Vergunde trap in strijd met bij notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid van licht en uitzicht. Privaatrechtelijke belangen bezwaarmaker door de gemeente niet meegewogen in omgevingsvergunning.
zaaknummer / rolnummer: C/03/235323 / KG ZA 17-245
Vonnis in kort geding van 8 juni 2017
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. S.J.H.G.M. Schils,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. L.H.W. Golsteijn.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding van 15 mei 2017, met producties,
-
de brief van 31 mei 2017 van [gedaagde] , met producties,
-
de mondelinge behandeling van 1 juni 2017, de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] zijn eigenaar van aan elkaar grenzende percelen aan de [adres 1] en [adres 2] te Maastricht.
2.2.
[eiser] bezit een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht door de in het erf bevindende ramen en deuren, die bij notariële akte is gevestigd, waarbij zijn perceel het heersend erf is en dat van [gedaagde] het lijdend erf.
2.3.
[gedaagde] heeft op de eerste verdieping van zijn pand appartementen gerealiseerd en deze aan de achterzijde ontsloten van buitenaf met een stalen, verzinkte, trap. De trap is door de gemeente vergund (bij omgevingsvergunning van 8 september 2016 c.q. 25 november 2016) en in april 2017 geplaatst overeenkomstig de vergunning. De appartementen zijn per 1 juni 2017 verhuurd.
3 Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat [gedaagde] de stalen (verzinkte) trap verwijdert en verwijderd houdt en dat [gedaagde] de twee garageboxen niet meer (laat) gebruiken voor het parkeren van auto’s een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke incassokosten en (na)kosten van het geding een en ander vermeerderd met rente.
3.2.
[eiser] grondt zijn vordering op de omstandigheid dat hij een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht bezit en dat de trap hierop een inbreuk maakt. Ook vreest hij een voor inbreuk op zijn privacy. Voorts stelt [eiser] dat hij niet hoeft te dulden dat de [gedaagde] ’ huurder(s) van zijn grond gebruik maken bij het inrijden van de garage(s) met voertuigen. [eiser] stelt spoedeisend belang bij en recht op de gevraagde maatregel te hebben.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij stelt dat hij gerechtigd was tot de oprichting van de trap op grond van de omgevingsvergunning en dat er geen sprake is van evident civielrechtelijke belemmeringen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de zaak. De stalen (verzinkte) trap bevindt zich immers direct in het zichtveld vanuit de keuken van [eiser] en houdt onmiskenbaar licht weg.
De trap
4.2.
Het bezwaar van [eiser] tegen de omgevingsvergunning waarbij de trap in huidige vorm en plaatsing is gegund, is op 28 november 2016 ongegrond verklaard. Niet is gesteld noch is gebleken dat beroep is ingesteld tegen deze beslissing, zodat deze onherroepelijk is geworden, althans in rechte vast staat.
De burgerlijke rechter moet daarom in beginsel uitgaan van de rechtmatigheid van dit besluit. Dit houdt in dat er geen publiekrechtelijke belemmeringen voor de oprichting van de trap bestaan. Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad volgt echter dat desondanks sprake kan zijn van het schenden van civielrechtelijke normen. De gemeente Maastricht heeft in de toelichting op de vergunning overigens ook met zoveel woorden gewezen op het feit dat zij geen rekening mag houden met de privaatrechtelijke belangen van [eiser] en dat uiteindelijk de burgerlijke rechter daarover beslist.
4.3.
Op grond van de erfdienstbaarheid van licht en uitzicht heeft [eiser] recht op een vrij uitzicht vanuit alle ramen van zijn pand over het dienend erf van [gedaagde] . Ook heeft [eiser] op grond van de erfdienstbaarheid recht op een onbelemmerde lichtinval.
De stalen verzinkte trap staat op ruim 1 meter en 20 centimeter van de gevel van het pand van [eiser] , waar zich ter plaatse een keukenraam en een keukendeur met raam bevinden. Deze belemmert naar het oordeel van de voorzieningenrechter het uitzicht. Dat [eiser] vanuit de keuken kijkt op een blinde muur op ruim twee meter afstand en dat er, zo suggereert [gedaagde] , sowieso niet veel “uitzicht” is, doet daar niet aan af. Dat [gedaagde] de trap had gepland op een andere plaats, maar dat dit van de gemeente om welstandsoverwegingen niet is toegestaan, doet evenmin af aan het feit dat de erfdienstbaarheid wordt geschonden. Zoals gezegd, heeft de gemeente de privaatrechtelijke belangen van [eiser] niet meegewogen. Dat [eiser] volgens [gedaagde] niet zelf aldaar zou wonen, maar een aantal studenten, is niet van belang – nog daargelaten dat [eiser] stelt zelf ter plaatse te wonen en gebruik te maken van de keuken – omdat het gaat om een erfdienstbaarheid en niet om een persoonlijk recht.
4.4.
[gedaagde] heeft niet betwist dat er door aanwezigheid van de trap minder licht invalt in de keuken van [eiser] .
4.5.
De vordering inzake het verwijderen van de trap zal daarom worden toegewezen. De voorzieningenrechter merkt op dat hij daarvoor een ruimere termijn, zo als besproken ter zitting, zal hanteren dan gevorderd. [gedaagde] denkt dat hij met acht weken de trap kan verwijderen en een oplossing voor de verhuurde appartementen, die voor de toegang afhankelijk zijn van de trap, kan vinden. [eiser] is bereid Wijnant die tijd te gunnen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de belangen van de huurders ook in ogenschouw moeten worden genomen bij deze maatregel. Hen moet een redelijke termijn worden gegund een alternatieve woonruimte te vinden. Daarom zal een termijn van drie maanden (te weten 90 dagen) worden bepaald voor het verwijderen van de trap.
De garages
4.6.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering terzake de garages afgewezen dient te worden.
[gedaagde] heeft desgevraagd aangegeven dat de garages door hem noch door de huurder(s) van de appartementen gebruikt worden voor het stallen van auto’s en voertuigen. Ze worden gebruikt voor opslag. [eiser] heeft bovendien zelf ter zitting verklaard dat de garages niet als parking kúnnen worden gebruikt, omdat het onmogelijk is om in te draaien met een auto. Daarnaast is enkel gesteld, maar niet gebleken dat de huurder(s) het eigendom van [eiser] betreden of overrijden met voertuigen, zodat een inbreuk op enig recht niet aannemelijk is geworden, laat staan – in kort geding – kan worden vastgesteld.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
[gedaagde] betwist voorts buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn. Omdat [eiser] de buitengerechtelijke kosten niet nader heeft gespecificeerd, zodat de stelling dat de werkzaamheden meer betroffen dan die de proceskostenvergoeding bedoelt in te sluiten, als niet onderbouwd wordt beschouwd. Dit deel van de vordering wordt aldus afgewezen.
De proceskosten
4.8.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden aan de zijde van [eiser] begroot op:
- exploot van dagvaarding € 99,21
- griffierecht € 287,00
- salaris advocaat € 816,00
totaal € 1.202,21.
De rente en nakosten worden toegewezen als in het dictum bepaald.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
gebiedt [gedaagde] de gevestigde erfdienstbaarheid van zicht en uitzicht te respecteren en de stalen (verzinkte) trap binnen 90 dagen na betekening van dit vonnis te verwijderen en verwijderd te houden op dienst perceel, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het gebod te voldoen, met een maximum van € 20.000,00,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.202,21, vermeerderd met nakosten ad € 131,00, indien [gedaagde] wordt aangeschreven en zonder dat betekening van dit vonnis plaatsvindt en met € 199,00, indien betekening van dit vonnis plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek, vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard en in het openbaar uitgesproken.1
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
