Uitspraken

Op deze procedure is het oude recht uit de Onteigeningswet (Ow) van toepassing, omdat het onteigeningsverzoek voor 1 januari 2024 is ingediend bij de Kroon (artikel 4.4 Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet).

Bij vonnis van 19 juli 2023 heeft de rechtbank de onteigening uitgesproken ten name van de Staat en ten algemenen nutte van een gedeelte ter grootte van 1.244 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummer] , groot 26.710 m2 (grondplannummer [nummer] ) (hierna: het onteigende).

Het onteigeningsvonnis van 19 juli 2023 is op 29 augustus 2023 ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. In het vonnis is het voorschot van de schadeloosstelling bepaald op € 193.000,00 (100% van het aanbod).

Het onteigende bestaat uit een smalle, langwerpige strook grond van 1.244 m2. De strook ligt tegen de oostzijde van de A27, dichtbij Lexmond.

Het onteigende en het overblijvende – dat wil zeggen het niet onteigende gedeelte van het hiervoor genoemde perceel – wordt op de peildatum gebruikt door twee zustervennootschappen van [gedaagde] (beiden h.o.d.n. [handelsnaam 2] ). [handelsnaam 2] richt zich op de verkoop, verhuur en service van machines, met name kraanmaterieel (kranen, hoogwerkers, heftrucks) en generatoren, in het binnen- en buitenland (totale machinepark ca. 25.000 stuks). De activiteiten worden in Nederland uitgeoefend vanuit zes vestigingen: Sittard (hoofdvestiging), Lexmond, Rotterdam, Groningen, Eindhoven en Eemshaven. Op het overblijvende staat een bedrijfshal waarin onderhoud aan het materieel wordt uitgevoerd en elektrisch materieel wordt gestald. Rondom de hal is het perceel verhard met stelconplaten. Dit terrein wordt gebruikt als parkeerterrein/opslagterrein voor kraanmaterieel en generatoren. Het onteigende is onderdeel van dit verharde opslagterrein.

De onteigening vindt plaats ten behoeve van de realisatie van de reconstructie van de Rijksweg A27 Houten - Knooppunt Hooipolder (deeltraject 3).

Per 26 augustus 2020 is op het onteigende onherroepelijk van toepassing het Tracébesluit A27 Houten-Hooipolder. Het Tracébesluit is door de gemeente uitgewerkt in het bestemmingsplan Tracébesluit A27 – gemeente Vijfheerenlanden, vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2022. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’. Voorheen gold voor het onteigende (onder meer) het bestemmingsplan Buitengebied Zederik, op grond waarvan het de enkelbestemming ‘bedrijf’ had.

Bij vonnis van 19 juli 2023 heeft de rechtbank mr. I.P.A. van Heijst, ing. H.M. Dorenbosch en ing. J.L. Scheffer (hierna: de deskundigen) opgedragen de schadeloosstelling te begroten.

Op 27 juni 2024 hebben de deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht (hierna: het rapport). In het rapport wordt de totale schadeloosstelling begroot op € 206.260,00. Dit bedrag bestaat uit € 205.260,00 aan werkelijke waarde en € 1.000,00 aan bijkomende schade. Van waardevermindering van het overblijvende is volgens de deskundigen geen sprake. Verder adviseren de deskundigen om de Staat te veroordelen rente te betalen over het verschil tussen het voorschot en de definitieve schadeloosstelling en twee bijkomende aanbiedingen (inzake de btw en voortgezet gebruik) gestand te doen.

De rechtbank stelt voorop dat de eigenaar op grond van artikel 40 Ow recht heeft op een volledige vergoeding voor alle schade, die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. De schadeloosstelling wordt begroot naar de peildatum van artikel 40a Ow. In deze zaak is dat 29 augustus 2023. Daarbij is op grond van artikel 40b Ow de werkelijke waarde van het onteigende bepalend, te stellen op de prijs tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.

Bij het bepalen van de in artikel 40b lid 2 Ow bedoelde koopprijs is uitgangspunt dat rekening wordt gehouden met de exploitatie die het geldende bestemmingsplan op het onteigende toelaat.

Op grond van artikel 40c Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden met voordeel of nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt, overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen voor de werken als hiervoor bedoeld.

Op de peildatum gold op het onteigende op grond van het Tracébesluit en het daarop gebaseerde bestemmingsplan een verkeersbestemming. Partijen en de deskundigen zijn het erover eens dat deze plannen op grond van artikel 40c Ow moeten worden geëlimineerd. Dat betekent dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende rekening gehouden moet worden met de daarvoor geldende bedrijfsbestemming.

Bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende hebben de deskundigen – net als partijen – gekozen voor de vergelijkingsmethode. De deskundigen hebben de door partijen ingebrachte taxatierapporten, waarin in totaal veertien referentietransacties zijn opgenomen, bestudeerd en daaraan een aantal bruikbare transacties ontleend (bijlage 4 bij het rapport). De referentietransacties die meer dan drie jaar voor de peildatum hebben plaatsgevonden, hebben de deskundigen niet meegewogen.

De deskundigen hebben allereerst opgemerkt dat het onteigende wordt gekenmerkt door zijn ligging pal aan de A27 (zichtlocatie) op een overigens betrekkelijk geïsoleerd gelegen klein bedrijventerrein zonder aanvullende voorzieningen en verder door zijn relatief beperkte bebouwingsmogelijkheden. Tijdens de zitting hebben de deskundigen toegelicht dat bedrijfsterreinen die, zoals in Lexmond, in een lintligging liggen, betrekkelijk geïsoleerd aan de snelweg, in het algemeen minder waard zijn dan bedrijfskavels op een (regulier) bedrijventerrein. Verder merken zij op dat beperkte bebouwingsmogelijkheden de waarde drukken, de waarde van een bebouwde bedrijfskavel lager ligt dan de waarde van een onbebouwde bedrijfskavel en dat de zichtlocatie van het onteigende juist een pluspunt is.

Geen van de onderzochte referentietransacties zijn volgens de deskundigen een-op-een vergelijkbaar met het onteigende. Deze transacties hebben geen betrekking op een zichtlocatie langs een snelweg en hebben in het algemeen ruimere bebouwingsmogelijkheden. Meer specifiek geldt voor de transacties die door de Staat zijn ingebracht dat deze weliswaar betrekking hebben op bebouwde bedrijfskavels, maar dat de grondwaarde niet rechtstreeks uit de bij deze transacties gerealiseerde verkoopprijzen kan worden afgeleid. Dit omdat de door de Staat genoemde grondwaarden bij deze transacties door de taxateurs van de Staat zelf op basis van eigen aannames zijn afgeleid uit de bij deze transacties gerealiseerde (totale) verkoopprijzen. Met betrekking tot de transacties die door [gedaagde] zijn ingebracht, geldt dat deze alle betrekking hebben op onbebouwde bedrijfskavels op (grotere) bedrijventerreinen, met veelal ruimere bebouwingsmogelijkheden. Toch zijn de recentere referentietransacties volgens de deskundigen, zo begrijpt de rechtbank na een toelichting op de mondelinge behandeling, min of meer vergelijkbaar en met inachtneming van de hiervoor genoemde kanttekeningen in beginsel bruikbaar.

Aan de hand van de door partijen ingebrachte referentietransacties en met inachtneming van de hiervoor genoemde kanttekeningen, hebben de deskundigen de grondwaarde van het onteigende in het conceptrapport vastgesteld op een prijs van € 150,00 per m2 (exclusief stelconplaten).

In reactie op het conceptrapport heeft [gedaagde] twee nieuwe referentietransacties te Hoevelaken en Nieuwegein aangedragen, waaruit volgens haar een hogere prijs per m2 zou moeten volgen.

Ten aanzien van de locatie in Hoevelaken hebben de deskundigen in hun definitieve rapport overwogen dat dit een transactie betreft waarbij partijen overeenstemming hebben bereikt ter voorkoming van een onteigening, zodat de betaalde prijs geen zuiver marktgegeven is. Verder wijzen de deskundigen erop dat a) de ligging van deze locatie, vlakbij Amersfoort en het knooppunt Hoevelaken, gunstiger is dan het onteigende, b) deze locatie voor een veel groter deel verhard was en c) de bestemming van deze locatie ook de bouw van een woning toestaat. Deze verschillen rechtvaardigen een substantieel hogere waarde dan die van het onteigende, aldus de deskundigen.

Ten aanzien van de referentie Nieuwegein overwegen de deskundigen dat deze locatie slechts beperkt vergelijkbaar is met het onteigende, omdat de locatie een ruimere bedrijfsbestemming kent met meer bouw- en gebruiksmogelijkheden. Daar staat tegenover dat de locatie Nieuwegein niet op een zichtlocatie is gelegen, maar wel vlakbij een oprit naar de snelweg. Deze verschillen rechtvaardigen volgens de deskundigen een substantieel hogere prijs voor de locatie Nieuwegein.

De deskundigen hebben hun waardebepaling van € 150,00 per m2 in het definitieve rapport gehandhaafd. De Staat kan zich hierin vinden. [gedaagde] maakt hiertegen bezwaar. Volgens haar moet de grondwaarde worden vastgesteld op € 350,00 per m2.

[gedaagde] verwijst in haar spreekaantekeningen ten eerste naar het taxatierapport van haar partijdeskundige met de daarin genoemde referentietransacties. De deskundigen zijn daar in hun rapport al uitgebreid op ingegaan. Onder verwijzing naar het advies van de deskundigen met betrekking tot deze transacties, zoals hiervoor weergegeven, is de rechtbank van oordeel dat die transacties niet of slecht beperkt vergelijkbaar zijn.

Verder wijst [gedaagde] erop dat als zij op de peildatum een bedrijfskavel had willen aankopen zij dat onmogelijk had kunnen doen voor een prijs van € 150,00 per m2. Naar het oordeel van de rechtbank miskent [gedaagde] hiermee dat het in deze procedure gaat om het bepalen van de waarde van het onteigende, te weten een bebouwde bedrijfskavel met een aantal specifieke kenmerken. Zoals hiervoor uiteen is gezet, is (de waarde van) het onteigende niet een-op-een vergelijkbaar met (de waarde van) een onbebouwde bedrijfskavel.

[gedaagde] voert ook aan dat de locatie in Hoevelaken ten onrechte is beschreven als gunstiger gelegen dan het onteigende. Ook is het onteigende qua ontsluiting en zichtbaarheid juist gunstiger gelegen. In reactie hierop hebben de deskundigen toegelicht dat met de gunstige ligging wordt gedoeld op de geografische locatie. Het prijsniveau in Hoevelaken, nabij Amersfoort, ligt beduidend hoger dan in Lexmond. De zichtbaarheid van beide locaties is volgens de deskundigen sterk vergelijkbaar. Hoewel de zichtbaarheid van de locatie Hoevelaken wordt beperkt door een haag, zou een (redelijk handelende) koper de haag verwijderen, voor zover die op eigen grond staat, en de beplanting die op de grond van Rijkswaterstaat staat in overleg laten onderhouden. Wat betreft de ontsluiting en bereikbaarheid hebben de deskundigen toegelicht dat de bereikbaarheid van de locatie Hoevelaken wellicht iets minder goed is, maar nog steeds goed. Het ligt vlakbij het knooppunt Hoevelaken. Hoewel de locatie bereikbaar is via een smalle toegangsweg, zou deze door een koper verbreed kunnen worden. De rechtbank ziet geen aanleiding om de deskundigen hierin niet te volgen. [gedaagde] heeft tot nog slot gesteld dat het onteigende qua vorm en omvang couranter is dan de locatie Hoevelaken. Zij heeft ter zitting echter niet onderbouwd waarom dit het geval is, zodat de rechtbank ook daaraan voorbij gaat.

Tot slot wijst [gedaagde] op een nieuwe referentietransactie die zij voor de mondelinge behandeling heeft ingebracht en die tot een hogere grondprijs per vierkante meter zou moeten leiden. Dit betreft een transactie van een perceel bouwgrond in Vianen. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het gaat om een reststrookje grond in de oksel van een afrit, een specifieke ‘postzegel’ op een specifieke locatie die in een normaal referentieonderzoek nooit als vergelijkbare locatie zou worden gebruikt.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat de deskundigen hun advies hebben gebaseerd op een vergelijking met bruikbare referentietransacties uit de markt, waarbij zij rekening hebben gehouden met de specifieke kenmerken van het onteigende, zoals ligging, bereikbaarheid, gebruiksmogelijkheden en beperkingen. Gelet op de besproken toelichting van de deskundigen in het rapport en tijdens de mondelinge behandeling en gelet op hun uitgebreide ervaring en inzicht in de lokale vastgoedmarkt, heeft de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de gehanteerde methodiek en gebruikte referenties, noch aan de intuïtieve kennis die de deskundigen hebben toegepast bij het interpreteren van de marktgegevens en het vaststellen van de waarde. De conclusie is dat de rechtbank zich aansluit bij het advies van de deskundigen ten aanzien van de begroting van de werkelijke waarde van het onteigende (€ 150,00 per m2 exclusief stelconplaten).

Wat betreft de waarde van de op het onteigende aanwezige stelconplaten hebben de deskundigen gerekend met een bedrag van € 15,00 per m2. Partijen hebben hier geen bezwaren tegen aangevoerd. De rechtbank gaat daarom van dit bedrag uit.

De conclusie is dat de rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende waardeert op € 165,00 per m2, zijnde € 205.260,00.

Er is volgens de deskundigen geen sprake van een waardevermindering van het overblijvende. Het verlies van het onteigende leidt niet tot een verslechtering van de vorm van het perceel. Verder is er sprake van een zodanig geringe verkleining van de oppervlakte van het perceel dat de waarde van het overblijvende niet is aangetast. De Staat kan zich hierin vinden. [gedaagde] maakt bezwaar.

Volgens [gedaagde] leidt de onteigening tot een versmalling van de ruimte tussen de loods en de eigendomsgrens (van 30 naar 24 meter) en tot een ongunstigere vorm van de spie aan de zuidwestzijde van het perceel. Dit heeft volgens [gedaagde] nadelige gevolgen voor haar bedrijfsvoering, omdat de verkeersbewegingen van (met name lange) machines worden beperkt en machines minder efficiënt kunnen worden gestald.

De rechtbank is het met de deskundigen eens dat het bij de waardevermindering van het overblijvende gaat om de waarde van het overblijvende in het vrije economische verkeer, onafhankelijk van de wijze van gebruik of exploitatie door de huidige eigenaar. Dat het gebruik van het overblijvende voor specifiek [gedaagde] door de onteigening wordt beperkt, betekent dus nog niet dat de marktwaarde van het overblijvende daardoor is gedaald. Voor zover [gedaagde] door de onteigening nadeel bij de exploitatie ondervindt, dan wordt dit beoordeeld bij de bijkomende schade. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het advies van de deskundigen dat er geen sprake is van een waardevermindering van het overblijvende, gelet op de geringe verkleining van de oppervlakte en het ontbreken van een verslechtering van de vorm van het perceel. Dat het overblijvende minder courant is geworden, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd.

De conclusie is dat de rechtbank de waardevermindering van het overblijvende begroot op nihil.

[gedaagde] heeft naast vergoeding van de waarde van het onteigende en waardevermindering van het overblijvende, aanspraak gemaakt op vergoeding van alle overige (bijkomende) schade die voor haar het rechtstreeks en noodzakelijke gevolg van het verlies van het onteigende is/zal zijn. Bij de beoordeling van de mogelijke bijkomende schade geldt als uitgangspunt de wijze waarop een redelijk handelende ondernemer in de omstandigheden en positie van [gedaagde] op een eigendomsontneming als de onderhavige zou reageren.

Vast staat dat de onteigening leidt tot verlies van circa 75 opstelplekken. De deskundigen en partijen zijn het erover eens dat bij de begroting van de bijkomende schade moet worden uitgegaan van een reconstructie. Dat wil zeggen een voortzetting van de activiteiten die op het onteigende plaatsvonden. De vraag is op welke wijze een redelijk handelende ondernemer deze activiteiten zou voortzetten, welke schade daarmee gepaard gaat en over welke periode deze schade moet worden berekend.

De deskundigen hebben geconstateerd dat het perceel intensief wordt gebruikt en steeds vol staat met materieel. Indikken is geen optie. [gedaagde] heeft zelf aangegeven dat de locatie Lexmond inmiddels te krap is en er behoefte is aan uitbreiding. De deskundigen achten het daarom redelijk om op de peildatum uit te gaan van een periode van vijf jaar waarbinnen [gedaagde] – ook zonder onteigening – de huidige vestiging in Lexmond zou hebben vervangen voor een grotere vestiging in de omgeving, of zou hebben gekozen voor het verwerven van een satellietlocatie waarbij de huidige locatie in Lexmond wordt aangehouden. Dit betekent dat de schade in verband met de reconstructie van de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] volgens de deskundigen maximaal een periode van vijf jaar beslaat.

De Staat kan zich hiermee verenigen. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Een redelijk handelende ondernemer zou volgens [gedaagde] de vestiging in Lexmond niet binnen vijf jaar verplaatsen, mede gelet op de goede en strategische ligging centraal in Nederland op een zichtlocatie. Zij is ook niet van plan de locatie Lexmond te verkopen. Bovendien is de vraag of verplaatsing überhaupt mogelijk is, gelet op het ontbreken van beschikbare geschikte bedrijfslocaties. Volgens [gedaagde] moet daarom worden uitgegaan van een periode van tien jaar waarin de reconstructieschade zich voordoet.

De rechtbank overweegt als volgt. Tijdens de mondelinge behandeling is [gedaagde] gevraagd of zij zich bezighoudt met uitbreidingsplannen. Daarop heeft [gedaagde] geantwoord dat als de kans zich voordoet, zij zeker zal uitbreiden. Zij is de laatste jaren druk geweest met het in heel West-Europa zoeken naar geschikte locaties voor uitbreiding. Verder heeft [gedaagde] verklaard dat het bedrijf groeit, de vraag groeit, het aantal machines groeit, dat (onder meer) de locatie Lexmond te krap is en dat er ook op andere locaties wordt gewerkt met satellietvestigingen, bijvoorbeeld in Sittard. De rechtbank trekt uit deze antwoorden de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat een redelijk handelende ondernemer die zich op de peildatum in de omstandigheden en positie van [gedaagde] zou bevinden, ook zonder onteigening de huidige vestiging in Lexmond binnen een periode van vijf jaar na de peildatum zou hebben vervangen voor een grotere vestiging in de omgeving, dan wel een extra satellietlocatie in de omgeving zou hebben verworven. Het alternatief, te weten het voor onderhoud aan het materieel omrijden naar de locatie Sittard, is zeer kostbaar en ligt niet voor de hand. Wat betreft de termijn van vijf jaar volgt de rechtbank de deskundigen. Zij hebben voldoende toegelicht dat geschikte (zicht)locaties in midden Nederland – zoals [gedaagde] heeft aangevoerd – inderdaad moeilijk te vinden zijn, maar dat de termijn van vijf jaar ruim is en dat – gelet op de urgentie bij uitbreiding die [gedaagde] zelf steeds stelt te hebben – een redelijk handelende ondernemer bij het verwerven van een vervangende of satellietlocatie geacht mag worden haar kapitaalkracht in te zetten (overbieden).

De Staat heeft [gedaagde] het voortgezet gebruik (om niet) van het onteigende aangeboden tot 1 januari 2029. Dit beslaat de hiervoor bedoelde vijfjaarstermijn ruimschoots. Dit aanbod is door [gedaagde] aanvaard. Er bestaat daarom geen aanleiding om [gedaagde] een vergoeding toe te kennen in verband met (bijvoorbeeld) omrijschade of het huren van een vervangend bedrijfsterrein.

Volgens de deskundigen resteert een vergoeding van € 1.000,00 aan extra accountantskosten in verband met de verwerking van de onteigening in de jaarcijfers en belastingaangiften van [gedaagde] . Partijen hebben hiertegen geen bezwaren aangevoerd, zodat de rechtbank zich hierbij aansluit.

Op het onteigende en op het overblijvende bevinden zich stelconplaten. In theorie zouden deze kunnen worden doorgezaagd op de onteigeningsgrens. De deskundigen achten het echter aannemelijk dat in de praktijk de stelconplaten tot de onteigeningsgrens zullen worden verwijderd. Daarbij zullen ook platen worden verwijderd die gedeeltelijk over de onteigeningsgrens op het overblijvende liggen. Er ontstaat dan een zaagtandenpatroon. Dit deel van het overblijvende zal dan opnieuw moeten worden verhard. De deskundigen hebben de kosten hiervan op € 10.000,00 begroot. Ter zitting is toegelicht dat dit bedrag in het definitieve rapport per abuis niet is opgeteld bij de volledige geadviseerde schadeloosstelling.

De Staat heeft tegen deze schadepost geen verweer gevoerd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat niet kan worden volstaan met een bedrag van € 10.000,00. Ten eerste omdat niet duidelijk is wat er precies gaat gebeuren. Voor zover [gedaagde] daarmee doelt op het feit dat nog niet duidelijk is of de stelconplaten worden doorgezaagd of (deels op het overblijvende) worden verwijderd, dan overweegt de rechtbank dat de deskundigen van het tweede scenario uitgaan. Enkel in dat scenario is er sprake van schade van [gedaagde] , welke schade door de deskundigen is begroot. Ten tweede heeft [gedaagde] aangevoerd dat het risico niet kan worden afgedekt met € 10.000,00 en dat het moet gaan om de daadwerkelijke kosten van het aanhelen van het overblijvende. De rechtbank begrijpt dat de deskundigen gezien de omstandigheden en onzekerheden een globale schatting hebben gemaakt van de kosten van het aanhelen van het overblijvende en acht deze benadering in dit geval gerechtvaardigd. Als [gedaagde] het met deze schatting niet eens is, dan lag het op haar weg om te onderbouwen dat de kosten van het aanhelen hoger liggen. Dit heeft zij niet gedaan. [gedaagde] heeft enkel verwezen naar een begroting die zij ter zake het aanhelen heeft overgelegd. Voor zover zij hiermee doelt op de voor de mondelinge behandeling ingebrachte offerte van het bedrijf [bedrijf 1] (productie 24), dan geldt dat deze offerte ziet op het verharden van 900 m2 grond. Ter zitting heeft [gedaagde] niet onderbouwd waarom een dergelijke oppervlakte in verband met het hiervoor besproken zaagtandenpatroon verhard zou moeten worden. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] voor het eerst aanspraak gemaakt op een aantal bijkomende schadeposten. Volgens haar moeten na de onteigening de volgende werkzaamheden op het overblijvende worden verricht:

• -

  er moet een afrastering worden geplaatst op de nieuwe erfgrens tussen de sloot en het overblijvende;

• -

  er moet bij deze erfgrens ook een damwand worden aangelegd;

• -

  er moet afwatering worden aangelegd vanaf het overblijvende naar de sloot;

• -

  de elektriciteitsleidingen onder de stelconplaten op het overblijvende moeten worden omgelegd.

Wat betreft het hekwerk en damwand overweegt de rechtbank dat de huidige situatie ter plaatse van het onteigende enkele meters wordt opgeschoven richting het perceel van [gedaagde] . Dat wil zeggen dat de sloot inclusief een onderhoudsstrook van een meter wordt verplaatst richting het overblijvende. In de huidige situatie is er geen hekwerk en ook geen damwand aanwezig. In het licht daarvan heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat het in de nieuwe situatie noodzakelijk is dat er wel een hekwerk en damwand worden gerealiseerd. Het enkele feit dat zij haar perceel wil afsluiten (hekwerk) is daarvoor onvoldoende. Bovendien is tijdens de zitting duidelijk geworden dat het perceel aan de slootzijde niet voor derden toegankelijk is. Wat betreft de damwand heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de sloot dieper wordt dan de bestaande sloot, wat gelet op het zware materieel van [gedaagde] aanzienlijke risico’s met zich zou brengen. Ook hieraan gaat de rechtbank voorbij, omdat [gedaagde] niet heeft onderbouwd dat de sloot inderdaad dieper wordt en, zo ja, waarom in dat geval een damwand noodzakelijk is. Voor zover bij de uitvoering van de werkzaamheden door de aannemer van de Staat mocht blijken dat voor de instandhouding van het overblijvende een grondkerende constructie noodzakelijk is, dan is het aan (de aannemer van) de Staat om daarin te voorzien.

Wat betreft de afwatering geldt dat [gedaagde] niet heeft onderbouwd waarom de onteigening noodzaakt tot het aanleggen of aanpassen van de afwatering op het overblijvende. De rechtbank gaat daarom hieraan voorbij. Hetzelfde geldt voor de elektriciteitsleidingen onder de stelconplaten. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat zij überhaupt eigen leidingen onder de stelconplaten op het overblijvende heeft liggen, zodat ook niet kan worden vastgesteld of deze als gevolg van de onteigening noodzakelijk moeten worden verlegd.

De conclusie is dat de rechtbank de bijkomende schade begroot op € 11.000,00.

De Staat heeft de volgende bijkomende aanbiedingen aan [gedaagde] gedaan:

1. Eventueel door [gedaagde] over de schadeloosstelling af te dragen btw zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een btw-factuur van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] aantoont dat zij de op die factuur opgevoerde btw aan de fiscus heeft afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte btw in mindering mogen brengen de vergoeding voor de btw die [gedaagde] aan zijn deskundigen verschuldigd is, voor zover de Staat deze btw aan [gedaagde] heeft

vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [gedaagde] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.

2. Het voortgezet gebruik van het onteigende (om niet) tot 1 januari 2029, onder de voorwaarde dat de aannemer ter plaatse geduld wordt voor voorbereidende werkzaamheden.

[gedaagde] heeft beide aanbiedingen aanvaard. De deskundigen adviseren de Staat te veroordelen de aanbiedingen gestand te doen. De rechtbank zal dit doen.

De deskundigen hebben in hun rapport het nadeel dat [gedaagde] ondervindt doordat het voorschot op de aan haar toekomende schadeloosstelling op een lager bedrag is vastgesteld dan de uiteindelijke schadeloosstelling, getaxeerd op een bedrag gelijk aan 1,5 % (samengesteld per jaar) over het verschil vanaf de datum van ontvangst van het voorschot tot de dag van onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling. De rechtbank volgt de Staat echter in haar standpunt dat de vergoeding van dit rentenadeel volledig moet worden verrekend met het voordeel dat voor [gedaagde] voortvloeit uit het voortgezet gebruik (om niet) van het onteigende nadat het voorschot op de schadeloosstelling reeds is uitgekeerd.

Voor zover de spreekaantekeningen van de Staat zo moeten worden gelezen dat hij stelt dat het voordeel uit het voortgezet gebruik ook moet worden verrekend met de hiervoor begrote eenmalige (aanpassings)kosten van € 11.000,00 dan volgt de rechtbank de Staat daarin niet. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT4540 (Van der Horst/Staat), geoordeeld dat dergelijke eenmalige (aanpassings)kosten ter vrije beschikking van de onteigende moeten komen om hem na de onteigening in een financiële toestand te brengen die gelijkwaardig is aan de toestand waarin hij zou hebben verkeerd als de onteigening niet zou hebben plaatsgevonden. Wanneer dergelijke eenmalige kosten worden verrekend met (gekapitaliseerde) rente uit vrijkomend kapitaal dan is dit strijdig met het beginsel van volledige schadeloosstelling.

De Staat zal wel op de voet van artikel 55 lid 3 Ow worden veroordeeld om aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling de wettelijke rente te vergoeden vanaf vandaag tot de dag van algehele voldoening.

[gedaagde] heeft bij akte van 5 februari 2025 opgave gedaan van haar kosten van juridische en andere deskundige bijstand. Ter onderbouwing daarvan heeft zij facturen en urenspecificaties van [bedrijf 2] B.V., [bedrijf 3] en [bedrijf 4] overgelegd. Het totaalbedrag aan kosten komt uit op € 118.887,04 inclusief btw.

Bij de beoordeling van de kosten van de procedure stelt de rechtbank het volgende voorop. Op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow komen de kosten van het proces in beginsel ten laste van de onteigenende partij, behoudens enkele uitzonderingsgronden die zich hier niet voordoen.

Onder de kosten van het geding zijn begrepen kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand. Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak moet de rechtbank bij de beoordeling van de gemaakte kosten toetsen of het redelijk is dat gedaagde de kosten van juridische en andere deskundige bijstand heeft gemaakt en of de omvang van die kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets). Daarbij spelen ook een rol 1) het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en 2) de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is.

Bij de beantwoording van voormelde vragen komt aan de onteigeningsrechter een grote mate van vrijheid toe, terwijl artikel 50 lid 4 Ow door de daarin gebezigde bewoordingen hem in belangrijke mate van zijn motiveringsplicht ontheft. De aan zodanige motivering te stellen (minimum)eisen zijn mede afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd.

Indachtig deze uitgangspunten overweegt de rechtbank het volgende.

De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is dat [gedaagde] de bijstand heeft ingeroepen van een advocaat. De door [gedaagde] opgevoerde kosten bedragen € 53.649,83.

Wat betreft de tweede redelijkheidstoets oordeelt de rechtbank dat het door mr. Van Dijk en mr. Jansen in rekening gebrachte uurtarief van € 300,00 respectievelijk € 250,00 exclusief btw redelijk is. De Staat heeft hier ook geen bezwaar tegen gemaakt. Wel maakt de Staat een aantal andere bezwaren.

De Staat maakt ten eerste bezwaar tegen de gefactureerde reiskosten, omdat de reistijd ook al in rekening is gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank komen de door de advocaat van [gedaagde] in rekening gebrachte reiskosten van € 0,30 per km wel voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten zien immers op kosten als brandstof, onderhoud, afschrijving, verzekering en belastingen. Dit zijn dus andere kosten dan de in rekening gebrachte tijd die de advocaat aan de reis heeft besteed.

Verder maakt de Staat bezwaar tegen 2,75 uur die door mr. Van Dijk en mr. Jansen in rekening zijn gebracht en ziet op onderlinge overleggen. Vast staat dat mr. Jansen op enig moment de zaak van mr. Van Dijk heeft overgenomen. De rechtbank acht het redelijk dat er enige afstemming tussen de advocaten plaatsvindt om het dossier in goede orde over te dragen. In dat kader is 2,75 uur niet disproportioneel. Deze kosten komen daarom wel voor vergoeding in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de 5,8 uur die mr. Jansen heeft besteed aan de studie van het procesdossier ter voorbereiding van het opstellen van de pleitnota.

Tot slot merkt de Staat op dat er op 12 januari 2023 een post deurwaarderskosten van € 104,83 is opgenomen en hij deze kosten niet kan plaatsen. De rechtbank volgt de Staat daarin. Onduidelijk is waar deze kosten op zien, zodat deze niet voor vergoeding in aanmerking komen.

Voor het overige is de rechtbank van oordeel dat de kosten voor juridische bijstand de dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan. De conclusie is dat een bedrag van € 53.545,00 inclusief btw aan juridische bijstand zal worden toegewezen.

Ter zake andere deskundige bijstand voert [gedaagde] ten eerste declaraties van [bedrijf 2] B.V. op met een totaalbedrag van € 18.334,58. De Staat stelt dat deze kosten de dubbele redelijkheidtoets niet kunnen doorstaan. Ten eerste omdat niet duidelijk is waarom deze kosten zijn gemaakt. Voorts omdat een overlap bestaat met de kosten van [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ). Ten derde omdat de werkzaamheden van [A] voor een belangrijk deel lijken te zien op het gevoerde verweer tegen de onteigening, waarvan de rechtbank heeft geoordeeld dat dit planologisch van aard is. Tot slot haalt de Staat een aantal tijdsregels aan waarop gematigd dient te worden.

De rechtbank begrijpt dat de declaraties van [bedrijf 2] B.V. zien op advieswerkzaamheden van de heer [A] (hierna: [A] ), een deskundige op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed. De rechtbank merkt op dat [gedaagde] met [bedrijf 3] al een bedrijfsmakelaar heeft ingeschakeld. [bedrijf 3] heeft een taxatierapport uitgebracht, die ter gelegenheid van de descente in de procedure is ingebracht. Van de hand van de heer [A] is geen rapport of advies ingebracht. [gedaagde] heeft niet toegelicht waarom het in deze zaak redelijk was om – naast [bedrijf 3] – een tweede deskundige in te schakelen. Ook uit de summiere specificatie van de werkzaamheden van [A] (laatste pagina productie 25) kan de rechtbank dit niet afdoende afleiden.

Uit de specificatie kan de rechtbank wel afleiden dat de advieswerkzaamheden van [A] in ieder geval zagen op de op het onteigende te realiseren watergang en de mogelijke alternatieven in de vorm van het slaan van damwanden, zodat geen of minder grond van [gedaagde] benodigd is. Dit strookt ook met de (beperkte) opmerkingen die [A] heeft gemaakt tijdens de zittingen in deze procedure waarbij hij aanwezig is geweest. Ter zake de op het onteigende uit te voeren werkzaamheden geldt dat in het tussenvonnis van 19 juli 2023 geoordeeld is dat het verweer van [gedaagde] dat het werk aan de A27 anders kan worden uitgevoerd van planologische aard is en in de bestuursrechtelijke procedure tegen het tracébesluit naar voren had moeten worden gebracht. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, althans niet op de juiste wijze. De bezwaren tegen de omvang en de uitvoering van het voorgenomen werk spelen in de onteigeningsprocedure geen rol meer. Dat [gedaagde] kosten maakt door dit verweer (ten onrechte) toch in de onteigeningsprocedure te voeren, betekent niet dat het redelijk is dat deze kosten voor rekening van de Staat komen.

De conclusie is dat het niet redelijk is dat [gedaagde] voor wat betreft de (alternatieven voor) de watergang en de damwanden in de onteigeningsprocedure de bijstand van [A] heeft ingeroepen. Wat betreft mogelijke overige werkzaamheden van [A] kan de rechtbank niet beoordelen of het redelijk is dat zijn bijstand is ingeroepen. Dit betekent dat de kosten van [A] niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de dubbele redelijkheidstoets niet wordt doorstaan.

De kosten van andere deskundige bijstand bestaan verder uit de declaraties van [bedrijf 3] met een totaalbedrag van € 46.902,63. De Staat maakt op een aantal punten bezwaar.

Allereerst oordeelt de rechtbank dat het redelijk is dat [gedaagde] bijstand heeft ingeroepen van deze deskundige. Aan de eerste redelijkheidstoets wordt voldaan.

De Staat wijst erop dat tussen [bedrijf 3] en [A] gevoerde correspondentie dubbelop is. Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat de kosten van [A] worden afgewezen omdat deze de dubbele redelijkheidstoets niet kan doorstaan. Dit betekent noodzakelijkerwijs dat de correspondentie die [bedrijf 3] met [A] heeft gevoerd ook niet voor vergoeding in aanmerking komt. Uit de specificatie van [bedrijf 3] volgt dat hij voor 390 minuten aan een-op-een contact met [A] heeft gedeclareerd. Deze kosten worden hierna in mindering gebracht.

Verder wijst de Staat erop dat [bedrijf 3] uren heeft gedeclareerd voor werkzaamheden die zij heeft verricht voor de rechtsvoorganger van [gedaagde] . Deze werkzaamheden (tot en met 20 december 2018) dient [bedrijf 3] in beginsel bij de rechtsvoorganger van [gedaagde] in rekening te brengen. [gedaagde] stelt weliswaar dat de werkzaamheden zijn verricht in het kader van de onteigening, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [gedaagde] jegens [bedrijf 3] gehouden is deze kosten te voldoen. [gedaagde] was op dat moment immers geen contractspartij van [bedrijf 3] . Het betreft dus geen kosten die voor rekening van [gedaagde] komen, zodat de Staat deze ook niet aan [gedaagde] hoeft te vergoeden.

Ten aanzien van het aantal van 221,5 door [bedrijf 3] gedeclareerde uren stelt de Staat dat dit buitenproportioneel is, gelet op de geringe complexiteit van de zaak. Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot een totaal van 190,75 uur aan voor vergoeding in aanmerking komende uren. Dat dit aantal disproportioneel is, is de rechtbank zonder nadere onderbouwing van de Staat, die ontbreekt, niet gebleken. Van doublures met de werkzaamheden van de advocaten van [gedaagde] is de rechtbank, anders dan de Staat aanvoert, ook niet gebleken.

De Staat stelt tot slot dat [bedrijf 3] niet tussentijds heeft gefactureerd, en alle werkzaamheden over de periode 2019 tot en met 2025 tegen het door [bedrijf 3] in 2025 gehanteerde uurtarief van € 175,00 heeft gefactureerd. De rechtbank is het met de Staat eens dat dit niet redelijk is. De werkzaamheden dienen te worden gefactureerd tegen het uurtarief dat door de deskundige wordt gehanteerd op het tijdstip waarop de werkzaamheden worden verricht. De Staat heeft als productie 3 een factuur van [bedrijf 3] overgelegd, waaruit volgt dat hij in een andere zaak in 2019 en 2020 een uurtarief van € 145,00 hanteerde. De rechtbank zal daar in deze zaak bij aansluiten voor wat betreft de werkzaamheden in 2019 en 2020. In 2025 hanteert [bedrijf 3] een uurtarief van € 175,00. De Staat maakt daartegen geen bezwaar. Dan resteren de jaren 2021 tot en met 2024. Het is de rechtbank niet gebleken welk uurtarief [bedrijf 3] in die jaren hanteerde en zal het uurtarief daarom schatten op het gemiddelde van de tarieven uit 2019/2020 en 2025, zijnde € 160,00.

Voor het overige is de rechtbank van oordeel dat de dubbele redelijkheidstoets wordt doorstaan. Het voorgaande betekent dat de volgende bedragen toewijsbaar zijn:

• -

  2019: 20,33 uur x € 145,00 = € 2.947,85

• -

  2020: 27,92 uur x € 145,00 = € 4.048,40

• -

  2021: 19,25 uur x € 160,00 = € 3.080,00

• -

  2022: 29,25 uur x € 160,00 = € 4.680,00

• -

  2023: 39,83 uur x € 160,00 = € 6.372,80

• -

  2024: 41,08 uur x € 160,00 = € 6.572,80

• -

  2025: 14,25 uur x € 175,00 = € 2.493,75

Dit komt neer op een totaal van € 30.195,60 exclusief btw en € 36.536,68 inclusief btw.

De Staat heeft aangegeven dat er contact is geweest met de rechtbankdeskundigen over de door hen gemaakte kosten. De Staat is akkoord met de kostenopgaven en de rechtbank heeft begrepen dat de Staat deze rechtstreeks aan de rechtbankdeskundigen zal voldoen.

Gelet op het bepaalde in artikel 50 lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking voor rekening van de Staat.

De Rabobank heeft gevorderd dat aan haar uit (het voorschot van) de schadeloosstelling wordt voldaan een bedrag van € 193.000,00, te vermeerderen met rente en kosten. In het tussenvonnis van 19 juli 2023 heeft de rechtbank deze vordering, met uitzondering van de kosten, toegewezen. De definitieve schadeloosstelling gaat dit bedrag te boven, zodat het meerdere aan [gedaagde] moet worden betaald.

De Staat zal op grond van artikel 50 Ow worden veroordeeld in de door de Rabobank gemaakte proceskosten. De Rabobank heeft haar proceskosten niet gespecificeerd. De rechtbank zal de proceskosten daarom begroten op € 1.929,00 aan salaris gemachtigde (1 punt x tarief V, handelszaken) en € 676,00 aan griffierecht.