Uitspraken

In het tussenvonnis van 6 april 2022 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter geoordeeld dat plaats en functie van het gehuurde na renovatie gelijk blijven. Uit de nadere akte in conventie maakt de kantonrechter op dat [eiseres] zich niet in dit oordeel kan vinden. Zo stelt zij onder meer dat de exploitaties van [A] na renovatie niet zullen terugkeren, althans niet in de vorm en omvang zoals nu door [A] aangeboden en dat het wijzigen van de branchering als een wijziging van functie van het gehuurde kan worden aangemerkt.

De door de kantonrechter uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissing dat plaats en functie van het gehuurde na renovatie gelijk blijven, is een eindbeslissing. Daarvoor geldt de regel dat daarvan in de verdere loop van het geding niet meer kan worden teruggekomen, en dat zij slechts kan worden bestreden door het instellen van een bij de wet aangegeven rechtsmiddel. Gelet op de ratio van deze regel - de beperking van het processuele debat1 - moet de rechter bij het aanvaarden van uitzonderingen daarop grote terughoudendheid in acht te nemen. Voor aanvaarding van een uitzondering is plaats ingeval bijzondere, door de rechter in zijn beslissing nauwkeurig aan te geven, omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat de rechter aan een dergelijke eindbeslissing zou zijn gebonden2. Zo kan een uitzondering worden aanvaard indien sprake is van een evidente misslag van de rechter of indien sprake blijkt te zijn van een onjuiste feitelijke grondslag zonder dat deze fout aan de belanghebbende partij kan worden toegerekend3. Van dergelijke bijzondere omstandigheden die de gebondenheid aan de gegeven beslissing zouden kunnen doorbreken is echter geen sprake. Hetgeen [eiseres] in haar nadere akte in conventie tegen deze beslissing heeft ingebracht is ontoereikend om dat aan te nemen. De beslissing dat plaats en functie van het gehuurde na renovatie gelijk blijven, blijft daarmee een gegeven en zal als uitgangspunt dienen in de verdere beoordeling van het geschil hierna.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter voorts overwogen dat het enkele feit dat plaats en functie van het gehuurde na renovatie gelijk blijven niet doorslaggevend is voor het antwoord op de vraag of de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Ook andere omstandigheden kunnen daartoe bepalend zijn. Gelet op de stelling van [eiseres] dat voortzetting van de exploitatie gedurende de renovatie ondoenlijk is, heeft de kantonrechter [eiseres] onder meer verzocht om aan te geven of zij heeft onderzocht of [A] past in het schuifplan. Indien dit is onderzocht en [A] volgens [eiseres] niet in het schuifplan past, is [eiseres] verzocht nader toe te lichten waarom niet. [A] is vervolgens in de gelegenheid gesteld om bij antwoordakte te reageren.

Naar aanleiding van de genomen aktes over en weer is de kantonrechter van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat voortzetting van de exploitatie van het gehuurde door [A] gedurende de renovatie ondoenlijk is. Hierna wordt per onderdeel van de huurovereenkomst (winkel, bloemenwinkel, koffiecorner/grand café en bezoekersrestaurant) toegelicht hoe tot dit oordeel is gekomen. Hierbij wordt van de door [eiseres] laatst gestelde renovatiefases uitgegaan:

• -

  renovatiegebied fase 1: 2023-2026

• -

  renovatiegebied fase 2: 2027-2028

• -

  renovatiegebied fase 3: 2029-2030.

[eiseres] stelt dat de door [A] geëxploiteerde winkel zich bevindt in renovatiegebied fase 1 en dat de gehuurde ruimte waarin de winkel is gesitueerd op korte termijn (in 2023) nodig is voor de uitbreiding van de naastgelegen apotheek. [eiseres] stelt verder dat de door [A] geëxploiteerde bloemenwinkel zich bevindt in renovatiegebied fase 2. Pas na afronding van fase 2 is de nieuwe voorzieningenstrook aan de westzijde van het centrale atrium beschikbaar en is er weer ruimte voor een vaste (bloemen)winkel. [eiseres] stelt dat gedurende de periode van fase 1 en fase 2 (2023-2028) er geen ruimte is in het ziekenhuis voor de exploitatie van een vaste winkel en gedurende fase 2 (2027-2028) voor een vaste bloemenwinkel. Wel zal er in die periode sprake zijn van een eenvoudige mobiele (bloemen)winkel, waarschijnlijk in de vorm van een verrijdbare kraam, aldus [eiseres] .

De kantonrechter signaleert dat niet is gesteld, noch is gebleken dat de exploitatie van de koffiecorner/grand café gedurende de renovatie ondoenlijk is. [eiseres] stelt weliswaar in haar nadere akte dat er na de renovatie geen grand café of vergelijkbare (aparte) horecavoorziening zal terugkeren, waarmee zij mogelijk bedoelt te stellen dat de exploitatie gedurende de renovatie dan ook niet hoeft te worden voortgezet, maar dit valt moeilijk te rijmen met de inhoud van de dagvaarding en met de door haar overgelegde productie 23. In het ontwerp ‘Centrale voorzieningenzone: nieuwe ontwerp inclusief positionering’ afgebeeld boven punt 30 van de dagvaarding stond immers expliciet een grand café ingetekend. Deze komt in de huidige plannen kennelijk niet meer terug. Wel worden er vier polipleinen aangelegd waarvan volgens de toelichting in productie 23 van [eiseres] ‘de inrichting varieert van een formele wachtkamer-, tot een wat meer informele grand café-achtige setting. De vier pleinen zullen beschikken over diverse bemande en onbemande koffiepunten.’ Uit de afbeelding ‘Het nieuwe poliplein West: impressie’ gevoegd bij productie 6 bij de dagvaarding blijkt in ieder geval dat op poliplein west er een ontvangst/koffiebar is ingetekend.

[eiseres] stelt dat het bezoekersrestaurant zich bevindt in renovatiefase 3, maar dat de locatie gedurende renovatiefase 1 (vanaf 2024) nodig is om het stiltecentrum tijdelijk te kunnen onderbrengen. [eiseres] stelt dat het bezoekersrestaurant gedurende fase 1 en 2 van de renovatie tijdelijk zal worden ondergebracht in het reeds bestaande personeelsrestaurant dat door de facilitaire dienst van [eiseres] wordt geëxploiteerd. Zij stelt daarmee dat de exploitatie door [A] gedurende de renovatie ondoenlijk is.

[A] voert verweer en stelt dat er in het ziekenhuis andere mogelijkheden zijn om het stiltecentrum tijdelijk te huisvesten. Zij verwijst hiervoor naar het door haar overgelegde [adviesbureau] -rapport. Allereerst wordt daarin opgemerkt dat [eiseres] in haar schuifplan slechts één bouwlaag heeft onderzocht (hierna: de bezoekerslaag), terwijl [eiseres] zes bouwlagen heeft waar bezoekers kunnen en mogen komen. Volgens [adviesbureau] had een onderzoek door [eiseres] naar alternatieve locaties voor het stiltecentrum op een van deze andere bouwlagen voor de hand gelegen. In haar akte uitlating producties brengt [eiseres] hier allereerst tegen in dat op de andere bouwlagen de medische-inhoudelijke ziekenhuisfuncties zijn gevestigd en dat voor die functies al sprake is van ruimtetekort. De kantonrechter meent dat ook wanneer op een andere bouwlaag van het ziekenhuis een mogelijkheid zou zijn om het stiltecentrum tijdelijk te huisvesten, [A] niet, althans onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het voldoende in de rede ligt dat [eiseres] deze mogelijkheid zal benutten5. Van [eiseres] kan niet zonder meer worden verlangd dat zij de door haar gewenste concentratie van algemene voorzieningen op de bezoekerslaag loslaat en een algemene voorziening zoals het stiltecentrum tijdelijk op een medische bouwlaag integreert.

Verder wordt in het [adviesbureau] -rapport beschreven dat het stiltecentrum kennelijk gedurende de renovatie van 480 m₂ (oppervlakte huidige stiltecentrum) kan worden teruggebracht naar een omvang van 110 m₂ (oppervlakte huidige bezoekersrestaurant) en dat een ruimte van dergelijke omvang ook elders tijdelijk op de bezoekerslaag kan worden gehuisvest. [A] heeft hiervoor vijf alternatieve locaties aangewezen, waarvan er vier in afbeelding twee6 met blauwe stippellijnen zijn ingetekend. In haar akte uitlating producties heeft [eiseres] uitgelegd dat de locatie van het huidige bezoekersrestaurant is gekozen, omdat huisvesting van een stiltecentrum zich niet leent voor plaatsing te midden van verkeersstromen.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door [eiseres] aangevoerde opzeggingsgronden van het dringend eigen gebruik en de redelijke belangenafweging niet kunnen leiden tot het einde van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de vorderingen in conventie worden afgewezen en bespreking van het beroep van [A] op artikel 7:297 BW en 7:299 BW achterwege kan blijven.

De vordering in reconventie behoeft geen behandeling nu de gestelde voorwaarde dat de vorderingen in conventie geheel of gedeeltelijk worden toegewezen niet is vervuld.

De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.