Inleiding
Eiser woont aan de [adres] in [plaats] .
Eiser heeft op 9 februari 2019 een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Hij stelt schade te hebben geleden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan [bestemmingsplan] . Op verzoek van het college heeft [A] op 5 februari 2020 een advies over de aanvraag uitgebracht. [A] heeft geadviseerd om eiser een bedrag van € 4.600,- toe te kennen.
Met het besluit van 24 februari 2020 (het primaire besluit) heeft het college aan eiser een planschadevergoeding toegekend van € 4.600 (plus wettelijke rente). Het door eiser betaalde legesbedrag van € 300,- wordt aan hem terugbetaald.
Eiser heeft bezwaar gemaakt en daarbij een advies van [adviesbureau 1] van februari 2020 ingebracht. Eiser claimt op basis van dit advies een planschadebedrag van € 9.000,-.
Het college heeft [adviesbureau 2] ingeschakeld om te reageren op de bezwaren. [adviesbureau 2] komt in haar advies van 10 juli 2020 uit op een planschadebedrag van € 2.404,-.
Eiser heeft vervolgens een reactie van 5 augustus 2020 van [adviesbureau 1] ingezonden.
Met het besluit van 26 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft het college bezwaarpunt 3 gegrond en de overige bezwaarpunten ongegrond verklaard. Het college heeft zijn primaire besluit gehandhaafd, waardoor het planschadebedrag dus € 4.600,- blijft.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De rechtbank heeft op 7 mei 2021 een verweerschrift van het college ontvangen en op
12 mei 2021 heeft eiser nog een taxatierapport van [makelaardij] toegezonden.
De zaak is behandeld op de zitting van 28 mei 2021. Eiser en zijn gemachtigde waren aanwezig, net als de gemachtigde van het college. Aan het eind van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
De rechtbank vindt bij nader inzien dat het onderzoek in deze procedure niet volledig is geweest. Zij ziet daarom, mede met het oog op een finale geschilbeslechting, aanleiding om met toepassing van artikel 8:68, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het onderzoek te heropenen, en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (STAB) als deskundige te benoemen voor het uitbrengen van een advies.
Voor de advisering door de STAB overweegt de rechtbank het volgende.
Overwegingen
1. Partijen zijn het er over eens dat de waarde van eisers woning als gevolg van het nieuwe
bestemmingsplan [bestemmingsplan] is verminderd en eiser dus schade lijdt. Ze verschillen echter van mening over de omvang van die waardevermindering.
Planologische vergelijking
2. Het perceel achter en naast eisers woning heeft in het oude bestemmingsplan “Soest
Midden en Zuid” de bestemmingen “Tuin” en “Wonen”. Om de ontwikkeling van de nieuwbouw mogelijk te maken heeft de gemeenteraad op 20 april 2017 het nieuwe bestemmingsplan [bestemmingsplan] vastgesteld, dat op 3 augustus 2017 in werking is getreden en ook op die datum onherroepelijk is geworden. Partijen hebben bevestigd dat de peildatum inderdaad 3 augustus 2017 is.
3. In het oude bestemmingsplan had de grond rechts (oost) van de woning van eiser de
bestemming “Tuin” op een klein stukje na dat bestemd was voor “Wonen”, maar dan zonder bouwvlak. Het bestemmingsplan liet geen bebouwing toe op de bestemming “Tuin”. Op de bestemming “Wonen” was een bijgebouw/overkapping toegestaan met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale nokhoogte van 5 meter. De grond achter (noord en noord-oost) de woning van eiser had de bestemming “Wonen” met aan de noordkant een langgerekt bouwvlak en aan de noordoostkant een vierkant bouwvlak. Aan de noordkant was de maximale goot-en nokhoogte 5 meter en aan de noordoostkant bedroeg de maximale goothoogte 4 meter en de maximale nokhoogte 7 meter .
4. In het nieuwe bestemmingsplan heeft de grond rechts (oost) van eisers woning de
bestemming “Wonen” met aan de voorzijde de bestemming “Tuin”. Er is een bouwvlak voor maximaal twee woningen met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. De grond achter eisers woning heeft aan de noordoost/noordkant de bestemming “Wonen” met een bouwvlak en aan de noord/noordwestkant grotendeels de bestemming “Tuin” met nog een klein stukje “Wonen”. Binnen het bouwvlak mogen maximaal twee woningen worden gebouwd met een goothoogte van maximaal 4 meter en een bouwhoogte van maximaal 9 meter.
5. Partijen zijn het eens over de hiervoor geschetste mogelijkheden van het oude en het
nieuwe bestemmingsplan. Partijen zijn het ook eens over de voor- en nadelen van het nieuwe plan. Zo noemen ze allebei als voordelen dat het bouwvlak noordoost vervalt, dat binnen het bouwvlak noord nog maar twee woningen in plaats van een rijtje mogen worden gebouwd en dat het kleine stukje woonbestemming, waarop een bijgebouw/overkapping mogelijk was, vervalt. Als nadelen noemen ze het nieuwe bouwvlak aan de oostkant, waar nu twee woningen mogelijk zijn en het bouwvlak aan de noordkant waar de bouwhoogte nu 9 meter is in plaats van 5 meter. Partijen komen ook allebei tot de conclusie dat eiser schade lijdt door de planologische wijziging.
6. Partijen zijn het er niet over eens wat de omvang van de schade is. Dat komt omdat ze een
andere visie hebben op de waarde van eisers woning voor de peildatum en de waarde van de woning erna. Eiser heeft hierover tijdens de zitting verklaard dat de rechtbank het taxatierapport van [makelaardij] buiten beschouwing moet laten en alleen hoeft te kijken naar het door hem eerder ingediende rapport en nadere reactie van [adviesbureau 1] . Eiser stelt zich daarmee op het standpunt dat de waarde van zijn woning voor de peildatum € 520.000,- is en na de peildatum € 485.000,-. Het college heeft de taxatiewaardes van [adviesbureau 2] overgenomen. [adviesbureau 2] heeft de waarde van de woning voor de peildatum op € 510.000,- getaxeerd en na de peildatum op € 492.500.
7. De rechtbank stelt vast dat zowel het college als eiser de door hen genoemde waardes niet
met een taxatierapport hebben onderbouwd. [adviesbureau 1] heeft de onroerende zaak niet zelf bezichtigd en hoewel [adviesbureau 2] dat wel heeft gedaan, valt ook uit dat rapport niet op te maken hoe de getaxeerde waardes tot stand zijn gekomen. Dat betekent dat een taxatie van de schade die eiser door de planologische wijziging lijdt niet voorhanden is. De rechtbank heeft zelf ook niet de informatie en kennis om een taxatie uit te voeren. De rechtbank zal daarom de STAB als deskundige benoemen en haar verzoeken aan de rechtbank een advies uit te brengen over de omvang van de schade.
8. De rechtbank zal de STAB verzoeken om bij haar onderzoek en het uitbrengen van haar
advies deze heropeningsbeslissing in acht te nemen. De STAB hoeft dus géén planologische vergelijking uit te voeren - deze is tussen partijen niet in geschil -, maar kan zich baseren op wat de rechtbank hiervoor onder het kopje planologische vergelijking heeft overwogen. Daarnaast geldt dat partijen het erover eens zijn dat het normaal maatschappelijk risico 2,96% bedraagt zodat de STAB bij het bepalen van de omvang van de schade dit percentage kan toepassen. De rechtbank zal de STAB verzoeken om voor de vaststelling van die schade een taxateur te benoemen om de waarde van eisers woning voor en na de peildatum vast te stellen en dit ook inzichtelijk te motiveren. De rechtbank zal ervoor zorgen dat de STAB een kopie van het volledige rechtbankdossier krijgt en haar tot slot verzoeken om het conceptadvies aan partijen voor te leggen met de mogelijkheid daarop te reageren en de reactie van partijen te verwerken in het uiteindelijke definitieve advies.
9. Na ontvangst van het definitieve advies van de STAB zullen partijen in de gelegenheid
worden gesteld binnen een nader te stellen termijn op het advies te reageren. Vervolgens zal de rechtbank partijen laten weten op welke wijze de procedure voortgang zal vinden.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
