VvE. Gemeenschappelijke kozijnen vervangen op kosten van individuele appartementseigenaar. De kantonrechter oordeelt dat de VvE deze kosten niet (alsnog) hoeft te betalen.
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET FLATGEBOUW [locatie] TE [plaats],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. J.A. Vermeulen.
1 Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 23 maart 2022 een vordering tegen de VvE ingesteld. De VvE heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 15 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij akte nog stukken toegezonden.
2 De feiten
2.1.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn sinds 1999 gezamenlijk eigenaar van het appartement [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement). Zij zijn van rechtswege lid van de VvE. Het appartement is onderdeel van een appartementencomplex.
2.2.
In artikel 15 van het splitsingsreglement staat:
Tot de schulden, kosten en lasten als bedoeld in artikel 638g eerste lid sub 2 van Burgerlijk Wetboek, worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of de daartoe behorende installaties of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor zover deze niet ingevolge de bepalingen van dit Reglement ten laste komen van een bepaalde eigenaar of bepaalde eigenaren.
2.3.
[eiser] heeft begin 2018 de kozijnen van het appartement laten vervangen. Voorafgaand aan de werkzaamheden heeft [eiser] contact opgenomen met de VvE. Zowel beheerder [beheerder] als toenmalig voorzitter [toenmalig voorzitter] hebben toen aan [eiser] te kennen gegeven dat de kosten van het vervangen van de kozijnen voor rekening van [eiser] zouden zijn.
2.4.
De kosten van de vervanging bedroegen € 14.250,- inclusief btw. [eiser] heeft € 13.862,50 betaald. De VvE heeft een bedrag van € 387,50 voldaan. Dat bedrag zag op de vervanging van één kozijn dat door een zware storm onherstelbaar beschadigd was geraakt.
2.5.
Naar aanleiding van mededelingen van de beheerder op de alv van 30 september 2019 heeft [eiser] aan [toenmalig voorzitter] gevraagd wanneer reparatiekosten van de kozijnen voor rekening van de VvE komen en wanneer voor rekening van de eigenaren. Namens de VvE heeft [toenmalig voorzitter] gereageerd dat in een ver verleden is gesproken over het collectief vervangen van de houten kozijnen. Volgens [toenmalig voorzitter] is hierover destijds geen akkoord bereikt. Nadien was het binnen de VvE gebruikelijk dat reparatiekosten door eigenaars zelf werden gedragen.
2.6.
Op de alv van 26 november 2020 is gesproken over het verduurzamen van het appartementencomplex, het aanpakken van achterstallig onderhoud en het beter isoleren van het appartementencomplex. Een onderdeel hierbij vormen de plannen om alle kozijnen te vervangen voor kunststof kozijnen met daarin Triple-x isolatieglas.
2.7.
Op 21 september 2021 heeft [eiser] de VvE aangeschreven met het verzoek een bedrag van € 14.250,00 te betalen.
3 De vordering
3.1.
[eiser] vordert betaling van € 13.862,50 aan hoofdsom en € 913,62 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij in 2018 met toestemming van de VvE de kozijnen van zijn appartement heeft laten vervangen. Deze vervanging was noodzakelijk vanwege beschadigingen door de storm in januari 2018 en vanwege achterstallig onderhoud. De kosten hiervan bedroegen € 14.250,00 inclusief btw. Deze kosten heeft hij, met uitzondering van een bedrag van € 387,50, zelf betaald. Uit artikel 15 van het splitsingsreglement volgt echter dat kosten die zijn gemaakt in verband met het normale onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en kosten die verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars komen. Omdat de kozijnen gemeenschappelijk zijn en de gemaakte kosten voldoen aan het hiervoor genoemde criterium, had de VvE die kosten moeten betalen. [eiser] stelt op grond hiervan een vordering van € 13.862,50 op de VvE te hebben.
3.3.
In aanvulling hierop beroept [eiser] zich op ongerechtvaardigde verrijking/onverschuldigde betaling, onrechtmatig handelen en de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW.
4 Het verweer
4.1.
De VvE betwist de vordering. Zij heeft (kort weergegeven) aangevoerd dat de vervanging van de kozijnen niet noodzakelijk was. Het als gevolg van de storm in januari 2018 onherstelbaar beschadigde kozijn is op kosten van de VvE vervangen. Als ook de vervanging van de overige kozijnen noodzakelijk was geweest, had het op de weg van [eiser] gelegen om daarvoor de geëigende weg te volgen, namelijk via een verzoek aan de kantonrechter om vervangende machtiging. Dat is niet gebeurd. Daarnaast is volgens de VvE sprake van rechtsverwerking om pas jaren na vervanging van de kozijnen vergoeding van de daarmee gemaakte kosten van de VvE te verlangen. Ook betwist de VvE dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, onrechtmatig handelen of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ten slotte voert de VvE aan dat toewijzing van de vordering zou leiden tot een ongewenst precedent, omdat in het verleden een aantal eigenaren na toestemming van de VvE op eigen kosten de kozijnen heeft laten vervangen. Als deze eigenaren hun kosten ook op de VvE zouden verhalen, moet voor de financiering daarvan een extra bijdrage aan de leden worden gevraagd.
4.2.
Op het verweer van de VvE zal hierna – voor zover van belang – nader worden ingegaan.
5 De beoordeling
5.1.
De vraag die voorligt is of de kosten die [eiser] heeft gemaakt voor de vervanging van zijn kozijnen alsnog voor rekening van de VvE moeten komen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Het volgende is daarvoor redengevend.
5.2.
Vast staat dat aan de vervanging van de kozijnen geen geldig besluit van de VvE danwel een vervangende machtiging door de kantonrechter ten grondslag ligt. [eiser] heeft weliswaar met toestemming van de VvE de kozijnen vervangen, maar de VvE heeft terecht aangevoerd dat deze toestemming niet impliceert dat de kosten daarvan voor rekening van de VvE zouden komen. Integendeel, [eiser] is juist medegedeeld dat de kosten voor zijn eigen rekening zouden zijn. Als [eiser] had gewild dat de kosten voor rekening van de VvE zouden komen, had hij een daartoe strekkend verzoek bij de vergadering van de VvE neer moeten leggen. Door dat niet te doen heeft de VvE niet de mogelijkheid gehad om te beoordelen of de vervanging wel noodzakelijk was en of de kosten redelijk waren. Als de VvE in deze procedure alsnog zou worden veroordeeld tot betaling van die kosten, zou die geëigende weg en alle daarmee gepaard gaande waarborgen, worden doorkruist. De kantonrechter ziet daarvoor geen rechtvaardiging. Voor zover [eiser] door de mededelingen van de beheerder en de toenmalig voorzitter op het verkeerde been is gezet, betreft dit een omstandigheid die voor rekening van [eiser] komt. Daarbij geldt dat deze mededelingen ook geen besluiten zijn, zodat artikel 2:14 BW daarop niet van toepassing is.
5.3.
Ook het beroep van [eiser] op ongerechtvaardigde verrijking/onverschuldigde betaling wordt verworpen. [eiser] stelt in dit verband dat hij zonder rechtsgrond de vervanging van de kozijnen heeft betaald. [eiser] heeft daarmee onverschuldigd een goed aan de VvE gegeven en de VvE is daardoor ongerechtvaardigd verrijkt.
Dit betoog gaat echter niet op omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de VvE daadwerkelijk is verrijkt. Voor zover de vervanging van de kozijnen immers tot een waardeverhoging leidt, zal deze ten goede komen aan de waarde van het appartement van [eiser] zelf. Daarbij komt dat in het kader van de verduurzamingsplannen van de VvE de door [eiser] aangebrachte kozijnen zullen moeten worden vervangen omdat deze niet passen in de beoogde wijziging van de gevels. Maar ook als zou worden aangenomen dat de VvE door de vervanging is verrijkt, dan is de VvE alleen gehouden hiervoor een schadevergoeding te betalen voor zover dat redelijk is. Omdat het gaat om een opgedrongen verrijking, is het niet redelijk de VvE hiervoor te laten betalen.
5.4.
Dat de VvE onrechtmatig heeft gehandeld en dat [eiser] daardoor schade heeft geleden is evenmin gebleken. Kennelijk betoogt [eiser] dat het onrechtmatig handelen er in is gelegen dat beheerder [beheerder] en toenmalig voorzitter [toenmalig voorzitter] ten onrechte aan [eiser] te kennen hebben gegeven dat de kosten van het vervangen van de kozijnen voor rekening van [eiser] zijn. Die mededeling was al niet onjuist omdat volgens de VvE in het verleden ook andere eigenaren de kozijnen op eigen kosten hebben vervangen. Daarbij komt dat [eiser] uiteindelijk zelf ervoor heeft gekozen de kozijnen te laten vervangen en niet het verzoek heeft voorgelegd aan de VvE.
5.5.
Ten slotte doet [eiser] een beroep op de redelijkheid en billijkheid. [eiser] stelt in dit verband dat hem te kennen is gegeven dat hij zelf het vervangen van de kozijnen moest voldoen, terwijl er nu binnen de VvE vergaande plannen om alle kozijnen op kosten van de VvE te laten vervangen. Volgens [eiser] wordt hij zeer benadeeld omdat hij tweemaal moet betalen voor kozijnen en de andere eigenaars slechts eenmaal deze kosten hoeven te dragen. Ook dit verweer faalt. De gang van zaken pakt weliswaar ongelukkig uit voor [eiser] , maar in de gegeven omstandigheden is geen sprake van gevolgen die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. [eiser] heeft de VvE immers nooit zelf verzocht om over te gaan tot het uitvoeren van (noodzakelijk) onderhoud aan de kozijnen. Hij heeft de kosten van vervanging zelf gedragen maar daar ook zelf het meeste van geprofiteerd. Het gevoel van onrechtvaardigheid is pas ontstaan toen de VvE aangaf tot collectieve vervanging over te gaan. De mogelijkheid om met behulp van een subsidie en een lening over te gaan tot collectieve vervanging van de kozijnen, doet zich echter pas jaren na vervanging van de kozijnen door [eiser] voor en was destijds nog niet voorzienbaar. Aan die collectieve vervanging zal ook [eiser] moeten bijdragen, maar ook hij zal nieuwe kozijnen krijgen. Bovendien kan hij zijn stem laten horen in de besluitvorming over de te verrichten werkzaamheden aan het appartementencomplex, terwijl de VvE niet heeft kunnen mee besluiten over de kosten die destijds door [eiser] zijn gemaakt.
5.6.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering afwijzen.
5.7.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE als volgt vastgesteld:
- kosten getuigen
€
0,00
- kosten deskundigen
€
0,00
- overige kosten
€
0,00
- salaris gemachtigde
€
746,00
(2,00 punten × € 373,00)
Totaal
€
746,00
5.8.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6 De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot dit vonnis vastgesteld op € 746,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
