Opzegging huurovereenkomst 7:230a-bedrijfsruimte de eerste tien jaar niet mogelijk vanwege een kwalitatiteve verplichting in de koopovereenkomst (art. 7:259 lid 1 sub a BW). Geen sprake van wanbetaling of 'andere wettige reden' om hiervan af te wijken.
1 de vereniging Waterskivereniging De Haai, gevestigd te Hoorn
2. de vereniging Reddingsbrigade Notwin Hoorn, gevestigd te Hoorn
3. de vereniging Onderwatersportvereniging Nekton, gevestigd te Hoorn
eisers
verder ook te noemen: De Haai c.s.
gemachtigde: mr. E.J. Woud, advocaat te Hoorn
tegen
1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats 1]
2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
verder ook te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar.
1 Het vonnis in het incident
In deze zaak is op 3 oktober 2018 een vonnis in het incident uitgesproken.
De kantonrechter blijft bij hetgeen daarin is overwogen en beslist.
2 Het verdere procesverloop
2.1.
In voormeld vonnis is in de hoofdzaak een mondelinge behandeling gelast. Deze heeft op 7 januari 2019 plaatsgevonden, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft De Haai c.s. bij brief van 17 december 2018 nog producties toegezonden.
3 De feiten
3.1.
Eisers zijn – ieder voor zich – vanaf 1 januari 1987 huurders van afzonderlijke ruimtes deel uitmakend van het gebouw, staande aan het [adres] , plaatselijk bekend als De Haai, inclusief het aangrenzende terrein aan het Markermeer aan de noordoostpunt van het (kleine) Hoornse Hop.
3.2.
Waterskivereniging De Haai (eiseres sub 1) zit vanaf 1964 op deze plek, waar zich tevens een aanlegsteiger bevindt. De huur voor De Haai bedraagt € 100,-- per jaar.
3.3.
Reddingsbrigade Notwin Hoorn (eiseres sub 2) is een officieel erkende reddingsbrigade en lid van de Koninklijke Nederlandse Bond voor de Redding van Drenkelingen (KNBRD). De huur voor Notwin bedraagt € 341,-- per kwartaal.
3.4.
Onderwatersportvereniging Nekton (eiseres sub 3) onderhoudt sinds 1986 een vaste relatie met Notwin. Samen voeren zij (reddings)oefeningen en simulaties uit en delen hun specifieke ervaring en kennis. De huur voor Nekton bedraagt € 341--- per kwartaal.
3.5.
Vanaf 1994 tot 2017 behoorde het onderhavige perceel, dat staat op erfpacht van de gemeente Hoorn, toe aan de Stichting Regionaal Waterskicentrum Noord-Holland. Deze stichting heeft het voortdurend recht van erfpacht van het perceel op 3 juli 2017 overgedragen aan mevrouw [naam 1] , destijds uitbaatster van het tot het verhuurde gebouw behorende restaurant. In de notariële akte van levering van het recht van erfpacht is onder meer het volgende vermeld:
“Tevens wordt te dezen nog verwezen naar voormelde titel van aankomst de dato heden, in welke akte onder meer het navolgende voorkomt, woordelijk luidende:
VOORTZETTING HUUROVEREENKOMSTEN
Koper en verkoper zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat koper, noch bij de overdracht, noch op een later tijdstip (in de toekomst gelegen) de thans bestaande en hiervoor omschreven huurovereenkomsten, met:
1. de Reddingsbrigade Notwin te Hoorn, betreffende een aan partijen bekend gedeelte van de onroerende zaak;
2. Waterskivereniging De Haai te Hoorn betreffende een aan partijen bekend gedeelte van de onroerende zaak; en
3. Onderwatersportvereniging NEKTON te Hoorn betreffende een aan partijen bekend gedeelte van de onroerende zaak;
kan opzeggen of beëindigen, behoudens bij wanbetaling of andere wettige redenen.
Partijen komen overeen zoveel mogelijk/nodig het hiervoor bepaalde tevens als kwalitatieve verplichting zoals bedoeld in art. 6:252 BW te vestigen jegens de verkoper, dan wel diens rechtsopvolgers casu quo de respectievelijke huurders, zodanig dat die bepalingen blijven rusten op het registergoed en van rechtswege zullen overgaan op degenen die het goed onder algemene of bijzondere titel zullen verkrijgen, met bepaling dat mede gebonden zullen zijn diegenen die van de rechthebbende het recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen. De verkoper verklaart vorenstaande verbintenissen voor zich en tevens namens de respectievelijke huurders aan te nemen.”
3.6.
Eveneens op 3 juli 2017 heeft de verkrijger, [naam 1] , de zich aan het [adres] bevindende opstallen en parkeerplaatsen en het recht van erfpacht voor 6/10e aandeel overgedragen aan gedaagden, respectievelijk voor 2/10e deel aan [gedaagde 1] en voor 4/10e deel aan [gedaagde 2] . [naam 1] bleef voor 4/10e aandeel eigenaar in het erfpachtrecht. In de leveringsakte is voormelde bovengenoemde kwalitatieve verplichting overgenomen.
3.7.
Op 18 december 2017 heeft [naam 1] haar resterende 4/10e aandeel aan [gedaagden] overgedragen, respectievelijk voor 3/10e deel aan [gedaagde 1] en voor 1/10e deel aan [gedaagde 2] . Ook in deze leveringsakte is voormelde kwalitatieve verplichting overgenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beschikken vanaf dat moment gezamenlijk, ieder voor de helft, over het volledige recht van erfpacht.
3.8.
Bij afzonderlijke brieven van 13 maart 2018 heeft [gedaagden] de huurovereenkomsten met De Haai c.s. opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 1 juli 2018.
3.9.
De Haai c.s. heeft zich via de raadsman beroepen op de nietigheid/vernietigbaarheid van de opzeggingen en aanzeggingen, als zijnde verricht in kennelijke strijd met de kwalitatieve verplichting.
4 De vordering
4.1.
De Haai c.s. vordert dat de kantonrechter: I) primair voor recht zal verklaren dat de huuropzeggingen/ontruimingsaanzeggingen nietig zijn en subsidiair dat de kantonrechter deze zal vernietigen, althans daaraan de werking zal ontnemen;
II) zal bepalen dat – buiten geval van wanbetaling of wettige reden – óók voor de toekomst iedere zodanige opzegging en/of aanzegging jegens De Haai c.s. het beoogde rechtsgevolg zal missen, tenzij [gedaagden] over een rechterlijke uitspraak beschikt die dit toestaat, dan wel dat een en ander geschiedt met toestemming van De Haai c.s.;
III) voor recht zal verklaren dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens De Haai c.s., dan wel onrechtmatig heeft gehandeld;
IV) [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen in de door De Haai c.s. geleden schade, nader op te maken bij staat;
V) [gedaagden] zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de rente over deze
bedragen indien niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zal zijn betaald.
4.2.
De Haai c.s. legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de opzegging van de huurovereenkomsten en aanzegging tot ontruiming in strijd zijn met de door [gedaagden] aanvaarde kwalitatieve verplichting. Deze verplichting is op 3 juli 2017 aangegaan, zodat op grond van art. 6:259 lid 1 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) de rechter niet eerder dan na verloop van tien jaar deze overeenkomst kan wijzigen. De Haai c.s. heeft zich niet schuldig gemaakt aan wanbetaling en ook is geen sprake van een andere wettige reden om de huurovereenkomsten thans te beëindigen. De Haai c.s. betwist dat Nekton geen huurder meer zou zijn. De heer [naam 2] , bestuurder van Notwin, betwist dat hij dit zou hebben gezegd tegen [gedaagden] De Haai c.s. heeft een groot belang bij behoud van het gehuurde vanwege de bijzondere ligging en de specifieke taken die door Notwin en Nekton worden vervuld.
5 Het verweer
5.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat Nekton het door haar gehuurde reeds heeft verlaten, zodat Nekton geen belang heeft bij toewijzing van de vorderingen. Volgens [gedaagden] kunnen de huurovereenkomsten wel eerder eindigen dan De Haai c.s. beweert. Er is daarom sprake van rechtsgeldige opzeggingen van de huurovereenkomsten. Het is niet de bedoeling geweest bij het verkrijgen van het recht van erfpacht en de opstallen door [gedaagden] om voor onbepaalde tijd aan de huurovereenkomsten te blijven vastzitten. Onder verwijzing naar jurisprudentie van de Hoge Raad is [gedaagden] dan ook van mening dat eerdere beëindiging mogelijk is. Met ‘andere wettige redenen’ in de overeenkomst wordt bijvoorbeeld gedoeld op een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van art. 7:230a BW. Aan de huurders is een redelijke termijn gegund om te ontruimen. Bovendien hebben zij het recht op grond van voormeld artikel verlenging van de ontruimingstermijn aan de kantonrechter te verzoeken.
[gedaagden] heeft een zwaarwegend belang om de huurders te houden aan de opzegging van de huurovereenkomsten. De plannen van [gedaagden] behelzen het realiseren van een besloten sociëteit alsmede sloop en nieuwbouw ten behoeve van onder meer horeca-aangelegenheden. Er zijn inmiddels ook de nodige investeringen gerealiseerd door [gedaagden] Ook de gemeente staat positief tegenover de plannen van [gedaagden] De Haai c.s. moet zich realiseren dat een huurovereenkomst van voorbijgaande aard is en van de huurders mag worden verwacht dat zij andere ruimte zoeken. Het belang van [gedaagden] weegt zwaarder dan dat van De Haai c.s. Subsidiair beroept [gedaagden] zich erop, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurovereenkomsten niet opgezegd zouden kunnen worden.
6 De beoordeling
6.1.
Ter zitting heeft [gedaagden] het eerder gedane beroep op art. 7:309 BW laten vallen, zodat de kantonrechter hier niet verder op in zal gaan.
6.2.
Dat Nekton geen gebruik meer zou maken van het door haar gehuurde is tegenover de gemotiveerde betwisting niet komen vast te staan. [gedaagden] heeft zich ter onderbouwing van dit standpunt beroepen op een mondelinge uitlating van de heer [naam 2] van Notwin en zijn waarnemingen ter plaatse. Ter zitting heeft de heer [naam 2] gemotiveerd betoogd dat hij deze uitlating niet heeft gedaan. [gedaagden] heeft volgehouden dat deze mededeling is gedaan en heeft bewijs aangeboden. Echter heeft [gedaagden] niet concreet gemaakt welk afzonderlijk belang zij heeft bij de vaststelling van de feiten op dit punt, in het licht van haar eigen stellingen of het petitum van eisers, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Immers heeft [gedaagden] niet onderbouwd waarom de opzegging in het geval van Nekton wel rechtsgevolg zou hebben, hetgeen in het licht van onder meer artikel 7:221 BW wel op haar weg had gelegen.
6.3.
De Haai c.s. beroept zich voor wat betreft de nietigheid of vernietigbaarheid van de opzegging van de huurovereenkomsten primair op de kwalitatieve verplichting uit de onder de feiten genoemde notariële akten. Vaststaat dat de kwalitatieve verplichting aan de wettelijke vereisten voldoet. [gedaagden] betwist zulks ook niet. De vraag is of [gedaagden] , gelet op deze op 3 juli 2017 aangegane verplichting, de huurovereenkomsten heeft kunnen opzeggen bij brieven van 13 maart 2018. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft De Haai c.s. zich er terecht op beroepen dat dit niet mogelijk is, nu geen sprake is van wanbetaling of een andere wettige reden. Weliswaar beroept [gedaagden] zich erop, dat een opzegging van de huurovereenkomsten op grond van art. 7:230a BW als ‘andere wettige reden’ moet worden gezien, maar de kantonrechter is met De Haai c.s. van oordeel dat dit niet juist is, omdat een huurder na opzegging van de huurovereenkomst en aanzegging van de ontruiming van een dergelijke bedrijfsruimte altijd het recht heeft om zich te beroepen op de beschermingsbepaling van art. 7:230a BW. Daarvoor is niet nodig dat in notariële aktes een kwalitatieve verplichting wordt opgenomen. De Haai c.s. betoogt terecht dat wanneer men deze uitleg van de tekst ‘andere wettige reden’ zou volgen, de kwalitatieve verplichting in feite overbodig is.
6.7.
[gedaagden] heeft ten slotte nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid. De kwalitatieve verplichting zorgt er volgens [gedaagden] voor dat het haar effectief onmogelijk wordt gemaakt om de huurovereenkomsten op te zeggen. Zij doet een beroep op het arrest van de Hoge raad van 14 juni 2013 (LJN BZ4163) waarin is bepaald dat een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd in beginsel opzegbaar dient te zijn. De Haai c.s. heeft in dit kader verwezen naar art. 7:259 lid 1 onder a BW, dat bepaalt dat de rechter een kwalitatieve verplichting geheel of gedeeltelijk kan ontbinden indien ten minste tien jaren na het sluiten van de overeenkomst zijn verlopen. Nu deze mogelijkheid expliciet in de wet is opgenomen, is er in de onderhavige zaak geen aanleiding om op grond van de redelijkheid en billijkheid – in afwijking van deze wettelijke bepaling – toe te staan dat [gedaagden] reeds binnen een jaar (nadat de kwalitatieve verplichting is overeengekomen) de huurovereenkomsten toch kan opzeggen. [gedaagden] heeft zich er nog op beroepen, dat deze termijn van tien jaren reeds zou zijn verstreken, maar tegenover de gemotiveerde betwisting is niet komen vast te staan, dat de kwalitatieve verplichting eerder zou zijn overeengekomen dan in juli 2017. Ter zitting heeft de heer [naam 2] van Notwin verklaard, dat de kwalitatieve verplichting in 2017 op uitdrukkelijk verzoek van De Haai c.s. in de notariële leveringsakte is opgenomen, juist om de huurders te beschermen tegen beëindiging van de huur. Deze stelling is niet weersproken door [gedaagden] Ook het beroep van [gedaagden] op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 5 november 2013 (LJN GHAMS:2013:4946) faalt aangezien in deze zaak geen sprake was van een recent overeengekomen kwalitatieve verplichting en door de verhuurder was opgezegd op grond van dringend eigen gebruik hetgeen in de onderhavige zaak niet aan de orde is en een andere beoordeling met zich brengt. Het feit dat de huurprijzen die De Haai c.s. betaalt niet marktconform zijn, legt evenzeer onvoldoende gewicht in de schaal om te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagden] wordt gehouden aan de kwalitatieve verplichting. [gedaagden] was immers op de hoogte van een en ander op het moment dat zij de kwalitatieve verplichting aanvaardde.
6.8.
Gelet op het vorenstaande zal voor recht worden verklaard dat de huuropzeggingen en de ontruimingsaanzeggingen geen rechtsgevolg hebben. In zoverre is het onder I gevorderde toewijsbaar. De kantonrechter zal het onder II gevorderde afwijzen, omdat de inhoud daarvan grotendeels reeds blijkt uit de overeengekomen kwalitatieve verplichting en onderhavig vonnis en omdat De Haai c.s. onvoldoende heeft onderbouwd welk afzonderlijk belang zij overigens bij deze vordering heeft. De Haai c.s. heeft niet onderbouwd waarom [gedaagden] voordat zij opnieuw kan overgaan tot opzegging van de huurovereenkomsten zou moeten beschikken over een rechterlijke uitspraak. Het sub III gevorderde is evenmin toewijsbaar, omdat daarbij geen afzonderlijk belang bestaat. Het sub IV gevorderde wordt eveneens afgewezen, nu De Haai c.s. niet heeft onderbouwd waaruit de door hem geleden schade bestaat, terwijl evenmin gemotiveerd is aangevoerd dat begroting van de schade thans nog niet mogelijk is.
6.9.
[gedaagden] dient als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Daarbij wordt hij ook veroordeeld tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door De Haai c.s. worden gemaakt. Voorts zal de wettelijke rente over deze kosten worden toegewezen, als na te melden.
6.10.
Gelet op het vorenstaande, behoeven de overige stellingen van partijen geen verdere bespreking.
7 De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
verklaart voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomsten en de aanzegging tot ontruiming geen rechtsgevolg hebben;
7.2.
veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk des dat de een betalende de ander tot dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van De Haai c.s. tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaardingen € 196,02
griffierecht € 119,00
salaris gemachtigde € 600,00, en veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door De Haai c.s. worden gemaakt,
welke kosten dienen te worden voldaan binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en voor het geval voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente over voormelde kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.
De griffier De kantonrechter
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
