Uitspraken

Dit geschil gaat over de hoogte van de maximale huurprijs en op welke wijze de energieprestatie van het gehuurde in die berekening moet worden meegenomen. Dit geschil gaat niet over de vraag of is voldaan aan de verplichting als bedoeld in artikel 12 lid 2 van de Richtlijn om een energieprestatiecertificaat aan de huurder te tonen en overhandigen en zo niet, wat de sanctie daarop zou moeten zijn.

Dit alles neemt uiteraard niet weg dat de bepalingen onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw voor de eigenaar/verhuurder van een zelfstandige woning die geen nieuwbouw betreft, in de praktijk een stimulans zullen zijn om energiebesparende maatregelen te nemen en ervoor te zorgen dat hij bij aanvang van de huur beschikt over een Energie-Index, omdat hij dan doorgaans een hogere huurprijs voor de woonruimte zal kunnen bedingen dan in het geval dat (wegens het ontbreken van een Energie-Index) moet worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Het doel van de Richtlijn, te weten het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen, wordt daarmee in die gevallen (indirect) gediend (zie ook punt 4 van de Toelichting behorende bij Bijlage I onder A bij het Bhw).

In dit geval staat vast dat voor het gehuurde een Energie-Index is afgegeven nog voor het sluiten van de huurovereenkomst en dat de Huurcommissie van die Energie-Index is uitgegaan bij de berekening van de huurprijs. De vraag of de eigenaar/verhuurder op grond van de Richtlijn aan [eiseres] de Energie-Index had moeten overhandigen bij het sluiten van de huurovereenkomst en of de nationale wetgever de Richtlijn op dit punt correct heeft geïmplementeerd, ook wat betreft de op te leggen sancties op de niet-nakoming van die (door [eiseres] gestelde) verplichting van de eigenaar/verhuurder, is voor de bepaling van de maximale huurprijs – en dus voor dit geschil – naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant.

Verder komt de vraag van [eiseres] aan het Hof er in feite op neer hoe punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw met de bijbehorende toelichting, bepalingen van nationaal recht, door de nationale wetgever hadden moeten worden geformuleerd. [eiseres] lijkt het Hof ook te willen vragen om te beoordelen in welke nationale wetten de nationale wetgever de sancties van artikel 27 van de Richtlijn had moeten opnemen en hoe die sancties zouden moeten luiden. Maar over dergelijke vragen kan het Hof niet beslissen. Het Hof is alleen bevoegd het gemeenschapsrecht uit te leggen en kan geen beslissing geven op vragen over de uitlegging van concrete bepalingen van nationaal recht, zoals de bepalingen vermeld onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw.

Niet in geschil is dat de WOZ-beschikking over het jaar 2017 voor de puntenberekening niet bruikbaar is: de genoemde waarde heeft namelijk betrekking op een kantoorgebouw. Op 1 januari 2017, de toestandspeildatum volgens de WOZ, was van in aanbouw zijnde woonappartementen nog geen sprake. Volgens gedaagden is de bouw pas medio maart 2017 begonnen en [eiseres] heeft dit onvoldoende weersproken. Op 1 januari 2017 was bovendien nog sprake van een andere eigenaar: [gedaagde sub 2] C.V. is op 17 januari 2017 eigenaar van het complex geworden en vanaf maart 2017 heeft [bedrijfsnaam 2] huurovereenkomsten voor de in aanbouw zijnde appartementen gesloten.

De WOZ-waarde in de herziene WOZ-beschikking over 2018 met als toestandspeildatum 1 januari 2018 geldt als “de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde”, als bedoeld in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw. De WOZ-beschikking over 2017 met toestandspeildatum 1 januari 2017 zag immers niet op de appartementen, maar nog op het kantoorgebouw. Het gevolg van het feit dat de oorspronkelijke WOZ-beschikking over 2018 uitging van een kantoorgebouw en daarom onjuist was en dat de herziene beschikking pas na de ingangsdatum van de huur is afgegeven, kan niet zijn dat – zoals [eiseres] wil – de bij de herziene beschikking vastgestelde waarde nu bij de puntenberekening buiten beschouwing moet blijven. Niet gedaagden zijn, maar de gemeente is verantwoordelijk voor een juiste en tijdige WOZ-beschikking en gedaagden kunnen daarvan geen verwijt worden gemaakt. Integendeel: zij hebben na de ontdekking van de onjuiste waardering direct bezwaar gemaakt bij de gemeente. De Huurcommissie heeft de zaak om die reden aangehouden, in afwachting van de herziene beschikking. De herziene beschikking over 2018 is door de gemeente afgegeven kort nadat de WOZ-beschikking over 2019 is verstrekt. De vastgestelde WOZ-waardes per 1 januari 2019, toen de bouw was voltooid, blijken gelijk te zijn aan de door de Huurcommissie, op basis van de herziene beschikking over 2018 berekende waardes bij voltooiing van de bouw. Er kan van worden uitgegaan dat de toestand van de woningen bij aanvang van de huur, dat is juli 2018, gelijk was aan de toestand per 1 januari 2019. De kantonrechter zal daarom van dezelfde WOZ-waarde uitgaan als de Huurcommissie heeft gedaan. Weliswaar hebben partijen terecht gewezen op het feit dat in de herziene WOZ-beschikking geen onderscheid is gemaakt tussen grondwaarde en stichtingskosten (bouwkosten), met als gevolg dat de Huurcommissie daar in haar berekening ook geen rekening mee kon houden, maar dat is voor de beoordeling van het geschil dat hier voor ligt, niet van belang. In het woningwaarderingsstelsel geldt namelijk dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde als ware de bouw voltooid. Die waarde is bekend uit de WOZ-beschikking over 2019, met als toestandspeildatum 1 januari 2019 en waardepeildatum 1 januari 2018. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat er ten aanzien van (een van) deze beschikkingen nog bezwaar- of beroepsprocedures aanhangig zijn.

De verwijzing van [eiseres] naar een uitspraak van de kantonrechter in Utrecht van 26 september 2018, met noot van mr. Y.A.M. Jacobs, gaat niet op (WR 2019/47). In die procedure ging het om een pand met twee zelfstandige woonruimtes, waarbij de verhuurder had verzuimd voor elke woonruimte afzonderlijk een WOZ-beschikking aan te vragen. Om die reden is door de kantonrechter uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. In de zaak die nu aan de orde is hebben gedaagden zowel bij de Huurcommissie als bij de kantonrechter twee WOZ-beschikkingen overgelegd waarin de waarde van alle afzonderlijke appartementen in het complex is vermeld. Zoals eerder overwogen kan gedaagden niet worden verweten dat de WOZ-waarde pas laat, lang na de aanvang van de huur definitief is vastgesteld. Dat ligt buiten hun invloedssfeer. [eiseres] wordt daardoor ook niet in haar belangen geschaad. Als zij bedenkingen heeft bij de hoogte van de overeengekomen huurprijs kan zij de Huurcommissie vragen om te toetsen of de overeengekomen huurprijs redelijk is, zoals zij in dit geval ook heeft gedaan. Het standpunt van [eiseres] dat de minimum WOZ-waarde moet worden gehanteerd als de WOZ-waarde bij de aanvang van de huurovereenkomst nog niet bekend is, zou betekenen dat de verhuurder de woning niet voor een redelijke huurprijs kan verhuren als de WOZ-beschikking (geheel buiten zijn invloedssfeer) op zich laat wachten of als deze onjuist is en er bezwaar- en beroepsprocedures nodig zijn. Voor de huurder zou dit in de meeste gevallen betekenen dat de huurprijs veel lager uitvalt dan in het geval van de werkelijke WOZ-waarde wordt uitgegaan. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden opgemaakt dat die gang van zaken, waarvoor ook moeilijk een rechtvaardiging te bedenken valt, de bedoeling van de wetgever is geweest. Uit de Memorie van Toelichting blijkt namelijk dat de minimum WOZ-waarde is bedoeld om te voorkomen dat er van een te lage WOZ-waarde wordt uitgegaan bij de puntenberekening. “Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.” (MvT, Stb. 2015, 290, p.9). Die bepaling is dus niet zozeer in het belang van de huurder, maar in het belang van de verhuurder opgenomen, namelijk om te voorkomen dat de puntenberekening na de wetswijziging resulteert in een niet redelijke, veel te lage huurprijs.

[eiseres] kan niet volstaan met de overlegging van een (ongedateerd) (kranten)artikel over gesjoemel door [handelsnaam 1] met energie-indexen in [plaatsnaam 2] (productie 13 van eisers). Blijkens dat artikel is de heer [A] , handelend onder de naam [handelsnaam 1] , door de toezichthouder geschorst wegens het verstrekken van onjuiste Energie-Indexen en zijn 3200 door hem afgegeven certificaten herroepen. [A] handelt nu onder de naam [handelsnaam 2] en heeft de Energie-Indexen voor het appartement van [eiseres] verstrekt. Gedaagden hebben daarop verklaard dat zij niet bekend waren met de eerdere schorsing van [A] en dat zij een gecertificeerd bedrijf in de arm hebben genomen om de keuringen te verrichten. Volgens gedaagden mag verwacht worden dat de heer [A] gelet op die voorgeschiedenis juist extra in de gaten zal worden gehouden door de toezichthouder.

De kantonrechter overweegt dat [eiseres] niet heeft betwist dat [A] of zijn bedrijf (opnieuw) gecertificeerd is en (weer) beschikt over de bevoegdheid en de kwalificaties om deze keuringen te verrichten. Hetgeen [eiseres] heeft gesteld over de voorgeschiedenis van [A] is weliswaar verontrustend, maar ontslaat haar nog niet van de verplichting om aannemelijk te maken dat de door [A] bevoegdelijk afgegeven Energie-Index ook in dit concrete geval niet correct kan zijn. Gedaagden stellen bijvoorbeeld dat de appartementen, geheel in overeenstemming met wat mag worden verwacht op grond van de afgegeven Energie-Indexen, bijzonder energiezuinig blijken te zijn en dat de huurders lage stookkosten hebben. [eiseres] heeft daartegenover niet gesteld en onderbouwd dat zij aanzienlijk hogere stookkosten heeft gemaakt dan op basis van de afgegeven Energie-Index mocht worden verwacht.

Wat betreft de vraag of elk appartement wel afzonderlijk is geïnspecteerd, heeft de aannemer namens gedaagden op vragen van de kantonrechter ter zitting een toelichting gegeven. Hij heeft verklaard dat hij de inspecteur op het bouwterrein heeft toegelaten en op kantoor alle documenten met hem heeft doorgenomen, waaronder de bouwtekeningen. Er zijn in totaal 12 types appartementen en deze heeft hij met de inspecteur op locatie doorgelopen, waarna de inspecteur zelfstandig de inspecties heeft verricht. Op dat moment waren de appartementen dicht en goed te beoordelen, ze moesten alleen nog worden geschilderd en ingericht, zo heeft hij verklaard.