Uitspraken

De Stichting legt aan haar vorderingen, kort samengevat, ten grondslag dat het door de Gemeente gevestigde voorkeursrecht op de onroerende zaak is vervallen, omdat de Gemeente niet binnen de in de Wvg genoemde termijn van vier weken na het verzoek van de Stichting daartoe een prijsbepalingsprocedure bij de rechtbank is gestart. Nu de Gemeente zich evenwel op het standpunt stelt dat het voorkeursrecht nog in volle omvang van toepassing is en de Stichting niet vrij is het erfpachtrecht te vervreemden, belemmert de Gemeente de Stichting in haar vervreemdingsrecht, aldus de Stichting. Een notaris zal volgens de Stichting aan een vervreemding niet meewerken, zolang de openbare registers nog melding maken van het voorkeursrecht en de Gemeente ook niet wil erkennen dat het voorkeursrecht is vervallen. De Stichting ziet zich dan ook genoodzaakt zich te wenden tot de voorzieningenrechter met de onderhavige vorderingen. Zij heeft daarbij een spoedeisend belang omdat de termijn van drie jaar dat de Stichting vrij is het erfpachtrecht te vervreemden aan een derde is gaan lopen op 22 december 2023 en een bodemprocedure, gelet op de lange duur daarvan, niet kan worden afgewacht.

De Gemeente betwist dat het voorkeursrecht is vervallen. Zij voert daartoe, kort samengevat, aan dat de vorderingen van de Stichting in de kern genomen neerkomen op een verklaring voor recht en dat toewijzing van de vorderingen leidt tot een declaratoir, althans constitutief vonnis. Bovendien ontbreekt volgens de Gemeente de wettelijke grondslag. Zelfs als de Gemeente niet tijdig een prijsbepalingsprocedure zou zijn gestart, hetgeen de Gemeente betwist, maakt dat volgens de Gemeente niet dat het voorkeursrecht is vervallen en moet worden doorgehaald.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Stichting voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De Stichting heeft toegelicht dat zij eerst de procedure over de opzegging van het erfpachtrecht heeft afgewacht, dat daarin in juni 2024 vonnis is gewezen en dat zij na het verstrijken van de hoger beroepstermijn in die zaak de brief van 22 augustus 2024 heeft geschreven. Dat betekent dat thans nog ongeveer twee jaar resteert van de termijn van drie jaar dat de Stichting, in haar optiek, vrij is het erfpachtrecht op de onroerende zaak te vervreemden, en de kans is aanwezig dat binnen die resterende termijn van twee jaar er geen (onherroepelijke) beslissing in een bodemzaak zal zijn. De Stichting is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.

Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wvg op 1 januari 2024 vervallen. Op grond van artikel 4.2. lid 3 van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet geldt een onherroepelijk voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 2 in samenhang met artikel 5 lid 1 van de Wvg als een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet. De regeling zoals opgenomen in de artikelen 12 en 13 van de Wvg is thans neergelegd in de artikelen 9.16 en 9.17 van de Omgevingswet. Met het opnemen van het voorkeursrecht in de Omgevingswet is er geen wezenlijke inhoudelijke wijziging van de regeling, zoals die gold in de Wvg, beoogd.

De vraag die in dit kort geding onder meer voorligt is of de Gemeente kan worden gehouden om het voorkeursrecht in de openbare registers door te halen. Voor de beantwoording van deze vraag dient in de eerste plaats te worden beoordeeld of het voorkeursrecht in geval van een geslaagd beroep op artikel 13 lid 3 juncto artikel 12 lid 3 Wvg, thans artikel 9.17 lid 1 onder a juncto artikel 9.16 lid 1 Omgevingswet, voor zover daarvan al sprake zou zijn, komt te vervallen.

In voormelde artikelen is het volgende bepaald. In het geval tussen de vervreemder (de Stichting) en het bevoegd gezag (de Gemeente) wordt onderhandeld over de vervreemdingsvoorwaarden, kan de vervreemder het bevoegd gezag verzoeken om binnen vier weken na dat verzoek de rechtbank te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Indien die termijn wordt overschreden zonder dat het bevoegd gezag een verzoek tot prijsbepaling bij de rechtbank heeft ingediend, heeft de vervreemder na afloop van die termijn gedurende drie jaar de vrijheid tot vervreemding aan derden.

Uit die artikelen volgt niet dat door het verstrijken van de daarin genoemde termijn een gevestigd voorkeursrecht vervalt, maar slechts dat de eigenaar gedurende drie jaren de vrijheid verkrijgt om tot vervreemding aan derden over te gaan. Dit wordt bevestigd in de Memorie van Toelichting van de Wvg waarin staat dat in alle gevallen waarin de vervreemder de tijdelijke vrijheid van vervreemding geniet, de gemeenten gedurende de betrokken periode haar recht op voorrang niet tegenover hem kunnen doen gelden en dat de vrijstelling derhalve slechts geldt voor deze vervreemder. Alleen ten aanzien van de vervreemder kan de gemeente geen aanspraak maken op verwervingsvoorrang. Wèl echter tegenover degene die hem inmiddels in eigendom of het zakelijk recht mocht zijn opgevolgd.1 Met het onderbrengen van het voorkeursrecht in de Omgevingswet is op dit punt geen wijziging beoogd.2 Dit betekent dat, indien de Stichting al een geslaagd beroep op artikel 13, lid 3 Wvg, thans artikel 9.17 lid 1 onder a Omgevingswet, toekomt, de Stichting het erfpachtrecht weliswaar kan vervreemden aan een derde gedurende een termijn van drie jaar, maar dat het op het erfpachtrecht rustende voorkeursrecht niet vervalt en ook geldt voor deze derde als nieuwe eigenaar.

Nu het voorkeursrecht bij het overschrijden van de termijn, waarbinnen het verzoek tot prijsbepaling bij de rechtbank dient te worden ingediend, niet komt te vervallen, ontbreekt de wettelijke grondslag voor de vordering tot doorhaling van het voorkeursrecht in de openbare registers. De vordering komt reeds om die reden niet voor toewijzing in aanmerking en wordt daarom afgewezen. Hetgeen partijen overigens in dat verband hebben aangevoerd zal dan ook onbesproken worden gelaten.

Naar de Gemeente terecht stelt, heeft de gevraagde voorziening een declaratoir karakter. Om de vordering te kunnen toewijzen, moet de voorzieningenrechter immers een oordeel geven over hetgeen rechtens tussen partijen geldt. Dat komt neer op een verklaring voor recht. In een kort geding kan naar vaste rechtspraak echter geen declaratoir vonnis worden uitgesproken, omdat het voorlopige karakter van een kort geding procedure zich hiervoor niet leent. De vordering wordt dan ook afgewezen.

Afwijzing van de vorderingen onder I. en II. leidt tot afwijzing van de vordering onder III.

De Stichting vordert verder nog dat de voorzieningenrechter een andere maatregel neemt die in goede justitie redelijk is en recht doet aan de belangen van de Stichting.

Met de bevoegdheid om een andere maatregel te treffen dan is gevorderd, moet behoedzaam worden omgegaan. De voorzieningenrechter ziet in de gegeven omstandigheden, zonder nadere toelichting en/of concretisering die ontbreekt, onvoldoende aanleiding een andere maatregel te treffen binnen het kader van de rechten en belangen waarin de Stichting vraagt te worden beschermd zoals dat blijkt uit het gevorderde, de stellingen die daartoe betrokken zijn en uit het verhandelde ter zitting. De vordering wordt dan ook afgewezen.

De Stichting is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op: