Uitspraken

Verder geldt als voorwaarde dat de verhuurder de wil heeft een “krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming” te verwezenlijken. De kantonrechter zal eerst ingaan op het criterium van het bestemmingsplan. Vast staat dat op grond van het huidige bestemmingsplan op het gehuurde de bestemming ‘kantoor’ rust en niet de door [verhuurder] gewenste ‘gemengde’ bestemming met hoofdzakelijk de functie ‘wonen’. Echter staat ook vast dat [verhuurder] een omgevingsvergunning heeft aangevraagd op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Naar het oordeel van de kantonrechter kan een dergelijke “buitenplanse vrijstelling” worden gelijkgesteld met een bestemmingsplan, zoals ook onder de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) een vergunning op grond van artikel 19 WRO met een bestemmingsplan wordt gelijkgesteld (zie o.m. Hof ’s-Gravenhage 7 september 1984, NJ 1986, 76). Het betreft immers dezelfde rechtsfiguur op basis van nieuwe wetgeving. In beide gevallen kan de vergunning namelijk in afwijking van de planbepalingen slechts worden verleend indien de afwijking, kort gezegd, niet in strijd is met goede ruimtelijke ordening.
onherroepelijk goedgekeurd

Daarnaast spreekt artikel 7:310 BW van een “geldend bestemmingsplan”. Ten aanzien van het begrip “bestemmingsplan” is hiervoor overwogen dat een vrijstelling op grond van een omgevingsvergunning met een bestemmingsplan gelijk kan worden gesteld. De vraag die nu moet worden beantwoord is wat onder “geldend” moet worden verstaan. In elk geval is het niet zo – zoals MindWize c.s. heeft betoogd – dat de bestemming al op het moment van de eigendomsverkrijging op het verhuurde moet rusten. Deze voorwaarde staat niet in de wet en volgt evenmin uit de wetsgeschiedenis. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bij de totstandkoming van artikel 1636b BW (oud) (de voorganger van artikel 7:310 BW) werd opgemerkt dat het tijdstip waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld of gewijzigd niet ter zake doet en dat dit tijdstip zowel vóór als na de eigendomsovergang kan liggen. Indien de wetgever de werking van artikel 7:310 had willen beperken tot die gevallen waarin de bestemming reeds op het gehuurde rustte op het moment dat de verhuurder eigenaar werd, dan had verwacht mogen worden dat die beperking uitdrukkelijk zou zijn opgenomen in de het wetsartikel. Daarbij zou dan ook zijn opgenomen op welk moment dat bestemmingsplan op het gehuurde zou moeten rusten (zie ook Ktr. Arnhem, 3 juli 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:2006:AZ1310) Wel blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat met “geldend” wordt bedoeld dat het plan onherroepelijk is vastgesteld.

Vast staat dat op dit moment geen sprake is van een onherroepelijk verleende omgevingsvergunning. [verhuurder] heeft dit ook erkend. Zij heeft daarom haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten voorwaardelijk ingesteld. Ter zitting heeft zij aangegeven dat zij – hoewel zij dit niet als zodanig in het petitum heeft vermeld – ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde voorwaardelijk wenst in te stellen. Deze voorwaarde houdt, na wijziging van eis ter zitting van 18 augustus 2021, in dat een omgevingsvergunning wordt verleend en dat deze niet wordt geschorst. De kantonrechter ziet hiertegen geen fundamentele bezwaren. Artikel 3:296 lid 2 BW bepaalt immers dat hij die onder een voorwaarde of een tijdsbepaling tot iets is gehouden, onder die voorwaarde of tijdsbepaling kan worden veroordeeld. [verhuurder] heeft voldoende onderbouwd dat zij verwacht dat het college de Omgevingsvergunning in december 2021 zal verlenen. Als daar geen rechtsmiddel tegen wordt aangewend, zal deze volgens haar medio februari 2022 onherroepelijk worden.

De kantonrechter acht het aannemelijk dat de voortgang van het project aanzienlijk wordt belemmerd wanneer [verhuurder] de onderhavige vordering pas had mogen instellen op het moment dat aan haar een (onherroepelijke) vrijstelling is verleend. Overigens is het ook in het belang van Mindwize c.s. om duidelijkheid te hebben over haar positie zodra de vergunning is verleend. Daarbij komt dat het risico dat dat de vergunning niet wordt verleend of wordt geschorst voor rekening van [verhuurder] blijft komen. Mocht [verhuurder] tot executie overgaan terwijl niet (langer) aan de gestelde voorwaarde is voldaan, dan is zij naar alle waarschijnlijkheid schadeplichtig.

Verder moet op grond van artikel 7:310 BW de verhuurder de wil hebben om de bestemming te verwezenlijken. [verhuurder] heeft gesteld dat zij die wil heeft. Volgens Mindwize c.s. heeft [verhuurder] dit onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter is echter van oordeel dat de wil van [verhuurder] om te komen tot woningbouw voldoende blijkt uit de aanvraag voor de omgevingsvergunning met tekeningen en de ontwikkelvisie.

Ten slotte geldt als voorwaarde voor ontbinding van de huurovereenkomst dat overwegingen van ruimtelijke ordening nopen tot verwezenlijking van de bestemming (HR 12 december 1986, NJ 1987, 357). Ook aan deze voorwaarde zal zijn voldaan als de omgevingsvergunning zal zijn verleend.

In het verlengde van de ontbinding van de huurovereenkomst zal Mindwize c.s. onder dezelfde voorwaarden worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De hierna te noemen ontruimingstermijn komt de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden daarbij redelijk voor.
dwangsom

[verhuurder] vordert een dwangsom van € 50.000 voor elke dag dat dat MindWize c.s. de veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 1.500.000. MindWize c.s. heeft verzocht de dwangsom te matigen. De kantonrechter zal de dwangsom vaststellen op € 25.000,00 voor elke dag dat MindWize c.s. de veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 1.000.000,00.
machtiging sterke arm en ontruimingskosten

De machtiging om de ontruiming zo nodig te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm wordt afgewezen. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van het vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikel 555 e.v. Rv. zonder toestemming van de huurder/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
uitvoerbaar bij voorraadverklaring

MindWize c.s. verzoekt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Volgens haar zou dit namelijk, mocht [verhuurder] tot executie overgaan, in voorkomend geval zeer ingrijpende gevolgen voor haar kunnen hebben. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. Uitgangspunt is dat degene die een veroordeling heeft verkregen er belang bij heeft dat hij het vonnis direct ten uitvoer kan leggen en de uitkomst van een eventueel hoger beroep niet hoeft af te wachten. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken ingeval er sprake is van omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel hoger beroep is beslist zwaarder weegt. De kantonrechter is van oordeel dat dergelijke omstandigheden niet zijn komen vast te staan. Niet is gebleken dat het voor MindWize c.s. in redelijkheid niet mogelijk is haar werkzaamheden op een alternatieve locatie voort te zetten. Evenmin hoeft Mindwize c.s. in redelijk te vrezen dat zij hiervoor geen compensatie ontvangt, nu door MindWize c.s. is erkend dat MindWize c.s. recht heeft op de vergoeding ex artikel 7:310 lid 2 BW. Bovendien geldt dat MindWize c.s. pas tot tenuitvoerlegging kan overgaan op het moment dat aan de gestelde voorwaarde is voldaan. Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
proceskosten

Nu de (voorwaardelijke) vordering van [verhuurder] wordt toegewezen, is de voorwaarde waaronder [verhuurder] haar tegenvordering heeft ingesteld vervuld. De kantonrechter komt dan ook toe aan beoordeling van deze vordering. Deze vordering houdt in dat [verhuurder] wordt veroordeeld tot betaling van (volledige) schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:310 lid 2 BW.

De kantonrechter stelt voorop dat MindWize c.s. geen begin heeft gemaakt met het inzichtelijk maken van haar schade, terwijl dit wel van haar verwacht had mogen worden Zij heeft in dit kader slechts gesteld dat bij de bepaling van de schadeloosstelling aansluiting dient te worden gezocht bij de bepaling van de schadeloosstelling zoals deze krachtens de Onteigeningswet plaatsvindt. Verder stelt zij onder punt 81 van haar conclusie van eis in reconventie: “Aangezien in beginsel de datum van de (onverhoopte) ontbinding van de huurovereenkomsten de datum is vanaf welke de schade door Huurders wordt geleden, worden Huurders graag op dat moment bij akte in de gelegenheid gesteld hun schade (…) nader te onderbouwen.” Voor zover MindWize c.s. daarmee heeft bedoeld dat zij in de gelegenheid moet worden gesteld op de datum van ontbinding een akte te nemen wordt dit verzoek afgewezen. Wel zal MindWize c.s. in de gelegenheid worden gesteld een akte te nemen ter onderbouwing van haar schade. [verhuurder] heeft ter zitting immers erkend dat MindWize c.s. recht heeft op de vergoeding als bedoeld in artikel 7:310 lid 2 BW, al betwist zij wel dat schadeloos moet worden gesteld overeenkomst de Onteigeningswet.