Uitspraken

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gelijktijdige behandeling.

Het gaat hier om de vraag of de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs al dan niet geliberaliseerd is. Voor het antwoord op die vraag staat de meer systematische benadering, zoals gevolgd door de voorzitter van de Huurcommissie en zoals bepleit door [eiser] , tegenover de meer taalkundige uitleg, zoals gevolgd door de Huurcommissie en zoals bepleit door [gedaagde] . De kantonrechter zal hier een (beredeneerde) keuze tussen moeten maken.

In de meer systematische benadering moet in het geval van een all-in huurprijs eerst door splitsing ex artikel 7:258 BW de kale huurprijs worden gevonden (zijnde 55% van de overeengekomen huurprijs). Indien die kale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, dan moet de huurprijs als geliberaliseerd worden aangemerkt. Dit past bij de bedoeling van de wetgever bij liberalisering, te weten het uitsluiten van duurdere woningen van huurprijsregulering. Het past ook binnen het systeem van de wet dat de huurder alleen gedurende de eerste zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de mogelijkheid heeft een huurprijs te laten toetsen. Indien een huurder binnen die termijn een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ex artikel 7:249 BW indient, zal de Huurcommissie ingevolge artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) de overeengekomen huurprijs op grond van artikel 7:258 BW splitsen in een aanvangshuurprijs (de kale huur) en de servicekosten. Als de gevonden kale huur boven de liberalisatiegrens ligt, is sprake van geliberaliseerde huurprijs en kan de Huurcommissie daarin niet ingrijpen. Of sprake is van een geliberaliseerd huur, is alleen de aanvangshuurprijs en de toetsing daarvan binnen zes maanden bepalend. Na de termijn van zes maanden kan een huurder niet alsnog bewerkstelligen dat een geliberaliseerde huur niet-geliberaliseerd wordt.

Op basis van de meer taalkundige uitleg geldt dat bij een all-in huurprijs geen sprake is van een aanvangshuurprijs (zoals vereist in artikel 7:247 BW). In dat geval is immers niet duidelijk welk deel van de all-in huurprijs ziet op de kale huur (oftewel de aanvangshuurprijs) en welk deel op de servicekosten. Dat betekent dat, conform de hoofdregel, een all-in huurprijs altijd een niet-geliberaliseerde huurprijs is. Een niet-geliberaliseerde huurprijs kan na de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst niet alsnog geliberaliseerd worden door splitsing ex artikel 7:258 BW.

De kantonrechter is van oordeel dat de onder 5.4. weergegeven interpretatie van de wet méér in de rede ligt dan de in 5.3. weergegeven uitleg. Daarvoor is het volgende redengevend. Uitgangspunt van de wet is huurprijsbescherming voor de huurder en dus het niet-geliberaliseerd zijn van woonruimte. De uitzondering hierop is de geliberaliseerde woonruimte. Omdat het gaat om een uitzondering, is daarvan alleen sprake als zonder twijfel wordt voldaan aan de vereisten die gelden voor die uitzondering. In artikel 7:247 BW is het geliberaliseerd zijn van een huurwoning nadrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. Daarvan is bij een all-in huurprijs geen sprake omdat niet vastgesteld kan worden welk deel van die prijs moet worden aangemerkt als de kale huurprijs (zijnde de aanvangshuurprijs). Een aanvangsprijs kan niet door (analogische) toepassing van artikel 7:258 BW worden gevonden: de splitsing conform dit artikel heeft immers geen terugwerkende kracht, maar kan niet eerder ingaan dan twee maanden na een voorstel tot splitsing. Dat betekent dat wanneer partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, conform de hoofdregel hoe dan ook sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte. Daarop is artikel 7:258 BW niet van toepassing. Het komt de kantonrechter ook niet logisch voor om eerst op basis van artikel 7:258 BW de all-in huurprijs te splitsen om dan, als sprake zou zijn van een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, tot de conclusie te komen dat artikel 7:258 BW niet van toepassing is.

[eiser] wijst er terecht op dat indien de huurder in geval van een all-in huurprijs binnen zes maanden na aanvang van en de huur een toetsing van de aanvangshuurprijs verlangt, dit ertoe kan leiden dat de huur geliberaliseerd blijkt te zijn waarna de Huurcommissie geen bemoeienis met de huurprijs meer heeft. Dat een toetsing na die zes maanden dat gevolg niet meer kan hebben, lijkt ongerechtvaardigd. Daar staat echter wel tegenover dat in het eerste geval de all-in huurprijs niet alleen wordt gesplitst, maar dat de met terugwerkende kracht gevonden kale aanvangshuurprijs vervolgens wordt getoetst conform het woningwaarderingsstelsel. Ingevolge het door [gedaagde] bepleite standpunt wordt de all-in huurprijs uitsluitend gesplitst op basis van de overeengekomen prijs die geen verband heeft met de aanvangshuurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel redelijk is en op grond waarvan in het systeem van de huurprijsregels moet worden getoetst of een huurprijs al dan niet geliberaliseerd is.

De conclusie is dan ook dat de tussen partijen geldende huurprijs als niet-geliberaliseerd moet worden aangemerkt. Dat betekent dat de Huurcommissie bevoegd was deze te splitsen ex artikel 7:258 BW, te verlagen op grond van punten (artikel 7:254 BW) alsook tijdelijk te verlagen in verband met geconstateerde gebreken (artikel 7:257 BW).

De kantonrechter gaat verder voorbij aan het betoog van [eiser] dat zij niet gebonden zou zijn aan de materiële normen van de artikelen 7:258 BW en 17 UHW. Hoewel de kantonrechter niet de hoger beroeps instantie van de Huurcommissie is en de kantonrechter zelfstandig de huurprijs kan vast stellen, valt niet in te zien waarom voor haar andere regels en normen zouden gelden dan voor de Huurcommissie. Het wettelijk kader is immers niet anders. De kantonrechter verwijst verder naar HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, waarin de Hoge Raad heeft overwogen:
3.1.2. De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). (…) Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.
De kantonrechter leidt hieruit af dat zij ook in dit geval is gebonden aan dezelfde normen en regels als de Huurcommissie. Mogelijk kan dat in (zeer) bijzondere omstandigheden anders zijn, maar daarvan is onvoldoende gebleken. Overigens heeft de kantonrechter in dit geval bij gebreke van bijvoorbeeld een taxatie van de huur op basis van de markthuurwaarde, ook geen andere richtsnoeren ter beschikking dan die van de wet.

[eiser] heeft ook nog aangevoerd dat de artikelen 7:258 BW jo. 17 UHW in strijd zijn met artikel 7 EVRM. [eiser] voert daartoe aan dat het overeenkomen van een all-in huurprijs door de wetgever onwenselijk wordt gevonden. Een dergelijke prijs wordt gesanctioneerd door vaststelling van een huurprijs op een veel lager niveau. Die sanctie duurt voort zolang de huurovereenkomst duurt: de verhuurder kan daaraan geen einde maken en wordt geconfronteerd met een verliesgevende exploitatie. Vanwege die lage huurprijs heeft de huurder er alle belang bij om de huur te laten voortduren. De omvang van de sanctie is in die zin onbekend en onbepaalbaar en daarom in strijd met het uit artikel 7 EVRM voortvloeiende lex certa beginsel. [gedaagde] bestrijdt dat sprake is van strijdigheid met het legaliteitsbeginsel. Het gaat hier om een civiele procedure en de rechtsregels zijn voldoende duidelijk.

Het beroep van [eiser] op artikel 7 EVRM kan niet slagen. Uit de tekst van dit artikel volgt dat het legaliteitsbeginsel ziet op strafbaar gestelde gedragingen, waarbij na een veroordeling door de (straf)rechter een sanctie wordt opgelegd. Daarvan is hier geen sprake. Het overeenkomen van een all-in huurprijs is weliswaar onwenselijk maar niet verboden en kan dus niet worden gekwalificeerd als strafbaar handelen. De splitsing van een all-in huurprijs mag voor een verhuurder wellicht voelen als een sanctie maar is slechts bedoeld om te komen tot het door de wetgever gewenste resultaat, te weten een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten. Verder is van belang dat artikel 7 EVRM ziet op de oplegging van de straf en niet op de executie daarvan. Langs diezelfde lijn geredeneerd, geldt dat de splitsing en de manier waarop dit gebeurt, duidelijk in de wet zijn beschreven. De omstandigheid dat de uitvoering van die sanctie en de uiteindelijke gevolgen daarvan voor de verhuurder afhankelijk zijn de (mogelijke) duur van de huurovereenkomst, valt niet onder artikel 7 EVRM.

[eiser] heeft ten slotte betoogd dat de wijze waarop de Huurcommissie de artikelen 7:258 BW jo. 17 UHW heeft toegepast leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens [eiser] is de door de Huurcommissie bepaalde huurprijs (veel) lager dan de markthuurprijs voor een dergelijke woning, waarbij [eiser] verwijst naar advertenties voor – volgens hem – vergelijkbare woningen op funda of makelaarswebsites. Volgens [gedaagde] sluit de door de Huurcommissie bepaalde huurprijs aan op de kwaliteit van de woning conform het woningwaarderingsstelsel. [gedaagde] bestrijdt verder dat de markthuurprijs van de onderhavige woning veel hoger ligt dan de nieuwe huurprijs omdat het gehuurde zich in slechte staat bevindt en vele gebreken kent.

In het in r.o. 5.8. genoemde arrest heeft de Hoge Raad overwogen: Opmerking verdient dat ook voor de wettelijke huurprijsbescherming geldt dat een tussen huurder en verhuurder geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Het dwingendrechtelijke karakter van de huurprijsbescherming is een omstandigheid die bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW moet worden betrokken.
Uitgangspunt is dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudendheid moet betrachten: alleen in bijzondere omstandigheden toepassing van een geldende regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, te meer nu het gaat om dwingendrechtelijke regels van huurprijsbescherming die met name de belangen van de huurder als “zwakkere partij” beogen te beschermen. De enkele stelling van [eiser] dat de markthuurprijs van het gehuurde veel hoger is dan de door de Huurcommissie bepaalde prijs, is in dit verband onvoldoende. Daar komt nog bij dat [eiser] , mede in het licht van de betwisting door [gedaagde] , haar stelling dat de markthuurprijs van het gehuurde tenminste € 1.500,00 per maand bedraagt, onvoldoende heeft onderbouwd door uitsluitend enkele advertenties van andere woonruimten in [plaats 2] over te leggen. Daaruit blijkt immers niet in hoeverre die andere woonruimten met het gehuurde vergelijkbaar zijn. [eiser] heeft nagelaten enige taxatie van het gehuurde in het geding te brengen en heeft evenmin enig inzicht gegeven in de exploitatiekosten die hij voor het gehuurde moet maken. Bij deze stand van zaken kan zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW niet slagen.

De conclusie is dat al hetgeen [eiser] tegen de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs heeft aangevoerd, niet kan slagen. [eiser] heeft de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling op basis van het woningwaarderingsstelsel niet (gemotiveerd) weersproken. [eiser] heeft nog wel enige aandacht besteed aan het ontbreken van een WOZ-beschikking, wat de Huurcommissie ertoe heeft gebracht om van de minimum WOZ-waarde uit te gaan. [eiser] wijst er weliswaar terecht op dat de Hoge Raad in het in r.o. 5.8. genoemde arrest heeft geoordeeld dat bij het ontbreken van een WOZ-beschikking een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van het gehuurde te bepalen, maar [eiser] biedt daarvoor geen concrete aanknopingspunten door bijvoorbeeld een recente WOZ-beschikking of een taxatie over te leggen. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om van de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling af te wijken. De vordering van [eiser] zal worden afgewezen.

In reconventie heeft [gedaagde] op basis van de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs terugbetaling van de door hem te veel betaalde huur ad € 6.968,00 (tot en met augustus 2022) gevorderd, stellende dat sprake is geweest van onverschuldigde betaling. Volgens [eiser] is [gedaagde] niet-ontvankelijk in deze vordering omdat het gaat om geliberaliseerde woonruimte en de Huurcommissie niet had mogen oordelen over de hoogte van de huurprijs. Zoals uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt, faalt dit verweer.

Verder voert [eiser] aan dat met [gedaagde] is afgesproken dat hij de gebreken zelf zou herstellen, zodat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op enige huurkorting. [gedaagde] heeft erkend dat hij enige kleine gebreken heeft hersteld. Verdere afspraken zijn niet gemaakt. Het verweer van [eiser] kan zonder verdere onderbouwing die ontbreekt, niet slagen. Uit de huurovereenkomst noch enig ander stuk blijkt dat [gedaagde] alle door de Huurcommissie vastgestelde gebreken zou herstellen. Een groot deel van die gebreken is bovendien van zodanige aard (bijvoorbeeld lekkages aan de buitenschil van het gehuurde) dat voor het herstel daarvan een specialist moet worden ingeschakeld. Het ligt niet voor de hand dat een particuliere huurder zonder enige expertise dergelijke herstellingen zelf uitvoert.

Ten slotte heeft [eiser] nog aangevoerd dat toewijzing van de vordering leidt tot een onaanvaardbaar resultaat omdat dan geen sprake (meer) is van enig positief rendement. Zoals hiervoor in r.o. 5.12 al aan de orde is geweest, heeft [eiser] zijn exploitatiekosten op geen enkele wijze onderbouwd. De kantonrechter kan dus niet vaststellen wat het rendement nog is. Dat betekent dat ook dit verweer niet kan slagen.

[gedaagde] heeft verder nog gevorderd: Alsmede de onverschuldigde betaling van € 56,80 per maand volgens uit de uitspraak d.d. 24 december 2021 en voor de periode vanaf 1 augustus 2021 tot en met heden vast te stellen dan wel een bedrag die UEA redelijk acht op grond van de vaststelling van de kale huurprijs. Ter onderbouwing van de vordering heeft [gedaagde] aangevoerd dat het ingestelde beroep nog zal moeten uitwijzen of de huurprijs per 1 augustus 2021 moet worden vastgesteld op een totaal bedrag van € 607,20. Niet duidelijk is op welk beroep [gedaagde] doelt, terwijl hij de uitspraak van 6 april 2022 niet volgt dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 tot een bedrag van € 207,00 wordt verlaagd zoals door [gedaagde] is gesteld (r.o. 4.4). Bij deze stand van zaken bestaat zoveel onduidelijkheid over de vordering dat deze niet kan worden toegewezen.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] in conventie zal afwijzen. De proceskosten in conventie komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt.

De vordering van [gedaagde] in reconventie zal gedeeltelijk worden toegewezen. Dat deel van de vordering hangt zozeer samen met de vordering in conventie dat de kantonrechter daarin aanleiding ziet om de proceskosten in reconventie te compenseren aldus dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.