RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
zaaknummer: 10237736 AE VERZ 22-56 NA/58602
Beschikking van 24 november 2023
[verzoeker]
,
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [verzoeker] ,
verzoekende partij,
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp,
de vereniging
[verweerster]
,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen de VvE,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. L.M. van Gemert-Bosveld.
2 Waar deze zaak over gaat
2.1.
[verzoeker] is eigenaar van 1/25e deel appartementsrecht, gelegen in het appartementsgebouw in [plaats] aan de [adres] . De appartementen zijn gesplitst door inschrijving in de openbare registers van een akte van splitsing in appartementsrecht op 27 juli 1988. Bij de akte van splitsing is ook het reglement van splitsing als bedoeld in artikel 5:111 aanhef sub d van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vastgesteld, te weten: het modelreglement 1983. Bij de akte van splitsing is tegelijkertijd de VvE als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 sub e BW opgericht. De bestuurder van de VvE is VVE Diensten Nederland Arnhem B.V. [verzoeker] is lid van de kascommissie van de VvE.
2.2.
Op 14 november 2022 zijn de leden van de VvE in de vergadering bijeengeweest. Tijdens deze vergadering zijn onder andere de besluiten genomen over het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening 2021 en daarmee de reservering over 2021 aan het reservefonds en het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00. In de notulen van de vergadering van eigenaars van 14 november 2022 staat hierover het volgende.
“Wie is er tegen om het bestuur de dechargeren? 3 eigenaren zijn tegen. Het voorstel wordt niet aangenomen. Dit betekent dat aan het bestuur decharge wordt verleend over het gevoerde financiële beleid m.b.t. boekjaar 2021.”
“-Voorstel 1:om dotatie te verhogen conform de berekening van de kascie. en dat het exploitatietekort € 25.000 wordt over 2021?
Hier zijn slechts 2 eigenaren voor. Het voorstel is niet aangenomen.”
“Voorstel 2: exploitatietekort 2021 van ruim € 11.000 aanzuiveren door de eigenaren?
Dit voorstel wordt door een ieder aangenomen, nadat voorstel 1 te weinig voorstemmen heeft gekregen.”
2.3.
[verzoeker] vraagt (na vermeerdering van zijn verzoek) om een aantal besluiten genomen op de vergadering van 14 november 2022 nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Dit gaat over de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en daarmee tot dotatie aan het reservefonds van een bedrag van € 15.223,00 en het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00. Daarnaast verzoekt [verzoeker] om aan hem een vervangende machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 BW voor de door de algemene ledenvergadering van de VvE geweigerde toestemming voor de reservering van het reservefonds over 2021, door deze reservering te bepalen op een bedrag van € 44.000,00, dan wel € 31.676,00, dan wel € 29.557,00. Naast de verzoeken over het besluit, verzoekt [verzoeker] ook tot veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.
2.4.
[verzoeker] stelt zich kort gezegd op het standpunt dat er te weinig wordt gereserveerd voor het reservefonds. De jaarlijkse reservering is onvoldoende om het MJOP uit te voeren, waardoor er financiële tekorten ontstaan. [verzoeker] is daarnaast van mening dat er geen sprake is van een gelijkmatige toerekening van de kosten die zijn begroot in het MJOP.
2.5.
De VvE voert allereerst als verweer aan dat de manier van procederen van [verzoeker] in strijd is met de goede procesorde. Volgens de VvE is kantonrechter in deze zaak niet bevoegd, omdat een verzoek tot nietig verklaren van een besluit bij de sector civiel van de rechtbank ingesteld had moeten worden. Weliswaar blijkt uit artikel 5:130 lid 1 jo. 2:15 BW dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde gesteld kan worden, maar [verzoeker] heeft nagelaten het verzoek tot vernietiging van het besluit te onderbouwen. De VvE is van mening dat [verzoeker] de vordering tot vernietiging van het besluit enkel heeft ingesteld om bij de kantonrechter te kunnen procederen. Omdat die vordering niet is onderbouwd, levert dit volgens haar strijd op met de goede procesorde. Bovendien blijft daardoor alleen nog de vordering tot het nietig verklaren van het besluit over en die vordering hoort thuis bij de rechtbank.
2.6.
Daarnaast voert de VvE als verweer dat geen sprake is van een nietig besluit. Volgens haar voldoen de reservering en het MJOP aan de daaraan gestelde eisen, want het plan is ten hoogste vijf jaren oud en het heeft betrekking op een periode van ten minste tien jaar. In het MJOP zijn de geplande onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden opgenomen en uit het MJOP volgt een berekening van de aan de geplande werkzaamheden verbonden kosten. Deze kosten worden volgens de VvE wel degelijk gelijkmatig toegerekend aan de onderscheiden jaren, behalve dat een indexering plaatsvindt. Dat de reservering voor het reservefonds jaarlijks wordt geïndexeerd, is in 2019 besloten door de vergadering van eigenaars. Het MJOP is volgens de VvE een dynamisch document en dat brengt met zich mee dat de benodigde financiën per jaar afgestemd worden op de (te verwachten) onderhoudswerkzaamheden. Weliswaar wordt het MJOP ieder jaar voor het lopend en komend jaar in de vergadering van eigenaars besproken en waar nodig bijgesteld, maar dat wil niet zeggen dat niet wordt voldaan aan de vereisten van artikel 5:126 lid 2 sub a BW, zo stelt de VvE. Voor zover er al een tekort ontstaat doordat er (onverwachtse) onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, wordt dit tekort aangezuiverd door middel van een eenmalige eigen bijdrage die door de eigenaars wordt betaald. Er is volgens de VvE daarom geen sprake van een nietig besluit.
2.7.
De VvE verzoekt tot slot om [verzoeker] in de proceskosten te veroordelen.
2.8.
Op de stellingen van partijen wordt – voor zover nodig – bij de beoordeling nader ingegaan.
3 De beoordeling
3.1.
Beoordeeld moet worden of de besluiten genoemd in randnummer 2.2 nietig zijn wegens strijdigheid met artikel 5:126 lid 2 sub a BW dan wel vernietigbaar zijn wegens strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW. De kantonrechter oordeelt dat het besluit tot het vaststellen van de jaarlijkse reservering nietig is. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.2.
De kantonrechter oordeelt dat zij bevoegd is om deze zaak te behandelen. In afwijking van artikel 2:15 lid 3 BW bepaalt artikel 5:130 BW dat de vernietiging van een besluit van een orgaan van een VvE wordt uitgesproken door de kantonrechter. Een dergelijke afwijking is er niet voor de nietigheid van besluiten, zodat een vordering over de nietigheid van een besluit in beginsel aan de rechtbank moeten worden voorgelegd. De Hoge Raad heeft echter in het arrest van 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275, geoordeeld dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter waarin de vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE wordt gevraagd, ook een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld. De procedure hoeft in dat geval dus niet te worden gesplitst, zodat geen afzonderlijke dagvaardingsprocedure bij de rechtbank hoeft te worden ingesteld.
3.3.
De VvE is van mening dat de manier van procederen van [verzoeker] in strijd is met de goede procesorde, omdat [verzoeker] een niet onderbouwd verzoek tot vernietiging van het besluit heeft ingediend, enkel en alleen om bij de kantonrechter te kunnen procederen. De kantonrechter volgt de VvE daarin niet. [verzoeker] heeft ter onderbouwing van dit verzoek aangevoerd dat de structurele tekorten leiden tot onredelijke bedragen die moeten worden aangezuiverd door de eigenaren. De VvE heeft dit kennelijk ook zo opgevat, aangezien zij die stelling in haar verweerschrift gemotiveerd heeft betwist. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [verzoeker] zijn vordering tot vernietiging van het besluit wel degelijk heeft onderbouwd. Dat deze onderbouwing wellicht aan de summiere kant is, maakt niet dat [verzoeker] heeft gehandeld in strijd met de goede procesorde.
Jaarlijkse reserveringen in strijd met artikel 5:126 lid 2 sub a BW
3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.
3.5.
Artikel 5:126 leden 1 en 2 BW luiden als volgt.
-
De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten.
-
De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds, bedoeld in het vorige lid, bedraagt ten aanzien van een voor bewoning bestemd gebouw, met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd:
a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of
b. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
De wijze van berekening van de noodzakelijke reservering
3.6.
Lid 2 geeft een VvE de keuze om te reserveren op basis van een onderhoudsplan of op basis van de herbouwwaarde. Deze VvE heeft er voor gekozen om te reserveren op basis van een onderhoudsplan, het MJOP. In 2021 was dat het MJOP 2021-2030. Tussen partijen is niet in geschil dat de kosten voor uitvoering van alle onderhoudswerkzaamheden genoemd in het MJOP 2021-2030 zijn begroot op € 369.450,00. Partijen zijn het er ook over eens dat er in 2021 € 194.751,00 in het reservefonds zat. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of er bij het vaststellen van de reservering rekening gehouden mag worden met de aanwezige reserve. [verzoeker] is van mening dat de wet hiervoor geen ruimte biedt, omdat daarin staat dat jaarlijks moet worden gereserveerd wat er nodig is ter uitvoering van het MJOP. De kantonrechter volgt [verzoeker] hierin niet. De bedoeling van de wet is te waarborgen dat er voldoende geld aanwezig is in het reservefonds om het MJOP te kunnen uitvoeren. Er moet jaarlijks worden gereserveerd om ervoor te zorgen dat het reservefonds voldoende middelen blijft bevatten om het voor de komende tien jaar geplande onderhoud uit te voeren. Bij die bedoeling past niet dat met de al in het fonds aanwezige middelen geen rekening mag worden gehouden. Dat betekent dat ter uitvoering van het MJOP 2021-2030 in die jaren in totaal € 174.699,00 in het reservefonds moet worden gestort (369.450 - 194.751). Dat is afgerond € 17.470,00 per jaar. De kantonrechter is het met [verzoeker] eens dat het onverstandig is om het reservefonds op te souperen, maar het is niet in strijd met de wet.
3.7.
De reservering voor 2021 is in de vergadering van 14 november 2022 volgens [verzoeker] vastgesteld op € 15.223,00, maar dit bedrag is in de notulen niet terug te vinden. In het MJOP is een reservering opgenomen van € 15.680,00. Zowel in het geval de reservering is vastgesteld op € 15.680,00, als wanneer die is vastgesteld op € 15.223,00, wordt in 2021 minder gereserveerd dan de € 17.470,00 die op grond van het MJOP minimaal nodig zou zijn. Volgens de VvE wordt er wel voldoende gereserveerd omdat het de bedoeling is dat de reservering jaarlijks met een vast percentage wordt geïndexeerd waardoor in totaal over de jaren 2021-2023 een bedrag van € 179.756,00 wordt gestort. De kantonrechter stelt vast dat dit wel zo is opgenomen in het MJOP, maar dat uit de notulen van de vergadering niet blijkt dat is besloten de reservering jaarlijks te indexeren. Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd. Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld. De bedoeling van de wet is juist om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten, omdat onvoldoende is gereserveerd.
Conclusie ten aanzien van de jaarlijkse reservering
3.8.
Het besluit om de reservering voor 2021 vast te stellen is nietig omdat het is genomen in strijd met de wet, zodat de daartoe strekkende verklaring voor recht zal worden gegeven. Omdat wordt geoordeeld dat het besluit van 14 november 2022 van de VvE tot het vaststellen van de reservering voor 2021 nietig is, wordt niet meer toegekomen aan het oordeel over de vernietigbaarheid van het besluit.
Conclusie ten aanzien van de overige besluiten
3.9.
[verzoeker] heeft niet onderbouwd op grond waarvan de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 nietig of vernietigbaar zouden zijn, zodat ten aanzien van die besluiten het verzoek wordt afgewezen.
De vervangende machtiging
3.10.
De kantonrechter verleent geen vervangende machtiging aan [verzoeker] , omdat voor het vaststellen van de reservering geen vervangende machtiging kan worden verleend. Artikel 5:121 BW, op grond waarvan een vervangende machtiging kan worden verleend, ziet op gevallen waarin een appartementseigenaar medewerking of toestemming nodig heeft voor het verrichten van handelingen met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten. Dat is hier niet aan de orde.
3.11.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat er door de VvE een nieuw besluit moet worden genomen in plaats van het nietige besluit, met in achtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.
3.12.
Partijen hebben allebei voor een deel gelijk gekregen. De kantonrechter zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren, waardoor ieder de eigen kosten draagt.
4 De beslissing
4.1.
verklaart voor recht dat het besluit van 14 november 2022 van de VvE tot het vaststellen van de reservering voor 2021 nietig is;
4.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, waardoor ieder de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart de uitgesproken veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2023.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
