnieuw ontstaat in het geval binnen zes maanden nadat de koper gebruik heeft gemaakt van zijn recht op ontbinding, tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak opnieuw tot stand komt.

Nu het beroep op rechtsverwerking slaagt, kan niet voor recht verklaard worden dat de aankoopbevestiging op 29 en 30 april 2013 is ontbonden op grond van de wettelijke bedenktijd.

Het beroep op dwaling

Voor wat betreft de BTW heeft [eiser] aangevoerd dat hem is voorgehouden dat hij de BTW over de aankoopsom niet behoefde te betalen, maar dat Monarch zich thans op het standpunt stelt dat hij deze BTW wel moet betalen.

[eiser] heeft in zijn mail van 15 mei 2013 de volgens hem gemaakte afspraken over de BTW over de aankoopprijs van € 110.000,-- als volgt weergegeven:

In reactie op de brief van [eiser] van 26 juni 2013 heeft Monarch op 9 juli 2013 meegedeeld dat de BTW over de aankoopsom niet ten laste komt van [eiser] en bij brief van 19 augustus 2013 is aan (de advocaat van) [eiser] meegedeeld dat [eiser] in zijn e-mail van 15 mei 2013 duidelijk de afspraken over de voorfinanciering van de BTW over de aankoopsom van het chalet door Monarch heeft verwoord. Dat [eiser] op dit onderdeel gedwaald heeft is aldus niet komen vast te staan.

Ook het feit dat Monarch deze constructie heeft aangemerkt als een lening kan niet tot de conclusie leiden dat [eiser] op dit onderdeel heeft gedwaald. Materieel kan het door Monarch ‘voorschieten’ van het BTW bedrag worden aangemerkt als een kortlopende lening. Voor zover [eiser] zich erover beklaagt dat hem rente in rekening gebracht, geldt dat Monarch in haar brief van 19 augustus 2013 hem heeft meegedeeld dat de rentevordering berust op een vergissing en dat hiervoor een creditfactuur opgemaakt zal worden.

[eiser] heeft daarnaast nog aangevoerd dat hem ten onrechte is voorgehouden dat het aan te kopen chalet door de belasting als een roerende zaak wordt aangemerkt, zodat voor verrekening/herziening van de BTW-aftrek over huurinkomsten een termijn van vijf jaar geldt. Na gemotiveerde betwisting door Monarch heeft hij onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat hij op dit onderdeel van de overeenkomst heeft gedwaald.

In de aankoopbevestiging en de e-mails van 15 en 16 mei 2013 is over dit onderwerp niets opgenomen. Monarch heeft niet weersproken dat tegen [eiser] is gezegd dat het chalet door de fiscus als een roerende zaak wordt aangemerkt en dat hiervoor een herzieningstermijn van vijf jaar in plaats van tien jaar (voor onroerende zaken) geldt.

Naar aanleiding van zijn verwijzing naar een uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2013 (ECLI: NL: 2013: CA0813) heeft Monarch aangevoerd dat ook aan de hand van de daarin gehanteerde criteria het chalet als roerend moet worden aangemerkt, zodat een termijn van vijf jaar geldt. Het gaat hier volgens Monarch om een chalet dat elders -in een fabriek- wordt gebouwd, ter plaatse wordt afgeleverd en ook relatief eenvoudig van zijn plaats gehaald kan worden.

Wat hier ook van zij, waar de Hoge Raad eerst bij arrest van 27 september 2013 duidelijkheid heeft verschaft over de vraag naar welke maatstaven de vraag moet worden beantwoord of een object (in die zaak een Warmtekrachtkoppelingscentrale) een onroerende zaak is in de zin van artikel 2 lid 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (onder meer van toepassing op de overdrachtsbelasting), kan Monarch niet verweten worden dat zij in april/mei 2013 [eiser] heeft voorgehouden dat het chalet als een roerende zaak wordt aangemerkt. De door [eiser] genoemde arresten van het gerechtshof Arnhem van 11 december 2012 en 1 maart 2011 hebben betrekking op de vraag of een chalet voor de Wet Waardering onroerende zaken (de wet WOZ) als roerend dan wel onroerende moet worden beschouwd, hetgeen hier niet aan de orde. De uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant zag op een andere rechtsvraag, zodat de verwijzing hiernaar door [eiser] geen doel treft. Van een voor rekening van Monarch komende dwaling is hier dan ook geen sprake.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij heeft gedwaald omdat volgens hem Monarch hem heeft voorgehouden dat hem geen onderhouds-, exploitatie- en beheerkosten in rekening zouden worden gebracht, terwijl volgens de exploitatieovereenkomst onder 15.2 en 15.8 wel beheer- en exploitatiekosten in rekening worden gebracht.

Ook voor dit onderdeel wordt verwezen naar hetgeen onder 7.2. over dit onderwerp is opgemerkt. Ter terechtzitting is door Monarch uitdrukkelijk verklaard dat de onder 15.2 en 15.8 vermelde kosten niet verschuldigd zijn in de periode van het gegarandeerde rendement, dat aan [eiser] het verbruik van gas/water en elektra niet in rekening wordt gebracht en dat hij evenmin kosten voor het onderhoud van het park en voor de beheerder behoeft te betalen.

In zijn e-mail van 26 juni 2013 stelt [eiser] dat hem is gezegd dat hem geen nadere onderhoudskosten (de rechtbank begrijpt voor het chalet) in rekening zullen worden gebracht en ter zitting heeft hij aangevoerd dat hem is voorgehouden dat de verzekeringspremies niet voor zijn rekening komen, maar uit de verhuuropbrengsten worden betaald.

De stelling van [eiser] dat hem is voorgehouden dat hij geen kosten voor onderhoud van het chalet en voor verzekering van de opstal en de inboedel zou hebben staat haaks op zijn e-mail van 15 mei 2013 aan Monarch. Daarin schrijft [eiser] dat is overeengekomen dat er voor hem geen andere kosten voor exploitatie en beheer zijn. In de brief van 5 augustus 2013 van de advocaat van [eiser] aan Monarch staat dat de medewerker van Monarch op 8 mei 2013 “teneinde cliënt gerust te stellen” [eiser] heeft aangegeven dat er een gegarandeerde netto opbrengst van 5 % zal zijn en er geen andere kosten voor de koop en exploitatie van de recreatiewoning zullen zijn. Nu [eiser] in zijn e-mail van 15 mei 2013 en zijn advocaat in diens brief van 5 augustus 2013 niet reppen over het niet hoeven betalen van onderhoudskosten en verzekeringspremies, wordt het ervoor gehouden dat aan [eiser] niet is voorgehouden dat ook deze kosten niet voor zijn rekening komen. Daar komt bij dat het (anders dan bij beheer- en exploitatiekosten in geval van verhuur) aan de eigenaar is of en voor welk bedrag hij opstal en inboedel wenst te verzekeren.

Onder 7.2. is overwogen dat Monarch uitdrukkelijk zowel in onder meer haar

e-mail van 9 juli 2013 als ter zitting heeft verklaard dat, anders dan in de standaard beheer- en exploitatieovereenkomst staat vermeld, privégebruik gedurende twee weken van het jaar aan [eiser] is toegestaan. De stelling van [eiser] dat hij gedwaald heeft omdat in artikel 1.2. van de exploitatieovereenkomst staat dat privégebruik verboden is, wordt dan ook verworpen. Ook voor zover [eiser] zich erover beklaagt dat hij tijdens het gesprek op 28 april 2013 niet is voorgelicht over de regels met betrekking tot BTW-teruggave over de huurinkomsten faalt die klacht. Vast staat dat [eiser] na ondertekening van de aankoopbevestiging de brochure van Monarch heeft ontvangen. Daarin staat onder het kopje “Omzetbelasting” onder meer de KOR-regeling uitgelegd en is vermeld dat de fiscus jaarlijks een correctie op de BTW zal toepassen als er sprake is van eigen gebruik van het chalet. [eiser] heeft na ontvangst van deze brochure nader met Monarch gecontracteerd op 8 mei 2013, nadat Monarch met hem een regeling getroffen had in verband met het feit dat [eiser] geen beroep kan doen op de KOR-regeling.

In zijn brief van 26 juni 2013 heeft [eiser] Monarch in gebreke gesteld en de ontbinding van de overeenkomst (in de brief aangeduid als: de koopakte en de gedane mondelinge en schriftelijke toezeggingen) ingeroepen. Hetgeen hiervoor is overwogen brengt met zich dat [eiser] niet gevolgd kan worden in zijn stelling dat Monarch tekort is geschoten of zal schieten in de nakoming van de overeenkomst voor wat betreft de koopsom van het chalet, de voorfinanciering van de BTW door Monarch en het niet verschuldigd door [eiser] zijn van beheer- en exploitatiekosten gedurende de duur van de beheer- en exploitatieovereenkomst.

In zijn brief van 26 juni 2013 heeft [eiser] Monarch gesommeerd om binnen vijf dagen hem schriftelijk de navolgende afspraken te bevestigen:

“- Het netto rendement bedraagt 5 % over € 165.000,-- voor een periode van vijf jaar aldus bedraagt de minimale huuropbrengst € 8.250,-- exclusief BTW,

- Na vijf jaar heeft [recreatiepark] een voorkeursrecht voor het (terug)kopen van de recreatiewoning. [recreatiepark] koopt de recreatiewoning dan voor minimaal € 165.000,--.”

Per e-mail van 9 juli 2013 heeft Monarch als volgt hierop gereageerd:

“(…) De Garantie- exploitatieovereenkomst bepaalt echter dat u een netto bedrag van € 8.250,00 per jaar excl. 6% BTW met een looptijd van vijf jaar zult ontvangen. In uw geval komt [recreatiepark] ook nog een tegemoet aan de BTW. En is het uit te keren bedrag excl. 6% BTW aangezien u geen aanspraak kunt doen op de zgn KOR regeling. Dit heeft de heer [naam] u nog bevestigd in zijn mails d.d. 15,19 en 27 juni jl (zie hieronder) hij geeft immers duidelijk aan dat het gaat om een netto-uitkering.

[recreatiepark] heeft zoals vastgelegd een voorkeursrecht voor de koop van de recreatiewoning tegen een koopsom van minimaal € 165.000,00. (…)”

Gelet op deze mededelingen van Monarch kan niet gezegd worden dat Monarch tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen dan wel daarin tekort zal schieten.

Omdat [eiser] in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten veroordeeld worden. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van Monarch gesteld op:

griffierecht € 1.872,--

salaris advocaat 1.356,-- (3 punten x factor 1 x tarief € 452,--)

totaal € 3.228,--

in reconventie

Hetgeen [eiser] in conventie aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd heeft hij in reconventie als verweren aangevoerd. Nu zijn stellingen in conventie zijn verworpen, liggen in beginsel de vorderingen tot betaling van de (restant)koopsommen voor het chalet en de grond en afname van de grond voor toewijzing gereed.

Ten aanzien van de vordering tot betaling van het restant van de koopsom voor het chalet geldt dat Monarch uitdrukkelijk met [eiser] is overeengekomen dat zij de BTW “voorfinanciert” en dat [eiser] de BTW aan Monarch dient te betalen zodra én voor zover hij deze van de fiscus terugkrijgt. Deze vordering zal daarom als na te noemen worden toegewezen. De rechtbank gaat er daarbij wel vanuit dat [eiser] de BTW over het bedrag van in totaal € 115.000,-- bij de fiscus terugvraagt en het terugontvangen bedrag aan Monarch doorbetaalt.

Omdat de termijn van drie dagen te kort voorkomt, zal [eiser] een langere betalingstermijn gegeven worden.

De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 13 november 2013, de datum waarop Monarch haar eis in reconventie heeft ingesteld.

[eiser] zal ook veroordeeld worden tot het verlenen van zijn medewerking aan het passeren van de notariële akte van levering met betrekking tot de door hem gekochte kavel. Daarbij geldt dat tussen partijen vast staat dat de bepalingen onder 15.2 en 15.8 van de aan [eiser] voorgelegde koopovereenkomst betreffende chaletkavel(s) niet van toepassing zijn. De rechtbank gaat ervan uit dat aan [eiser] een in die zin aangepaste leveringsakte zal worden voorgelegd.

Een en ander brengt met zich dat [eiser] ook veroordeeld wordt tot betaling van de koopsom van de kavel.

Bij brief van 11 november 2013 heeft Monarch middels een brief van haar advocaat [eiser] gesommeerd schriftelijk te laten weten of hij alsnog wenst mee te werken aan de verdere afwikkeling van de koopovereenkomst tussen partijen op basis van de op 15 en 16 mei 2013 gemaakte afspraken, onder aanzegging dat van [eiser] de boete van 3 ‰ van de koopsom per dag, derhalve € 495,-- per dag is verschuldigd indien hij geen gevolg geeft aan deze sommatie. Monarch heeft aangevoerd dat [eiser] deze boete verschuldigd is, omdat hij aan deze sommatie geen gehoor heeft gegeven.

[eiser] heeft primair aangevoerd dat gelet op de gegeven feiten en omstandigheden dit boetebeding onredelijk bezwarend is dan wel dat het beroep op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Subsidiair heeft hij een beroep op matiging gedaan.

In het onderhavige geval moet geoordeeld worden dat het beroep door Monarch op de contractuele boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daartoe is het volgende redengevend. De onderhavige zaak kenmerkt zich door de onduidelijkheden die door toedoen van Monarch bij [eiser] is ontstaan over de inhoud van de overeenkomst.

Nadat Monarch per e-mail van 16 mei 2013 aan [eiser] de op 8 mei 2013 gemaakte afspraken had bevestigd, is aan [eiser] per e-mail van 16 mei 2013 toegezegd dat hem zo spoedig mogelijk de beheer- en exploitatieovereenkomst per e-mail zou worden toegezonden. Uit de correspondentie blijkt dat partijen later hebben afgesproken elkaar op 2 juni 2013 bij [recreatiepark] [plaats] te treffen om de verschillende concepten te bespreken, maar dat op de afgesproken dag er geen vertegenwoordiger van Monarch of [recreatiepark] aanwezig was die gerechtigd was aanpassingen aan de concepten door te voeren. Aan [eiser] is die dag door de receptioniste een concept van de koopovereenkomst voor het kavel en een addendum op de beheer- en exploitatieovereenkomst verstrekt, maar niet de beheer- en exploitatieovereenkomst zelf. [eiser] heeft bij e-mail van 4 juni 2013 aan Monarch meegedeeld dat de inhoud van de aan hem verstrekte stukken afwijkt van hetgeen is overeengekomen en verzocht om toezending van een gewijzigde beheer- en exploitatieovereenkomst en aangepaste aankoopaktes voor de kavel en de woning, zodat hij die kan doornemen. Aan dat verzoek is geen gevolg gegeven.

Op 15 juni 2013 heeft [eiser] vervolgens ter ondertekening ontvangen een [recreatiepark] exploitatiegarantie met ondergrens, waarin in strijd met de gemaakte afspraken staat dat eigen gebruik anders dan door huur via de beheerder niet mogelijk is en waarin wordt verwezen naar de beheer- en exploitatieovereenkomst. Op 19 juni 2013 heeft [eiser] dan eindelijk een beheer- en exploitatieovereenkomst ontvangen die echter op essentiële onderdelen (kosten en eigen gebruik van het chalet) afweek van hetgeen was overeengekomen. Nadat [eiser] bij brief van 26 juni 2013 onder meer de nietigheid van de overeenkomst had ingeroepen, ontving hij op 3 juli 2013 een factuur voor de rente over de BTW component, hoewel met [eiser] niet was besproken dat Monarch de voorfinanciering van de BTW aanmerkte als een tijdelijke lening, laat staan dat met hem een rentevergoeding over die voorgefinancierde BTW overeengekomen was.

Bij e-mail van 9 juli 2013 heeft Monarch aan [eiser] wederom de gemaakte afspraken bevestigd en hem verzocht contact op te nemen met Van der Vorst om tot afronding van de aankoop te kunnen overgaan. Monarch heeft toen echter geen aan de afspraken aangepaste stukken meegestuurd. Hoewel Monarch ook in haar brief van 18 juli 2013 aan de advocaat van [eiser] heeft bevestigd dat aan [eiser] een overeenkomst is gestuurd waarin ten onrechte staat dat [eiser] kosten aan het park verschuldigd is, heeft zij [eiser] geen aangepaste overeenkomsten ter ondertekening voorgelegd. Dat is evenmin gebeurd bij de brief van 19 augustus 2013 van Monarch aan de advocaat van [eiser] en ook niet bij de sommatiebrief van de advocaat van Monarch aan [eiser] van 11 november 2013. In die brief wordt [eiser] gesommeerd de advocaat van Monarch binnen acht dagen te laten weten of hij mee wenst te werken aan de verdere afwikkeling van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op basis van 15 en 16 mei 2013 gemaakte afspraken. Waar deze laatste zin uitblinkt in vaagheid en onvolledigheid (de op 29 april 2013 gemaakte afspraken worden niet genoemd en er wordt alleen gesproken over afwikkeling van de koopovereenkomst) en [eiser] nog steeds geen (concept)koopovereenkomst ten aanzien van de kavel en geen (concept)beheer- en exploitatieovereenkomst had ontvangen waarin de gemaakte afspraken correct in waren opgenomen, kan [eiser] niet verweten worden dat hij aan die sommatie geen gevolg heeft gegeven. Dat klemt temeer nu [eiser] niet alleen met Monarch contracteerde maar (via Monarch) ook met[recreatiepark] en (de advocaat van) Monarch ter zitting heeft verklaard dat op een termijn van een dag correcte concepten van de verschillende overeenkomsten zouden kunnen worden opgesteld. In de onderhavige situatie had het op de weg van Monarch gelegen tijdig, maar in ieder geval bij de sommatiebrief aan [eiser] correcte conceptovereenkomsten voor te leggen. Nu zij dat niet heeft gedaan is haar beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en zal dit onderdeel van de vorderingen van Monarch worden afgewezen.