Uitspraken

Het spoedeisend belang van [eisende partij] bij haar vorderingen is met de aard van de zaak voldoende gegeven en overigens ook niet betwist.

De voorzieningenrechter overweegt dat de voorgenomen verkoop van het perceel een privaatrechtelijke transactie tussen de gemeente en BPD betreft. Daarvoor geldt het beginsel van contractsvrijheid, zij het dat nu de overheid daarbij betrokken is óók de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder het gelijkheidsbeginsel) in acht moeten worden genomen (artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek, BW).

De Hoge Raad heeft in het eerste Didam-arrest (Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam toebehorende onroerende zaak als volgt uitgewerkt, voor zover van belang:

In het tweede Didam-arrest (Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661) heeft de Hoge Raad de Didam-regels verduidelijkt en onder meer overwogen:
“3.5.2 (…) Ingevolge rov. 3.1.6 van het Didam-arrest zal in het geval dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moeten maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Deze regel strekt ertoe een gegadigde die meent volgens de gestelde criteria in aanmerking te komen voor aankoop, of die meent dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid te bieden op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regel moeten houden. (…)”

Het staat niet ter discussie dat de Didam-regels van toepassing zijn op het onderhavige geschil.

[eisende partij] verwijt de gemeente ten eerste dat zij haar voornemen om de Grond te verkopen aan BPD al in 2023 kenbaar had moeten maken, zodat [eisende partij] op dat moment al kon meedingen naar de verkoop van de Grond. De gemeente zou in strijd met de Didam-regels hebben gehandeld door dit voornemen pas op 18 december 2024 kenbaar te maken.

Van een schending van de Didam-regels is op dit punt geen sprake. Uit het Didam-arrest volgt dat een overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen (zie hiervoor onder 4.3, rov. 3.1.6). Tussen BPD en de gemeente is (ruim) voor december 2024 al gesproken over de realisatie van de woningbouw en zijn er plannen gemaakt voor de herontwikkeling, ook al in 2023, maar de gemeente stelt onbetwist dat zij met BPD nog geen overeenkomst heeft gesloten. Van een verkoop is op dit moment dus nog geen sprake. [eisende partij] wordt dus niet voor voldongen feiten gesteld, en heeft door de publicatie de gelegenheid gekregen zich tot de rechter te wenden en te klagen over schending van de Didam-regels. Dat maakt dat de gemeente haar voornemen tijdig heeft gepubliceerd en wat dat betreft niet in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels. Dat de gemeente om een andere reden haar voornemen om de Grond aan BPD te verkopen eerder bekend had moeten maken, is gesteld noch gebleken.

Voor een partij die wil opkomen tegen een voorgenomen onderhandse verkoop aan de, in de visie van een overheidslichaam, ‘enige serieuze gegadigde’ en ervoor wil zorgen dat er alsnog een selectieprocedure wordt georganiseerd, is van belang dat die partij zelf in ieder geval kwalificeert als (potentieel) gegadigde. Alleen in die situatie moet immers mededingingsruimte in de vorm van gelijke kansen op verwerving worden geboden. In dit geschil is het daarom van belang om vast te stellen of [eisende partij] zelf kwalificeert als (potentieel) gegadigde.

Volgens de gemeente kwalificeert [eisende partij] niet als gegadigde. Daarvoor is volgens haar allereerst van belang dat [eisende partij] niet beschikt over het perceel van BPD, waardoor [eisende partij] niet in staat is om tot de door de gemeente gewenste integrale ontwikkeling van de Woonkamer door één partij over te gaan. Ook zou [eisende partij] volgens de gemeente geen professionele ontwikkelaar van woningbouwprojecten zijn en beschikt zij niet over ontwikkelkracht, in financiële en technische zin, voor projecten van deze omvang. De gemeente kent [eisende partij] niet als ontwikkelaar en [eisende partij] zou niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij beschikt over voldoende kennis, ervaring en financiële middelen. Ook heeft [eisende partij] , volgens de gemeente, nog geen actie ondernomen om een samenwerkingsverband met BPD van de grond te krijgen.

Hiertegenover heeft [eisende partij] in haar spreekaantekeningen (randnummer 1.25 – 1.28) gesteld dat zij weliswaar slechts een juridisch vehikel voor vastgoedbeheer en -ontwikkeling is, maar dat bij [eisende partij] betrokken partijen wel ervaring hebben op het gebied van gebied- en vastgoedontwikkelingen. [eisende partij] voert dit echter voor het eerst op de zitting aan en heeft dit niet met stukken onderbouwd. Ook heeft zij geenszins toegelicht in hoeverre zij in financiële zin in staat is om het gebied te herontwikkelen. Niet is daarom gebleken dat [eisende partij] beschikt over de voor dit project vereiste kennis, ervaring en financiële middelen. Verder stelt [eisende partij] weliswaar dat zij kan samenwerken met BPD met betrekking tot de te realiseren woningbouw in de Woonkamer, maar deze door het gestelde samenwerking is door haar verder op geen enkele wijze uitgewerkt en onweersproken is door zowel de gemeente als BPD aangevoerd dat [eisende partij] en BPD niet eens contact met elkaar hebben gehad. [eisende partij] heeft, gelet op de betwisting van de gemeente, onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat zij te kwalificeren is als gegadigde.

Omdat [eisende partij] redelijkerwijs niet als (potentieel) gegadigde kan worden aangemerkt, strekt de norm niet tot het beschermen van het door [eisende partij] gestelde belang, waarmee zij geen dan wel onvoldoende belang heeft bij haar vorderingen, zodat deze zullen worden afgewezen.

Als de voorzieningenrechter – ten overvloede – het handelen van de gemeente nader toetst aan de Didam-regels zoals nader weergegeven onder 4.3 en 4.4, dan is het ook aannemelijk geworden dat de gemeente terecht aanvoert dat er maar één serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond, namelijk BPD.

De in de publicatie genoemde criteria zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter objectief, toetsbaar en redelijk. De eerste drie criteria zijn sterk met elkaar verweven en lopen in elkaar over. Het uitgangspunt en het plan van de gemeente is dat op de locatie van het voormalige recreatiepark één integrale gebiedsontwikkeling moet plaatsvinden, en dat dit zo snel mogelijk gebeurt. Het is logisch dat de gemeente dan bij BPD uitkomt. Omdat BPD eigenaar is van ongeveer de helft van het voormalige recreatiepark, ligt het voor de hand dat zij de partij is die de woningbouw zal realiseren. Het is evident dat de ontwikkeling van de Woonkamer makkelijker en efficiënter zal verlopen als het totale oppervlakte in bezit is bij één projectontwikkelaar, die afspraken kan maken de gemeente over de aankoop van de Grond. Dit draagt bij aan de haalbaarheid en spoedige realisatie van de ontwikkeling. Terecht stelt de gemeente dat als de Grond verkocht zou worden via een openbare biedingsprocedure, te verwachten valt dat het plan van de gemeente minder snel en efficiënt uitgevoerd zal kunnen worden en misschien wel in het geheel niet kan worden gerealiseerd. Als de Grond aan een ander dan BPD wordt verkocht, zullen er om te beginnen afspraken moeten worden gemaakt tussen twee projectontwikkelaars en dit kan tot bijvoorbeeld onderlinge discussies leiden. Omdat BPD nu eenmaal de partij is die al een deel van het recreatiepark in handen heeft is het logisch dat zij voor de gemeente de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond.

Tot slot heeft [eisende partij] nog gesteld dat de gemeente onbehoorlijk heeft gehandeld door de bezwaren van [eisende partij] tegen de intentieovereenkomst van de gemeente met BPD te negeren. Ook zou niet blijken dat de belangen van [eisende partij] zijn meegenomen bij de besluitvorming door de gemeente. Verder zou de gemeente niet kenbaar hebben gemaakt waarom het gelijkheidsbeginsel terzijde kon worden gesteld, wat de criteria moeten zijn om in aanmerking te komen voor de aankoop en op grond van welke criteria kan worden vastgesteld dat BPD als enige gegadigde aangemerkt kon worden. Het is de voorzieningenrechter niet duidelijk wat [eisende partij] met deze verwijten wil, nu ze inhoudelijk samenvallen met wat [eisende partij] stelt in het kader van haar beroep op de Didam-regels, waarop hiervoor al is ingegaan. Aan dit in de dagvaarding genoemde aparte verwijt van “Onbehoorlijk gehandeld” gaat de voorzieningenrechter daarom voorbij.

De slotsom is dat de vorderingen van [eisende partij] moeten worden afgewezen.

[eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente en BPD worden allebei begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.