RECHTBANK Midden-Nederland
Zaaknummer: C/16/549638 / HL ZA 22-327
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE STAAT DER NEDERLANDEN,
zetelend te 's-Gravenhage,
eiseres,
advocaat: mr. R.C.K. van Andel en mr. B.S. ten Kate te Arnhem,
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GR8 REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Oosterhout,
gedaagde,
advocaat: mr. drs. H. Nijman te Eindhoven,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MCDONALD' S NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna de Staat, Gr8 en McDonald's worden genoemd.
2 De feiten
2.1.
Gr8 (voorheen: Gr8 Nederland Hotels B.V.) is eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Meerkerk, sectie F, nummer 1472, kadastraal groot thans na definitieve grensbepaling: 5.075 m2 (hiervoor: 4.346 m2).
2.2.
McDonald's is eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Meerkerk, sectie F, nummer 1473, kadastraal groot thans na definitieve grensbepaling: 7.867 m2. (hiervoor: 8.604 m2).
2.3.
Voornoemd perceel F 1472 is belast met een recht van hypotheek ten gunste van CBRE Loan Services Limited, zetelend te Londen.
2.4.
Bij besluit van 20 december 2018 heeft de minister van Infrastructuur en Waterstaat het tracébesluit en het saneringsplan ‘A27 Houten-Hooipolder’ vastgesteld.
Het tracébesluit voorziet in een wijziging van de A27 tussen de aansluiting Houten en het knooppunt Hooipolder inclusief een gedeeltelijke reconstructie van het knooppunt Hooipolder. De wijziging van de A27 bestaat uit het in beide richtingen verbreden van de A27 door middel van deels extra rijstroken en deels spitsstroken. De reden voor deze verbreding is dat de A27 tussen de aansluiting Houten en het knooppunt Hooipolder op een aantal plaatsen het verkeersaanbod niet goed kan verwerken met als gevolg dat de reistijd op dit traject in de spits fors hoger is dan gewenst.
2.5.
Het tracébesluit, ter uitvoering waarvan thans de vervroegde onteigening wordt gevorderd, is bij uitspraken van 26 augustus 2020 en 16 december 2020 onherroepelijk geworden.
2.6.
Bij Koninklijk Besluit van 13 april 2022, nummer 2022000844, gepubliceerd in de Staatscourant van 10 mei 2022, nr. 11851, (hierna: het KB), is voor de uitvoering van de reconstructie van de Rijksweg A27 Houten – Knooppunt Hooipolder (deeltraject 3) ten name van de Staat onder meer de volgende onroerende zaken ter onteigening aangewezen:
|
|
Kadastraal bekend als gemeente Meerkerk
|
|
Grondplan nr.
|
Te onteigenen grootte (m2)
|
Kadastrale grootte (m2)
|
Sectie & nr.
|
Ten name van
|
|
147.3
|
Geheel
|
4.346
Voorlopig
|
F 1472
|
Gr8 Nederland Hotels BV, Oosterhout NB.
|
|
|
|
|
|
|
|
500.1
|
12
|
8.604
Voorlopig
|
F 1473
|
McDonald’ s Nederland B.V., Amsterdam
|
|
500.2
|
316
|
2.7.
Gr8 heeft een gedeelte van haar perceel aan McDonald's verkocht, waardoor de kadastrale grenzen zijn gewijzigd. Nadat het KB was genomen is de exacte ligging van deze nieuwe perceelsgrens bepaald en zijn de voorlopige perceelsgrenzen omgezet in definitieve: de oppervlakte van perceel F 1472 is toegenomen tot 5.075 m2, terwijl de oppervlakte van perceel F 1473 is afgenomen tot 7.867 m2.
2.8.
Na de definitieve grensbepaling staat vast dat de kadastrale grootte van hetgeen ter onteigening is aangewezen 4.674 m2 is (= 4.346 m2 + 12 m2 + 316 m2). Dit zal hierna worden aangeduid als het perceel.
2.9.
In de aanbiedingsbrief van 5 augustus 2022 heeft de Staat de volgende schadeloosstelling aan Gr8 aangeboden:
Vermogensschade (5.075 m2 x € 16,50) € 83.737,50
Inkomensschade € nihil
Bijkomende schade € 40.000,00
Totale schadeloosstelling € 123.737,50
2.10.
Bij brief van 4 september 2022 heeft Gr8 als volgt op het aanbod gereageerd:
“ Afwijzing aanbod
Het gedane aanbod van € 123.737,50 wordt door cliënte niet geaccepteerd. Het aanbod doet op geen enkele wijze recht aan de vigerende horecabestemming en de mogelijkheden die er zijn om het horecacluster op deze locatie uit te breiden of het gebruik daarvan te intensiveren. De door Rijkswaterstaat gehanteerde grondprijs van € 16,50 is onrealistisch laag en daarmee wordt dit aanbod door cliënte niet als een serieus aanbod gezien.
Overleg
De afwijzing van het aanbod laat onverlet dat cliënte graag met u en/of de vertegenwoordigers van Rijkswaterstaat om tafel gaat om te bezien of er op basis van reële uitgangspunten tot overeenstemming kan worden gekomen. Cliënte ziet een concreet voorstel daartoe met belangstelling tegemoet.”
2.11.
Daarop heeft de Staat op 8 september 2022 als volgt geantwoord:
“ Gezien de inhoud van uw bericht houdt Rijkswaterstaat het ervoor dat het vooralsnog niet
mogelijk is om op afzienbare termijn in der minne tot een vergelijk te komen. Ik heb daarom opdracht om de dagvaarding tot onteigening op korte termijn te laten uitbrengen. Dat betekent ook wat Rijkswaterstaat betreft echter niet dat de poging om minnelijk te verwerven wordt gestaakt. Zoals ook eerder met uw cliënte besproken, vormt het door
de rechtbankdeskundigen uit te brengen conceptadvies voor partijen wellicht voldoende aanleiding om een nieuwe poging te doen om tot een vergelijk te komen. Mocht u al andere mogelijkheden zien dan hoor ik graag van u.”
2.12.
Op 13 december 2022 is de Staat tot dagvaarding van Gr8 overgegaan.
2.13.
Bij beschikking van 2 september 2022 heeft de rechtbank in de zaak met
zaak/rekestnummer C/16/543129/ HL RK 22-51 op verzoek van de Staat een rechter-
commissaris en drie deskundigen (te weten mr. I.P.A. van Heijst, ing. H.M. Dorenbosch en
ing. J.L. Scheffer) benoemd en bepaald dat op een nader te bepalen datum de ligging en
gesteldheid van voornoemde onroerende zaak wordt opgenomen.
2.14.
Op 16 januari 2023 heeft de vervroegde plaatsopneming plaatsgevonden.
3 Het geschil
3.1.
De Staat vordert dat de rechtbank:
I. bij vervroeging uitspreekt de onteigening ten name van de Staat en ten algemenen nutte van de gronden genoemd in sub 2 van de dagvaarding, thans kadastraal bekend als een gedeelte ter grootte van 4.674 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente Meerkerk, sectie F, nummer 1472,
zoals aangeduid op productie 3 van de aan de dagvaarding gehechte en bij het vonnis te voegen kaartweergave met coördinaten van de onteigeningsgrenzen;
II. het bedrag van (het voorschot op) de schadeloosstelling bepaalt;
III. indien het aanbod niet wordt aanvaard, de in de zaken met zaak-/rekestnummers: C/16/543129 / HL RK 22/51 en C/16/543133 / HL RK 22-53 benoemde deskundigen opdraagt de schadeloosstelling te begroten.
3.2.
De Staat stelt dat zij heeft getracht om met Gr8 in der minne tot overeenstemming te komen over de overdracht van het perceel. Dit is niet gelukt. Gr8 heeft de aangeboden schadeloosstelling van € 123.737,50 niet aanvaard. De Staat handhaaft dit aanbod en vordert in deze procedure op grond van artikel 54i van de Onteigeningswet (Ow) de vervroegde onteigening van het perceel.
3.3.
Gr8 voert verweer en concludeert primair tot afwijzing, met veroordeling van de Staat in alle door Gr8 gemaakte en nog te maken kosten in deze procedure. Volgens Gr8 heeft de Staat niet voldaan aan haar onderhandelingsplicht als bedoeld in artikel 17 Ow en in strijd gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Subsidiair, indien de vervroegde onteigening wordt uitgesproken, heeft Gr8 verzocht om het voorschot te bepalen op 100% van het door de Staat aangeboden bedrag.
3.4.
McDonald's heeft geen verweer gevoerd.
3.5.
De rechtbank zal hierna – voor zover voor de beoordeling van belang – ingaan op de (verdere) stellingen van partijen.
4 De beoordeling
Ten aanzien van McDonald's
4.1.
McDonald's is niet in deze procedure verschenen. Tegen haar zal daarom verstek worden verleend.
4.2.
De Staat heeft McDonald's mede gedagvaard omdat McDonald's in het KB als eigenaar is genoemd van een deel van hetgeen ter onteigening is aangewezen. Sinds de kadastrale grenzen van het perceel definitief zijn bepaald, staat vast dat McDonald's geen eigenaar is van hetgeen ter onteigening is aangewezen. Om die reden heeft de Staat aan McDonald's een aanbod gedaan van nihil.
4.3.
De Staat vordert onder III van het petitum – indien het aanbod niet wordt aanvaard – dat de benoemde deskundigen in de zaak met zaak-/rekestnummer C/16/543133 / HL RK 22-53 wordt opgedragen om de schadeloosstelling te begroten. Deze vordering zal worden afgewezen wegens gebrek aan belang. Als onweersproken staat immers vast dat McDonald's geen eigenaar (meer) is van het perceel en dus geen schade zal lijden door de onteigening hiervan. Er hoeft dan ook geen begroting van de schadeloosstelling plaats te vinden.
4.4.
Beoordeeld moet worden of de Staat aan haar onderhandelingsplicht van artikel 17 Ow heeft voldaan.
4.5.
Artikel 17 Ow bepaalt dat de onteigende partij moet proberen om dat wat onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. De strekking van dit artikel is gericht op het zoveel mogelijk vermijden van een gerechtelijke onteigeningsprocedure. Hetgeen is bepaald in dit artikel is geen formaliteit: de onteigende partij moet serieus onderhandelen en (een) serieuze poging(en) doen om dat wat onteigend moet worden te verkrijgen. Deze onderhandelingsplicht ziet op de periode gelegen tussen het definitieve onteigeningsbesluit en het uitbrengen van de dagvaarding. Voor de beoordeling van de vraag of er voldoende serieus is onderhandeld mag wel acht worden geslagen op dat wat zich met betrekking tot de verkrijging in der minne voorafgaand aan het onteigeningsbesluit tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, daaruit kan blijken dat wat na het definitief worden van het onteigeningsbesluit door de onteigenende partij is ondernomen een poging is die beantwoordt aan de strekking van artikel 17 Ow.
4.6.
Uit de overgelegde stukken met betrekking tot de periode gelegen tussen het KB (13 april 2022) en het uitbrengen van de dagvaarding (13 december 2022) volgt:
- -
dat de Staat op 5 augustus 2022 een aanbod heeft gedaan,
- -
dat Gr8 op 4 september 2022 daarop heeft geantwoord en
- -
dat de Staat daarop vervolgens op 8 september 2022 heeft gereageerd.
Van ander minnelijk overleg over de schadeloosstelling dat in het kader van artikel 17 Ow van belang is, is onvoldoende gebleken. Weliswaar stelt de Staat dat in de periode hiervoor ook minnelijk overleg over de schadeloosstelling is gevoerd, maar de rechtbank kan op grond van het door de Staat overgelegde logboek (dat eindigt op 6 oktober 2020) onvoldoende vaststellen dat dit is gebeurd, laat staan beoordelen of dit serieuze onderhandelingspogingen zijn geweest in de zin van artikel 17 Ow.
4.7.
Zeker gelet op de omstandigheid dat de Staat op 1 maart 2017 de totale schadeloosstelling had begroot op € 310.000,00, waarbij zij uitging van een horecabestemming met de daarbij behorende substantieel hogere m2 prijzen van € 150,00/m2 en € 50,00/m2 (productie 2, Gr8), terwijl nu € 16,50 per m² wordt aangeboden, had voor de Staat aanleiding moeten zijn om met elkaar in gesprek te gaan. Dit heeft Gr8 ook expliciet gevraagd, maar de Staat is hier niet op ingegaan. Zij stelt in haar e-mailbericht van 8 september 2022 alleen dat het “vooralsnog niet mogelijk is om op afzienbare termijn in der minne tot een vergelijk te komen”, terwijl onvoldoende is gebleken dat er op dat moment sprake was van evident onoverbrugbare verschillen over de schadeloosstelling op grond waarvan de Staat tot de conclusie kon komen dat verder onderhandelen geen zin zou hebben. Gr8 had immers nog geen tegenaanbod gedaan en haar taxateurs hadden nog geen taxatierapport kunnen opstellen, mede ook omdat relevante stukken ontbraken, onder meer met betrekking tot de bomenrij.
4.8.
Het standpunt van de Staat dat Gr8 ook niet is ingegaan op haar uitnodiging in haar e-mailbericht van 8 september 2022 om met andere mogelijkheden te komen om tot een vergelijk te komen, kan haar niet baten. Uit hetzelfde e-mailbericht volgt immers dat de Staat al opdracht heeft gegeven om tot dagvaarding over te gaan. Deze “handreiking” die door de Staat is gedaan, terwijl zij al opdracht heeft gegeven om tot dagvaarding over te gaan (en bovendien het verzoekschrift al was ingediend voor de vervroegde plaatsopneming), kan daarom niet worden beschouwd als een serieuze poging voor een minnelijke verwerving om een onteigeningsprocedure te voorkomen.
4.9.
Op grond van het bovenstaand is de rechtbank concluderend van oordeel dat de Staat niet heeft voldaan aan haar onderhandelingsplicht van artikel 17 Ow. Dit betekent dat de Staat niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar vorderingen.
4.10.
De Staat zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Gr8 worden veroordeeld. De proceskosten van Gr8 worden begroot op:
totaal € 1.872,00
4.11.
De nakosten zullen worden begroot op de onder de beslissing weergegeven wijze.
5 De beslissing
5.1.
wijst de vordering van de Staat tegen McDonald's af;
5.2.
verklaart de Staat niet-ontvankelijk in haar vorderingen tegen Gr8;
5.3.
veroordeelt de Staat in de proceskosten, aan de zijde van Gr8 tot op heden begroot
op € 1.872,00;
5.4.
veroordeelt de Staat, als zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen,
begroot op:
- -
€ 163,00 aan salaris gemachtigde en
- -
€ 85,00 aan salaris advocaat en explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, mr. C.P. Lunter en mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
