Uitspraken

In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of de door [gedaagde sub 1 en sub 2] . aan
[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . geleverde woning gebreken bevat waar [gedaagde sub 1 en sub 2] . voor aansprakelijk is.

Hoewel de omvang van het gebrek door [gedaagde sub 1 en sub 2] . wordt betwist, zijn partijen het erover eens dat de lekkageproblematiek in het atrium een gebrek is van de woning.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . – onder verwijzing naar de rapportage van [B] - voldoende onderbouwd dat de lekkages in het atrium veroorzaakt werden door het vliesgevelgebrek. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagde sub 1 en sub 2] . dat de door [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden in de woning de oorzaak van de lekkages kunnen zijn, omdat dit niet met enige feiten of op een andere manier is onderbouwd.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . de aanvullende afspraak bij het sluiten van de koopovereenkomst uit het e-mailbericht van 2 juli 2021 niet is nagekomen. Volgens
[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . heeft [gedaagde sub 1 en sub 2] . zich met de aanvullende afspraak verbonden om het lekkageprobleem in het atrium op te lossen en de woning zonder lekkages aan [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . te leveren en dat is niet gebeurd.

De rechtbank constateert dat partijen in het e-mailbericht van 2 juli 2021 hebben afgesproken dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . opdracht zal geven aan een erkende loodgieter om een goot te vervangen en de lekkage bij het raam op te lossen. In het e-mailbericht worden de conclusies van [A] geciteerd. Voorts wordt afgesproken dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . de uitleg van [A] met de in te schakelen loodgieter deelt.

Partijen zijn het erover eens dat het door [A] waargenomen overgangsgebrek voor de levering van de woning door [gedaagde sub 1 en sub 2] . is hersteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde sub 1 en sub 2] . de aanvullende afspraak uit het e-mailbericht van 2 juli 2021 daarmee nagekomen. De lezing van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zich met de aanvullende afspraak verbonden heeft alle lekkages inclusief het niet door [A] waargenomen vliesgevelgebrek te herstellen volgt de rechtbank dus niet. In het e-mailbericht wordt immers verwezen naar de conclusies van [A] over het overgangsgebrek. Bovendien is het vliesgevelgebrek niet op te lossen met het vervangen van een goot.

[gedaagde sub 1 en sub 2] . betoogt dat op [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . een verzwaarde onderzoeksplicht rust, omdat zij bekend waren met de leeftijd van het atrium, zij over een juridische achtergrond beschikken en dat zij in het bezit waren van het deskundigenrapport van [A] . Omdat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . geen nader onderzoek heeft laten verrichten, waren zij niet op de hoogte van het vliesgevelgebrek. Volgens [gedaagde sub 1 en sub 2] . is de woning overeenkomstig artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst overgedragen met de zichtbare en onzichtbare gebreken. Daaronder vallen ook gebreken die [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . behoorde te kennen. Omdat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . de woning heeft aanvaard, betekent dat volgens [gedaagde sub 1 en sub 2] . dat het vliesgevelgebrek voor rekening en risico van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . komt.

Het ligt op de weg van [gedaagde sub 1 en sub 2] . om te onderbouwen dat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het vliesgevelgebrek. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde sub 1 en sub 2] . dat onvoldoende gedaan. Voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . een aankoopkeuring door [A] laten uitvoeren. [A] concludeert in zijn rapport dat de vochtproblematiek veroorzaakt werd door het overgangsgebrek. In de gegeven omstandigheden mocht [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . hier redelijkerwijs dan ook van uitgaan. Daarom bestond er geen aanleiding voor [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . om nader onderzoek te doen naar de lekkage. Daar komt bij dat [B] het vliesgevelgebrek pas kon waarnemen na demontage van de aluminium kozijnprofielen van het atrium (een zogenaamd destructief onderzoek). Het is redelijkerwijs niet aannemelijk dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . voor het sluiten van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden een destructief onderzoek had toegestaan in zijn woning. Naar het oordeel van de rechtbank was [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . niet bekend met het vliesgevelgebrek en behoorde hij dat ook niet te zijn.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . wist dat er lekkages in de woning aanwezig waren, maar voor het sluiten van de koopovereenkomst daarover niets heeft medegedeeld. Dat betekent volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zijn mededelingsplicht heeft geschonden en zich daarom niet kan beroepen op artikel 6.1 van de koopovereenkomst waarin is bepaald dat de woning overgedragen wordt met de zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar conclusies uit de rapportages van [B] . Daarnaast stelt [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . dat de lekkages regelmatig optraden en dat de lekkages veroorzaakt werden door twee verschillende gebreken van de woning. Volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . is het daarom onaannemelijk dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . nooit te maken heeft gekregen met een lekkage. Tot slot verwijst [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . naar de constatering van [A] dat er met kit geprobeerd is lekkages te verhelpen.

Hoewel [B] heeft geconcludeerd dat de lekkage in het verleden zichtbaar moet zijn geweest, laat die conclusie ruimte voor andere (bijzondere) omstandigheden. Met die conclusie is niet gezegd dat de lekkage voor [gedaagde sub 1 en sub 2] . zichtbaar is geweest. [B] concludeert voorts dat het lekkageproces met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid al vanaf de bouw van het atrium is gestart. Ook dit betekent niet dat de lekkage door [gedaagde sub 1 en sub 2] . is waargenomen. Het laat ruimte voor de mogelijkheid dat het lekkageproces weliswaar vanaf de bouw van het atrium is aangevangen, maar de gevolgen van het lekkageproces zich pas na het sluiten van de koopovereenkomst hebben geopenbaard. Daar komt bij dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . verklaringen van de heer [C] (schilder) en mevrouw [D] (verkopend makelaar van [gedaagde sub 1 en sub 2] .) heeft overgelegd. De heer [C] heeft in opdracht van [gedaagde sub 1 en sub 2] . gedurende meerdere weken het atrium aan de binnenzijde geschilderd. De heer [C] verklaart dat hij geen sporen heeft waargenomen die lekkages kunnen en hebben veroorzaakt. Mevrouw [D] verklaart dat zij op meerdere dagen bij regenachtig weer in de woning aanwezig is geweest en geen lekkages heeft waargenomen. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1 en sub 2] . heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . voor het sluiten van de koopovereenkomst wetenschap had van de lekkageproblematiek in de woning. Dat [A] heeft geconstateerd dat er met kit geprobeerd is om lekkages te verhelpen maakt dat niet anders. Het staat immers niet vast dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . deze werkzaamheden heeft laten verrichten. [gedaagde sub 1 en sub 2] . heeft ten slotte slechts twaalf maanden in de woning gewoond. In het licht van het voorgaande is het naar het oordeel van de rechtbank niet vast komen te staan dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zijn mededelingsplicht bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft geschonden.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt ten behoeve van zijn subsidiaire vordering dat de koopovereenkomst overeenkomstig artikel 6:228 lid 1 sub b BW tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, omdat [gedaagde sub 1 en sub 2] . wist van de lekkageproblematiek maar bij het sluiten van de koopovereenkomst daarover niets heeft medegedeeld.

Onder rechtsoverweging 4.10 is vast komen te staan dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zijn mededelingsplicht bij het sluiten van de koopovereenkomst niet heeft geschonden. Daarom is het ook niet vast komen te staan dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt dat het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. Een woning moet volgens normaal spraakgebruik een waterdichte constructie bevatten en dat is volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . niet het geval. Volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . kan de woning niet met een redelijke mate van duurzaamheid worden bewoond, omdat de houten constructie die de ondersteuning van de beglazing van het atrium vormt aangetast is door houtrot. In dat kader verwijst [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . naar de conclusie van [B] dat het vergaan van de houten steunlatten op termijn zorgt voor het bezwijken van de ondersteuning van de beglazing.

Volgens artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst ligt het risico van gebreken bij [eiser sub 1 en eiseres sub 2] ., tenzij het gaat om een gebrek dat het normale gebruik van de woning verhindert. Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, ECLI:NL:HGARL:2018:11063).

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat de plasvorming een onplezierig gevoel gaf. De rechtbank begrijpt dat de vochtproblematiek een onwenselijke situatie oplevert voor [eiser sub 1 en eiseres sub 2] ., maar acht de plasvorming op zichzelf niet dusdanig ernstig dat de woning redelijkerwijs niet geschikt is voor het normale gebruik als woning.

[B] concludeert in zijn rapportages dat het vergaan van de houten steunlatten van het atrium op termijn zorgt voor het bezwijken van de ondersteuning van de beglazing. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . verklaard dat hij niet met [B] heeft gesproken over de termijn waarbinnen het atrium volgens hem zou kunnen bezwijken. Bovendien zijn partijen het er niet over eens wat [B] met het begrip ‘bezwijken’ heeft bedoeld. Daarmee beschikt de rechtbank over onvoldoende concrete informatie om te beoordelen of het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat.

De rechtbank ziet daarom aanleiding om op grond van artikel 22 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . te bevelen per akte de conclusie van [B] over het bezwijken van de ondersteuning van de beglazing te verduidelijken. De rechtbank heeft concreet de volgende vragen:

1. Wat bedoelt [B] met het begrip ‘bezwijken’?

2. Wat is volgens [B] het gevolg van het bezwijken van het atrium?

3. Op welke termijn zorgt het vergaan van de houten steunlatten volgens [B] voor het bezwijken van het atrium?

Na ontvangst van de akte van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . wordt [gedaagde sub 1 en sub 2] . in de gelegenheid gesteld om per antwoordakte op de akte van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . te reageren.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.