4 De beoordeling
Totstandkoming koopovereenkomst
4.1.
[gedaagde] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zijn zoon heeft de overeenkomst niet medeondertekend, terwijl hij daarin wel als koper is genoemd.
4.2.
De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat er wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiseres] en [gedaagde] . Feit is dat [gedaagde] de overeenkomst heeft ondertekend. Niet gebleken is dat hij de medeondertekening door zijn zoon als voorwaarde voor de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen hem en [eiseres] heeft bedongen. Bij e-mail van 5 december 2022 heeft hij bovendien de e-mail van [eiseres] van 2 december 2022 geaccordeerd. In die e-mail van 2 december 2022 is alleen [gedaagde] als koper genoemd, en niet ook zijn zoon.
4.3.
[gedaagde] verwijst nog naar artikel 13 en 20 van de koopovereenkomst. Dit geeft geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. Artikel 13 heeft betrekking op de situatie waarin er twee of meer kopers zijn. Uit het voorgaande volgt dat dit niet het geval is. Artikel 20 bepaalt dat uit de overeenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen deze hebben ondertekend. De woorden ‘beide partijen’ zien op de verkoper en de koper. De verkoper is [eiseres] en de koper is [gedaagde] . Zij hebben de overeenkomst beiden ondertekend. Niet valt in te zien hoe deze bepaling aan de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen deze partijen in de weg staat.
Oneerlijke handelspraktijken
4.4.
[gedaagde] beroept zich op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en oneerlijke handelspraktijken. Op basis van de brochure en de uitlatingen van [eiseres] ging hij er naar eigen zeggen vanuit een bouwkavel te kopen, waarop binnen afzienbare tijd een woning gebouwd zou kunnen worden. Het bleek echter om een perceel grond met een agrarische bestemming te gaan met een waarde van maximaal € 3.500,00, terwijl hij daarvoor € 64.750,00 moet betalen. Voor en bij de ondertekening is [gedaagde] niet gewezen op het speculatieve karakter van de verkoop en het feit dat het onzeker is of er een bestemmingsplanwijziging komt die bebouwing mogelijk maakt. [eiseres] benadrukte steeds dat [gedaagde] er snel bij moest zijn. De overeenkomst is voor de ondertekening door [gedaagde] niet goed doorgelezen. Als hij van dit alles wel op de hoogte was geweest, dan had hij de overeenkomst niet ondertekend, aldus [gedaagde] .
4.5.
[eiseres] betwist dat er sprake is van oneerlijke handelspraktijken.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. In zijn uitspraak van 10 augustus 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2023:7910) in een enigszins vergelijkbare zaak overwogen dat het hier gaat om een in toenemende mate omstreden geraakte handel. Bij Kamerbrief van 13 juli 2023 (kenmerk 2023-0000165194) inzake speculatieve handel in landbouwgrond wordt door de Minister van Financiën en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening onder meer het volgende geschreven:
‘RTL Nieuws en het FD hebben de afgelopen jaren met enige regelmaat bericht over handel in opgeknipte landbouwgrond. In de artikelen wordt geschreven dat deze landbouwgrond door grondhandelaren voor een relatief lage prijs wordt opgekocht en veelal aan particulieren wordt doorverkocht voor een veelvoud van de oorspronkelijke prijs. Daarbij wordt volgens de berichtgeving door de grondhandelaren de, meestal onjuiste, suggestie gewekt dat er een omgevingsplanwijziging op komst is, waardoor de grond in waarde zal toenemen. Dat van dergelijke onjuiste suggesties sprake is, blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 24 augustus 2022. Uw Kamer heeft over deze problematiek verschillende keren vragen gesteld.
Over de exacte omvang en aard van de onderhavige problematiek, en in hoeverre de grondhandelaren zich van oneerlijke handelspraktijken bedienen, is nog altijd veel onduidelijk. Wij hebben hier naar aanleiding van uw verzoek over gesproken met de betrokken ministeries, het Kadaster en de toezichthouders AFM en ACM. Schattingen van het aantal kopers van versnipperde percelen lopen uiteen, waarbij onduidelijk is of al deze kopers ook daadwerkelijk zijn gedupeerd. Zo is onder meer een aantal locaties bekend waarbij wel degelijk sprake was van een (lucratieve) wijziging van de juridisch-planologische bestemming. Maar ook wanneer de wijziging van de juridisch-planologische bestemming van de grond (vooralsnog) uitblijft, wil dat niet per se zeggen dat de koper gedupeerd is, bijvoorbeeld wanneer een koper een geïnformeerde en weloverwogen investeringskeuze heeft gemaakt. Voor andere locaties geldt echter dat, conform de berichtgeving, transacties gebaseerd zijn op door grondhandelaren gewekte verwachtingen omtrent bestemmingswijziging. In die gevallen worden kopers mogelijk verleid om een (te) hoge prijs te betalen voor grond zonder verwachtingswaarde. Een partij uit de taxatiepraktijk schat in dat de waarde zelfs lager kan liggen dan de agrarische waarde vanwege de complexe eigendomssituatie.
Overigens merken wij op dat als de bestemming van grond inderdaad wijzigt, zodat de kopers die grond kochten van grondhandelaren niet gedupeerd zijn, dit maatschappelijk gezien nog steeds nadelige gevolgen voor gebiedsontwikkeling kan hebben. In de brief die uw Kamer onlangs heeft ontvangen over de modernisering van het grondbeleid komen dergelijke nadelen van versnipperd eigendom ook aan de orde. Het vertraagt doorgaans de onderhandelingen die gemeenten voeren, waardoor gebiedsontwikkeling te traag en te duur wordt. Dat heeft een nadelig effect op het realiseren van de maatschappelijke opgaven, zoals woningbouw. Ook om die reden is het belangrijk speculatieve grondhandel te voorkomen.
In 2021 is op basis van cijfers van het FD en het CBS aangegeven dat de ongewenste versnippering (op basis van die gegevens) ca. 2.300 hectare van de 1.815.160 hectare cultuurgrond betrof, ofwel ongeveer 0,13%. Uit een recentere, eerste inventarisatie van het Kadaster blijkt dat er in de afgelopen tien jaar maximaal 700 percelen landbouwgrond zijn opgeknipt op bijna 10 miljoen percelen in Nederland. Hierdoor lijkt de omvang in eerste instantie gering, maar deze 700 percelen zijn opgeknipt in circa 17.000 kleinere percelen. Dat betekent niet dat er ook zo veel potentiële gedupeerden zijn. In eerdergenoemde rechtszaak had één koper verspreid over Nederland 59 van zulke percelen gekocht. Daarnaast is nog niet bekend of er een trend waarneembaar is in het opknippen van percelen landbouwgrond.
Grootschalige perceelsplitsingen als gevolg van grondhandel, ook wanneer geen gebiedsontwikkeling is voorzien, hebben ook negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de kadastrale registratie die tot maatschappelijk ongewenste effecten leidt. Het grote aantal belanghebbenden dat nodig is om tot grensvaststelling te komen belemmert de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer en de economische ontwikkeling van percelen. Doordat deze situatie jarenlang kan voortduren staan er ook overleden rechthebbenden in de registratie, zonder dat duidelijk is wie hun erfgenamen zijn (rechthebbenden zijn niet verplicht een verklaring van erfrecht in te schrijven). Bij rechtspersonen die rechthebbende zijn, is er het risico dat zij niet meer bestaan (bijvoorbeeld door faillissement). Hierdoor worden percelen de facto onverkoopbaar.
Uit het voorgaande blijkt dat nog veel onduidelijk is over de aard en de omvang van het probleem. Omdat het voor het identificeren van de juiste oplossing van belang is om beter zicht te hebben op de omvang en aard van het probleem, zullen wij uitgebreider onderzoek doen samen met de minister voor Rechtsbescherming, de AFM, de ACM, het BFT en het Kadaster. We zullen hierbij nadrukkelijk de suggesties die gedaan zijn in het recente rondetafelgesprek dat u heeft georganiseerd over “dubieuze grondhandel” meenemen.
Het Kadaster zal breder en diepgaander onderzoek uitvoeren naar de ontwikkeling van grondhandel door de tijd heen, de spreiding over Nederland en de vraag of en zo ja, in welke mate versnipperde percelen mogelijk tot ontwikkeling kunnen komen. Over dit onderzoek zult u na de zomer worden geïnformeerd.
De minister voor VRO heeft naar aanleiding van de motie van de leden Minhas (VVD) en Boulakjar (D66) om te onderzoeken of en hoe op korte termijn een splitsingsverbod kan worden ingevoerd, toegezegd breder onderzoek te zullen uitvoeren om te komen tot het meest effectieve middel om de speculatieve handel en splitsing van (vruchtbare) landbouwgrond te voorkomen en tegen te gaan. Daarbij zal ook de verkenning naar een heffing ter voorkoming van speculatieve grondhandel, zoals aangekondigd in de brief over modernisering van het grondbeleid, worden meegenomen. Naar verwachting zal de Kamer hiervan de resultaten in het voorjaar van 2024 ontvangen.’
4.7.
Tegen deze achtergrond wordt in deze zaak het volgende overwogen.
4.8.
Gelet op de hiervoor weergegeven beschouwingen uit de Kamerbrief is in deze zaak van de door [gedaagde] ingeroepen vernietigingsgronden de oneerlijke handelspraktijk het meest voor de hand liggende toetsingskader.
4.9.
Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar jegens een consument onrechtmatig handelt indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Als ‘handelspraktijk’ wordt ingevolge artikel 6:193a lid 1 sub d BW aangemerkt iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop op levering van een product aan consumenten. Onder ‘product’ moet volgens sub c mede worden verstaan een goed. Daaronder vallen ook onroerende zaken. In deze zaak staat vast dat [eiseres] als een handelaar valt aan te merken die handelspraktijken heeft verricht jegens [gedaagde] als consument.
4.10.
Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt:
-
in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en
-
het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt,
waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.
4.11.
Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c tot en met 6:193g BW.
4.12.
Artikel 6:193c lid 1 BW bepaalt dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, bijvoorbeeld ten aanzien van het bestaan of de aard van het product, de voornaamste kenmerken van het product (waaronder risico’s en gebruiksmogelijkheden), de motieven voor de handelspraktijk en de prijs of het bestaan van een prijsvoordeel. Het gaat dus om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt of informatie verstrekt die bijvoorbeeld door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien wellicht correct, op een of andere manier de consument misleidt. Beslissend is of deze (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een overeenkomst te nemen dat hij anders niet had genomen.
4.13.
Artikel 6:193d BW bepaalt voorts dat een handelspraktijk misleidend is indien er sprake is van een misleidende omissie. Dat is iedere handelspraktijk waarbij essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Van een misleidende omissie is ook sprake als voornoemde essentiële informatie verborgen wordt gehouden of op onduidelijke, onbegrijpelijke, dubbelzinnige wijze dan wel laat verstrekt wordt.
4.14.
Op grond van artikel 6:193j lid 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen vernietigbaar.
4.15.
Aan de hand van voornoemd wettelijk kader zal worden ingegaan op de vraag of er bij de verkoop van de grond door [eiseres] aan [gedaagde] sprake is geweest van een oneerlijke handelspraktijk.
Misleidende handelspraktijk
4.16.
In de brochure (zie randnummer 2.5.) is geschreven dat er zes kavels van 350 m2 beschikbaar zijn en wordt een impressie gegeven van de daarop (mogelijk) te realiseren woningen. Ook is opgenomen dat het om een gewilde woonomgeving gaat en het gebied moet uitgroeien tot een stedelijk centrum met volop ruimte om te wonen, werken en verpozen. Verder wordt in de brochure gewag gemaakt van de algemene woningbouwambities van de (rijks)overheid en de plancapaciteit en verwachte aantallen opgeleverde woningen tot 2030 in de regio Amsterdam. In de e-mail van 11 juli 2022, waarin [eiseres] aan [gedaagde] schrijft dat hij is ingeloot, wordt geschreven dat de locatie is gelegen dichtbij de ringweg A10 en dat volgens een nieuw ‘stadsrandplan’ rond de ring ruimte is voor 10.000 woningen. Het door [eiseres] aangeboden project maakt volgens die e-mail onderdeel uit van een gebied dat ruimte biedt voor 3.000 woningen.
4.17.
De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat het voorgaande bij de gemiddelde consument de indruk wekt dat er op de aangeboden kavels daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden, dan wel dat hiervoor concrete plannen bestaan en dat bebouwing binnen afzienbare tijd mogelijk wordt. Dit is echter niet het geval. Het gaat om grond met een agrarische bestemming. [eiseres] heeft ook niet onderbouwd dat er een concreet plan ligt om op deze locatie woningbouw mogelijk te maken, maar verwijst slechts naar algemene rapportages waarin de mogelijkheid van woningbouw buiten de stad wordt besproken. Feitelijk gaat het dus om speculatieve grondhandel, waarbij op een bestemmingswijziging – en daarmee een waardestijging – van de grond wordt gespeculeerd.
4.18.
Het hiervoor bij de consument opgeroepen (onjuiste) beeld wordt door [eiseres] nergens, in de brochure of anderszins, weersproken. [gedaagde] stelt terecht dat enige waarschuwing wat betreft het speculatieve karakter van de aankoop, zoals wel gegeven door de notaris (randnummer 2.11.), ontbreekt. Niet is vermeld dat de door de consument te betalen grondprijs (€ 185,00 per m2) tot maximaal dertig keer hoger ligt dan de grondprijs op basis van de geldende agrarische bestemming (circa € 6,00 tot € 10,00 per m2). Niet is vermeld dat de huidige planologische bestemming agrarisch is. Niet is vermeld dat er een bestemmingswijziging plaats moet vinden om bebouwing mogelijk te maken. Niet is vermeld wat de kans op een bestemmingswijziging is en wat de risico’s zijn die deze kans verkleinen. Zoals reeds overwogen is überhaupt niet onderbouwd dat er concrete plannen zijn om op de te koop aangeboden percelen woningbouw mogelijk te maken. Mocht zo’n plan er ooit al komen, dan is het zeer onwaarschijnlijk dat juist op het aan [gedaagde] verkochte perceel een woning gebouwd kan worden, zoals hem in de brochure is voorgespiegeld.
4.19.
In haar brochure roept [eiseres] ook ten onrechte het beeld op dat de consument profiteert van een prijsvoordeel. Zij schrijft dat de prijzen van bouwgrond in Amsterdam de laatste jaren hard zijn gestegen, tot wel € 5.000,00 per m2, en dat particulieren via [eiseres] in een vroeg stadium kunnen participeren, zodat zij voordelig een kavel kunnen bemachtigen en ontwikkelen tegen kostprijs. Van een daadwerkelijk prijsvoordeel is echter geen sprake, omdat het niet om bouwgrond gaat en ook niet aannemelijk is gemaakt dat dit in de toekomst gaat veranderen.
4.20.
Verder gebruikt [eiseres] in de naam van haar onderneming de term ‘ [.] ’. In de brochure schrijft zij een ‘expert op het gebied van nieuwbouwprojecten’ te zijn en in de e-mail van 11 juli 2022 spreekt zij over ‘het door ons aangeboden project’. [gedaagde] voert terecht aan dat [eiseres] zich hiermee profileert als projectontwikkelaar. Een projectontwikkelaar houdt zich bezig met het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten. Het gebruik van deze term kan bij de gemiddelde consument de indruk wekken dat er op de aangeboden daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden, dan wel dat hier hiervoor concrete plannen bestaan die binnen afzienbare tijd gerealiseerd worden. Hetzelfde geldt voor het gebruik van de term ‘ [..] ’. Deze afkorting wordt doorgaans gebruikt voor ‘ [....] ’. Dit is een gangbare ontwikkelvorm waarbij een groep particulieren als collectief zeggenschap houdt over de te realiseren woningen. Van enige projectontwikkelaarsactiviteiten of concrete (collectieve) ontwikkeling is echter niet gebleken. [eiseres] heeft zich verder ook bediend van de termen ‘inschrijving’ en ‘inloten’. Deze termen worden doorgaans gebruikt bij de uitgifte van bouwrijpe kavels of de verkoop van projectwoningen. Daarvan is in dit geval echter geen sprake.
4.21.
Uit het voornoemde volgt dat [eiseres] door de presentatie van haar onderneming en de aangeboden grond informatie heeft verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De schriftelijke informatievoorziening door [eiseres] is ondermaats, onvolledig en overduidelijk meer ter aanprijzing dan ter voorlichting bedoeld. Feitelijk is sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, waarover zij geen open kaart heeft gespeeld. [eiseres] heeft zich daarmee bediend van een misleidende handelspraktijk zoals bedoeld in artikel 6:193c BW.
4.22.
Voorts is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een misleidende omissie als bedoeld in artikel 6:193d BW. [eiseres] heeft essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit te nemen, in de fase voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst weggelaten. De informatie over het speculatieve karakter van de transactie is te laat verstrekt, namelijk pas op de dag van de ondertekening en alleen schriftelijk in artikel 19 van de koopovereenkomst. Partijen zijn het er niet over eens of de tekst van de koopovereenkomst voor de ondertekening is doorgenomen. Wat daar verder ook van zij, de informatie uit artikel 19 is naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden onvoldoende duidelijk, nu deze strijdig is met het eerder door [eiseres] opgeroepen beeld. Ook is in het artikel niet uitdrukkelijk vermeld dat er op het verkochte een agrarische bestemming rust en er niet gebouwd mag worden. Aannemelijk is dat [gedaagde] door deze omissie tot het aangaan van de koopovereenkomst is overgegaan, waar hij dit anders niet had gedaan. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat het korte tijdsbestek tussen de inschrijving en de ondertekening van de koopovereenkomst (12 dagen) en het feit dat er tijdens de eerste afspraak direct tot ondertekening is overgegaan, wat betreft de informatievoorziening aan [gedaagde] ook te denken geeft.
Conclusie
4.23.
Nu de conclusie is dat [eiseres] zich heeft bediend van misleidende en daarmee oneerlijke handelspraktijken, aanvaardt de kantonrechter het beroep van [gedaagde] op vernietiging van de koopovereenkomst. Dit betekent dat [eiseres] daarvan geen nakoming kan vorderen en [gedaagde] ook geen contractuele boete verschuldigd is. De vordering van [eiseres] tot betaling daarvan wordt afgewezen. Dit betekent dat ook de gevorderde wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten als nevenvorderingen worden afgewezen.
4.24.
Op het dwalingsverweer van [gedaagde] , de stelling dat [eiseres] de koopovereenkomst niet kan nakomen en het beroep op matiging hoeft de kantonrechter – gelet op het voorgaande – niet verder in te gaan.
4.25.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00)
- nakosten € 132,00
Totaal € 924,00
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
