Uitspraken

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] een spoedeisend belang hierbij heeft. Als VvE [straat 1] overgaat tot het veranderen van het slot zonder sleutels aan [eiseres] af te geven, kan [eiseres] niet een bodemprocedure afwachten om maatregelen te treffen.

Als eerst stelt [eiseres] zich op het standpunt dat VvE [straat 1] een inbreuk maakt op de erfdienstbaarheid en handelt in strijd met de kwalitatieve verplichting door het sleutelbeheer uit te voeren. De voorzieningenrechter oordeelt dat dit niet het geval is en licht dit hierna toe.

De herontwikkeling van de panden van [eiseres] en [A] is nog niet voltooid, maar de panden van [eiseres] bestaan nu uit 18 woonappartementen en 2 winkelruimten. Een pand van [A] (waarin de doorbraak in de zijmuur is gerealiseerd) zal worden omgebouwd tot bergingen voor de gebruikers van zowel de panden van [eiseres] als die van [A] . Verder worden er aan de achterzijde van de panden van [eiseres] meerdere parkeerplaatsen aangelegd, waarbij het plan is dat die in gebruik zullen worden genomen door de gebruikers van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 6] . De bergingen en parkeerplaatsen worden daarmee alleen bereikbaar via de doorgang.2

[eiseres] meent dat de gebruikers van deze bergingen en de (nog aan te leggen) parkeerplaatsen - ongeacht of zij gebruikers zijn van de panden gelegen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] - gerechtigd zijn tot de erfdienstbaarheid. Daartoe dienen zij dan ook een sleutel te krijgen van de poort én de deur in de doorgang. VvE [straat 1] is het hier niet mee eens en voert aan dat alleen de gebruikers van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] gerechtigd zijn tot een sleutel van de deur. Zij zijn ook gerechtigd tot een sleutel van de poort in het geval zij een parkeerplaats hebben, aldus VvE [straat 1] .

De inhoud van een erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte van vestiging (artikel 5:73 lid 1 BW). Bij de uitleg van de inhoud ervan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De gevestigde erfdienstbaarheid luidt (voor zover relevant) als volgt:

In deze procedure staat niet de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid ter discussie, maar gaat het om de vraag aan wie de erfdienstbaarheid toekomt. Op basis van de notariële akten komt de voorzieningenrechter dan ook tot het oordeel dat de erfdienstbaarheid is gevestigd ‘ten behoeve van bij deze akte verkochte perceel’, met andere woorden: ten behoeve van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] . Concreet houdt dit in dat de bewoners van de huidige 18 woonappartementen en de gebruikers van de twee winkelruimten aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] in ieder geval gerechtigd zijn tot een sleutel van de deur in de doorgang. Uitsluitend deze bewoners en gebruikers kunnen een parkeerplaats van [eiseres] huren en als deze bewoners en gebruikers van de twee winkelruimten aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] ook een (nog te realiseren) parkeerplaats huren, hebben zij ook recht op een sleutel van de poort.

Verder overweegt de voorzieningenrechter dat VvE [straat 1] belang heeft bij het uitvoeren van het sleutelbeheer. VvE [straat 1] wil het sleutelbeheer zo uitvoeren dat de gebruikers van de panden van [eiseres] een sleutelaanvraag indienen en zich legitimeren als gerechtigde van de erfdienstbaarheid. Aangezien [eiseres] meent dat de (nog aan te leggen) parkeerplaatsen vrij kunnen worden verdeeld zonder rekening te houden met de gevestigde erfdienstbaarheid, is het nodig dat VvE [straat 1] zicht heeft op wie gebruik kan maken van de doorgang en zelf het sleutelbeheer uitvoert. Zoals hiervoor is overwogen, is de voorzieningenrechter het met VvE [straat 1] eens dat alleen de gebruikers van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] al dan niet met een parkeerplaats gerechtigd zijn tot het gebruik van de doorgang. Omdat [eiseres] heeft erkend hiervan af te gaan wijken (doordat zij ook anderen aldaar wil laten parkeren), kan het sleutelbeheer niet aan haar worden overgelaten. De voorzieningenrechter acht het daarom niet onrechtmatig dat VvE [straat 1] voorwaarden verbindt aan het verkrijgen van een sleutel van de deur en/of poort in de doorgang. Overigens volgt uit het sleutelplan van 2007 dat de VvE [straat 1] het sleutelbeheer al uitvoerde.6

Daar komt bij dat niet gebleken is dat het sleutelbeheer van VvE [straat 1] de gebruikers van de panden [eiseres] zal belemmeren in de uitoefening van hun erfdienstbaarheid. Op zitting heeft de VvE [straat 1] namelijk aangegeven dat zij niet per direct over zal gaan op wijziging van de sloten. De gebruikers van de panden van [eiseres] zullen eerst de gelegenheid krijgen om een sleutelaanvraag te doen, waarna zij na legitimatie een sleutel van de poort en/of deur zullen ontvangen. Ook nadat de sloten zijn gewijzigd, hebben de gebruikers nog de mogelijkheid om een sleutelaanvraag te doen bij VvE [straat 1] . De gerechtigden tot de erfdienstbaarheid worden op deze manier dan ook niet belemmerd in hun gebruik.

Tot slot is, anders dan [eiseres] stelt, de manier waarop VvE [straat 1] het sleutelbeheer zal uitvoeren ook niet in strijd met de kwalitatieve verplichting. In de vaststellingsovereenkomst van 10 november 2022 staat ten aanzien van het gebruik van de doorgang het volgende:7

Dit alles leidt ertoe dat er geen sprake is van een (dreigende) inbreuk op de erfdienstbaarheid van [eiseres] . Ook handelt VvE [straat 1] niet in strijd met de kwalitatieve verplichting. De voorzieningenrechter zal dan ook – kort gezegd – de vordering van [eiseres] tot afgifte van voldoende sleutels aan haar afwijzen.

Verder stelt [eiseres] dat VvE [straat 1] een inbreuk maakt op de privacy van de gebruikers van de panden van [eiseres] . Volgens [eiseres] filmen de camera’s iedereen die gebruik maakt van de doorgang en die zich van en naar de bergingen beweegt. Ook wordt een deel van de begane grond van het pand van [eiseres] gefilmd.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in principe een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer een onrechtmatige daad oplevert. Dit is anders als sprake is van een rechtvaardigingsgrond. Of dit het geval is, moet worden beoordeeld in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moeten de wederzijdse belangen tegen elkaar worden afgewogen.8 Ook moet worden beoordeeld of het gebruik van de camera’s voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de camera’s een ongerechtvaardigde inbreuk maken op de privacy van de gebruikers van haar panden. Dit wordt door VvE [straat 1] ook betwist. VvE [straat 1] heeft aangevoerd dat de camera’s nog niet zijn ingeschakeld en bovendien gericht zijn op de doorgang en de drie parkeerplaatsen die zich in de doorgang bevinden. Daarmee is op de camerabeelden alleen te zien wie er gebruik maken van de doorgang en wat er gebeurd bij de parkeerplaatsen van VvE [straat 1] . De camera’s zijn voor VvE [straat 1] niet alleen van belang om toezicht te houden op het gebruik van de doorgang, maar ook voor het waarborgen van de veiligheid. De VvE [straat 1] heeft namelijk schade geconstateerd aan de geparkeerde auto’s in de doorgang en aan de poort en deur, zoals blijkt uit de door haar overgelegde foto’s.9 Tegen deze achtergrond is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van VvE [straat 1] bij het gebruik van camera’s voor onder meer de veiligheid zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] bij bescherming van de privacy van de gebruikers van haar panden. VvE [straat 1] maakt dan ook geen (dreigende) onrechtmatige inbreuk op de privacy van de gebruikers van de panden van [eiseres] , zodat VvE [straat 1] de camera’s niet hoeft te verwijderen.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VvE [straat 1] worden begroot op:

De voorzieningenrechter zal deze proceskostenveroordeling, zoals gevorderd door VvE [straat 1] uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de voorzieningenrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.