Uitspraken

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In een kort geding procedure wordt aan de rechter gevraagd om een of meerdere (spoed)maatregelen te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kort geding procedure ook een gewone rechtszaak zal komen. In een kort geding procedure beoordeelt de rechter of het waarschijnlijk is dat in de gewone rechtszaak een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van de eisende partij zal zijn. Als dat voldoende waarschijnlijk is en als er haast bij is (spoedeisend belang), kan de maatregel die op de beslissing in de bodemprocedure vooruitloopt, in een kort geding procedure worden toegewezen. Gelet op het voorlopige karakter van de oordelen in een kort geding procedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.

De kantonrechter wijst een deel van de vorderingen in conventie van [eiser] toe en wijst de vorderingen in reconventie van [gedaagde] af. Omdat [gedaagde] in conventie in overwegende mate ongelijk krijgt en in reconventie ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [eiser] aan hem betalen. De motivering van de beslissing luidt als volgt.

[gedaagde] vordert in deze kort geding procedure huurprijsvermindering wegens gestelde gebreken aan het gehuurde en voert aan dat na vermindering van de huurprijs en verrekening met schadevergoedingsvorderingen slechts een betalingsachterstand van ongeveer 1½ maand resteert.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt:

i. dat sprake is van de door haar gestelde gebreken waarop zij de in dit kort geding procedure gevorderde huurprijsvermindering baseert

en

dat zij de gestelde schadevergoedingsvorderingen jegens [eiser] heeft, die zij met de vorderingen van [eiser] verrekent althans waarvan zij in deze procedure vergoeding vordert.

Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

Op [gedaagde] rust de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast dat sprake is van de door haar gestelde gebreken.

[eiser] heeft voormelde stellingen van [gedaagde] betwist.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] haar stellingen over de elektrische kabels/installatie in het gehuurde, in het bijzonder op de verdieping niet voldoende heeft onderbouwd. Zij heeft weliswaar foto’s van een (verdeel)kast en kabels overgelegd, maar daaruit volgt niet de juistheid van haar stellingen. Mede gezien de betwisting van de stellingen van [gedaagde] door [eiser] had het op de weg van [gedaagde] gelegen om bijvoorbeeld een verklaring van een onafhankelijke ter zake deskundige, zoals een gecertificeerd elektricien, over te leggen ter onderbouwing van haar stellingen. Dat heeft zij niet gedaan. Vanwege het gebrek aan voldoende onderbouwing kan niet worden vastgesteld dat sprake is van de door [gedaagde] gestelde situatie inzake de elektrische kabels/installatie in het gehuurde, in het bijzonder op de verdieping. Reeds daarom kan de kantonrechter [gedaagde] niet volgen in haar stelling dat zij in het gehuurde niet een eigen elektrische voorziening heeft, de elektrische installatie op de verdieping niet goedgekeurd kan worden waardoor het gehuurde niet verzekerd kan worden en dat de verdieping van het gehuurde niet als kantoorruimte gebruikt kan worden. Om die reden verwerpt de kantonrechter ook de stelling van [gedaagde] dat zij op grond van vorenbedoelde gestelde gebreken recht heeft op huurprijsvermindering met betrekking tot de verdieping, daargelaten de vraag wat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst van het gehuurde qua elektra mocht verwachten.

De kantonrechter overweegt het volgende.

4.15.8.

[gedaagde] heeft toegelicht dat zij de gasleiding die was aangesloten op de cvketel – zie de afbeeldingen hieronder – op enig moment heeft afgekoppeld en heeft doorgetrokken naar de begane grond om de gasgestookte heater te voorzien van gas.
[gedaagde] heeft daarmee zelf bewerkstelligd dat de cvketel met de daarop aangesloten radiatoren de verdieping sindsdien niet meer kan verwarmen. Deze omstandigheid als zodanig is dus aan [gedaagde] toe te rekenen en kan daarom niet daarom niet worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 BW.

Gelet op al het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat in voldoende mate aannemelijk is, dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW op grond waarvan [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering.

[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot het leveren van gas in het gehuurde dan wel rechterlijke vervangende toestemming tot het laten verrichten van werkzaamheden om de levering van gas te realiseren. Reeds vanwege hetgeen hierboven is overwogen en geoordeeld, is onvoldoende aannemelijk geworden dat deze vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De vorderingen worden dan ook afgewezen.

[gedaagde] vordert huurprijsvermindering tot 60% van de huurprijs voor de begane grond van het gehuurde en tot nihil van de huurprijs voor de verdieping van het gehuurde.

[gedaagde] vordert subsidiair veroordeling van [eiser] om te gehengen en gedogen dat [gedaagde] betaling van de huur voor de verdieping opschort totdat in de bodemprocedure op de vorderingen is beslist.

Ook deze vordering wordt afgewezen. Immers, gelet op wat hiervoor is overwogen en geoordeeld, is onvoldoende aannemelijk geworden dat de rechter in de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege de door haar gestelde gebreken aan het gehuurde inzake gas/verwarming en elektra. Om die reden is evenmin aannemelijk dat [gedaagde] de bevoegdheid heeft om haar betalingsverplichtingen jegens [eiser] op te schorten wegens vorenbedoelde gebreken.

[gedaagde] vordert vergoeding van € 206,97 ter compensatie van gemaakte kosten terzake het trekken van de gasleiding naar de heater op de begane grond en € 5.099,04 aan kosten voor elektraverbruik die zij heeft moeten maken om de werkplaats op de begane grond elektrisch te verwarmen.

Volgens vaste jurisprudentie kunnen geldvorderingen in kort geding worden toegewezen als het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen –, sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken wordt. Geen vereiste voor toewijzing maar algemeen uitgangspunt hierbij is dat met het oog op het restitutierisico, terughoudendheid op zijn plaats is.16

Reeds vanwege het ontbreken van spoedeisend belang bij toewijzing van de schadevergoedingsvorderingen, kunnen deze vorderingen niet worden toegewezen.

Ook op inhoudelijke gronden komen deze vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking. Zoals hiervoor is overwogen en geoordeeld heeft [gedaagde] geen feiten en/of omstandigheden geteld die, indien bewezen, tot de conclusie zouden kunnen leiden dat zij mocht verwachten dat de begane grond van het gehuurde beschikte over een werkend cvverwarmingssysteem met voldoende capaciteit en kwalificeert het ontbreken daarvan niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De kosten die [gedaagde] als gevolg van vorenbedoeld vermeende gebrek stelt te hebben gemaakt – kosten om de begane grond te kunnen verwarmen – kwalificeren daarom niet als gevolgschade van (het niet-herstellen van) een gebrek aan het gehuurde. De vorderingen worden gelet hierop afgewezen.

De huurachterstand vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst doet ontstaan.

De kantonrechter onderschrijft niet de stelling van [gedaagde] dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst (alsook in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde) niet rechtvaardigt. Het beroep van [gedaagde] op de tenzijbepaling als neergelegd in artikel 6:265 BW, slaagt dus niet. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

[gedaagde] komt haar huurbetalingsverplichting sinds december 2022 – dus reeds negen maanden – niet na, waardoor het economische verlies voor [eiser] met betrekking tot het gehuurde oploopt. Onder deze omstandigheden kan van [eiser] in redelijkheid niet gevergd worden dat hij aan [gedaagde] het gehuurde nog langer in gebruik geeft. Daaraan doet niet af de stelling van [gedaagde] dat [eiser] niet in financiële nood verkeert.
De kantonrechter beseft dat een ontbinding van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde ertoe leidt dat [gedaagde] niet de mogelijke vruchten kan plukken van de vermeende investeringen die zij in het gehuurde heeft gedaan alsook dat dit financieel gevolgen heeft voor [gedaagde] . Het belang van [gedaagde] om haar bedrijf althans die van haar zusteronderneming in het gehuurde voort te zetten en de werkzaamheden van het metaalverwerkingsbederijf te kunnen laten continueren weegt echter niet zwaarder dan het belang van [eiser] om het verder oplopen van zijn bedrijfseconomische verlies een halt toe te roepen en het gehuurde aan een derde te verhuren die aan de maandelijkse huurbetalingsverplichtingen zal voldoen. Dat het gehuurde vóór 1 december 2021 11 jaar leeg heeft gestaan doet hier niet aan af. De kantonrechter neemt in dit verband voorts in aanmerking dat indien een huurder besluit over te gaan tot opschorting van de betaling van de huurprijs en vervolgens blijkt dat de huurprijs alsnog (al dan niet volledig) voldaan dient te worden, de mogelijke financiële en juridische gevolgen hiervan voor rekening en risico van de huurder zijn; zo ook de door [gedaagde] gestelde omstandigheid dat door de ontbinding en ontruiming zij transportkosten voor het verplaatsen van de machines zal moeten maken en tijdelijk geen inkomsten kan genereren omdat zij binnen twee weken geen andere locatie voor het metaalverwerkingsbedrijf zal kunnen vinden, waardoor zij dreigt failliet te gaan.

De dwangsom die [eiser] heeft gevorderd in verbinding met de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, wordt afgewezen. [eiser] heeft met dit vonnis een executoriale titel waarmee hij, als [gedaagde] niet aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde voldoet, door inschakeling van de deurwaarder die ontruiming kan bewerkstelligen. Hij heeft niet toegelicht waarom daarnaast een dwangsom nodig zou zijn. De gevorderde dwangsom wordt daarom afgewezen.

[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:

• -

  de achterstand in de huurprijs en in het voorschot servicekosten,

• -

  boeterente ex artikel 23.2 van de algemene bepalingen en

• -

  buitengerechtelijke incassokosten.

De betalingsachterstand bestaat volgens [eiser] over de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 juli 2023 uit € 39.399,44 inclusief btw aan kale huur en € 13.288,93 inclusief btw aan voorschot servicekosten.

Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] geen recht heeft op vermindering van de huurprijs en dat zij geen schadevergoedingsvorderingen heeft waarmee de vorderingen van [eiser] verrekend kunnen worden.

Tegen de omvang van de tot en met juli 2023 berekende huurachterstand als zodanig heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Die staat dus vast. Voldoende aannemelijk is dan ook dat in de bodemprocedure de vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van die huurachterstand zal worden toegewezen.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij met het onder 3.1. sub III. subsidiair gevorderde heeft bedoeld alle maandtermijnen die zijn vervallen tot en met de mondelinge behandeling te vorderen, waaronder dus ook de maand augustus 2023.

Vaststaat de huurtermijn en het voorschot servicekosten voor de maand augustus 2023 opeisbaar zijn geworden en dat [gedaagde] deze niet heeft betaald. Dit betekent dat thans sprake is van een betalingsachterstand van € 58.687,07 inclusief btw18. Dit bedrag zal gelet op al het voorgaande in de bodemprocedure toewijsbaar zijn.

De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat het spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van de achterstand in de huur en het voorschot servicekosten ontbreekt. Het gaat immers om bedragen waarmee [eiser] zijn maandelijkse kosten van het gehuurde en zijn maandelijkse kosten van nutsvoorzieningen die hij bij derden/ [onderneming 2] afneemt, delgt. [eiser] heeft dan ook een spoedeisend belang om betaling door [gedaagde] te verkrijgen van de achterstallige huurtermijnen en voorschotten servicekosten. Dat het gehuurde voorafgaand aan de huur door [gedaagde] gedurende elf jaar leeg heeft gestaan en [eiser] daaruit dus geen huurinkomsten genereerde, maakt dat niet anders.

Van omstandigheden die mogelijk een onaanvaardbaar restitutierisico opleveren, is niet gebleken.

Met inachtneming van het voorgaande wijst de kantonrechter de vordering van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van het bedrag van € 58.687,07 inclusief btw aan [eiser] , toe.

Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die ter zake van wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke kosten kan worden beslist.19

[eiser] vordert vergoeding van de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de achterstallige huurtermijnen en voorschotten servicekosten. Wettelijke handelsrente is verschuldigd wanneer er sprake is van vertraging in de betaling van een geldsom bij een handelsovereenkomst. De kantonrechter stelt vast dat met betrekking tot de huurtermijnen en voorschotten servicekosten hiervan sprake is. Voorts stelt de kantonrechter vast dat beide partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De verschuldigdheid van de wettelijke handelsrente als zodanig is door [gedaagde] overigens ook niet betwist. De gevorderde wettelijke handelsrente over de betalingsachterstand inzake de huur en het voorschot servicekosten wordt daarom toegewezen zoals hierna bepaald.

[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor de op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten over de betalingsachterstand ter grootte van € 7.894,26. Nu voldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding toekent, is ook deze vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar.

De over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar. Wettelijke handelsrente heeft alleen betrekking op een verplichting tot betaling van een geldsom uit hoofde van een handelsovereenkomst. Een verplichting tot vergoeding van schade, zoals het betalen van buitengerechtelijke incassokosten, valt daar niet onder.
De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de buitengerechtelijke incassokosten wordt wel toegewezen zoals hierna bepaald.

De primair gevorderde boeterente ex artikel 23.2 van de algemene bepalingen van € 3.600,00 en de subsidiair gevorderde zekerheid in de vorm van bankgarantie dan wel depotstelling ter zake van de boeterente, worden afgewezen. [eiser] heeft ook na de betwisting van het spoedeisend belang bij toewijzing van deze vorderingen door
[gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er een spoedeisend belang bestaat bij toewijzing van deze vorderingen in deze kort geding procedure. Reeds daarom worden deze vorderingen afgewezen.

Omdat voormelde hoofdvordering inzake de betaling van de boeterente wordt afgewezen, worden ook de daarmee nauw verwante nevenvorderingen, namelijk de gevorderde wettelijke (handels)rente over de boeterente alsook de gevorderde met deze hoofdvordering gemoeide buitengerechtelijke incassokosten en de daarover gevorderde wettelijke (handels)rente, afgewezen.

[eiser] vordert nakoming van de waarborgverplichting zoals overeengekomen in de huurovereenkomst en de brief van 26 oktober 2021 (zie onder 2.8.) alsook de contractuele boete wegens niet volledige nakoming van de waarborgverplichting.

Niet in geschil is dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de als waarborgsom te verrichten werkzaamheden aan het gehuurde in dit verband vóór 31 januari 2022 wat betreft de begane grond en vóór 1 mei 2022 wat betreft de verdieping zou hebben uitgevoerd. Weliswaar staat vast dat [gedaagde] de overheaddeur thans in strijd met deze afspraken nog niet in de gevel op de begane grond heeft geplaatst, maar niet gebleken is van een spoedeisend belang bij toewijzing van voormelde vorderingen. [eiser] wacht al sinds 31 januari 2022 op de plaatsing van de overheaddeur bij wijze van nakoming van de waarborgverplichting. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom thans spoedeisend belang bestaat bij plaatsing daarvan en de betaling van de contractuele boete wegens het niet volledig nakomen van de waarborgverplichting. De vorderingen kunnen reeds daarom niet in deze procedure worden toegewezen.

[gedaagde] heeft in conventie in overwegende mate ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de kosten in conventie veroordeeld. Dat betekent dat zij haar eigen proceskosten in conventie moet dragen en de proceskosten in conventie van [eiser] aan hem moet betalen. De proceskosten van [eiser] voor de procedure in conventie worden begroot op:

- dagvaarding € 109,44

- griffierecht € 693,00

- salaris gemachtigde € 793,00 (het toepasselijk tarief in kort geding)

Totaal € 1.595,44

De gevorderde nakosten in conventie zijn, voor zover die thans kunnen worden begroot, toewijsbaar zoals hierna bepaald.

De gevorderde wettelijke rente over de door [eiser] gevorderde proces- en nakosten wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

[gedaagde] heeft in reconventie ongelijk gekregen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in reconventie gevorderd.

Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, worden de proceskosten van [eiser] voor de procedure in reconventie begroot op € 396,50 (de helft van het toepasselijk tarief van € 793,00).

Onder de proceskosten vallen de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.20De nakosten in reconventie zijn, voor zover die thans kunnen worden begroot, toewijsbaar zoals hierna bepaald.

[eiser] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die deze vordering in de weg staan. Gezien de hiervoor gemaakte belangenafweging in het kader van de gevorderde ontruiming vooruitlopend op de ontbinding, wegen de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten niet zwaarder dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] moet voldoen aan de veroordelingen en dat [eiser] het vonnis ten uitvoer kan leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.