Uitspraken

2.1.

[gedaagde] huurt van De Alliantie de sociale huurwoning aan de [adres] in [woonplaats] . Op 3 februari 2023 heeft de politie de woning doorzocht en daarbij in totaal 651,69 gram en 95,5 milliliter harddrugs en 167,3 gram softdrugs aangetroffen. Verder heeft de politie ook 899 viagrapillen aangetroffen. De burgemeester van de gemeente [gemeente] heeft na de doorzoeking besloten dat de woning met ingang van 12 april 2023 wordt gesloten voor de duur van drie maanden. [gedaagde] heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt en heeft de rechtbank bij voorlopige voorziening verzocht om het besluit te schorsen totdat onherroepelijk op het bezwaar zou zijn beslist. De rechtbank heeft het verzoek van [gedaagde] op 17 mei 2023 afgewezen. Daarna is de woning op 23 mei 2023 voor de duur van drie maanden gesloten. De Alliantie heeft [gedaagde] vervolgens op 31 mei 2023 een brief gestuurd, waarin zij aangeeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [gedaagde] is het daar niet mee eens.

2.2.

De Alliantie vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning uiterlijk op 30 augustus 2023 te ontruimen. Verder vordert De Alliantie dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.3.

[gedaagde] vindt het niet terecht dat De Alliantie ontruiming van de woning vordert. Volgens [gedaagde] was het grootste deel van de aangetroffen drugs niet van haar en wist zij ook niet dat die drugs in de woning lagen. Verder waren de drugs volgens [gedaagde] bedoeld voor eigen gebruik en was geen sprake van overlast voor omwonende buurtbewoners. [gedaagde] voert daarnaast nog aan dat haar belangen bij behoud van de woning zwaarder wegen dan het belang van De Alliantie bij ontruiming.

2.4.

De Alliantie krijgt van de kantonrechter gelijk. Haar vorderingen zullen worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.

2.5.

In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of De Alliantie een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van De Alliantie niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft De Alliantie een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming. Dat spoedeisend belang volgt (in ieder geval) uit de omstandigheid dat het in dit geval gaat om een sociale huurwoning. Het is een feit van algemene bekendheid dat het aanbod van dit type woningen schaars is en dat voor deze woningen lange wachtlijsten met kandidaat-huurders bestaan. Bovendien volgt de spoedeisendheid uit de grond voor de ontruimingsvordering, namelijk de woningsluiting vanwege de aanwezigheid van hard- en softdrugs in de woning. Van De Alliantie kan niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.

2.6.

Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vordering van De Alliantie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.

2.7.

De Alliantie legt primair aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat zij de huurovereenkomst op 31 mei 2023 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Volgens De Alliantie heeft [gedaagde] geen recht of titel om na het einde van de burgemeesterssluiting op 23 augustus 2023 weer gebruik te maken van de woning.

2.8.

[gedaagde] voert aan dat slechts een klein gedeelte van de aangetroffen drugs van haarzelf was. Een deel van de drugs was van haar zoon [C] . Volgens [gedaagde] kwam zij er na de doorzoeking op 3 februari 2023 pas achter dat [C] in drugs dealde. Het grootste gedeelte van de harddrugs (de aangetroffen 548,2 gram amfetamine in de vriezer) is volgens [gedaagde] door een vriend van haar partner de heer [D] (hierna: [D] ) in een plastic tasje in de woning gebracht. Volgens [gedaagde] wist zij niet dat in de plastic tas amfetamine zat. Verder voert [gedaagde] aan dat de amfetamine bedoeld was voor eigen gebruik en verdeeld zou worden tussen [D] , de vriend van [D] en [C] . [gedaagde] heeft een verklaring van [D] ingediend waaruit dit zou blijken. Ook de rest van de aangetroffen hard- en softdrugs was volgens [gedaagde] bestemd voor eigen gebruik. Van handel in drugs was volgens [gedaagde] geen sprake.

2.9.

In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Uit de last onder bestuursdwang volgt dat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten vanwege de aanwezigheid van hard- en softdrugs. Dit enkele feit rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Deze bepaling vereist niet dat het besluit tot sluiting van de woning onherroepelijk is. Verder is ook niet vereist dat sprake is van een (verwijtbare) tekortkoming door de huurder. Het is ook niet nodig dat de huurder op de hoogte was van de aanwezigheid van de verdovende middelen.

2.10.

Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft De Alliantie gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft. Dit betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming moet worden toegewezen. De kantonrechter moet beoordelen of sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat de ontbinding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij die toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van De Alliantie en [gedaagde] tegen elkaar afwegen.

2.11.

De kantonrechter gaat ervan uit dat niet alle aangetroffen drugs van [gedaagde] waren en dat zij niet van alle drugs in de woning op de hoogte was. Dat betekent alleen nog niet dat de ontruiming moet worden afgewezen. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk voor wat er in de woning gebeurt. Kennelijk heeft zij niet kunnen verhinderen dat een forse hoeveelheid hard- en softdrugs in de woning aanwezig was. Daarom valt de aangetroffen drugs [gedaagde] aan te rekenen. Dat zij van een groot deel van die drugs niets af zou weten, kan haar dus niet helpen.

2.12.

De kantonrechter gaat er verder van uit dat de drugs in de woning (of in ieder geval een groot gedeelte daarvan) bestemd waren voor drugshandel en niet voor eigen gebruik. Uit de last onder dwangsom blijkt dat het gaat om een handelshoeveelheid, ook als de drugs verdeeld zouden worden over drie personen. De drugs zijn aangetroffen op verschillende plekken in de woning: in de woonkamer, in de vriezer, in de slaapkamer op de eerste verdieping, op de zolder en in de berging. Verder blijkt uit de stukken dat in de woning verschillende attributen zijn aangetroffen die erop wijzen dat sprake was van handel in drugs, zoals gripzakjes en een weegschaaltje. Dat de drugs bestemd waren voor drugshandel wordt ook ondersteund door verschillende meldingen van buurtbewoners over (het vermoeden van) drugshandel in de woning. Deze meldingen zijn niet alleen genoemd in de uitspraak van de voorzieningenrechter van 17 mei 2023, maar blijken ook uit de aanvullende productie die De Alliantie tijdens de mondelinge behandeling (met instemming van [gedaagde] ) heeft ingediend. In dit document staat – voor zover van belang – het volgende:

2.13.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij in geval van ontruiming nergens terecht kan en dus dakloos zal worden. Volgens [gedaagde] krijgt zij inmiddels de hulp die zij nodig heeft en gebruikt zij zelf geen drugs meer. Als zij de woning zou moeten verlaten, is de kans volgens [gedaagde] aanwezig dat zij een terugval krijgt. Verder voert [gedaagde] aan dat zij een omgangsregeling heeft met haar minderjarige dochter, die inmiddels bij haar vader woont vanwege het eerdere drugsgebruik van [gedaagde] . Volgens [gedaagde] komt deze omgangsregeling in geval van ontruiming te vervallen.

2.14.

Het is duidelijk dat de gevolgen van de ontbinding voor [gedaagde] erg groot zijn. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden zijn alleen niet zo uitzonderlijk dat de ontbinding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat de 15-jarige dochter van [gedaagde] bij haar vader woont en dus onderdak heeft. De omgang tussen [gedaagde] en haar dochter zal er weliswaar anders uit komen te zien als [gedaagde] de woning moet ontruimen, maar uit niets blijkt dat de omgangsregeling volledig komt te vervallen. Verder weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] op 16 mei 2022 een zogenoemde laatste-kans-overeenkomst heeft ondertekend. Uit die overeenkomst volgt dat in het verleden sprake is geweest van geluidsoverlast, vervuiling van de woning en betalingsachterstanden en dat [gedaagde] nog een laatste kans krijgt om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te voorkomen. Gelet op deze omstandigheid begrijpt de kantonrechter dat De Alliantie – zoals mevrouw [A ] tijdens de mondelinge behandeling ook heeft verklaard – geen vertrouwen meer heeft in de huurrelatie met [gedaagde] . Verder weegt de kantonrechter ook mee dat De Alliantie een zwaarwegend belang heeft om op te treden tegen de aanwezigheid van en handel in verdovende middelen in haar woningen. Zij moet bijdragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn en zij moet instaan voor een rustig woongenot voor de omwonenden. Daar komt bij dat De Alliantie naar voren heeft gebracht dat de woning in dit geval in een kwetsbare wijk ligt en bewoners veel overlast van drugshandel ervaren. Gelet op al deze omstandigheden vindt de kantonrechter dat het belang van De Alliantie bij ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning.

2.15.

Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat De Alliantie de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Uit artikel 7:224 lid 1 BW volgt dat [gedaagde] de woning ter beschikking van De Alliantie moet stellen. Daarom zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De overige grondslagen voor de vordering van De Alliantie tot ontruiming van de woning hoeven niet besproken te worden.

2.16.

Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat De Alliantie het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van De Alliantie om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder 2.13 en 2.14. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van De Alliantie zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

2.17.

2.18.

Als De Alliantie nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet [gedaagde] die kosten ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in de beslissing.