Uitspraken

De kantonrechter behandelt het tussen partijen gerezen geschil in conventie en in reconventie tegelijk vanwege de samenhang tussen de vorderingen en stellingen van partijen.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een bedrag van in totaal € 1.060,00 (bestaande uit de te terug te betalen waarborgsom van € 900,00 en de te betalen overnamesom van € 160,00) aan [eiser] is verschuldigd. Gezien de gedingstukken en het verhandelde ter zitting, stelt de kantonrechter vast dat tussen partijen niet (meer) in geschil is dat [gedaagde] een deel van de waarborgsom, te weten een bedrag van € 520,00, op 30 juli 2020 aan [eiser] heeft betaald.

De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst tussen partijen door de opzegging van [eiser] , zijnde een verklaring als bedoeld in artikel 3:37, eerste lid, van het BW, is beëindigd. Tussen partijen is in geschil per wanneer de huurovereenkomst is beëindigd.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst in dit geval per 1 juni 2020 is beëindigd door opzegging tegen 31 mei 2020. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

Vaststaat dat partijen contractueel hebben voorzien in de mogelijkheid van opzegging. Niet in geschil is dat partijen een opzegtermijn voor de duur van twee maanden zijn overeengekomen.

[eiser] stelt dat tussen partijen een betalingstermijn voor de duur van één maand is overeengekomen. Weliswaar bevat de huurovereenkomst tegenstrijdige teksten over de duur van de betalingstermijn, maar i) [eiser] heeft uitvoering gegeven aan artikel 4.4 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de betaalperiode één maand is, door de huur feitelijk per maand vooruit te betalen en ii) [gedaagde] heeft haar daarop nimmer aangesproken of aanspraak gemaakt op het bedrag dat hij volgens de huurovereenkomst in rekening mag brengen bij te late betaling.

Gezien het voormelde verschillen partijen dus van mening over de uitleg van de huurovereenkomst.

Bij de uitleg van de huurovereenkomst geldt dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren, de rechtskennis die van hen verwacht mag worden en de omstandigheid dat partijen al dan niet professioneel opererende partijen zijn. Bij de uitleg zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengen telkens van beslissende betekenis.1

De kantonrechter neemt bij de uitleg van de huurovereenkomst in ogenschouw de omstandigheid dat [eiser] wat betreft het opstellen en/of aangaan van huurovereenkomsten niet een professionele partij is. [gedaagde] , die sinds 1995 kamers verhuurt, is wel een professionele partij. Voorts blijkt uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgesteld. Weliswaar heeft [gedaagde] gesteld dat hij voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst het een en ander over de huurovereenkomst aan [eiser] heeft uitgelegd (hetgeen [eiser] heeft betwist), maar deze stelling heeft hij niet onderbouwd noch blijkt de juistheid daarvan uit de gedingstukken. Voorts is gesteld noch gebleken dat partijen over de inhoud van (een en/of meer bedingen van) de huurovereenkomst hebben onderhandeld.

De kantonrechter slaat bij de uitleg voorts acht op de tekst van de huurovereenkomst. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst staat nadrukkelijk en met zoveel woorden dat [eiser] de huurprijs per twee maanden betaalt en dat de betalingstermijn dus elke twee maanden is. Dit duidt erop dat een betalingstermijn van twee maanden is overeengekomen. Andere bepalingen van de huurovereenkomst bieden echter, anders dan [gedaagde] meent, aanwijzingen voor een overeengekomen betalingstermijn van één maand. Zo blijkt uit artikel 4.4 van de huurovereenkomst nadrukkelijk dat de huurprijs € 540,00 bedraagt per betaalperiode van één maand. Voorts staat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst dat de eerste betaling die door [eiser] moet worden verricht de huur voor (het resterende deel van) de eerste betaalperiode bedraagt, te weten voor de periode van 15 augustus tot en met 31 augustus 2019, welk bedrag vóór 4 augustus 2019 moet worden voldaan. Deze bepalingen duiden erop dat een betalingstermijn van één maand is overeengekomen.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de bewoording van artikel 4.4 van de huurovereenkomst een kennelijke verschrijving betreft. [gedaagde] heeft dit echter niet onderbouwd noch is gebleken dat hiervan sprake is. De kantonrechter volgt [gedaagde] dus niet in dit betoog. Dat tussen de bepalingen in de huurovereenkomst een discrepantie bestaat, dient naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening en risico van [gedaagde] , in zijn hoedanigheid van verhuurder en opsteller van de huurovereenkomst, te komen.

De kantonrechter slaat bij de uitleg van de huurovereenkomst verder acht op de vraag welke zin partijen aan de gebruikte bewoordingen van de huurovereenkomst mochten toekennen en wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Artikelen 4.4 en 4.5 van de huurovereenkomst bevatten een specificatie van de meer algemeen geformuleerde artikelen 4.1 tot en met 4.3 van de huurovereenkomst ter invulling van de contractuele verhouding tussen partijen. Juist in deze bepalingen kan worden gelezen dat is bedoeld een betalingstermijn van één maand overeen te komen. Naar het oordeel van de kantonrechter dient hieraan gewicht te worden toegekend in het kader van de vraag welke zin partijen aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen.

Als juist zou zijn dat de betalingsperiode per twee maanden en bij vooruitbetaling is verschuldigd, zoals [gedaagde] meent, dan had het voor de hand gelegen dat de eerste betaling door [eiser] zou zien op de periode van (het resterende deel van) twee maanden, namelijk voor de periode van 15 augustus 2020 tot en met 30 september 2020. Dit is echter niet het geval; de eerste betaling ziet op de periode van (het resterende deel van) één maand (zie onder 4.13.). Ook hieruit vloeit naar het oordeel van de kantonrechter voort dat [eiser] de bewoordingen van de huurovereenkomst zo mocht begrijpen dat is bedoeld een betalingstermijn van één maand overeen te komen.

Voorts is een vooruitbetaling van twee maanden huur bij woonruimte zeer ongebruikelijk. Het overgrote deel van de huurders van woonruimte – met name studenten – zal niet in staat zijn de huur over een langere periode dan één maand vooruit te betalen. [eiser] mocht gelet hierop redelijkerwijs verwachten dat een betalingstermijn van één maand is bedoeld.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan de huurovereenkomst dan ook redelijkerwijs zo worden begrepen dat een betalingstermijn van één maand is overeengekomen en mocht [eiser] dit ook redelijkerwijs verwachten.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat tussen partijen een betalingstermijn van één maand geldt.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [eiser] de huur feitelijk steeds per maand (vooruit) heeft betaald en [gedaagde] nooit aanspraak heeft gemaakt op betaling per twee maanden. Anders dan door [gedaagde] is betoogd, duidt dit naar het oordeel van de kantonrechter er op dat partijen hebben bedoeld een betalingstermijn van één maand overeen te komen.

Omdat de contractuele opzegtermijn van twee maanden langer is dan de contractuele betalingstermijn van één maand, is het termijnbeding nietig.

Op grond van artikel 7:271, zesde lid, van het BW wordt een opzegging die in strijd met hetgeen is bepaald in lid 5 onder a van dit artikel is gedaan of een opzegging die tegen een ‘verkeerde’ dag is gedaan, geacht te zijn geconverteerd in een opzegging tegen de correcte datum waarbij de voorgeschreven termijn in acht wordt genomen. In onderhavige zaak zou conversie betekenen dat de op 25 april 2020 gedane opzegging geldt als ware zij gedaan tegen het einde van de maand mei 2020 met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.

1. de huurovereenkomst een overeenkomst is als bedoeld in artikel 2 van Richtlijn 93/13;

2. zij een consument is als bedoeld in Richtlijn 93/13;

3. [gedaagde] een verkoper is als bedoeld in Richtlijn 93/13, omdat hij meerdere woningen verhuurt tegen commerciële huurprijzen met het oog op financieel gewin, en

4. partijen niet over het termijnbeding afzonderlijk hebben onderhandeld.

[gedaagde] voert daartegen aan dat geen sprake is van een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13, omdat i) hij geen rechtspersoon is die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke beroeps- of bedrijfsactiviteit en ii) hij geen verkoper is in de zin van Richtlijn 93/13 omdat geen sprake is van het verhuren van meerdere woningen tegen commerciële huurprijzen met het oog op financieel gewin.

De kantonrechter is van oordeel dat het termijnbeding onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 valt. Daartoe wordt het volgende overwogen.

De kantonrechter stelt voorop dat uit de tiende overweging, artikel 1, eerste lid, 2, aanhef en onder b en c, en artikel 3 van Richtlijn 93/13 volgt dat deze richtlijn van toepassing is op alle overeenkomsten tussen een verkoper en een consument.3

Het HvJ EU heeft in zijn arrest van 30 mei 20134 voor recht verklaard, dat Richtlijn 93/13 van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit vallen.

Tussen partijen staat vast dat de tussen hen gesloten huurovereenkomst op woonruimte ziet.

b) consument: iedere natuurlijke persoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen;

c) verkoper: iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit.”

Als gesteld en niet (gemotiveerd) betwist staat vast dat [eiser] kwalificeert als consument in de zin van artikel 2, aanhef en sub b, van Richtlijn 93/13 omdat zij voor privédoeleinden een woonruimte van [gedaagde] heeft gehuurd.

Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, dient hij als een verkoper in de zin van Richtlijn 93/13 te worden aangemerkt. [gedaagde] verhuurt immers sinds 1995 kamers in [plaatsnaam] ; eerst kamers in één woning en sinds 2014 kamers in twee woningen. Zodoende handelt hij in het kader van zijn privaatrechtelijke beroepsactiviteit. Daarom kwalificeert [gedaagde] als verkoper in de zin van artikel 2, aanhef en sub c, van Richtlijn 93/13.

Gesteld noch gebleken is dat partijen over het termijnbeding afzonderlijk hebben onderhandeld zoals bedoeld in artikel 3, eerste lid, van Richtlijn 93/13.

De kantonrechter is van oordeel dat het termijnbeding geen kernbeding is zoals bedoeld in artikel 4, tweede lid, van Richtlijn 93/13. Partijen hebben geen (andersluidende) stellingen hierover ingenomen.

Uit het voorgaande volgt dat Richtlijn 93/13 wel van toepassing is op het termijnbeding.

[eiser] stelt dat het termijnbeding kwalificeert als een oneerlijk beding als bedoeld in Richtlijn 93/13, omdat het termijnbeding het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [eiser] aanzienlijk verstoort. Immers, het termijnbeding heeft [eiser] in een minder gunstige positie gebracht dan anderszins zou voortvloeien uit het geldend nationaal recht. Ook het feit dat het termijnbeding op grond van het geldend nationaal recht nietig is, is een zeer sterke indicatie dat het termijnbeding oneerlijk is.

[gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat het termijnbeding niet kan worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13, omdat:

1. [eiser] niet heeft gemotiveerd op welke wijze zij als consument in een juridisch minder gunstige positie wordt gebracht door het termijnbeding dan die anderszins uit het geldende nationale recht voortvloeit; en

2. artikel 7:271 van het BW een opzegtermijn tot drie maanden toestaat, gelet waarop het onderhavige termijnbeding dus niet nietig is.

De kantonrechter is van oordeel dat het termijnbeding in dit geval, tussen deze partijen kwalificeert als een oneerlijk beding in de zin van artikel 3, eerste lid, van Richtlijn 93/13 en daarmee als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, van het BW. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Het termijnbeding houdt in dat de duur van de opzegtermijn twee maanden is.

Omdat het termijnbeding kwalificeert als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13, moet op grond van artikel 6, eerste lid, van Richtlijn 93/13 dit beding buiten toepassing worden gelaten. Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst zonder het termijnbeding, dus zonder de bepaling dat de duur van de opzegtermijn twee maanden is, kon voortbestaan.

Volgens vaste rechtspraak van het HvJ EU volgt uit artikel 6, eerste lid, van Richtlijn 93/13 dat de inhoud van een oneerlijk beding niet mag worden herzien.8 Dit betekent dat de kantonrechter niet bevoegd is om met toepassing van een bepaling van het geldend nationaal recht een andere termijn te stellen in de plaats van de buiten toepassing te laten, contractueel overeengekomen opzegtermijn van twee maanden. De conversiebepaling als neergelegd in artikel 7:271, zesde lid, van het BW mag in dit geval dus niet worden toegepast.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst weliswaar voorziet in de contractuele mogelijkheid van opzegging, maar dat de contractuele opzegtermijn van twee maanden tussen partijen niet geldt. Dit brengt met zich dat de huurovereenkomst per direct kon worden opgezegd.

[eiser] heeft per e-mail van 25 april 2020 de huurovereenkomst tegen 31 mei 2020 opgezegd.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat sprake is van rechtsdwaling. Indien zij had geweten dat zij, anders dan in de door [gedaagde] opgestelde huurovereenkomst staat, de huurovereenkomst per direct mocht opzeggen dan had zij dat op 25 april 2020 gedaan. Daarom moet haar opzegging van de huurovereenkomst worden geacht per direct, dus per 25 april 2020, te zijn gedaan waardoor de huurovereenkomst per 25 april 2020 is beëindigd. Dit brengt met zich dat de over de periode van 25 april 2020 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur onverschuldigd is betaald en dat [gedaagde] die onverschuldigd betaalde huur aan haar terug moet betalen.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling niets aangevoerd tegen de door [eiser] gestelde dwaling als zodanig.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] aan de gestelde rechtsdwaling geen gevolgen heeft verbonden ten aanzien van de opzeggingsverklaring. Deze bestaat nog steeds. Zie in kader ook hetgeen onder 4.60. staat.

De kantonrechter begrijpt onder aanvulling van de rechtsgrond dat [eiser] stelt dat vanwege de dwaling aan haar zijde de gevolgen van de huurovereenkomst moeten worden gewijzigd en [gedaagde] gehouden is om het nadeel dat zij door de dwaling heeft geleden, namelijk de betaling van de huur over de periode van 25 april 2020 tot en met 31 mei 2020, op te heffen door deze betaalde huur aan haar terug te betalen. Daarmee doet [eiser] in feite een beroep op artikel 6:228, eerste lid, aanhef en onder a, in verbinding met artikel 6:230, tweede lid, van het BW. Dat beroep slaagt, met dien verstande dat kantonrechter van oordeel is dat [eiser] niet per 25 april 2020 maar per 5 mei 2020 dwalingsnadeel heeft geleden. [gedaagde] is gehouden om het dwalingsnadeel op te heffen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

Zoals [eiser] heeft gesteld en op grond van wat hierboven is overwogen en geoordeeld, stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] een juridische misvatting heeft opgeroepen door in de huurovereenkomst op te nemen dat [eiser] de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden kan opzeggen. Voorts is gesteld en niet betwist, dat [eiser] bij een juiste voorstelling van zaken niet een opzegtermijn van twee maanden zou zijn overeengekomen. Er is dan ook sprake van dwaling als bedoeld in artikel 6:228, eerste lid, aanhef en onder a, van het BW.

Hoewel [eiser] op 25 april 2020 de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd, heeft zij het gehuurde op 4 mei 2020 ontruimd met achterlating van de sleutels in het gehuurde. [eiser] heeft het gehuurde dus nog gebruikt in de periode van 25 april 2020 tot en met 4 mei 2020. Gelet hierop stelt de kantonrechter vast dat het nadeel dat [eiser] heeft geleden, de betaling van huur over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betreft. Dit brengt met zich dat [gedaagde] aan [eiser] de over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur terug dient te betalen ter opheffing van het dwalingsnadeel.

De toepassing van artikel 6:230, tweede lid, van het BW op voormelde wijze acht de kantonrechter in lijn met de verplichting als neergelegd in artikel 7, eerste lid, in verbinding met de vierentwintigste overweging van Richtlijn 93/13 om in doeltreffende en geschikte middelen te voorzien ‘om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers.’9

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de door [eiser] over de periode van 5 tot en met 31 mei 2020 betaalde huur aan haar terug moet betalen, zijnde een bedrag van (€ 540,00 x 12 maanden/365 dagen x 26 dagen =) € 461,59. De vordering van [eiser] ter zake van terugbetaling wordt dan ook toegewezen tot een bedrag van € 461,59.

Voorts leidt het voorgaande tot de conclusie dat [gedaagde] geen vorderingsrecht wegens achterstallige huur over de maand juni 2020 jegens [eiser] heeft waarmee hij het restantbedrag van (€ 1.060,00 - € 520,00 =) € 540,00 mocht verrekenen. De vordering van [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot betaling van dit restantbedrag van € 540,00 en de door [gedaagde] gevorderde verklaring van recht worden dan ook afgewezen.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat deze kosten niet te beschouwen zijn als kosten ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de gedingstukken. De kantonrechter stelt voorts vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het bedrag dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, berekend conform de in het Besluit neergelegde staffel. De kantonrechter wijst daarom een vergoeding toe tot een bedrag dat aansluit bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, berekend conform de staffel, te weten een bedrag van € 148,94.

Twee van de drie door [eiser] gevorderde verklaringen van recht worden afgewezen wegens onvoldoende belang als bedoeld in artikel 3:303 van het BW. Hierboven is immers reeds overwogen en geoordeeld dat:

• -

  het tussen partijen overeengekomen termijnbeding op grond van artikel 7:271, zevende lid, van het BW nietig is;
  en

• -

  het tussen partijen overeengekomen termijnbeding een oneerlijk beding is als bedoeld in Richtlijn 93/13.

Gesteld noch gebleken is dat [eiser] bij deze in het dictum op te nemen afzonderlijke verklaringen van recht voldoende belang heeft. [eiser] wordt daarom in deze vorderingen niet-ontvankelijk verklaard.

De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde verklaring van recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 25 april 2020 is opgezegd, moet worden afgewezen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. [eiser] heeft in deze procedure niet gesteld dat de opzeggingsverklaring vernietigbaar is bijvoorbeeld op grond van artikel 3:44 van het BW. De opzeggingsverklaring bestaat dus nog steeds en daarmee is de huurovereenkomst per 1 juni 2020 rechtsgeldig beëindigd. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat vernietiging van de opzeggingsverklaring ertoe zou leiden dat er überhaupt geen opzegging zou zijn gedaan en dat op grond van artikel 7:228, eerste lid, van het BW de huurovereenkomst eerst na verloop van de overeengekomen duur zou eindigen.

Omdat [gedaagde] geen vorderingsrecht wegens achterstallige huur over de maand juni 2020 jegens [eiser] heeft (waarmee hij het restantbedrag van (€ 1.060,00 - € 520,00 =) € 540,00 mocht verrekenen) worden de gevorderde veroordeling van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 540,00 en de gevorderde verklaring van recht afgewezen.

[gedaagde] heeft in conventie grotendeels ongelijk gekregen en in reconventie ongelijk gekregen. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van beide procedures.

De proceskosten aan de zijde van [eiser] voor de procedure in conventie worden begroot op:

- dagvaarding € 105,09

- griffierecht € 83,00

- salaris gemachtigde € 248,00 (2 punten x tarief € 124,00)

Totaal € 436,09

De proceskosten aan de zijde van [eiser] voor de procedure in reconventie worden begroot op € 124,00 (2 punten x tarief € 124,00 x 0,5 omdat het verweer in reconventie overeenkomt met de stellingen in conventie) aan salaris gemachtigde.

De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 62,00, zijnde een half punt van het toepasselijke liquidatietarief, en zoals hierna is vermeld.