Uitspraken

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:

• -

  het vonnis in incident van 7 juli 2021 en de daarin genoemde stukken;

• -

  de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5 van de zijde van de verkopers;

• -

  de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7 van de zijde van Puur Makelaars;

• -

  het tussenvonnis van 24 november 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

• -

  de akte overlegging productie met productie 25 van de zijde van de kopers;

• -

  de door Puur Makelaars in het geding gebrachte producties 8 en 9;

• -

  de akte overlegging producties met producties 26 tot en met 31 van de zijde van de kopers.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:

• -

  de dagvaarding van 3 augustus 2021 met producties 1 tot en met 5 van de zijde van de verkopers;

• -

  de conclusie van antwoord in vrijwaring tevens houdende conclusie van eis in reconventie met producties 1 tot en met 8 van de zijde van Puur Makelaars;

• -

  het tussenvonnis van 24 november 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

• -

  de akte vermeerdering, wijziging eis in conventie / conclusie van antwoord in reconventie met productie 6 en 7 van de zijde van de verkopers.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:

• -

  de dagvaarding van 6 augustus 2021 met één productie van de zijde van Puur Makelaars;

• -

  de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4 van de zijde van SOO Media;

• -

  het tussenvonnis van 24 november 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.

Alle zaken zijn vervolgens gezamenlijk behandeld op de mondelinge behandeling van 7 maart 2022. Daarbij zijn door de kopers en door Puur Makelaars zittingsaantekeningen overgelegd. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen bijgehouden.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald in alle zaken.

De rechtbank zal eerst de hoofdzaak van de kopers tegen de verkopers en Puur Makelaars behandelen. De volgende onderdelen komen daarbij aan bod:

• -

  in hoofdstuk 3: een samenvatting van de vordering van de kopers op de verkopers en Puur Makelaars;

• -

  in hoofdstuk 4: een opsomming van enkele feiten, waarover de kopers, de verkopers en Puur Makelaars het eens zijn en die relevant zijn voor de beoordeling van de zaak;

• -

  in hoofdstuk 5: een juridische beoordeling van de vorderingen in de hoofdzaak.

Vervolgens zullen de vrijwaringszaken worden besproken. Daarbij komen de volgende onderwerpen aan bod:

• -

  in hoofdstuk 6: een samenvatting van de vorderingen in de eerste vrijwaringszaak tussen de verkopers en Puur Makelaars en de beoordeling daarvan;

• -

  in hoofdstuk 7: een samenvatting van de vorderingen in de tweede vrijwaringszaak tussen Puur Makelaars en SOO Media, de relevante feiten en de beoordeling van de vorderingen.

In hoofdstuk 8 volgt tot slot de beslissing van de rechtbank.

De woning, zoals die in gebruik was bij de verkopers, had een woonoppervlakte van ongeveer 136 m2 op de begane grond en de eerste verdieping. Op de begane grond lag de woonkamer en de naastgelegen werkkamer. Op de eerste verdieping waren drie slaapkamers. De tweede verdieping was bij de verkopers in gebruik als bergzolder en bestond uit een open ruimte die met een vaste trap bereikbaar was. De tweede verdieping had een oppervlakte van ongeveer 23 m2. De tweede verdieping had twee kleine raampjes aan de voor- en achterzijde van de woning. De hoogte van de tweede verdieping onder de balken was ongeveer 1.90 meter en tussen de balken ongeveer 2,04 meter.

In de periode 2010 tot augustus 2017 heeft de woning bij een andere verkoopmakelaar te koop gestaan tegen een vraagprijs van € 945.000. In de verkoopbrochure van die makelaar, werd de woning aangeprezen met twee woonlagen, met vijf kamers (waarvan vier slaapkamers) en met een totaal aan woonoppervlakte van 145 m2. De tweede verdieping werd in die verkoopbrochure omschreven als een ruime zolder van circa 25 m2.

De verkopers zijn in augustus 2017 veranderd van makelaar en hebben Puur Makelaars ingeschakeld als verkopend makelaar.

Puur Makelaars heeft SOO Media opdracht gegeven de woning in te meten en daarvan een meetcertificaat op te stellen. SOO Media heeft op 22 augustus 2017 het meetcertificaat opgesteld. In het meetcertificaat merkt SOO Media de tweede verdieping aan als woonruimte, zodat zij deze meetelt in de berekening van het totaal aantal vierkante meters aan gebruiksoppervlakte woonruimte. SOO Media komt in het meetcertificaat op een totaal van 158,2 m2 aan woonruimte, waarvan 23 m2 op de tweede verdieping. In de plattegrond van de tweede verdieping bij het meetcertificaat, staat vermeld: ‘H=1,90m’.

- Het hoogste punt tussen 1,50 meter en 2 meter hoog is;

- Het hoogste punt hoger dan 2 meter is, maar het aaneengesloten oppervlakte hoger dan 2m kleiner is dan 4 m2;

- De ruimte(n) bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte(n), bijvoorbeeld een fietsenstalling, een garage of een niet te belopen zolder;

- Er is sprake van een bergzolder dat wil zeggen een zolder die alleen toegankelijk is met een niet vaste trap en/of een zolder met onvoldoende daglicht (raamoppervlakte kleiner dan één vierkante meter).

In twijfelgevallen worden de ruimten gerekend als woonruimte. (…).’

In de door Puur Makelaars opgestelde verkoopbrochure staat dat de woning in totaal ongeveer 158 m2 aan gebruiksoppervlakte woonfunctie heeft, verdeeld over drie woonlagen met zes kamers (waarvan vijf slaapkamers). In de verkoopbrochure is de oppervlakte van de tweede verdieping (23 m2) meegeteld in het totaal aantal woonoppervlakte. De vraagprijs van de woning is € 895.000.

In de omschrijving van de woning in de verkoopbrochure staat dat er naast de woonkamer momenteel drie slaapkamers zijn en een kantoor-/werkkamer en dat de ideale mogelijkheid bestaat om de tweede verdieping te herindelen voor extra kamers.

In de beschrijving van de indeling van de woning staat bij de tweede verdieping dat deze bereikbaar is met een trap en dat het een open verdieping is met de balkenconstructie nog in het zicht. Er staat dat de ruimte momenteel gebruikt wordt als berging, maar dat het zich uitstekend leent om hier extra kamers te realiseren.

In de verkoopbrochure zijn de door SOO Media gemaakte plattegronden van de drie verdiepingen van de woning opgenomen, waarnaar onder het kopje ‘bijzonderheden’ in de verkoopbrochure wordt verwezen voor indeling en maatvoering. Daar staat ook dat er is ingemeten conform de Meetinstructie. Op de plattegrond van de tweede verdieping staat dat het een zolder is met een hoogte van 1,9 meter.

In de verkoopbrochure zijn ook foto’s opgenomen, waaronder de volgende twee foto’s van de tweede verdieping.

In de verkoopbrochure staat onder het kopje ‘Verkoopbrochure’ en subkopje ‘Onderzoeksplicht’ onder meer dat de koper zijn eigen onderzoekplicht heeft naar alle zaken die voor hem van belang kunnen zijn en dat hij zich nimmer kan beroepen op onbekendheid met feiten die hij zelf had kunnen waarnemen of die kenbaar waren uit de openbare registers. Onder het kopje ‘Clausules’ staat dat in de koopovereenkomst onder meer een ouderdomsclausule en een clausule over de maatvoering zal worden opgenomen, waarvan de inhoud al uitgeschreven staat in de verkoopbrochure. In de clausule over de maatvoering staat:

De kopers hebben de woning in aanwezigheid van de verkopend makelaar van Puur Makelaars één keer bezichtigd. De kopers hebben vervolgens bij e-mail van 20 februari 2018 een bod uitgebracht op de woning van € 805.000. Bij het uitbrengen van dit bod per e-mail hebben de kopers onder andere aan Puur Makelaars kenbaar gemaakt dat zij de tweede verdieping wilden verbouwen tot twee slaapkamers en een badkamer, waarbij zij een volwaardige trapopgang naar zolder wilden realiseren.

De kopers en de verkopers zijn het uiteindelijk eens geworden over een koopprijs van € 845.000.

Het meetcertificaat van SOO Media (zie alinea 3.5 van dit vonnis) is als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd.

Op 1 maart 2018 is de woning in opdracht van de kopers bouwkundig gekeurd. Uit het rapport blijkt niet van ernstige bouwkundige gebreken of tekortkoming. De vloer van de tweede verdieping wordt in het bouwkundig rapport beoordeeld als ‘goed’.

Voor het verkrijgen van een hypotheek hebben de kopers een taxatierapport laten uitbrengen. In dat rapport wordt hetzelfde aantal vierkante meters aan gebruiksoppervlakte woonruimte genoemd, als in de verkoopbrochure en het meetcertificaat staan vermeld (158 m2). De marktwaarde van de woning wordt getaxeerd op een bedrag van € 850.000 en na de in het rapport nader omschreven verbouwing op een bedrag van € 995.000.

Na de levering hebben de kopers opdracht gegeven aan een constructeur om de draagsterkte van de tweede verdiepingsvloer te berekenen in verband met hun verbouwplannen. In zijn e-mail van 21 oktober 2019 schrijft de constructeur aan de kopers dat de vloer voldoet voor de functie bergzolder, maar verstevigd dient te worden als daar een woonlaag gerealiseerd gaat worden.

Op 29 november 2019 heeft www.inmeten.com in opdracht van de kopers een meetrapport uitgebracht, waarbij is gemeten volgens de Meetinstructie. Hierin wordt het oppervlak van de tweede verdieping toegerekend aan het oppervlak ‘overige inpandige ruimte’ en wordt het totaal aan woonoppervlakte van de woning op 136 m2 gesteld.

In de hoofdzaak vorderen de kopers dat de verkopers en Puur Makelaars hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 91.117,37 met rente. Dit is het bedrag dat volgens de kopers gemoeid was met het moeten verstevigen van de tweede verdiepingsvloer en het verhogen van de kapconstructie om de tweede verdieping te laten voldoen aan de vereisten van woonruimte volgens de Meetinstructie.

De kopers vorderen verder dat Puur Makelaars en de verkopers ook hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 3.536,22 met rente. Dit is het bedrag dat volgens de kopers gemoeid was met hun huur- en verhuiskosten, omdat zij vanwege de noodzakelijke verbouwing van de tweede verdieping niet in de woning konden verblijven. De kopers vorderen daarnaast een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.686.

Als de rechtbank deze posten niet toewijst, vorderen de kopers dat de rechtbank hun schade vaststelt door deze te schatten.

De kopers vorderen ten slotte de gebruikelijke proces- en nakosten, met rente.

De vraag die partijen verdeeld houdt, is of Puur Makelaars de tweede verdieping met een oppervlakte van 23 m2 wel als woonruimte mee had mogen tellen bij van het totale woonoppervlak van 158 m2, of dat deze als overige inpandige ruimte had moeten worden aangemerkt. En daarmee of Puur Makelaars wel de juiste informatie heeft vermeld in de verkoopbrochure of dat hij de kopers hierdoor verwijtbaar op het verkeerde been heeft gezet.

De kopers stellen namelijk dat zij zijn afgegaan op de vermelding van het totaal aantal woonoppervlak en drie woonlagen. Zij dachten daardoor dat zij 23 m2 aan woonoppervlak op de tweede verdieping hadden gekocht, terwijl dit overige inpandige ruimte betreft. Puur Makelaars had moeten weten dat deze informatie onjuist was. Daarvoor gebruiken zij de volgende argumenten:

- uit de meting van www.inmeten.com blijkt dat er volgens de geldende richtlijnen onvoldoende daglichttoetreding en onvoldoende hoogte aanwezig is om de ruimte op de tweede verdieping te mogen bestempelen als woonruimte;

- de woning heeft in de periode 2010-2017 te koop heeft gestaan bij een andere makelaar, waarbij in de verkoopinformatie melding werd gemaakt van een woonoppervlakte van 145 m2, die bestond uit twee woonlagen (op de begane grond en de eerste verdieping);

- de kopers hadden de woning bij een juiste vermelding van het aantal vierkante meters aan woonoppervlakte nooit gekocht;

- nu zij de woning wel hebben gekocht, hebben zij extra kosten moeten maken om de tweede verdieping te laten voldoen aan het meetcertificaat, te weten aan de vereisten om te voldoen aan de definitie van woonoppervlak volgens de Meetinstructie. De extra kosten zien op het verstevigen van de vloer en het ophogen van het plafond op de eerste verdieping. Dit is schade die zij door toedoen van Puur Makelaars hebben geleden en zij aan hen moet vergoeden, aldus de kopers.

Vooropgesteld wordt dat geen sprake is van een overeenkomst tussen Puur Makelaars en de kopers. Puur Makelaars trad op als makelaar (bemiddelaar) voor de verkopers, maar daarmee is geen contract tot stand gekomen tussen de kopers en Puur Makelaars.

Puur Makelaars kan desondanks tegenover de kopers aansprakelijk zijn, als sprake is van een onrechtmatige daad. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een koper indien de makelaar tegen de koper niet de zorgvuldigheid heeft betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarbij geldt de volgende beoordelingsmaatstaf:

1. Een makelaar kan tegenover een koper aansprakelijk zijn, als de makelaar de koper voorafgaand aan de verkoop:

2. onjuiste of misleidende informatie verstrekt,

3. over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn.

4. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. het op www.rechtspraak.nl te raadplegen arrest van de Hoge Raad van 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, alinea 3.4).

Gelet op deze beoordelingsmaatstaf, zal de rechtbank hierna de volgende vragen beantwoorden:

• -

  Heeft Puur Makelaars onjuiste/misleidende informatie verstrekt over de vloer?

• -

  Heeft Puur Makelaars onjuiste/misleidende informatie verstrekt over van het aantal vierkante meters woonoppervlak?

1. Is er voldoende daglicht volgens de Meetinstructie?

2. Is er voldoende plafondhoogte volgens de Meetinstructie?

• -

  Is andere informatie in de verkoopbrochure onjuist?

• -

  Is Puur Makelaars aansprakelijk tegenover de kopers?

• -

  Welke schade van de kopers moet Puur Makelaars vergoeden?

Als eerste merkt de rechtbank op dat de kopers, uit de informatie van Puur Makelaars in de verkoopbrochure en het meetcertificaat waarbij de tweede verdieping als woonoppervlak is benoemd, niet het gerechtvaardigd vertrouwens hebben mogen ontlenen dat de vloer constructief geschikt was voor het realiseren van twee slaapkamers en een badkamer. De belastbaarheid van de vloer wordt namelijk niet constructief onderzocht bij het inmeten van de woning: er worden bij het inmeten van de woning geen sterkteberekeningen van de draagbalken gemaakt. Dit is een algemene ervaringsregel, die aan de kopers bekend wordt verondersteld. Zo’n verplichting volgt ook niet uit de Meetinstructie.

De kopers hebben aangevoerd dat Puur Makelaars in de verkoopbrochure schrijft dat de ideale mogelijkheid bestaat om de tweede verdieping te herindelen voor extra kamers en dat de ruimte op de tweede verdieping zich uitstekend leent om hier extra kamers te realiseren. De rechtbank overweegt dat de kopers daaruit niet hebben mogen afleiden dat Puur Makelaars heeft onderzocht of de vloer van de tweede verdieping van de woning constructief geschikt was om daar slaap- en badkamers te realiseren. Daarover heeft de Puur Makelaars geen uitspraken gedaan en dus ook geen onjuiste of misleidende uitspraken.

Puur Makelaars treft dan ook geen verwijt ten aanzien van de informatieverstrekking over het ontbreken van voldoende draagkracht van de vloer waardoor deze niet voldoet aan de constructieve vereisten voor een woonruimte. De kosten die de kopers hebben gemaakt ter versteviging van de verdiepingsvloer komen daarom niet voor vergoeding door Puur Makelaars in aanmerking.

De kopers hebben gelijk dat de tweede verdieping in het meetcertificaat van SOO Media ten onrechte is aangemerkt als woonruimte, terwijl dit overige inpandige ruimte had moeten zijn. Hierdoor heeft Puur Makelaars in haar verkoopbrochure, die aan de kopers is verstrekt, ten onrechte 158 m2 aan woonoppervlakte vermeld, in plaats van 136 m2. De rechtbank merkt op dat 158 m2 minus 23 m2 weliswaar uitkomt op 135 m2, maar dat partijen in hun debat het door www.inmeten.com gemeten woonoppervlak (exclusief de 2e verdieping) van 136 m2 aanhouden (zie alinea 3.19 van dit vonnis). De rechtbank volgt partijen hierin.

De rechtbank verwijst naar de opsomming in de Meetinstructie, die door SOO Media in haar meetcertificaat staat opgenomen en die is vermeld in alinea 3.5 van dit vonnis. Als één van de daarin genoemde punten aan de hand is, dan moet de ruimte worden aangemerkt als overige inpandige ruimte en mag deze niet meetellen in het totaal aantal woonoppervlakte van de woning. In dit geval zijn er twee redenen waarom de ruimte volgens deze toelichting niet als woonruimte had mogen aangemerkt: daarvoor was er onvoldoende daglicht aanwezig en de ruimte was onvoldoende hoog. De rechtbank licht dit hierna toe.

Er is onvoldoende daglichttoetreding om de ruimte op de tweede verdieping te kunnen aanmerken als woonruimte in de zin van de Meetinstructie. Volgens de Meetinstructie moet er een raamoppervlakte van minimaal 0,5 m2 zijn.

Op de tweede verdieping zaten op het moment van de koop twee kleine raampjes: één aan de voorzijde en één aan de achterzijde van de woning. De kopers hebben de oppervlakte van deze raampjes met een duimstok nagemeten en komen uit op een totaaloppervlakte van de twee raampjes van 0,246 m2. Foto’s van deze meting en hun berekening, hebben de kopers bij de processtukken gevoegd. Puur Makelaars en de verkopers hebben de meting en de berekening van de kopers van het totaal oppervlakte van de twee ramen onvoldoende betwist. Daarmee staat voor de rechtbank vast dat het minimaal aantal vierkante meters aan raamoppervlakte overduidelijk niet wordt gehaald: dit had minimaal 0,5 m2 moeten zijn terwijl het in werkelijkheid nog minder dan de helft daarvan was.

Puur Makelaars heeft aangevoerd dat haar geen verwijt valt te maken, omdat zij zich heeft gebaseerd op het meetcertificaat van SOO Media. Hierin krijgt Puur Makelaars geen gelijk. De zorgvuldigheid die van een makelaar mag worden verwacht brengt ook mee dat zij de in het meetcertificaat vermelde gegevens moet controleren, in elk geval marginaal. Dit geldt temeer omdat de verplichting om de woning in te meten volgens Meetinstructie, rust op Puur Makelaars zelf als een bij de NVM aangesloten makelaar. De omstandigheid dat zij de meting heeft laten uitvoeren door een derde, ontslaat haar in haar verhouding tot de kopers niet van haar verantwoordelijkheid.

Gelet op de ondermaat van het totale raamoppervlak, had Puur Makelaars bij (globale) controle van het certificaat moeten constateren dat hierdoor de tweede verdieping niet als woonruimte meegenomen mocht worden bij de berekening van het aantal woonoppervlakte en de vermelding van het aantal woonlagen. Dit staat uitdrukkelijk vermeld in de toelichting in het meetcertificaat en mag bij Puur Makelaars als bekend worden verondersteld. Dat geldt ook als deze controle van het meetcertificaat beperkt zou mogen zijn tot een marginale toetsing, zoals Puur Makelaars stelt, gelet op de evidente ondermaat van het totale raamoppervlak.

Niet gesteld of gebleken is dat de makelaar op het punt van de lichttoetreding contact heeft opgenomen met SOO Media om navraag te doen en van SOO Media een uitleg heeft gekregen die hij om goede redenen heeft gevolgd. De door Puur Makelaars aangedragen omstandigheid dat zij geen aanleiding had om op dit punt te twijfelen aan de juistheid van de door SOO Media in het meetcertificaat opgenomen gegevens, kan gelet op het vorenstaande, niet met succes aan de kopers worden tegengeworpen. De omstandigheid dat Puur Makelaars heeft vertrouwd op de juistheid van de gegevens van SOO Media komt in de verhouding tot de kopers voor rekening van Puur Makelaars.

Met het voorgaande staat vast dat Puur Makelaars ten onrechte in haar verkoopbrochure de tweede verdieping heeft laten meetellen in het aantal vierkante meters woonoppervlakte en in het aantal woonlagen.

De kopers hebben met foto’s voldoende duidelijk gemaakt dat aan dat vereiste niet wordt voldaan. In het plafond van de tweede verdieping bevonden zich drie dwarsbalken. De afstand tussen de vloer en de onderkant van de dwarsbalken was circa 1,90 meter. De afstand tussen de vloer en het plafond tussen de dwarsbalken, was circa 2,04 meter. De vraag is dus of het oppervlak van het stukje plafond tussen twee dwarsbalken een oppervlakte had van minimaal 4 m2. De kopers hebben onder andere ter zitting toegelicht dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat de afstand tussen twee dwarsbalken circa 90 centimeter was, terwijl de lengte van dwarsbalken minder dan 2 meter was. Daaruit volgt dat de ruimte tussen twee dwarsbalken evident minder is dan de benodigde 4 m2.

Puur Makelaars voert aan dat bij vervanging van de dwarsbalken door muren bruikbare kamers ontstaan, zodat om die reden de tweede verdieping kon worden aangemerkt als woonoppervlak. Dit is echter onjuist: daarvoor zijn er te veel dwarsbalken en daardoor zouden dermate kleine ruimtes ontstaan dat geen sprake is van bruikbare kamers. Deze uitzonderingssituatie doet zich dus niet voor.

Puur Makelaars heeft geen feiten of omstandigheden genoemd op grond waarvan de conclusie kan zijn dat sprake is van een twijfelgeval en om die reden de tweede verdieping toch nog als woonruimte zou mogen meetellen. Het gaat hier niet om een interpretatieverschil, daarvoor zijn de afwijkingen van de Meetinstructie te evident.

De kopers hebben verder gesteld dat Puur Makelaars ten onrechte zes kamers, waaronder vijf slaapkamers en een woning met drie woonlagen heeft vermeld in de verkoopbrochure, terwijl er maar twee woonlagen waren en drie slaapkamers. De rechtbank ziet hierin geen aanvullende fout van Puur Makelaars: de woonkamer, werkkamer, drie slaapkamers en de met vaste trap bereikbare zolder, tellen op tot zes kamers. De werkkamer kan als slaapkamer dienen en dus in die zin worden aangemerkt. Het is wel onjuist dat de tweede verdieping als (derde) woonlaag met een zelfstandige slaapkamer is benoemd en meetelt als zesde kamer, maar dit houdt verband met de discussie over de onjuiste inmeting. Het verwijt is daarmee hiervoor behandeld en mist zelfstandige grond.

De tussenconclusie is dat Puur Makelaars in de verkoopbrochure (verwijtbaar) onjuiste informatie heeft verstrekt over het woonoppervlak van de woning, doordat zij bij het bepalen van het woonoppervlakte in de verkoopbrochure niet de Meetinstructie in acht heeft genomen.

Beoordeeld moet vervolgens worden of het aantal vierkante meters woonoppervlak een eigenschap van de woning betreft, waarvan Puur Makelaars had moeten begrijpen dat dit voor de kopers bij de aankoopbeslissing van belang kon zijn (zie de beoordelingsmaatstaf in alinea 5.4). De rechtbank overweegt dat als het gaat om het aantal vierkante meters woonoppervlak van een woning, zoals in dit geval, als uitgangspunt geldt dat aan dit vereiste is voldaan. Dat dit voor deze kopers anders was, is niet gebleken.

Puur Makelaars betwist aansprakelijk te zijn en doet een beroep op de maatvoeringsclausule in de verkoopbrochure en op het mede ten behoeve van Puur Makelaars tussen de kopers en de verkopers overeengekomen maatvoeringsclausule in de koopovereenkomst. Beide maatvoeringsclausules zijn gelijkluidend. Het citaat van de clausule staat in alinea 3.11 van dit vonnis. De maatvoeringsclausule bevat een vrijwaring van Puur Makelaars. Puur Makelaars stelt dat de vrijwaring in de maatvoeringsclausule ook van toepassing is wanneer het aantal vierkante meters wordt vastgesteld in afwijking van de regels van de Meetinstructie.

In zijn algemeenheid geldt dat een koper van een woning die wordt aangeboden via een NVM-makelaar (zoals Puur Makelaars) ervan mag uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de Meetinstructie en dus - afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting - overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn indien de omstandigheden van het geval de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op Puur Makelaars.

Vooropgesteld wordt dat ook in dit geval de kopers er in beginsel op mochten vertrouwen dat de Meetinstructie was toegepast en dat dus het in de verkoopbrochure vermelde aantal vierkante meters overeenkwam met het werkelijke woonoppervlak van de woning (afgezien van de in de Meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen). Dit geldt in dit geval niet alleen omdat de woning werd aangeboden door een NVM-makelaar (Puur Makelaars), maar ook omdat dit uitdrukkelijk is vermeld in de verkoopbrochure en in het meetcertificaat, dat als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd.

De rechtbank is van oordeel dat de maatvoeringsclausule in de verkoopbrochure geen afbreuk doet aan dit vertrouwen, gelet op de uitleg die de rechtbank aan de maatvoeringsclausule toekent.

Bij de uitleg van de maatvoeringsclausule moet niet alleen worden gekeken naar de tekst daarvan, maar ook naar hoe de partijen het beding hebben mogen opvatten en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank moet hierbij alle omstandigheden van het geval betrekken.

De uitleg van de maatvoeringsclausule zoals die is opgenomen in de verkoopbrochure en de koopovereenkomst die Puur Makelaars verdedigt, houdt in dat de kopers er in dit geval niet op mochten vertrouwen dat het aantal vierkante meters in overeenstemming met de Meetinstructie is vastgesteld. Die uitleg volgt de rechtbank niet, omdat dit in strijd is met de tekst van de maatvoeringsclausule. Dat beding neemt namelijk tot uitgangpunt dat de Meetinstructie wél wordt toegepast. Dat staat met zoveel woorden in de eerste zin van de maatvoeringsclausule: “De woning is opgemeten conform de branchebrede meetinstructie.” De uitleg die Puur Makelaars aan de maatvoeringsclausule toekent is bovendien ook in strijd met de overige omstandigheden van het geval, zoals het feit dat uitdrukkelijk in de verkoopbrochure is vermeld dat de inmeting heeft plaatsgevonden met inachtneming van de regels van de Meetinstructie.

Direct volgend op de zin dat de woning is gemeten volgens de Meetinstructie, staat in de clausule dat de meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. Vervolgens staat er dat de Meetinstructie verschillen in meetuitkomsten niet volledig uitsluit en worden daarbij de volgende voorbeelden genoemd: interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. De zin die hierop volgt sluit alle aansprakelijkheid van Puur Makelaars uit voor eventueel later te constateren verschillen in maatvoering van de gebruiksoppervlakte van de woning. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank in de maatvoeringsclausule niet alle aansprakelijkheid van Puur Makelaars voor iedere meetfout uitgesloten, maar (uitsluitend) alle aansprakelijkheid voor verschillen in maatvoering die kunnen optreden bij een juiste toepassing van de Meetinstructie. Daarom hoefde de maatvoeringsclausule voor de kopers geen aanleiding te zijn voor twijfel over de vraag of het in de verkoopbrochure vermelde aantal vierkante meters overeenkwam met het werkelijke woonoppervlak van de woning, afgezien van de in de Meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen (waarvan hier geen sprake is).

Omdat in dit geval sprake is van een meetfout, waarbij de Meetinstructie op twee onderdelen (evident) onjuist is toegepast waardoor 23m2 ten onrechte als woonoppervlak is aangemerkt, is de aansprakelijkheidsbeperking in de maatvoeringsclausule hierop niet van toepassing. Het gaat hierbij niet om een ondergeschikte afwijking die zich bij een juiste toepassing van de Meetinstructie kan voordoen.

Het voorgaande leidt tot de tussenconclusie dat - gelet op de beoordelingsmaatstaf zoals vermeld in alinea 5.4 - Puur Makelaars tegenover de kopers niet de zorgvuldigheid heeft betracht die in de omstandigheden van het geval van Puur Makelaars mag worden verwacht. Door de tweede verdieping in de verkoopbrochure aan te merken als woonoppervlak en mee te tellen in het totaal aan vierkante meters aan woonoppervlak, terwijl er onvoldoende lichttoetreding was en bovendien de stahoogte ontoereikend was, heeft Puur Makelaars onrechtmatig gehandeld tegenover de kopers en moet zij in beginsel de schade van de kopers vergoeden, die de kopers hebben geleden en die het gevolg is van deze fout van Puur Makelaars.

Herhaald wordt dat de kosten voor het verstevigen van de verdiepingsvloer niet voor vergoeding door Puur Makelaars in aanmerking komen (zie alinea 5.6 tot en met 5.9). Die kosten blijven dus buiten beschouwing.

De kopers vorderen dat Puur Makelaars hun schade vergoedt, die volgens de kopers bestaat uit de kosten die zij hebben gemaakt om het plafond van de tweede verdieping te verhogen, zodat deze ruimte voldoet aan de eisen die de Meetinstructie stelt aan woonruimte. De kopers begroten deze schade op € 25.556,46. Ook merken de kopers op dat zij een andere koopprijs zouden zijn overeengekomen als de verkoopbrochure 136 m2 aan woonoppervlakte had vermeld.

De kopers stellen dat zij de kosten voor het verhogen van het plafond van de tweede verdieping alleen hebben gemaakt, zodat deze volgens de Meetinstructie voldoet aan de kwalificatie van woonruimte. Dit was volgens de kopers de enige reden waarom zij het plafond hebben verhoogd: de stahoogte onder de balken was voor de kopers voldoende groot om twee slaapkamers en badkamer voor hun kinderen te kunnen realiseren. De reden om toch het plafond te verhogen is volgens de kopers dat hun bank voor de financiering van de hypothecaire geldlening als eis stelt dat er 158 m2 aan woonoppervlakte is. Door Puur Makelaars is betwist dat deze aanpassing nodig was in verband met de door de bank verstrekte hypotheek. Omdat dit verder niet is onderbouwd, passeert de rechtbank deze stelling.

De kopers hebben ook gesteld dat het verhogen van het plafond op de tweede verdieping nodig was, om te zorgen dat bij een toekomstige koop de woning kan worden geadverteerd en verkocht met een woonoppervlakte volgens de Meetinstructie van 158 m2. De kopers stellen dat zij zo voorkomen dat de woning bij een toekomstige verkoop minder waard is. De rechtbank gaat hier niet in mee. Het gaat hierbij om toekomstige schade, waarvan het nu te onzeker is of kopers deze zullen lijden. Kopers hebben de woning gekocht om er zelf te gaan wonen en een eventuele verkoop ligt nog niet in het zicht.

De kopers stellen dat zij de woning nooit zouden hebben bezichtigd (en dus niet gekocht) als die 136 m2 woonoppervlakte had in plaats van 158 m2 omdat hun ondergrens lag bij 150 m2. Dit standpunt is niet geloofwaardig: Puur Makelaars heeft de kopers meerdere woningen laten zien, waaronder ook een woning met een woonoppervlakte van 142 m2. De rechtbank acht het voldoende aannemelijk dat als Puur Makelaars 136 m2 aan woonoppervlakte had aangehouden, Puur Makelaars de woning toch onder de aandacht van de kopers had gebracht gelet op de mogelijkheden die er waren voor het realiseren van extra slaapkamers en een badkamer op de tweede verdieping. Na het aanpassen van de tweede verdieping, zouden de kopers de beschikking over 158 m2 vloeroppervlakte krijgen, die zij konden gebruiken aan feitelijke woonruimte.

De omvang van de schade wordt bij een onrechtmatige daad bepaald door een vergelijking van de toestand zoals die in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit, in dit geval de meetfout, niet zou hebben plaatsgevonden. De stelplicht en de bewijslast van de (omvang van de) schade rusten op degene die daar aanspraak op maakt.

De rechtbank vindt het aannemelijk dat de kopers de koopprijs op een lager bedrag hadden uit onderhandeld als zij als argument hadden kunnen gebruiken dat de ruimte op de tweede verdieping niet als woonruimte kan worden aangemerkt, tenzij het plafond wordt verhoogd (en er meer daglichttoetreding wordt gerealiseerd) en de woning zonder deze aanpassing 23m2 minder aan woonoppervlak had (136 m2 in plaats van 158 m2). De woning stond al meer dan zeven jaar te koop en Puur Makelaars hebben niet aangevoerd dat er meerdere geïnteresseerden voor de woning waren. Het is dus waarschijnlijk dat de verkopers de woning ook hadden verkocht voor een (enigszins) lagere koopprijs.

De rechtbank volgt de kopers echter niet in hun stelling dat de koopprijs dus met een bedrag gelijk aan de kosten voor het verhogen van het plafond (€ 25.556,46) zou zijn verminderd. De kopers waren namelijk niet bekend met de hoogte van deze kosten tijdens het doen van hun bod. Daarbij is het niet evident dat de onderhandelingen dan tot een evenredige verlaging van de koopprijs hadden geleid.

De rechtbank zal daarom de schade schatten, zoals ook subsidiair is gevorderd door de kopers. Bij deze schatting weegt de rechtbank mee dat de kopers hebben erkend dat de bestaande stahoogte toereikend was voor het feitelijk gebruik van de tweede verdieping als slaap- en badkamers. De korting op de koopprijs die de kopers hadden kunnen uitonderhandelen als de meetfout niet zou zijn gemaakt, heeft dus alleen betrekking op het feit dat de zolder niet mocht meetellen in het aantal gekochte meters woonoppervlak. De woning stond te koop voor een bedrag van € 895.000 en is onder de vraagprijs verkocht aan de kopers voor een bedrag van € 845.000. De onderhandelingen zijn gestart na een openingsbod van de kopers van € 805.000 en de kopers waren bereid om de woning onder de vraagprijs te verkopen. Herhaald wordt dat ten tijde van de onderhandelingen de woning al meer dan zeven jaar vruchteloos te koop stond en er geen andere geïnteresseerden waren. Gelet op deze omstandigheden, gaat de rechtbank ervan uit dat partijen - de meetfout weggedacht - in hun onderhandelingen op een koopprijs van € 840.000 zouden zijn uitgekomen. Het verschil tussen de betaalde koopprijs van € 845.000 met de meetfout (woonoppervlak 158 m2) en de hypothetische koopprijs van € 841.000 zonder de meetfout (woonoppervlak 136 m2) schat de rechtbank dus op een bedrag van € 5.000.

Omdat geen sprake is van voordeel van de kopers als gevolg van de gemaakte meetfout van Puur Makelaars, wordt aan verrekening van voordeel niet toegekomen. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om te bepalen dat de schade (voor een deel) voor rekening van de kopers moet blijven vanwege eigen schuld. Puur Makelaars heeft daartoe met name aangevoerd dat de kopers een eigen inmeting van de woning hadden kunnen laten verrichten en dat daarvoor ook aanleiding bestond, gelet op de inhoud van de maatvoeringsclausule. Door dit niet te doen, hebben de kopers hun onderzoekplicht verzaakt, aldus Puur Makelaars. Verder is volgens Puur Makelaars sprake van eigen schuld omdat de kopers verzuimd hebben om een aankoopmakelaar in te schakelen. De rechtbank volgt Puur Makelaars in deze argumenten niet, omdat het inmeten van de woning de verantwoordelijkheid van Puur Makelaars is. De maatvoeringsclausule doet daaraan niet af, ook gelet op de uitleg die de rechtbank daaraan toekent. Deze verweren van Puur Makelaars slagen daarom niet.

Voor vergoeding door Puur Makelaars van de gestelde huur- en verhuiskosten bovenop het voormelde bedrag bestaat geen grond. Deze kosten zijn gemaakt in verband met het verstevigen van de vloer en houden ook om die reden geen of onvoldoende verband met de meetfout waarvoor Puur Makelaars wel aansprakelijk is.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Puur Makelaars schadevergoedingsplichtig is tegenover de kopers tot een geschat bedrag van € 5.000. De wettelijke rente is als onweersproken toewijsbaar. Voor het overige wordt de vordering afgewezen.

De kopers vragen ook vergoeding van hun buitengerechtelijke incassokosten. Zij vorderen een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op een overeenkomst of op één van de andere situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De rechtbank moet de vraag of een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is daarom toetsen aan het Rapport BGK-integraal. De eisende partij dient te stellen dat de kosten waarvan hij vergoeding vordert moeten beschouwd als buitengerechtelijke kosten. Dat hebben de kopers niet gedaan, zodat deze vordering wordt afgewezen.

Omdat de kopers gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld, moet Puur Makelaars de proceskosten van de kopers vergoeden. Voor het toepasselijke liquidatietarief zal de rechtbank aanknopen bij het toegewezen schadebedrag. De proceskosten aan de zijde van de kopers worden tot op heden als volgt begroot:

- explootkosten € 108,19

- griffierecht € 952,00

- salaris advocaat € 956,00 (2 punten x tarief I)

totaal € 2.016,19

De gevorderde nakosten zullen worden begroot conform het daarop toepasselijke liquidatietarief. De wettelijke handelsrente over de proces- en nakosten is niet toewijsbaar. De subsidiaire gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De kopers vinden dat ook de verkopers aansprakelijk zijn voor hun schade. Zij zeggen dat zij hebben gedwaald doordat de verkopers hen onjuiste inlichtingen hebben verstrekt en hun mededelingsplicht hebben geschonden. Volgens de kopers is de tweede verdieping van de woning niet geschikt voor bewoning en ten onrechte voor 23 m2 aangemerkt als woonoppervlak. Ook voeren zij aan dat sprake is van een wanprestatie van de verkopers en dat de woning niet de eigenschappen bezit die de kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. De kopers vorderen daarom dat de verkopers worden veroordeeld om de schade te vergoeden. De verkopers hebben verweer gevoerd tegen de stellingen van de kopers. De rechtbank zal de stellingen hieronder bespreken.

Het beroep van de kopers op dwaling wegens onjuiste inlichtingen slaagt niet. De rechtbank licht dit als volgt toe.

Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat de dwaling van de kopers is te wijten is aan een onjuiste inlichtingen van de wederpartij (de verkopers), of het schenden van een mededelingsplicht door de verkopers.

De verkopers hebben aangevoerd dat er geen rechtstreekse communicatie heeft plaatsgevonden tussen de verkopers en de kopers en dat alle communicatie verliep via Puur Makelaars. Dat hebben de kopers niet betwist, zodat de rechtbank daarvan uit gaat. Daarmee staat vast dat de verkopers niet rechtstreeks onjuiste inlichtingen hebben verstrekt aan de kopers.

In het voorgaande heeft de rechtbank vastgesteld dat in de verkoopbrochure onjuiste mededelingen zijn gedaan over het aantal vierkante meters woonoppervlak van de woning. Dit betekent nog niet dat het beroep op dwaling slaagt. De rechtbank vindt namelijk dat de verkoopbrochure niet kan worden aangemerkt als een inlichting van de verkopers zelf. Het gaat immers om een verkoopbrochure die door Puur Makelaars is opgesteld en die door Puur Makelaars aan de kopers is verstrekt. De omstandigheid dat de verkoopbrochure aan de verkopers is toegestuurd, voordat de verkoopbrochure werd verstrekt aan potentiële kopers, betekent nog niet dat de verkoopbrochure moet worden aangemerkt als mededeling van de verkopers aan de kopers.

Volgens de kopers is de dwaling te wijten is aan onjuiste inlichtingen die Puur Makelaars namens de verkopers heeft gedaan (vgl. alinea 21 van de dagvaarding). Dat zou betekenen dat de inlichtingen die Puur Makelaars aan de kopers heeft verstrekt, aan de verkopers worden toegerekend. Maar de verkopers hebben niet uitgewerkt dat voor een dergelijke toerekening aan de verkopers een grondslag bestaat.

De rechtbank overweegt dat inlichtingen van een makelaar aan de kopers, aan de verkopers kunnen worden toegerekend, in het geval de makelaar optreedt als vertegenwoordiger van de verkopers. De kopers hebben niet gesteld dat Puur Makelaars optrad als vertegenwoordiger van de verkopers. Ook hiervoor is de enkele niet-onderbouwde stelling dat Puur Makelaars namens de verkopers inlichtingen heeft verstrekt, onvoldoende. Daarom gaat de rechtbank er van uit dat Puur Makelaars uitsluitend een bemiddelingsopdracht had en dat die opdracht geen volmacht inhoudt tot het verrichten van rechtshandelingen, maar zich in beginsel beperkt tot het verrichten van feitelijke handelingen, waaronder het voeren van verkoopgesprekken. Dat is namelijk vaste rechtspraak en ook in lijn met artikel 12.3 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM, die op de opdrachtovereenkomst tussen Puur Makelaars en de verkopers van toepassing zijn verklaard. Daarin staat met zoveel woorden vermeld dat Puur Makelaars niet gerechtigd is tot het sluiten van overeenkomsten namens de verkopers en dus geen vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft. Dat Puur Makelaars optrad als vertegenwoordiger van de verkopers, en dat daarom de inlichtingen die Puur Makelaars heeft verstrekt aan de kopers kunnen worden toegerekend aan de verkopers, is dus onvoldoende gebleken.

Voor toerekening van inlichtingen van Puur Makelaars aan de verkopers buiten het geval van vertegenwoordiging, is slechts in bijzondere omstandigheden plaats. Gesteld noch gebleken is echter dat dergelijke bijzondere omstandigheden zich hier voordoen.

Het voorgaande betekent dat er door of namens de verkopers geen onjuiste inlichtingen zijn verstrekt aan de kopers.

Ook stellen de kopers dat de verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden en dat daarom sprake is van dwaling. Zij vinden dat de verkopers hadden moeten melden dat:

• -

  de woning al zeven jaar te koop had gestaan bij een andere makelaar en het aantal vierkante meters dat was vermeld in de verkoopbrochure van Puur Makelaars, afweek van de informatie in de verkoopbrochure die de oude makelaar had opgesteld en had gebruikt;

• -

  het aantal vierkante meters woonoppervlak van de woning zoals vermeld in de verkoopbrochure onjuist was.

Ook dit argument van de kopers slaagt niet. De rechtbank licht dit hierna toe.

De rechtbank is het niet met de kopers eens dat de verkopers hadden moeten melden dat de woning al zeven jaar te koop had gestaan en dat toen in de verkoopbrochure van de oude makelaar andere gegevens waren vermeld. De mededelingsplicht van de verkopers gaat niet zo ver dat zij de aspirant-kopers hoeven in te lichten over eerdere pogingen om de woning te verkopen.

De rechtbank vindt verder dat niet is gebleken dat de verkopers op de hoogte waren van de meetfout of daarvan op de hoogte hadden moeten zijn. De wetenschap van Puur Makelaars op dit punt wordt niet toegerekend aan de verkopers, omdat Puur Makelaars niet optrad als vertegenwoordiger van de verkopers. De verkopers waren zelf niet deskundige op dit gebied en hoefden niet te begrijpen dat de kwalificatie van de tweede verdieping als woonoppervlak in strijd was met de Meetinstructie. De verkopers mochten vertrouwen op de expertise van Puur Makelaars en op de door SOO Media in opdracht van Puur Makelaars verrichtte nieuwe inmeting van de woning. De omstandigheid dat het aantal vierkante meters in de verkoopbrochure van Puur Makelaars afweek van de gegevens die waren vermeld in de verkoopbrochure van de oude makelaar, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de verkopers wisten dat de meting door Puur Makelaars/SOO Media onjuist was. Omdat de verkopers dit niet wisten en ook niet hoefden te weten, hebben zij geen mededelingsplicht geschonden door dit niet te melden aan de kopers.

De rechtbank vindt daarnaast belangrijk dat voor iedereen, en dus ook voor de kopers, zichtbaar was dat de tweede verdieping een open ruimte betrof, niet erg hoog was en met weinig daglicht. Omdat dit voor de kopers zelf zichtbaar was, hoefden de verkopers de kopers daar niet nog een keer voor te waarschuwen. Zowel uit de omschrijving in de verkoopbrochure, en de daarin opgenomen foto’s en plattegrond van de tweede verdieping, als ook uit de bezichtiging, had voor de kopers duidelijk moeten zijn dat de tweede verdieping een open zolderruimte betreft.

De rechtbank is van oordeel dat van een tekortkoming of non-conformiteit ook geen sprake is.

Verkocht is een woning met garage die de feitelijke eigenschappen beschikt nodig voor bewoning (artikel 6.3 van de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen (artikel 20). Daarin is aansprakelijkheid voor bouwkundige gebreken aan de vloer uitgesloten. Hierbij is expliciet bepaald dat bouwkundige kwaliteitsgebreken aan onder andere vloeren geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven “woongebruik”.

Voor de uitleg van dit beding is beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en hetgeen zij met het oog daarop van elkaar mochten verwachten. De gekozen bewoordingen van artikel 20 van de koopovereenkomst zien expliciet op de vloeren. De exoneratie is dus (mede) gericht op gebreken in deze specifiek benoemde vloeren, zonder dat daarbij een onderscheid is gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. De kopers kunnen daarom niet worden gevolgd in hun stelling dat deze exoneratie enkel ziet op gebreken die hun oorzaak vinden in de bouwtechnische staat van de woning die samenhangt met de ouderdom. Die stelling valt ook niet te rijmen met de bepaling in artikel 20 van de koopovereenkomst dat bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in 6.3 van de koopovereenkomst omschreven normale gebruik als woning.

De rechtbank is daarom van oordeel dat de beperkte draagkracht van de vloer onder deze exoneratie valt.

Ook de omstandigheid dat de ruimte op de tweede verdieping volgens de Meetinstructie niet aangemerkt mocht worden als woonoppervlak, betekent niet de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Het gaat daarbij namelijk om feitelijk gebruik. De omstandigheid dat de ruimte op de tweede verdieping niet als woonoppervlak mag worden aangemerkt op grond van de Meetinstructie, staat aan het feitelijk gebruik van het gekochte als woonhuis niet in de weg. De kopers hebben bovendien erkend dat de hoogte van het plafond voor het feitelijk gebruik van de tweede verdieping als slaap- en badkamers toereikend was en dat de hoogte van het plafond aan dat gebruik dus niet in de weg stond. Voor zover de beperkte hoogte van de ruimte op de tweede verdieping en/of de beperkte daglichttoetreding op de tweede verdieping aan het gebruik van de ruimte als woonruimte in de weg staan, zijn dit gebreken die aan de kopers bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Dat was namelijk zichtbaar tijdens de bezichtiging. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat die gebreken voor rekening van de kopers komen. Ook dit leidt daarom niet tot een tekortkoming of nonconformiteit.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van de kopers tegen de verkopers zullen worden afgewezen.

Omdat de kopers in de zaak tegen de verkopers in het ongelijk worden gesteld, moeten zij de kosten van de verkopers vergoeden. De proceskosten worden aan de zijde van de verkopers tot op heden als volgt begroot:

- griffierecht € 952,00

- salaris advocaat € 956,00 (2 punten x tarief I)

totaal € 1.908,00

De gevorderde nakosten zullen worden begroot conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.

De verkopers vorderen - samengevat - dat de rechtbank Puur Makelaars veroordeelt tot vergoeding van al hetgeen de verkopers aan (herstel)kosten moeten betalen aan de kopers. Ook vorderen de verkopers de gebruikelijke proces- en nakosten, met rente.

De vordering moet worden afgewezen, omdat in de hoofdzaak is beslist dat de verkopers geen herstelkosten of andere schadevergoeding aan de kopers hoeven te betalen.

Omdat de verkopers in de eerste vrijwaringszaak in conventie in het ongelijk worden gesteld, moeten zij de proceskosten van Puur Makelaars betalen. De kosten aan de zijde van Puur Makelaars worden tot op heden begroot op € 956 aan salaris advocaat (2 punten x tarief I).

De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De gevorderde nakosten zullen worden begroot conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.

Puur Makelaars vordert samengevat dat de rechtbank voor recht verklaart dat de verkopers verplicht zijn aan Puur Makelaars de schade te vergoeden die zij lijdt door de ongerechtvaardigde verrijking van de verkopers, en de verkopers ook veroordeelt tot betaling van die schadevergoeding aan Puur Makelaars. Verder vordert Puur Makelaars de gebruikelijke proces- en nakosten, met rente.

Puur Makelaars beroept zich er op dat de verkopers ongerechtvaardigd zijn verrijkt en dat de verkopers daarom de schade van Puur Makelaars moeten vergoeden. De rechtbank ziet dat anders. Voor zover al sprake is van verrijking van de verkopers, is dit het gevolg van de fout van Puur Makelaars zelf. Ook de schade van Puur Makelaars is het gevolg van haar eigen fout en niet van de verrijking van de verkopers. Omdat het gaat om een fout van Puur Makelaars, moet het daarvoor verschuldigde schadebedrag ook bij Puur Makelaars blijven liggen. Het zou daarom onredelijk zijn om de verkopers te veroordelen tot vergoeding van dat bedrag aan Puur Makelaars (zie artikel 6:212 lid 1 BW). Dit laatste zou mogelijk anders zijn als uitdrukkelijk tussen Puur Makelaars en de verkopers zou zijn besproken dat de tweede verdieping in strijd met de Meetinstructie als woonoppervlak zou worden aangemerkt. Van een dergelijke betrokkenheid van de verkopers bij de fout van Puur Makelaars is niet gebleken.

Dit betekent dat de beide vorderingen van Puur Makelaars worden afgewezen. Puur Makelaars zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van de verkopers worden begroot op € 478 (2 punten x tarief I x factor 0,5). De gevorderde nakosten zullen worden begroot conform het liquidatietarief.

Puur Makelaars vordert samengevat dat SOO Media wordt veroordeelt aan Puur Makelaars te vergoeden het bedrag dat Puur Makelaars aan de kopers moet betalen. Ook vordert Puur Makelaars de gebruikelijke proces- en nakosten, met rente.

Puur Makelaars heeft op 19 december 2019 van de kopers een aansprakelijkheidsstelling ontvangen, voor de schade die de kopers stellen te hebben geleden doordat Puur Makelaars de tweede verdieping in strijd met de Meetinstructie als woonoppervlakte heeft gepresenteerd.

Puur heeft SOO Media op 29 april 2021 verzocht om een reactie op de door de kopers gestelde meetfout. SOO Media heeft daarop geantwoord dat zij geen berichtgeving heeft behouden van 2017. Zij kon Puur daarom slechts meedelen dat zij toentertijd heeft geconstateerd dat de tweede verdieping woonruimte betrof, maar zij niet meer kan achterhalen wat toen voor die conclusie heeft gezorgd.

Puur Makelaars stelt dat SOO Media in de uitvoering van de opdracht tot het inmeten van de woning, onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarom is volgens Puur Makelaars sprake van een tekortkoming van SOO Media in de nakoming van de opdracht en is SOO Media aansprakelijk voor de schade die Puur Makelaar lijdt.

Aan de inhoudelijke beoordeling van de vraag of SOO Media onzorgvuldig heeft gehandeld komt de rechtbank niet toe. SOO Media heeft zich er namelijk terecht op beroepen dat Puur Makelaars te laat heeft geklaagd bij SOO Media. Al op 19 december 2019 is Puur Makelaars bekend geworden met het feit dat de kopers haar aansprakelijk stelden voor de fout in het meetcertificaat. Puur Makelaars heeft SOO Media pas op 29 april 2021, dus bijna anderhalf jaar later, verzocht om een reactie op de door de kopers gestelde meetfout. En niet eerder dan in de dagvaarding van 6 augustus 2021 heeft Puur Makelaars voor het eerst met zoveel woorden geklaagd over de gebrekkige prestatie van SOO Media. Zelfs als wordt uitgegaan van de datum van 29 april 2021, heeft Puur Makelaars niet binnen een redelijke termijn na het ontdekken van het gebrek (op 19 december 2019) bij SOO Media geklaagd. De rechtbank toetst hierbij aan de wettelijke klachtplicht van artikel 6:89 BW. Gelet daarop hoeft de rechtbank niet te beoordelen of de algemene voorwaarden van SOO Media (waarin een korte klachttermijn van tien dagen wordt gehanteerd) van toepassing zijn.

Puur Makelaars heeft hiertegen aangevoerd dat er voor haar vlak na de datum van het meetcertificaat (augustus 2017) geen reden bestond om te klagen, omdat zij bij SOO Media navraag had gedaan of het meetcertificaat wel klopt. Daarop werd door SOO Media toen bevestigend geantwoord, aldus Puur Makelaars. SOO Media betwist dat dit gesprek heeft plaatsgevonden. Die discussie is volgens de rechtbank echter niet van belang, zodat de rechtbank de vraag of Puur Makelaars kort na augustus 2017 al dan niet navraag heeft gedaan, niet zal beantwoorden. Doorslaggevend is dat Puur Makelaars na de aansprakelijkheidsstelling van de kopers van 19 december 2019 wel degelijk reden had om te klagen bij SOO Media, maar dat niet heeft gedaan en in plaats daarvan te lang heeft stilgezeten richting SOO Media.

Hierbij weegt de rechtbank ook mee dat SOO Media daadwerkelijk nadeel ondervindt door het feit dat Puur Makelaar niet eerder heeft gemeld dat er een probleem was met het meetcertificaat. SOO Media heeft namelijk verklaard dat zij geen berichtgeving heeft behouden van 2017 en daarom niet kan achterhalen hoe destijds tot de conclusie is gekomen dat sprake is van woonoppervlak op de tweede verdieping.

Het voorgaande betekent dat Puur Makelaars op een eventueel gebrek in de prestatie van SOO Media geen beroep kan doen. De vordering van Puur Makelaars tegen SOO Media wordt om die reden afgewezen.

Puur Makelaars wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van SOO Media, die tot op heden als volgt worden begroot:

- griffierecht € 2.076,00

- salaris advocaat € 956,00 (2 punten x tarief I)

totaal € 3.032,00