Uitspraken

Voor deze selectiecriteria kan er op grond van de in 4.1. van de Aanmeldingsleidraad opgenomen scoretabel een score worden gegeven van: i) uitstekend (10), ii) zeer goed (9), iii) goed (8), iv) ruim voldoende (7), v) voldoende (6), vi) matig (5), vii) zeer matig (4), en viii) onvoldoende (3).

De drie aanmelders met de hoogste score gaan door. Er kunnen in totaal 100 punten worden behaald, waarvan 60 voor het selectiecriterium “Ontwikkelvisie” en 40 punten voor het selectiecriterium “Ontwikkelteam”.

[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de selectiebeslissing. Gemeente Nieuwegein heeft dit bezwaar in een brief van 9 april 2025 van de hand gewezen5.

Kernvraag
3.8. De kernvraag die in dit kort geding moet worden beantwoord, is of de beoordeling van de aanmelding van [eiser] niet deugt en/of niet goed is gemotiveerd.

Toetsingskader
3.9. Deze kernvraag moet niet, zoals [eiser] meent, worden beoordeeld aan de hand van het toetsingskader dat geldt voor de beoordeling van inschrijvingen in een aanbestedings-procedure. Dat komt omdat er geen sprake is van een aanbesteding, en er geen aanwijzingen zijn dat Gemeente Nieuwegein de aanbestedingsregels en de aanbestedingsrechtelijke beginselen op deze verkoopprocedure van toepassing heeft verklaard. Dit wordt als volgt toegelicht.

Het is aan de beoordelingscommissie van Gemeente Nieuwegein om binnen het hierboven geschetste kader een score toe te kennen. Het is niet aan de rechter om wat dit punt betreft op de stoel van de beoordelingscommissie te gaan zitten en te bepalen dat er bijvoorbeeld in plaats van een “voldoende” een “ruim voldoende” had moeten worden gegeven. De rechter kan wat dit punt betreft alleen beoordelen of de door de beoordelingscommissie gegeven score begrijpelijk/navolgbaar is.

Dit toetsingskader komt nagenoeg overeen met het toetsingskader dat geldt bij beoordeling van inschrijvingen in aanbestedingszaken. Het verschil is echter dat het toetsingskader geen uitvloeisel is van de aanbestedingsregels en de aanbestedingsrechtelijke beginselen, maar van de eisen van redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Deugt de beoordeling van de aanmelding van [eiser] en/of is die beoordeling goed gemotiveerd?
3.13. Dan wordt nu met inachtneming van het hiervoor genoemde toetsingskader beoordeeld of de beoordeling van de aanmelding van [eiser] deugt en/of voldoende is gemotiveerd. Daarbij wordt eerst ingegaan op de beoordeling van het selectiecriterium “Ontwikkelvisie” en daarna op de beoordeling van het selectiecriterium “Ontwikkelteam”.

Beoordeling van het selectiecriterium “Ontwikkelvisie”
Vraagstelling en beoordelingscriteria (beoordelingskader)

De vraagstelling en beoordelingscriteria (beoordelingskader) voor het selectiecriterium “Ontwikkelvisie” zijn vermeld in 4.2.1. van de Aanmeldingsleidraad. Deze paragraaf luidt als volgt:

U voegt bij uw aanmelding een visie op de integrale opgave van de ontwikkeling van de gemeente Nieuwegein. U gaat daarbij tenminste in op architectonische en duurzaamheidsambities. Geef aan: 1. Wat is uw visie op de ontwikkeling op deze plek in de context van het ontwikkelkader (Bijlage B). Wat zijn de daarin volgens u de kritische succesfactoren en wat is uw visie daarop.

2. Wat is uw visie op de duurzaamheidsambitie en welke wijze bent u voornemens om hier invulling aan het geven. Motiveer waaruit blijkt dat u die ambitie kunt realiseren.

3. De wijze waarop warmte in het project duurzaam is gerealiseerd waarbij ervaring met een gebieds-WKO resulteert in een hogere waardering

4. Welke relevante ervaring op het gebied van hoog stedelijk bouwen heeft u die relevant is voor deze ontwikkeling

5. De mate waarin er in het referentieproject sprake was van biobased bouwen (toekomstbestendig, en ontworpen voor meerdere levenscycli). 6. De mate waaruit blijkt dat in uw referentie sprake van afstemming van de architectuur met aanpalende bebouwing en toetsing door kwaliteitsteams of supervisie

7. De mate waaruit blijkt dat in uw referentie sprake was van een gebied dat zich kenmerkt door intensief en meervoudig ruimtegebruik.

Beoordelingsaspect Beoordeling van het door u gegeven referentieproject vindt plaats op basis van bovengenoemde punten en de mate waarin u heeft aangetoond de essentie van de opgave te doorgronden en invulling te geven aan de ambities van de gemeente Nieuwegein.

Score

[eiser] heeft voor selectiecriterium “Ontwikkelvisie” een “ruim voldoende” (een 7) gekregen. Dat staat volgens de in de Aanmeldingsleidraad opgenomen scoretabel voor de volgende omschrijving:

De beantwoording voldoet ruimschoots aan de elementen zoals vermeld bij de vraagstelling en geeft ruim voldoende invulling aan de beoordelingscriteria
Motivering van de score

De beoordelaars constateren dat u een duidelijke visie op het gebouw heeft gepresenteerd en dat u beschikt over relevante ervaring met duurzaam bouwen. Allereerst maken de beoordelaars op uit uw beantwoording dat u duidelijk kiest voor een maatschappelijke insteek. Tevens heeft u aangegeven het Open Building-principe toe te passen in uw ontwikkeling, wat positief wordt gewaardeerd. Daarnaast wordt de combinatie met de Lloydpier door de beoordelaars als een goede keuze beschouwd, waardoor er vertrouwen is dat dit een waardevolle bijdrage zal leveren aan het project.

Tegelijk merken de beoordelaars op dat uw visie onvoldoende aansluit op het ontwikkelkader. Ten aanzien van het ontwikkelkader kiest u in uw visie voor een groter percentage betaalbaar dan is voorgeschreven. Hoewel de gemeente waardering heeft voor deze ambitie sluit dit in mindere mate aan bij het ontwikkelkader en daarmee de keuzes die de gemeente heeft gemaakt voor [nummer 1] . De ontwikkel locatie [nummer 1] is onderdeel van een gebiedsontwikkeling waarbij meerdere bouwblokken ontwikkeld zullen worden. In de andere bouwblokken is sociale huur en meer woningen in het betaalbare segment voorzien. Daarmee resulteert uw keuze voor meer woningen in het betaalbare segment in meerwaarde.

Daarnaast geeft u in uw visie aan dat u een klimaathub toevoegt aan de ontwikkeling. U heeft de beoordelaars onvoldoende kunnen overtuigen van hoe een klimaathub zal gaan functioneren, en daarmee wat de meerwaarde hiervan is.

Tot slot wordt opgemerkt dat uw visie op de integrale opgave van de gemeente meer lijkt te verwijzen naar uw referentie SAWA dan naar een visie die daadwerkelijk is gericht op de specifieke context van deze locatie.
Bezwaren van [eiser]
3.17. De bezwaren van [eiser] richten zich tegen het oordeel van de beoordelingscommissie over:

1. het door [eiser] voorgestelde percentage betaalbare woningen,

2. de door [eiser] voorgestelde KlimaatHub,

3. de (onvoldoende) verwijzing naar de specifieke context op “deze locatie”.

Percentage betaalbare woningen
3.18. [eiser] heeft in haar visie vermeld dat zij een inclusieve woonomgeving met minimaal 50% van de woningen in het bereikbare koop of middenhuur segment zal creëren.8

Volgens [eiser] heeft de beoordelingscommissie daarmee een evidente beoordelingsfout gemaakt. Er had volgens [eiser] vanwege dit punt juist een hogere score aan de visie van [eiser] moeten worden toegekend in plaats van een lagere score. [eiser] voert daarvoor het volgende aan.
Uit de stukken van de selectiefase (pagina 7 van het Ontwikkelkader in relatie met de antwoorden op vraag 21 en 89 van de NvI ) volgt dat het realiseren van 17 betaalbare woningen van de maximaal 102 woningen een minimumvereiste/een ondergrens is. Daaruit volgt dat Gemeente Nieuwegein de wens had om zoveel mogelijk betaalbare woningen te realiseren in bouwblok [nummer 1] . [eiser] mocht er daarom op vertrouwen dat het aanbieden van meer betaalbare woningen tot een hogere score zou leiden. Het is om die reden evident onjuist, onnavolgbaar, en onbegrijpelijk dat de ambitie van [eiser] om minimaal 50% van de woningen in het betaalbare segment te realiseren in mindere mate aansluit op het

Ontwikkelkader.

Partijen verschillen van mening over de vraag of dit een juiste interpretatie is van het Ontwikkelkader. Of dat zo is, is een kwestie van uitleg van het Ontwikkelkader.

Die uitleg zal anders dan partijen lijken te menen niet moeten worden gedaan aan de hand van de uitlegmaatstaf zoals die in aanbestedingszaken geldt. De aanbestedingsregels en de aanbestedingsrechtelijke beginselen zijn immers niet van toepassing.

Die uitleg zal in dit geval moeten worden gedaan aan de hand van de CAO norm. Deze norm houdt in dat vooral gekeken moet worden naar de objectieve betekenis van de tekst, in relatie met de overige stukken van de selectieprocedure. De bedoeling van Gemeente Nieuwegein speelt daarin geen rol, tenzij deze duidelijk volgt uit de vooraf bekend gemaakte stukken voor de selectiefase.

op pagina 5 1.0 INLEIDING (…) Bouwblok [nummer 1] is onderdeel van [wijk] . [wijk] bestaat uit een vijftal woningbouwlocaties. De ontwikkeling van de bouwblokken [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] lopen hierin voorop, waarna [nummer 1] zal volgen. (…) Nieuwegein is op dit moment nog grondeigenaar van de bouwblokken [nummer 1] , [nummer 5] en [nummer 6] . Voor bouwblok [nummer 1] zal in de loop van 2025 een tender worden uitgeschreven. Voorliggend ontwikkelkader heeft als doel vorm en inhoud te geven aan de planvorming van bouwblok [nummer 1] en dient als leidraad bij de uitwerking van ontwerpen voor het bouwblok. De leidraad en kaders komen voort uit eerder vastgesteld beleid. Dit beleid wordt in hoofdstuk 2 op hoofdlijnen beschreven. De beleidsdocumenten kunt u raadplegen via de projectwebsite. (…)9

en op pagina 15 3.1 WONINGBOUWPROGRAMMA Voor [wijk] heeft gemeente Nieuwegein in het Koersdocument en de Gebiedsopgave maar ook in de onlangs vastgestelde Woonvisie 2024 aangegeven een gevarieerd woonmilieu te willen realiseren. Een woonmilieu bestaande uit mix van verschillende huur- en koopwoningen in verschillende segmenten (sociaal, midden en duur). Voor alle doelgroepen moet plaats zijn in het centrum van de stad, maar per bouwblok in City kan de gewenste doelgroep verschillen. Voor blok [nummer 1] is het uitgangspunt appartementengebouwen in een hoge dichtheid. Het betreft de realisatie van maximaal 102 woningen. Zowel vrijesector koopwoningen als woningen in het betaalbare segment. De woningen dragen met de levendige en gevarieerde plinten bij aan het versterken van het binnenstedelijke woonmilieu. Van de 102 woningen is het uitgangspunt dat er 17 in het betaalbare segment gerealiseerd worden.10

Op pagina 7 waarnaar [eiser] verwijst, is niets vermeld over het realiseren van betaalbare woningen. Kennelijk bedoelde [eiser] te verwijzen naar het hiervoor geciteerde deel op pagina 5 van het Ontwikkelkader.

Ref.nr. 21 Onderwerp: Bijlage B – Woningbouwprogramma Vraag: Is het mogelijk om 100% van het woonprogramma het middeldure segment te realiseren? Antwoord: Ja. In het ontwikkelkader is opgenomen dat er maximaal 102 woningen worden gerealiseerd, waarvan 17 in het betaalbare segment. Er is geen minimum vastgesteld voor het aantal vrije sector koopwoningen.

Ref.nr. 89 Onderwerp: Woningbouwprogramma 3.0 Vraag: U stelt als uitgangspunt dat er 17 betaalbare koopwoningen gerealiseerd moeten worden. Indien er minder dan 102 woningen worden gerealiseerd hoeveel betaalbare woningen moeten dan nog gerealiseerd worden? 16% van het totaal of is 17 betaalbare woningen een hard getal? Antwoord: 17 betaalbare woningen is een hard getal.

De door [eiser] voorgestelde KlimaatHub
3.29. [eiser] heeft in haar visie vermeld dat zij een KlimaatHub wil realiseren.

Er is ook, anders dan [eiser] meent, geen sprake van een onnavolgbare en/of onbegrijpelijk beoordeling. De beoordelingscommissie heeft op basis van de informatie die door [eiser] in haar visie is gegeven over de KlimaatHub kunnen oordelen dat zij informatie miste om meerwaarde aan de KlimaatHub toe te kennen. [eiser] heeft in haar visie slechts één zin over de KlimaatHub opgenomen, namelijk:

We introduceren een KlimaatHub: een buurthuis en kenniscentrum, waar bewoners samenkomen, leren over duurzaamheid en een hechte community vormen – een proces dat al start bij de participatie in de ontwikkeling.

In deze zin wordt nauwelijks informatie gegeven over het functioneren van de KlimaatHub. Er wordt slechts in algemene zin aangegeven waartoe de KlimaatHub dient, maar hoe dat in zijn werk gaat, wordt niet toegelicht. [eiser] voert aan dat deze zin in relatie moet worden gezien met de (in een andere alinea en onder een ander kopje) opgenomen zin:

We creëren niet alleen woningen, maar een klimaatadaptieve en inclusieve leefomgeving. De plint wordt een levendige ruimte met voorzieningen die bijdragen aan de buurt en de ambitie ondersteunen om van City de meest duurzame binnenstad van Nederland te maken.

Als dat al zo is dan nog kan dat [eiser] niet baten. Reden daarvoor is dat in de hierboven geciteerde zin geen informatie wordt gegeven over het functioneren van de KlimaatHub. Er wordt niet eens een link met de KlimaatHub gelegd.
[eiser] stelt zich dan nog op het standpunt dat niet van haar kon worden verlangd dat zij een meer gedetailleerdere uitwerking van haar voorstel voor een KlimaatHub zou hebben gegeven, omdat de visie op 2 A4 pagina’s moest worden weergegeven. Dit standpunt gaat al niet op omdat in de NvI is vermeld dat er 4 A4 pagina’s mochten worden gebruikt. Dat moet voldoende ruimte zijn voor het indienen van een onderbouwde visie.

De verwijzing naar de specifieke context op “deze locatie”

De beoordelingscommissie heeft geoordeeld dat de Ontwikkelvisie van [eiser] meer lijkt te verwijzen naar de referentie van [eiser] (SAWA) dan naar een visie die daadwerkelijk is gericht op de specifieke context van de locatie. In de brief van 9 april 2025 heeft Gemeente Nieuwegein daarop een nadere toelichting gegeven. Die toelichting komt erop neer dat de Ontwikkelvisie van [eiser] onvoldoende reflecteert op de directe omgeving

van Blok [nummer 1] , de daar reeds aanwezige of geprojecteerde bebouwing, bestaande

voorzieningen en infrastructuur.

Deze bezwaren van [eiser] gaan niet op.

In de eerste plaats is er niet buiten het beoordelingskader getreden. Het beoordelingskader houdt juist in dat een visie moet worden gegeven op de ontwikkeling op deze plek (lees: op bouwblok [nummer 1] ) in de context van het Ontwikkelkader. Dat staat letterlijk in het in 4.2.1. vermelde beoordelingskader.
De door de beoordelingscommissie gegeven motivering is ook niet feitelijk onjuist of onnavolgbaar. In de ontwikkelvisie van [eiser] is slechts 1 zin vermeld die verband houdt met de locatie (de plek) waarop de woningen gerealiseerd moeten worden. De rest van de tekst gaat in zijn algemeenheid in op welk gebouw er komt, en op de wijze van het bouwen van het gebouw. Dat zijn, zoals Gemeente Nieuwegein ook in haar brief van 9 april 2025 heeft geschreven, geen locatie gebonden gegevens. De beoordelingscommissie heeft daarom tot haar oordeel kunnen komen.

Beoordeling van het selectiecriterium “Ontwikkelteam”
Vraagstelling en beoordelingscriteria (beoordelingskader)

Deze paragraaf luidt als volgt:

Voor deze opgave vindt de gemeente het van essentieel belang dat alle benodigde rollen in het ontwikkelteam van het consortium stevig zijn ingevuld. Daarom verwacht de gemeente in ieder geval een overzicht van de volgende rollen van het ontwikkelteam: ontwikkelaar/bouwer, belegger, architect en duurzaamheidsadviseur.

Beoordelingsaspect Uw ontwikkelteam en de bijbehorende toelichting worden beoordeeld op de mate waarin u kunt aantonen dat de rollen van uw team goed passen bij deze opgave. Beoordeeld wordt op de volledigheid van het team, individuele kwaliteit, kennis en ervaring van de individuele leden en het team als geheel. Daarnaast wordt u beoordeeld op de mate waarin u kunt aantonen dat sprake is van een goede onderlinge samenwerking binnen uw team (consortium) en de wijze waarop u de continuïteit waarborgt gedurende het gehele proces.

Score [eiser]

De beantwoording voldoet aan de elementen zoals vermeld bij de vraagstelling en geeft voldoende invulling aan de beoordelingscriteria

Motivering van deze score
3.41. In de bij de selectiebeslissing als bijlage gevoegde motivering is deze score als volgt gemotiveerd:

De beoordelaars constateren dat uw team volledig is samengesteld, wat als een positief punt wordt gezien. Tegelijkertijd merken de beoordelaars op dat de omvang van het team relatief klein is. Dit roept twijfels op bij de beoordelaars over de waarborging van de continuïteit van de kwaliteit door het team. Daarnaast wordt het feit dat de architect ook als ontwikkelaar binnen één bureau betrokken is, door de beoordelaars gezien als een potentiële risicofactor voor de uiteindelijke kwaliteit van het project. Dit punt had goed onderbouwd kunnen worden met een beheersmaatregel om de zorgen te mitigeren, helaas is deze toelichting niet gegeven. Verder willen de beoordelaars aangeven dat de onderbouwing van de individuele kwaliteit van de ontwikkelaar met slechts één referentie onvoldoende aantoont dat de beoogde kwaliteit daadwerkelijk zal worden gerealiseerd.

De bezwaren van [eiser]
3.42. De bezwaren van [eiser] richten zich tegen het oordeel van de beoordelingscommissie dat:

1. er twijfels zijn over de waarborging van de continuïteit van de kwaliteit door het team, omdat de omvang van het team relatief klein is,

2. sprake is van een potentiële risicofactor voor de kwaliteit van het project, omdat architect en ontwikkelaar één zijn,

3. de individuele kwaliteit onvoldoende is onderbouwd.

De beoordelingscommissie is niet buiten het beoordelingskader getreden door de
in 3.43. genoemde punten mee te wegen bij het geven van de score. Deze punten passen binnen het beoordelingskader zoals genoemd in 4.2.2. van de Aanmeldingsleidraad.
De beoordelingscommissie is ook niet, zoals [eiser] aanvoert, bij de beoordeling van de individuele kwaliteit van de ontwikkelaar buiten het beoordelingskader getreden, omdat er in het kader van die beoordeling de facto om meer dan één referentie wordt gevraagd.

In het kader van het selectiecriterium “Ontwikkelteam” is er niet om een referentie gevraagd, zodat er om die reden niet buiten het beoordelingskader van dat selectiecriterium is getreden. De referentie is gevraagd in het kader van het selectiecriterium “Ontwikkelvisie”.

Uit het beoordelingskader zoals vermeld in 4.1.2. van de Aanmeldingsleidraad volgt dat beoordeeld wordt op:

Het gaat hier om, zoals Gemeente Nieuwegein heeft benadrukt, een integrale beoordeling. Alle aspecten spelen een rol bij de toekenning van de score. Het kan best zo zijn dat [eiser] een groot team met veel meer rollen dan is gevraagd heeft gepresenteerd, maar dat betekent nog niet dat dit tot een hogere score dan “een voldoende” moet leiden. Dat hangt af van de mate waarin aan de andere uitgevraagde aspecten wordt voldaan. De stelling van [eiser] dat zij ervan uit mocht gaan dat het aanbieden van een team dat meer rollen vertegenwoordigd dan de uitgevraagde rollen tot een hogere score zou leiden dan “een voldoende” loopt hierop stuk. Het is overigens ook de vraag of [eiser] daarvan kon uitgaan. De stukken die zien op de selectiefase bieden daarvoor onvoldoende aanknopingspunten.

Slotsom
3.49. Alle bezwaren van [eiser] zijn hiervoor besproken. [eiser] heeft op de mondelinge behandeling bevestigd dat haar opmerkingen in 5.6 en 5.7 van de dagvaarding geen zelfstandig bezwaar bevat. De slotsom is dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.

Proceskosten