Uitspraken

[gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] was eigenaar van een woning in [plaats] (hierna: de woning).

Op 12 februari 2020 heeft [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] aan HGH de opdracht verstrekt om de woning te verkopen. De opdracht is feitelijk uitgevoerd door de aan HGH verbonden makelaars [makelaar 1] en [makelaar 2] . [makelaar 1] heeft de woning in februari 2020 bezocht en tijdens de rondgang vastgesteld dat zich onder de garage in de tuin een kelder bevindt. De werkzaamheden van [makelaar 1] in het kader van de verkoop van de woning zijn vervolgens voortgezet door [makelaar 2] . Deze heeft de kelder niet vermeld in de verkoopinformatie op Funda en ook niet in de verkoopbrochure.

[eiseres in de hoofdzaak] heeft zich gemeld als geïnteresseerde voor de woning. Op 10 en 13 maart 2020 heeft zij de woning bezichtigd, waarbij zij werd rondgeleid door [makelaar 2] . Tijdens beide bezichtigingen heeft [eiseres in de hoofdzaak] aan [makelaar 2] gemeld dat zij de garage, de aangrenzende berging en de houten schuur in de tuin wilde slopen om daarna een groene (onbebouwde) tuin te realiseren. Dit voornemen heeft [eiseres in de hoofdzaak] op 14 maart 2020 ook met de buren besproken. [makelaar 2] heeft de aanwezigheid van de kelder onder de garage niet gemeld tijdens de bezichtigingen. Van het bestaan ervan wist hij niet.

Op 27 maart 2020 heeft [eiseres in de hoofdzaak] de woning gekocht voor een bedrag van € 265.000,00.

Nadat de koopovereenkomst was ondertekend heeft [eiseres in de hoofdzaak] de woning nog een derde en vierde keer bezocht, samen met haar oom en een kennis. Tijdens deze bezichtigingen is zij door [makelaar 1] gewezen op de kelder onder de garage. Tijdens de vierde bezichtiging, op 30 april 2020, heeft [eiseres in de hoofdzaak] de garage voor het eerst bekeken en geconstateerd dat er een kelder van ruim 30m³ onder de garage zit. Op 7 mei 2020 heeft [eiseres in de hoofdzaak] [makelaar 2] hiermee geconfronteerd.

Op 22 en 29 mei 2020 heeft [eiseres in de hoofdzaak] bij HGH en [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] geklaagd over de aanwezigheid van de kelder onder de garage. Daarbij heeft zij aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten van verwijdering van de kelder van € 20.000,00 exclusief btw. [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] heeft op 4 juni 2020 laten weten de kosten van verwijdering niet te willen betalen. Hij heeft [eiseres in de hoofdzaak] de mogelijkheid geboden om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden vanwege de aanwezige kelder. [eiseres in de hoofdzaak] heeft daarvan afgezien.

Op verzoek van HGH heeft [naam sloopbedrijf] Grondwerken B.V. (hierna: [naam sloopbedrijf] ) op 2 juni 2020 een offerte uitgebracht voor het slopen van de kelder en het aanvullen met aarde. De geoffreerde kosten bedroegen afgerond € 1.500,00 exclusief btw. HGH heeft coulancehalve aan [eiseres in de hoofdzaak] aangeboden om de helft van dit bedrag, dus € 750,00 exclusief btw, te vergoeden. [eiseres in de hoofdzaak] is daarmee niet akkoord gegaan.

Op 5 juni 2020 is de woning aan [eiseres in de hoofdzaak] geleverd.

Op 13 en 17 juli 2020 heeft [eiseres in de hoofdzaak] HGH en [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] aansprakelijk gesteld en hen gesommeerd om de kosten voor het verwijderen van de kelder te betalen. Deze kosten bedragen volgens [eiseres in de hoofdzaak] minimaal € 28.172,10. Ter onderbouwing van de kosten verwijst ze naar de offertes van [naam 1] en [naam 2] van 3 juli 2020. Op 28 juli en 17 september 2020 hebben HGH en [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] laten weten dat zij deze kosten niet zullen vergoeden.

[eiseres in de hoofdzaak] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH hoofdelijk gehouden zijn de kosten te vergoeden voor het verwijderen van de kelder en het aanvullen van de kelder tot het maaiveldniveau en hoofdelijke veroordeling van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH tot betaling van een voorschot van € 27.500,00. Ook maakt zij aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.

Het geschil tussen [eiseres in de hoofdzaak] en [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] draait om de vraag of de geleverde woning aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt volgens artikel 7:17 BW niet aan de overeenkomst wanneer zij “mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien”. Dit laatste betekent dat [eiseres in de hoofdzaak] mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder doel dat uitdrukkelijk of stilzwijgend voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst aan de verkoper ter kennis is gebracht.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres in de hoofdzaak] de garage wilde slopen en een groene tuin wilde realiseren en dat [makelaar 2] van dit beoogde bijzondere gebruik op de hoogte was. Vast staat ook dat [makelaar 1] bekend was met de aanwezigheid van een kelder onder de garage. Omdat [makelaar 1] en [makelaar 2] als makelaars in dienst waren van HGH, kan de wetenschap die zij over de eigenschappen van de woning hadden, worden toegerekend aan HGH.

Verder staat vast dat HGH [eiseres in de hoofdzaak] voorafgaand aan de verkoop van de woning niet heeft geïnformeerd over de aanwezigheid van de kelder. Deze informatie is niet vermeld in de verkoopinformatie en dit is ook niet gecorrigeerd tijdens de bezichtigingen. Daarmee heeft HGH op zijn minst bij [eiseres in de hoofdzaak] de sterke suggestie gewekt dat de woning geschikt was voor het doel dat haar voor ogen stond, namelijk: het door middel van sloop van de garage realiseren van een groene tuin. Sloop van de garage was weliswaar mogelijk, maar voor het realiseren van een tuin moest eerst ook de kelder onder de garage worden gesloopt en aangevuld. [makelaar 1] van HGH was bekend met de aanwezigheid van de kelder, [makelaar 2] van HGH was bekend met de plannen van [eiseres in de hoofdzaak] . Zoals hiervoor onder 2.13 is overwogen, wordt hun kennis toegerekend aan HGH. In die situatie geldt dat HGH [eiseres in de hoofdzaak] niet in de waan had mogen laten dat sloop van de garage voldoende was voor het realiseren van een tuin. Juist gezien de verbouwingsplannen van [eiseres in de hoofdzaak] had HGH de aanwezigheid van een ondergronds obstakel als de kelder moeten melden. Anders dan HGH aanvoert, is het feit dat de brochure vermeldt dat de garage “uit verschillende onderdelen bestaat” daarvoor niet voldoende. De mededelingen tijdens de vierde bezichtiging waren dat evenmin; die kwamen na het sluiten van de koopovereenkomst en waren dus te laat.

Vervolgens moet worden beoordeeld of de wetenschap en de gedragingen van HGH in de gegeven omstandigheden moeten worden toegerekend aan [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] . De rechtbank acht daartoe de volgende feiten en omstandigheden van belang. HGH heeft de bezichtigingen geleid en alle contacten met [eiseres in de hoofdzaak] over de totstandkoming van de koopovereenkomst onderhouden. [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] is in het gehele traject tot aan de levering ‘onzichtbaar’ geweest voor [eiseres in de hoofdzaak] . [eiseres in de hoofdzaak] heeft met [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] tot aan het moment van de levering van de woning bij de notaris, nooit contact gehad. Op grond hiervan kon bij [eiseres in de hoofdzaak] het gerechtvaardigde vertrouwen bestaan dat HGH voor [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] optrad teneinde een koopovereenkomst tussen [eiseres in de hoofdzaak] en [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] tot stand te brengen, waarbij [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] gebruik maakte van de deskundigheid van HGH. [eiseres in de hoofdzaak] heeft aldus kunnen en mogen aannemen dat de mededelingen die zij tijdens de bezichtigingen deed en die voor haar kennelijk van belang waren, door HGH zouden worden doorgegeven aan [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en dat eventuele obstakels door HGH aan [eiseres in de hoofdzaak] zouden worden teruggekoppeld. De wetenschap en gedragingen van HGH moeten worden toegerekend aan [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] .

[gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] voert als verweer dat [eiseres in de hoofdzaak] de op haar rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. [eiseres in de hoofdzaak] had grote verbouwingsplannen en had de woning voorafgaand aan de aankoop bouwkundig kunnen en moeten laten keuren. Zij had in ieder geval voorafgaand aan de aankoop de garage moeten bekijken, zoals HGH [eiseres in de hoofdzaak] meerdere keren heeft geadviseerd. Als [eiseres in de hoofdzaak] de garage had bekeken, was de kelder haar niet ontgaan: het luik naar de kelder is groot en groen en er is in ieder geval één bezichtiging geweest waarbij geen spullen in de garage stonden en het luik dus zichtbaar was, aldus [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] .

Dit verweer strandt. Als regel geldt dat een mededelingsplicht voorrang heeft boven een onderzoeksplicht.1 In beginsel mag een koper uitgaan van de juistheid van de mededelingen die door of namens de verkoper worden gedaan. Een onderzoeksplicht van de koper is pas aan de orde op het moment dat de omstandigheden van het geval de koper aanleiding hadden moeten geven te twijfelen aan de juistheid van de aan hem verstrekte informatie. Dergelijke omstandigheden heeft [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] echter niet gesteld. Het betoog van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] dat [eiseres in de hoofdzaak] zelf onderzoek had kunnen en moeten doen naar de garage miskent dat [eiseres in de hoofdzaak] mocht uitgaan van de juistheid van de door de makelaar (in de verkoopbrochure en tijdens de bezichtigingen) verstrekte informatie over de eigenschappen van de woning. Het enkele feit dat [eiseres in de hoofdzaak] voorafgaand aan de aankoop ruimschoots in de gelegenheid is gesteld om de garage te bekijken en/of bouwkundig te laten keuren, zoals [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] aanvoert, maakt niet dat zij daartoe ook gehouden was. Het feit dat [eiseres in de hoofdzaak] zou zijn aangespoord om de garage te bekijken - zoals [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH ter zitting hebben gesteld - en dat er meerdere bezichtigingen zijn geweest, maakt bovendien nog niet dat zij aanleiding had om aan de door de makelaar verstrekte informatie te twijfelen. Dit verweer wordt daarom verworpen. Of er voorafgaand aan de aankoop in ieder geval één bezichtiging ter plaatse is geweest waarbij de garage leeg was en het luik naar de kelder zichtbaar was, hetgeen door [eiseres in de hoofdzaak] wordt betwist, kan dan in het midden blijven. Overigens bestaat er twijfel dat de kelder, zoals [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] stelt, direct bij inspectie van de garage zichtbaar was, nu zelfs makelaar [makelaar 2] de kelder kennelijk niet heeft opgemerkt.

Nu sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] , was [eiseres in de hoofdzaak] gerechtigd om de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, voor zover die ziet op een kelder onder de garage, en dat heeft zij bij dagvaarding gedaan. Op grond van artikel 6:277 BW heeft [eiseres in de hoofdzaak] in die situatie recht op vergoeding van de schade die zij lijdt doordat geen wederzijdse nakoming maar gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. De verschuldigde schadevergoeding ex artikel 6:277 BW wordt gevonden door vergelijking met de situatie dat in alle opzichten onberispelijk zou zijn nagekomen. Nu de door [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] geleverde kelder onder de garage eerst gesloopt zal moeten worden teneinde [eiseres in de hoofdzaak] in de situatie van onberispelijke nakoming te brengen, is [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] op grond van artikel 6:277 BW verplicht tot vergoeding van de kosten van die sloop. De gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] zal daarom worden toegewezen. Aan beoordeling van de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag voor de vordering richting [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] komt de rechtbank niet toe.

[eiseres in de hoofdzaak] stelt dat HGH als verkoopmakelaar onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, door de aanwezigheid van de kelder niet te vermelden in de verkoopbrochure en niet te noemen tijdens de bezichtigingen. HGH betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld.

Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een koper indien die makelaar jegens hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Wanneer het gaat om een bijzonder gebruik dat bij overeenkomst is voorzien moet informatie worden verstrekt over alle eigenschappen die voor dat bijzondere gebruik nodig zijn. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van onjuiste of misleidende informatie, jegens de koper onrechtmatig heeft gehandeld, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen2.

Zoals hiervoor onder punt 2.13 is overwogen, was HGH bekend met het bijzondere gebruik dat [eiseres in de hoofdzaak] voor de woning voor ogen had, maar heeft zij [eiseres in de hoofdzaak] niet over de aanwezigheid van de kelder geïnformeerd. HGH heeft daardoor niet gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar. Een makelaar weet als geen ander, of behoort te weten, dat kopers zich bij het nemen van hun aankoopbeslissingen mede laten leiden door informatie die door de verkopende makelaar wordt verstrekt. HGH had daarom onderzoek moeten verrichten naar de geschiktheid van de woning voor het door [eiseres in de hoofdzaak] beoogde gebruik en [eiseres in de hoofdzaak] daarover vervolgens moeten informeren. Nu HGH dat voor wat betreft de aanwezigheid van de kelder onder de garage heeft nagelaten, heeft zij niet de zorgvuldigheid betracht die zij op grond van artikel 6:162 BW jegens [eiseres in de hoofdzaak] in acht had moeten nemen.

HGH voert tot haar verweer aan dat [eiseres in de hoofdzaak] , mede gelet op de disclaimer in de verkoopbrochure, niet zonder meer had mogen uitgaan van de juistheid van de door HGH verstrekte informatie. Dit verweer wordt verworpen. In beginsel mogen kopers van woningen die worden aangeboden via een makelaar ervan uitgaan dat de in de verkoopinformatie genoemde kenmerken van de woning overeenkomen met de werkelijke kenmerken van de woning. In beginsel mocht [eiseres in de hoofdzaak] er dus vanuit gaan dat de woning geen kelder had, omdat daarover op Funda en in de verkoopbrochure niets was vermeld. Dat kan anders zijn als de koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie opgenomen informatie over de woning onvolledig was of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de daar vermelde kenmerken. De rechtbank overweegt dat, anders dan HGH aanvoert, de enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend niet aan aansprakelijkheid in de weg staat. Dat geldt ook voor de vermelding in de verkoopbrochure dat de makelaar geen verantwoordelijkheid aanvaardt “voor eventuele onjuistheden en/of ontbrekende gegevens”. Dergelijke standaard-mededelingen zijn op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden via een makelaar, aan een verkoopbrochure mag en kan ontlenen. Wanneer zich echter andere omstandigheden voordoen die de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de verstrekte informatie, kan, zoals hiervoor overwogen, evenwel anders worden geoordeeld. Dergelijke omstandigheden heeft HGH echter niet gesteld. Zoals hiervoor onder punt 2.18 is overwogen, maken de door HGH aangevoerde omstandigheden niet dat [eiseres in de hoofdzaak] aanleiding had moeten zien om aan de door de makelaar verstrekte informatie te twijfelen, en ook niet dat zij gehouden was nader onderzoek te (laten) doen. Dit verweer wordt daarom verworpen.

De slotsom is dat HGH onrechtmatig jegens [eiseres in de hoofdzaak] heeft gehandeld. De toerekenbaarheid van deze onrechtmatige daad is niet door HGH betwist, zodat de rechtbank daar vanuit gaat, maar ook overigens geldt dat het onrechtmatig handelen aan HGH moet worden toegerekend nu zij wist van de kelder, van de daarmee botsende plannen van [eiseres in de hoofdzaak] en van de wezenlijke extra kosten die met de sloop daarvan gemoeid zouden zijn, maar daarover heeft gezwegen.

[eiseres in de hoofdzaak] vordert een verklaring voor recht dat HGH gehouden is om aan haar de kosten te vergoeden die zij moet maken voor het verwijderen en aanvullen van de kelder. HGH betwist dat die kosten in causaal verband staan met de gestelde onrechtmatige gedraging. [eiseres in de hoofdzaak] zou de woning ook hebben gekocht als zij op de hoogte was geweest van (de kosten voor de sloop van) de kelder en [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] zou niet bereid zijn geweest de woning voor een lager bedrag te verkopen, aldus HGH.

De omvang van de schade die [eiseres in de hoofdzaak] heeft geleden, moet worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin zij nu verkeert met de situatie waarin zij verkeerd zou hebben wanneer de onrechtmatige gedraging van HGH achterwege zou zijn gebleven, en dus wanneer de aanwezigheid van de kelder was vermeld in de verkoopinformatie en/of tijdens de bezichtigingen.

Met betrekking tot de situatie die zou zijn ontstaan indien HGH de kelder zou hebben vermeld, heeft [eiseres in de hoofdzaak] niets gesteld. Zij begroot haar schade echter op de kosten die zij moet maken voor het verwijderen van de kelder. In deze opstelling van [eiseres in de hoofdzaak] ligt naar het oordeel van de rechtbank besloten dat [eiseres in de hoofdzaak] zich op het standpunt stelt dat zij de woning wel degelijk zou hebben gekocht, maar dat de kelder een waardedrukkend effect zou hebben gehad op de koopprijs. [eiseres in de hoofdzaak] heeft bovendien niet weersproken dat zij het aanbod van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] van 25 mei 2020 om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden, heeft afgewezen en de levering van de woning op 5 juni 2020 welbewust heeft doorgezet. [eiseres in de hoofdzaak] heeft ook niet weersproken dat zij op 30 april 2020, toen zij de kelder waarnam, tegen HGH heeft gezegd dat de kelder voor haar geen probleem was omdat de garage toch gesloopt zou worden. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [eiseres in de hoofdzaak] de woning ook zou hebben gekocht als zij op de hoogte was geweest van de aanwezigheid van de kelder en de onrechtmatige daad zich dus niet had voorgedaan.

Dan is het de vraag tegen welke prijs [eiseres in de hoofdzaak] de woning had kunnen kopen, als zij op de hoogte was geweest van (de kosten voor de sloop van) de kelder. HGH heeft gemotiveerd betwist dat de woning in dat geval voor een lagere prijs zou zijn verkocht. De woningmarkt was gunstig voor [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en er waren meerdere gegadigden voor de woning. Als [eiseres in de hoofdzaak] door de aanwezigheid van de kelder een lagere prijs had willen betalen, was [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] daarmee niet akkoord gegaan en had zij de woning aan een andere koper verkocht, aldus HGH. Dit blijkt ook uit het feit dat [eiseres in de hoofdzaak] het aanbod van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] om de koopovereenkomst voorafgaand aan de levering alsnog kosteloos te ontbinden, niet heeft geaccepteerd en de levering heeft willen doorzetten. Nu bovendien de omvang van de kosten voor het slopen van de kelder beperkt was, was het volgens HGH niet waarschijnlijk dat [eiseres in de hoofdzaak] van de koop zou hebben afgezien. [eiseres in de hoofdzaak] had grote verbouwingsplannen voor de woning en had in haar budget in ieder geval rekening gehouden met sloopkosten van de garage, aldus HGH.

Gelet op het gemotiveerde verweer van HGH had het op de weg van [eiseres in de hoofdzaak] gelegen om concreet aan te geven op grond van welke feiten en omstandigheden aannemelijk is dat zij de woning voor een lagere prijs had kunnen kopen. Alleen dan zou kunnen worden aangenomen dat [eiseres in de hoofdzaak] schade heeft geleden door het handelen van HGH. Nu [eiseres in de hoofdzaak] dit niet heeft gedaan, moet het ervoor worden gehouden dat zij de woning, ook indien HGH haar behoorlijk over de kelder had geïnformeerd, had gekocht tegen dezelfde koopsom. HGH is dan ook niet gehouden de kosten voor verwijdering van de kelder te vergoeden.

De gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van HGH zal worden afgewezen.

[eiseres in de hoofdzaak] vordert dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van € 27.500,00, als voorschot op de door haar gemaakte en nog te maken verwijderingskosten.

Nu HGH niet is gehouden de kosten voor verwijdering te betalen, hoeft zij ook geen voorschot te betalen. Indien en voor zover het gevorderde voorschot ten aanzien van HGH is gebaseerd op andere schade, is dit onvoldoende concreet onderbouwd. De vordering tot betaling van een voorschot door HGH is reeds daarom niet toewijsbaar.

De rechtbank stelt vast dat de standpunten van partijen over de hoogte van de kosten gemoeid met het verwijderen en vullen van de kelder, sterk uiteenlopen. [eiseres in de hoofdzaak] verwijst naar de offertes van 3 juli 2020 van firma [naam 1] van € 27.500,00 inclusief btw en van [naam 2] van € 36.500,00 inclusief btw. Volgens [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH zijn deze bedragen exorbitant hoog. Onder verwijzing naar de offerte van [naam sloopbedrijf] van 2 juni 2020 hebben zij gemotiveerd betoogd dat de werkzaamheden aan de kelder veel goedkoper, namelijk voor € 1.471,15 exclusief btw, kunnen worden uitgevoerd. Ter zitting hebben zij toegelicht dat de offerte van [naam sloopbedrijf] ziet op de volledige sloop van de kelder, dat wil zeggen: sloop van de wanden en muren. Niet inbegrepen zijn de sloopwerkzaamheden aan de garage en een asbestinventarisatie. De offertes van firma [naam 1] en [naam 2] zien volgens [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH daarentegen op sloopwerkzaamheden aan zowel de kelder als de garage. Volgens [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH heeft van de offertes van firma [naam 1] en [naam 2] hoogstens een bedrag van € 3.700,00 exclusief btw respectievelijk € 8.200,00 exclusief btw betrekking op werkzaamheden ten aanzien van de kelder. [eiseres in de hoofdzaak] heeft ter zitting toegelicht dat de kosten zo hoog zijn omdat de stroom- en elektrakabels moeten worden verwijderd, de grond moet worden geïnjecteerd met een grondstabilisator (ad € 12.050,00 à € 14.250,00) en voorzichtigheid geboden is omdat de buren een glazen serre hebben teruggeplaatst. [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH hebben deze kostenverhogende aspecten betwist bij gebrek aan wetenschap en aangevoerd dat de stroom- en elektrakabels uit de garage hoe dan ook verwijderd moeten worden. Ook voor de sloop van de garage is een grondinjectie nodig, omdat de fundering van de garage op 100 cm diepte ligt en men dus hoe dan ook 80-100 cm de grond in moet, aldus [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH.

Nu, zoals uit het vorenstaande blijkt, [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] de kosten voor het verwijderen van de kelder tot een bedrag van € 3.700,00 exclusief btw heeft erkend, zal de rechtbank de vordering tot veroordeling tot betaling van een voorschot voor dat bedrag, oftewel € 4.477,00 inclusief btw, toewijzen.

Gezien de omvang van het toe te wijzen bedrag zal de door [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] gevorderde zekerheidsstelling worden afgewezen.

[gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] is gehouden de kosten in verband met het verwijderen van de kelder en het aanvullen tot het maaiveldniveau te betalen, zodat de daarvoor gevraagde verklaring voor recht zal worden toegewezen. HGH is niet gehouden de genoemde kosten te betalen en de gevorderde verklaring voor recht jegens haar zal worden afgewezen. [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] moet een voorschot betalen van € 4.477,00.

[eiseres in de hoofdzaak] vordert om gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.050,00 aan buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW.

De rechtbank stelt vast dat zich niet één van de situaties voordoet waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.

Gelet op de aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal zal de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten jegens zowel [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] als HGH worden afgewezen. [eiseres in de hoofdzaak] heeft immers niet gesteld (en onderbouwd) dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiseres in de hoofdzaak] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

In de procedure tegen [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] zal [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de kant van [eiseres in de hoofdzaak] begroot op:

- dagvaarding € 107,10

- betaald griffierecht € 937,00

- salaris advocaat € 1.442,00 (2 punten × tarief € 721,00)

Totaal € 2.486,10.

De gevorderde nakosten zullen eveneens worden toegewezen. De na de uitspraak nog vallende kosten worden voor wat betreft het salaris van de advocaat forfaitair berekend op € 163,00 zonder betekening en verhoogd met € 85,00 in geval van betekening. Kosten van betekening zijn slechts verschuldigd nadat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] veertien dagen na aanschrijving de tijd heeft gehad om alsnog in der minne aan het gewezen vonnis te voldoen en daaraan niet heeft voldaan.

In de procedure tegen HGH zal [eiseres in de hoofdzaak] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de kant van HGH begroot op € 1.442,00 (2 punten × tarief € 721,00) voor salaris advocaat.

De door HGH gevorderde nakosten zullen eveneens worden toegewezen en wel op de wijze als hierna vermeld.

De door HGH gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld.

[gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] vordert voor recht te verklaren dat HGH is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht en dat zij gehouden is de schade van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] te vergoeden. Daarnaast vordert [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] veroordeling van HGH tot betaling van datgene waartoe [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] in de hoofdzaak jegens [eiseres in de hoofdzaak] wordt veroordeeld en veroordeling van HGH in de proceskosten en nakosten in de hoofd- en vrijwaringszaak.

[gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] legt aan haar vordering, samengevat, ten grondslag dat HGH toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, omdat zij heeft nagelaten [eiseres in de hoofdzaak] voorafgaand aan de koop van de woning te informeren over de kelder. Volgens [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] is HGH aansprakelijk voor de schade die zij lijdt als de koper van de woning – zoals hier het geval – een vordering instelt in verband met de kelder.

HGH voert gemotiveerd verweer in de vrijwaringszaak. HGH voert inhoudelijke verweren met betrekking tot de door [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en de vermeende schade aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] . Verder doet HGH een beroep op eigen schuld en op de schadebeperkingsplicht van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

[gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] vordert om voor recht te verklaren dat HGH is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht en dat zij is gehouden de schade van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] te vergoeden.

In de hoofdzaak is een beroepsfout van HGH aangenomen (zie hiervoor punt 2.14). Deze levert niet alleen een onrechtmatige daad op jegens [eiseres in de hoofdzaak] , maar ook een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de tussen [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] en HGH gesloten overeenkomst van opdracht. [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] mocht immers op grond van de overeenkomst verwachten dat HGH aan (aspirant-) kopers volledige en juiste verkoopinformatie zou verschaffen, temeer wanneer die informatie klaarblijkelijk van belang was voor de koper. Van [makelaar 1] en [makelaar 2] had mogen worden verlangd dat zij de overdracht van het verkoopproces onderling behoorlijk zouden afstemmen en [makelaar 2] had de garage en kelder moeten onderzoeken. Dat zij dit kennelijk niet hebben gedaan, komt voor rekening en risico van HGH. Voorts is de nakoming blijvend onmogelijk, zodat HGH zonder meer verplicht is de door de beroepsfout geleden schade van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] te vergoeden. De verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.

Daarnaast vordert [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] in de vrijwaringsprocedure veroordeling van HGH tot betaling van datgene waartoe [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] in de hoofdzaak jegens [eiseres in de hoofdzaak] wordt veroordeeld. Nu HGH jegens [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, dient zij in beginsel, wanneer het door haar gevoerde verweer niet slaagt, de kosten te dragen, waartoe [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld.

HGH voert het verweer dat sprake is van een zodanige mate van eigen schuld dat de helft van de schade voor rekening van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] dient te komen. Dit verweer wordt verworpen. Het feit dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] akkoord heeft gegeven op de verkoopbrochure brengt zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet mee dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] een verwijt treft in de door HGH bedoelde zin. [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] heeft HGH ingeschakeld bij de verkoop van zijn woning om gebruik te kunnen maken van haar deskundigheid. Ter zitting heeft [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] toegelicht dat hij zelf niet wist waarop hij moest letten en dat HGH hem niet uitdrukkelijk heeft gevraagd om de aan hem toegezonden informatie zorgvuldig te controleren. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] , zoals hij zelf heeft gesteld, mocht vertrouwen op de deskundigheid van de makelaar, juist ook voor wat betreft de omschrijving van de woning in de verkoopbrochure. Dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] akkoord heeft gegeven op de verkoopbrochure staat niet in de weg aan de verantwoordelijkheid van HGH om in de verkoopinformatie en tijdens de bezichtigingen correcte informatie te verschaffen. HGH heeft verder gestel dat als de aanwezigheid van de kelder ten tijde van de verkoop bekend was geweest, [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] voor de woning een lagere koopsom zou hebben ontvangen. Hij lijdt volgens HGH dan ook geen schade, althans de schade moet voor zijn rekening blijven. Ook deze stelling wordt verworpen. In de hoofdzaak is al aangenomen dat [eiseres in de hoofdzaak] de woning ook zou hebben gekocht als zij van (de kosten voor de sloop van) de kelder op de hoogte was geweest en dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] niet bereid zou zijn geweest de woning voor een lager bedrag te verkopen. Voor de stelling dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] een lagere koopsom zou hebben ontvangen, is dan onvoldoende aangevoerd De conclusie is dat de schade een gevolg is van aan HGH toe te rekenen omstandigheden en volledig voor haar eigen rekening moet komen.

HGH doet voorts een beroep op schending van de schadebeperkingsplicht door [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] . HGH stelt dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] in deze procedure ten onrechte niet het verweer heeft gevoerd dat [eiseres in de hoofdzaak] haar garage tegelijk met die van de buren had moeten laten slopen, waarmee kosten zouden zijn bespaard. Ook dit verweer wordt verworpen, nu [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] dit verweer ter zitting alsnog heeft gevoerd, onder verwijzing naar productie 6 van HGH. HGH heeft dit verweer en deze productie bovendien zelf ook voor het eerst ter zitting gevoerd respectievelijk overgelegd. Gelet hierop valt niet in te zien dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden. Indien en voor zover HGH heeft bedoeld dat [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] ook op andere punten inhoudelijk verweer had moeten voeren, is dat onvoldoende concreet onderbouwd.

HGH dient daarom aan [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] te voldoen de geldbedragen waartoe [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] zal worden veroordeeld in de hoofdzaak. Dit komt neer op een bedrag van € 4.477,00 aan verwijderingskosten, te vermeerderen met de proceskostenveroordeling in de hoofdzaak.

De vorderingen van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] in de vrijwaringszaak zullen worden toegewezen.

HGH zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Deze kosten worden aan de kant van [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] begroot op:

- dagvaarding € 116,25

- salaris advocaat € 1.081,50 (1,5 punt × tarief € 721,00)

Totaal € 1.197,75.

De gevorderde nakosten zullen eveneens worden toegewezen, op de wijze als hierna vermeld.

De door [gedaagden sub 1 en 2 in de hoofdzaak/eisers in de vrijwaringszaak] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld.