Ondeugdelijke voorinspectie voor rekening van verhuurder. Huurder mag er op vertrouwen dat zij na herstel gebreken voorinspectie niet aansprakelijk is voor andere gebreken. Niet valt in te zien dat gebreken niet bij voorinspectie waren vast te stellen
de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] met producties 1 tot en met 15;
-
de aanvullende producties 16 tot en met 18 van de zijde van [gedaagde sub 1] ;
-
de aanvullende producties (ongenummerd) van de zijde van BPL Pensioen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 maart 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen met partijen is besproken. Die aantekeningen zitten in het dossier van de kantonrechter.
1.3.
Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2 De feiten
2.1.
BPL Pensioen heeft de woning gelegen aan [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) in 2011 verhuurd aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [onderneming 1] (hierna: [onderneming 1] ) treedt op als beheerder voor BPL Pensioen.
2.2.
[gedaagde sub 2] heeft het gehuurde in 2015 verlaten.
2.3.
De huurovereenkomst is beëindigd per 1 oktober 2020.
2.4.
Op 29 september 2020 heeft een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig de heer [A] van [onderneming 1] en namens [gedaagde sub 1] de heer [B] (hierna: [B] ). Tijdens de voorinspectie is een rapport met gebreken opgemaakt, waarin onder meer staat:
‘Alle muren wit maken en het behang verwijderen. Trappen wit maken/beschadigingen herstellen’
En:
‘Bovenstaande punten dienen uiterlijk 5 dagen na de eindinspectie uitgevoerd te zijn.’
2.5.
Op 1 en 2 oktober 2020 hebben [gedaagde sub 1] en [B] contact gezocht met [onderneming 1] over de wijze van herstel van de muren. Op 5 oktober 2020 heeft [onderneming 1] per e-mail geantwoord. In deze e-mail staat onder meer:
“De volgende punten dienen hierbij te worden opgepakt:
- Beschadigde behang dient in zijn geheel verwijderd te worden en de wanden dienen opnieuw voorzien te worden van glad behang (Renovlies) in een witte kleurstelling.
- Alle wanden die in kleur zijn vakkundig en dekkend wit sausen/opleveren.
De bovenstaande punten dienen, naast de overige punten uit het eindinspectierapport, uiterlijk voor maandag 12 oktober 2020 uitgevoerd te zijn. Indien niet gereed worden de werkzaamheden opgedragen aan derden op rekening van de vertrekkende huurder. Zodra wij hiervoor een factuur hebben ontvangen, zullen wij u deze doen toekomen alsmede een factuur inzake administratiekosten afhandeling woonschade ad. € 205,- inclusief 21% BTW.”
2.6.
[gedaagde sub 1] heeft tussen 5 en 12 oktober 2020 de gebreken uit het voorinspectierapport en uit de e-mail van 5 oktober 2020 laten herstellen door een goede vriend en door de firma ‘ [onderneming 2] ’.
2.7.
Op 12 oktober 2020 heeft de eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig de heer [C] van [onderneming 1] en [gedaagde sub 1] samen met [B] . Tijdens de eindinspectie is door de heer [C] een rapport opgemaakt met nieuwe gebreken. [gedaagde sub 1] heeft dit rapport ondertekend maar daarbij geschreven:‘under protest’.
2.8.
Op 21 oktober 2020 heeft [onderneming 1] een brief gestuurd aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met de gebreken uit het rapport van 12 oktober 2020, aangevuld met enkele nieuwe gebreken. In deze brief staat dat is geconstateerd dat de lijst gebreken niet of niet volledig is uitgevoerd en dat daarom de opdracht is verstrekt voor uitvoering van herstelwerkzaamheden voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 1] heeft hier dezelfde dag per e-mail bezwaar tegen gemaakt.
2.9.
Op 6 april 2021 heeft [gedaagde sub 1] een e-mailbericht van [onderneming 1] ontvangen, met het verzoek binnen veertien dagen een bedrag van € 5.423,73 aan woonschadenota’s en administratiekosten aan haar over te maken. Ook tegen dit betalingsverzoek heeft [gedaagde sub 1] schriftelijk bezwaar gemaakt.
3 Het geschil
3.1.
BPL Pensioen vordert, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van een bedrag van € 6.279,61 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de betaling. Genoemd bedrag bestaat uit de hoofdsom van € 5.423,73, vermeerderd met de wettelijke rente tot 22 december 2021 van € 73,99 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 781,89. De hoofdsom bestaat uit de herstelkosten van € 4.813,38, de kosten voor schoonmaak en afvoer van kleine losse spullen van € 405,35 en administratiekosten van € 205,00.
3.2.
Volgens BPL Pensioen hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde niet in correcte staat opgeleverd, hetgeen volgens BPL Pensioen blijkt uit het eindinspectierapport met foto’s dat zij als productie 6 bij de dagvaarding heeft overgelegd. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beiden contractueel de huurders zijn, zijn zij volgens BPL Pensioen hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele schade. Haar schade heeft zij onderbouwd met een aantal facturen. BPL Pensioen maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in verzuim zijn geraakt en BPL Pensioen de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde.
3.3.
[gedaagde sub 2] vindt dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gebreken aan het gehuurde, omdat hij in 2015 het gehuurde heeft verlaten.
3.4.
[gedaagde sub 1] vindt dat de vordering moet worden afgewezen en dat BPL Pensioen in de proceskosten moet worden veroordeeld. Zij stelt onder meer dat de dagvaarding nietig is. Verder voert [gedaagde sub 1] aan dat zij alle gebreken uit het voorinspectierapport en de e-mail van 5 oktober 2020 heeft laten herstellen en dat er bij en na de eindinspectie door BPL Pensioen allerlei nieuwe gebreken zijn opgevoerd. [gedaagde sub 1] betwist dat zij verplicht is deze gebreken ook nog te herstellen, maar ook dat deze gebreken daadwerkelijk aanwezig waren.
3.5.
Op stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
Preliminaire verweren
4.1.
[gedaagde sub 1] heeft als prelimiair verweer een beroep gedaan op de nietigheid van de dagvaarding, wegens schending van artikel 111 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). BPL Pensioen heeft namelijk nagelaten de haar bekende inhoudelijke verweren van [gedaagde sub 1] in de dagvaarding te vermelden. Volgens [gedaagde sub 1] heeft BPL Pensioen ook in strijd met de in artikel 21 Rv neergelegde waarheidsplicht bij dagvaarding de foto’s van de voorinspectie op 29 september 2020 overgelegd in plaats van foto’s van de eindinspectie op 12 oktober 2020. De kantonrechter kan volgens [gedaagde sub 1] daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat de dagvaarding zeer onzorgvuldig is opgesteld. Allereerst wordt daarin in strijd met de werkelijkheid vermeld dat [gedaagde sub 1] inhoudelijk geen verweer tegen de vordering heeft gevoerd terwijl BPL Pensioen op dat moment op de hoogte was van het inhoudelijke verweer van [gedaagde sub 1] . Zij had BPL Pensioen namelijk diverse keren schriftelijk op de hoogte gesteld van haar zienswijze. Daarvan is in de dagvaarding niets terug te vinden. Verder zijn bij de dagvaarding de foto’s van de voorinspectie gevoegd, waarbij de indruk is gewekt dat daarop de toestand te zien is, zoals die door [gedaagde sub 1] zou zijn achtergelaten. Dat is echter niet het geval, zoals BPL Pensioen tijdens de mondelinge behandeling ook heeft erkend. De foto’s geven de toestand weer ten tijde van de voorinspectie, en niet ten tijde van de eindinspectie. Dit is kwalijk, maar leidt volgens artikel 120 lid 4 Rv niet tot nietigheid van de dagvaarding. Ook ziet de kantonrechter in dit geval geen aanleiding om consequenties aan deze onzorgvuldigheid te verbinden, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet in hun belang geschaad. Zij hebben in deze procedure voldoende gelegenheid gehad inhoudelijk verweer te voeren.
Oplevering
4.3.
Vaststaat dat partijen op 29 september 2020 een voorinspectie hebben verricht ten behoeve van de oplevering. Het doel van de voorinspectie is om vast te leggen welke werkzaamheden de huurder nog moet verrichten om het gehuurde behoorlijk op te leveren. In dit geval hebben partijen hierover bij de voorinspectie afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in het rapport van 29 september 2020. Als na een gezamenlijke voorinspectie van het gehuurde afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere dan bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is slechts anders als de betreffende gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren (verborgen gebreken), dan wel dat de gebreken na de voorinspectie zijn ontstaan1.
4.4.
Onvoldoende is komen vast te staan dat de gebreken die in het rapport van de eindinspectie van 12 oktober 2020 en in de brief van [onderneming 1] van 21 oktober 2020 staan bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren. Een aantal van de gebreken die niet zijn opgenomen in de voorinspectie maar wel zijn opgenomen in het rapport van de eindinspectie of de brief van 21 oktober 2020 zijn:
-
het vervangen van gelijksluitende cilinders voor-, tuin- en bergingsdeur
-
het vervangen van beschadigde wandcontactdozen
-
het vervangen van drie slaapkamerdeuren
-
het vervangen van de deur van de WC
-
het vervangen van de deur van de hal
-
het herstellen van doorboorde metalen deurposten
-
het vervangen van de groentelade in de ijskast
-
het verwijderen van losse items op het dak van de uitbouw.
Zonder nadere toelichting – die niet is gegeven – valt niet in te zien waarom deze punten niet bij de voorinspectie gezien en op het formulier vermeld hadden kunnen worden. BPL Pensioen heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat mogelijk de heer [A] tijdens de voorinspectie ‘niet wist wat hij er mee aan moest’ en dat het vreemd is dat hij bijvoorbeeld de beschadigde wc-deur niet heeft gezien. De kantonrechter is van oordeel dat eventuele gevolgen van een ondeugdelijke voorinspectie voor rekening van BPL Pensioen komen. Dat de gebreken in het rapport van de eindinspectie van 12 oktober 2020 en in de brief van [onderneming 1] van 21 oktober 2020 na de voorinspectie zijn ontstaan is niet gesteld of gebleken. Dat het gehuurde niet schoon was en dat er nog wat kleine losse spullen in lagen die moesten worden afgevoerd, is bovendien door [gedaagde sub 1] weersproken en vervolgens niet door BPL Pensioen aangetoond met bijvoorbeeld foto’s.
4.5.
De conclusie is dan ook dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor het herstel van de gebreken die in het rapport van de eindinspectie van 12 oktober 2020 en in de brief van [onderneming 1] van 21 oktober 2020 staan. De vordering van BPL Pensioen tot vergoeding van de kosten van herstel en van de administratiekosten wordt daarom afgewezen.
4.6.
Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel.
Proceskosten
4.7.
BPL Pensioen heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moet betalen.
4.8.
In zaken waarin partijen in persoon procederen wordt op grond van artikel 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering door de kantonrechter een vergoeding toegekend voor de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en kan de kantonrechter een door hem te bepalen bedrag voor noodzakelijke verletkosten toekennen. De genoemde kosten kunnen worden toegewezen voor zover zij betrekking hebben op zittingen. Omdat [gedaagde sub 2] schriftelijk op de dagvaarding heeft geantwoord en niet op de mondelinge behandeling is verschenen, heeft hij geen noodzakelijk reis-, verblijf- en/of verletkosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
4.9.
De proceskosten van [gedaagde sub 1] worden tot op heden begroot op € 660,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 330,00).
5 De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt BPL Pensioen in de kosten; zij moet de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , tot op heden begroot op € 660,00, aan [gedaagde sub 1] betalen;
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2023.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
