Uitspraken

In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkoming dusdanig ernstig is dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Vast staat dat [naam 1] al gedurende een lange periode bij [gedaagde] in de woning woont en dat [naam 1] daarvoor maandelijks € 500,00 aan [gedaagde] betaalt. Volgens [gedaagde] moet dit gezien worden als ‘samenwonen’ en niet als onderverhuur. Van samenwonen is echter pas sprake als de samenwoners samen een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Dat hier sprake van zou zijn heeft [gedaagde] op geen enkele wijze onderbouwd. Tijdens de zitting heeft hij weliswaar aangegeven dat hij en [naam 1] vaak samen eten en in het weekend soms samen uitgaan, maar dat is, mede ook omdat dit op geen enkele wijze is onderbouwd, onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit betekent dat de omstandigheid dat [naam 1] een deel van het gehuurde in gebruik heeft gekregen en daar een vergoeding voor betaald, aangemerkt moet worden als onderhuur.

Uit artikel 10.7 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 1.3 van algemene bepalingen volgt dat onderverhuur niet is toegestaan, tenzij de verhuurder daar schriftelijk toestemming voor heeft gegeven. Dat volgt overigens ook uit de wet. Op de zitting heeft [gedaagde] erkend dat de vorige eigenaar noch [eiseressen] schriftelijk toestemming heeft gegeven voor onderverhuur. [gedaagde] heeft echter betoogd dat de vorige eigenaar van het pand van het verblijf van [naam 1] in de woning op de hoogte was. Een medewerker van de vorige eigenaar (dhr. [naam 2] ) zou daar mee hebben ingestemd. Volgens [gedaagde] blijkt daaruit dat dat de vorige eigenaar toestemming heeft gegeven voor het onderverhuren van de woning. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [gedaagde] verklaringen van [naam 1] en een onderbuurman overgelegd. Uit die verklaringen blijkt echter niet meer dan dat [naam 1] meerdere malen telefonisch contact heeft gehad met de vorige eigenaar. Uit die omstandigheden volgt echter niet dat toestemming is gegeven voor onderverhuur van de woning. Daar komt bij dat [eiseressen] een e-mail heeft overgelegd waarin staat dat dhr. [naam 2] nooit toestemming aan [gedaagde] heeft verleend voor onderverhuur. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] zijn verweer dat toestemming is gegeven voor onderverhuur, onvoldoende onderbouwd.

Iedere tekortkoming geeft de wederpartij de bevoegdheid om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt.1 [gedaagde] beroept zich op de tenzij-bepaling en voert aan dat de tekortkoming in dit geval geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Volgens vaste jurisprudentie geeft alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht op ontbinding van een overeenkomst.2 Bij de beoordeling daarvan kunnen naast de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming ook alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.

[eiseressen] heeft er belang bij dat de woning niet zonder haar toestemming wordt onderverhuurd en dat de huur tijdig wordt betaald. Dat met name dit laatste niet is gedaan, rekent de kantonrechter [gedaagde] aan. Zelfs met het bedrag dat hij maandelijks van [naam 1] ontving, was hij kennelijk niet in staat aan deze verplichting te voldoen. Daartegenover staat dat het duidelijk is dat een ontbinding en ontruiming voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen heeft. In de huidige woningmarkt zal het voor hem vermoedelijk erg lastig worden om een andere woning te vinden. Het belang om de woning te behouden is op zichzelf echter onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortschieten te voorkomen. In dit geval oordeelt de kantonrechter echter dat de volgende bijkomende omstandigheden maken dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt;

• -

  dat [gedaagde] zelf steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad,

• -

  dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de woning door twee personen mag worden bewoond en dit beding niet is overtreden,

• -

  dat aan de onderverhuursituatie op korte termijn een einde zal komen, omdat [naam 1] andere woonruimte heeft gevonden,

• -

  dat geen sprake is van overlast, althans daarvan niets is gebleken,

• -

  dat, zowel op het moment van dagvaarden als op het moment van de zitting, slechts sprake was van een geringe huurachterstand (van ruim minder dan drie maanden),

• -

  dat [gedaagde] op de zitting heeft verklaard dat zijn financiële situatie is verbeterd, waardoor hij in de toekomst de huur wel tijdig en volledig kan betalen.

De conclusie is dan ook dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen worden afgewezen. Als gevolg hiervan zal de door [eiseressen] gevorderde gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming eveneens worden afgewezen. [gedaagde] krijgt hiermee nog een kans om te laten zien dat hij alle verplichtingen uit de huurovereenkomst strikt kan en zal nakomen. En volgende wanprestatie leidt (mogelijk) wel tot ontbinding van de huurovereenkomst.

[eiseressen] vordert verder dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand die tot en met oktober 2022 € 1.850,00 bedraagt. Voorafgaande aan de zitting heeft [gedaagde] echter nog € 1.075,00 aan [eiseressen] betaald. Hierdoor bedraagt de huurachterstand nog € 775,00. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid hiervan niet weersproken, zodat hij zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente daarover.

Ook zal de door [eiseressen] gevorderde € 1,43 aan wettelijke rente over de huurachterstand van de maand februari 2022 worden toegewezen, omdat [gedaagde] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en het gevorderde bedrag de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

[eiseressen] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de inkomsten die hij heeft gehad uit de onderverhuur - tot en met februari 2022 zijnde een bedrag van € 10.500,00 - aan [eiseressen] af te dragen. [eiseressen] baseert haar vordering primair op artikel 1.4 van de algemene bepalingen en subsidiair op artikel 6:104 BW.

Vooropgesteld wordt dat [eiseressen] ook afdracht vordert over een periode dat zij nog geen eigenaar was van het pand. Dit is niet mogelijk. Als [eiseressen] al aanspraak kan maken op afdracht van de inkomsten die [gedaagde] uit de onderverhuur heeft gehad, dan kan dat alleen over de periode dat zij eigenaar is van de woning, te weten vanaf september 2021.

Verder geldt dat de toepassing van artikel 1.4 van de algemene bepalingen en artikel 6:104 BW niet per definitie tot een zelfde uitkomst leiden. Bij artikel 1.4. van de algemene bepalingen gaat het immers om afdracht van alle inkomsten uit onderverhuur en bij artikel 6:104 BW alleen om afdracht van de uit onderverhuur behaalde winst. Ook is bij een beroep op artikel 6:104 BW vereist dat enige schade is geleden, terwijl dat vereiste in artikel 1.4 van de algemene bepalingen ontbreekt. De kantonrechter zal daarom eerst beoordelen of [eiseressen] op basis artikel 1.4. van de algemene bepalingen aanspraak kan maken op afdracht van de inkomsten die [gedaagde] uit de onderverhuur heeft gehad.

Volgens [gedaagde] kan [eiseressen] niet op basis van de algemene bepalingen aanspraak maken op afdracht van de inkomsten uit onderverhuur, omdat hij de algemene bepalingen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft ontvangen en deze daarom niet aan hem kunnen worden tegengeworpen. Dat hij de algemene bepalingen niet zou hebben ontvangen, wil echter niet zeggen dat deze niet van toepassing zijn. Wel is het in dat geval mogelijk om een beroep te doen op vernietiging van één of meer bedingen in de algemene bepalingen. Hoewel [gedaagde] dit laatste niet expliciet heeft gedaan, zal de kantonrechter het verweer van [gedaagde] dat de algemene bepalingen niet aan hem tegengeworpen kunnen worden, opvatten als een beroep op vernietiging van de algemene bepalingen.

In beginsel is het aan [eiseressen] om aan te tonen dat [gedaagde] de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft ontvangen. In het kader daarvan heeft zij gewezen op de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst, waarin staat hij bekend is met de algemene bepalingen en deze heeft ontvangen. [eiseressen] kan echter niet uit eigen wetenschap verklaren dat de algemene voorwaarden zijn over gelegd omdat zij niet degene is geweest die de huurovereenkomst heeft gesloten. [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat op de laatste pagina van de door hem ondertekende huurovereenkomst een mogelijkheid is opgenomen om de huurder expliciet te laten tekenen voor ontvangst van de algemene bepalingen. Hier ontbreekt de handtekening van [gedaagde] , hetgeen volgens hem bevestigt dat hij de algemene bepalingen niet heeft ontvangen. De kantonrechter oordeelt dat, nu de handtekening van [gedaagde] ontbreekt op de plek die speciaal bedoeld is om hem te laten tekenen voor ontvangst van de algemene bepalingen, er gegronde twijfel bestaat of de algemene bepalingen wel voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overhandigd. Indien de toenmalige verhuurder de algemene bepalingen bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [gedaagde] ter hand heeft gesteld dan was het immers logisch geweest als hij [gedaagde] daar expliciet voor had laten tekenen, aangezien de huurovereenkomst die mogelijkheid biedt. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat aan [gedaagde] een redelijke mogelijkheid is geboden van de algemene bepalingen kennis te nemen. Het beroep op vernietiging van artikel 1.4. van de algemene bepalingen slaagt en de op de algemene bepalingen gebaseerde vordering tot afdracht van de uit de onderverhuur ontvangen inkomsten is daardoor niet toewijsbaar.

Subsidiair heeft [eiseressen] haar vordering tot afdracht van de inkomsten uit onderverhuur gebaseerd op artikel 6:104 BW. Dit artikel bepaalt dat wanneer iemand op grond van een onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is en door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, de kantonrechter de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan. De benadeelde behoeft geen concreet nadeel te stellen; voldoende is dat enige schade aannemelijk is.3 Indien geen schade is geleden, is er geen plaats voor toekenning van ‘winstafdracht’ op grond van artikel 6:104 BW.4

[eiseressen] stelt dat zij, doordat [gedaagde] de huur niet tijdig en volledig betaalt en de woning zonder haar toestemming onderverhuurt schade lijdt. Voor een schadebegroting op de voet van artikel 6:104 BW is naast schade echter tevens vereist dat door [gedaagde] winst is genoten, waarmee de schade gelijk kan worden gesteld of vergelijkbaar kan worden geacht. Niet is gebleken dat [gedaagde] winst heeft gemaakt met het onderverhuren van de woning. Het bedrag dat hij maandelijks van [naam 1] ontving, was immers lager dan het bedrag dat [gedaagde] als huur aan [eiseressen] betaalt. Aan de vereisten uit artikel 6:104 BW is derhalve niet voldoen, zodat de vordering van [eiseressen] ook op deze grond niet toewijsbaar is.

Tot slot maakt [eiseressen] , vanwege het niet tijdig betalen van de huur over de maanden februari en maart 2022, aanspraak op vergoeding van € 217,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn echter hoger dan het bedrag dat [eiseressen] in de verzonden aanmaning van 9 februari 2022 heeft vermeld. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat [eiseressen] [gedaagde] voor het niet tijdig betalen van de huur voor de maand maart 2022 nog een aanmaning zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW heeft gestuurd, zijn de kosten slechts toewijsbaar tot het in de aanmaning van 9 februari 2022 genoemde bedrag van € 108,75.

Aangezien partijen over en weer op punten in het gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.