Uitspraken

[gedaagde] heeft [eiser 1] c.s. op 30 april 2020 een concept van de koopovereenkomst toegezonden en heeft [eiser 1] c.s. in haar e-mail van dezelfde datum als volgt bericht:

“ (..)

Zie bijlage voor concept koopakte en overige bescheiden. Ik heb deze doorgenomen, zie geen vreemde zaken. Lees het even door, dan kan ik akkoord geven dat verkoper kan tekenen zodat wij de getekende retour krijgen en ook kunnen tekenen. (..)”

De op 2 mei 2020 door [eiser 1] c.s. en de verkoper ondertekende koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(..)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik

(..)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(..)

Artikel 25 Ouderdomsclausule

Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van deze woning en de bijgebouwen. De eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden liggen aanzienlijk lager dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. aanwezigheid van ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerd te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.

(..)

Artikel 27 Koper bekend

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het water uit de douche loopt in de badkamer. (..)

Artikel 29 Koper heeft laten keuren

Koper heeft de onroerende zaak laten keuren door Gewoon Koen en is op de hoogte van de bouwkundige staat. Koper vrijwaart verkoper voor verdere aansprakelijkheden inzake de meldingsplicht en de bouwkundige staat van de woning.

(..)

Artikel 31 Courtage aankopend makelaar

Deze overeenkomst van verkoop en koop is mede tot stand gekomen door bemiddeling van [gedaagde] Makelaars optredende voor koper (..)”

[eiser 1] c.s. hebben op 6 mei 2020, de laatste dag van de (bedenk)tijd waarbinnen de koopovereenkomst nog ontbonden kon worden, een bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren door de heer [betrokkene 2] van GewoonKoen. Het keuringsrapport van diezelfde datum houdt onder meer het volgende in:

“(..)

“ Samenvatting begrootte kosten

A – Interieur € 540,-

B – Exterieur € 400,-

C – Installaties € 530,-

TOTAAL € 1.470,-

De kosten zijn in de rapportage vernoemd bij de verschillende bouwdelen.

Bovengenoemde kosten zijn voor herstel/preventief onderhoud ten behoeve van de huidige staat van het geïnspecteerde object. In deze rapportage zijn geen kosten opgenomen voor modernisering en of verbouwingen.

(..)

Houdt rekening met kostenverhogende factoren na uitvoeren van de specialistische onderzoeken.

Deze kosten zijn niet meegenomen in deze rapportage.

(..)

Rapportage exterieur

(…)

Geen inspectie mogelijk.

De woning is op palen gefundeerd.

Er zijn in de woning geen aanwijzingen die duiden op een actieve zetting.

Het was bij inspectie niet bekend of de uitbouw aan de achterzijde is voorzien van een paalfundatie.

(..)

Betreft een aanbouw aan de achterzijde.

De uitbouw is als houten skelet neergezet.

Meer dan gebruikelijke vering in het dakbeschot bij belopen van het bitumen dakvlak, nader onderzoek is aan te raden (destructief onderzoek) ! n.b.

De kunststof geveldelen zijn niet ventilerend aangebracht, herstellen.

Risico m.b.t. mogelijk aangetaste achterliggende delen door verstikking. ! n.b.

Het dakbeschot hangt lichtelijk door aan de tuinzijde, herstel bij het aanbrengen van de geplande nieuwe achterpui. n.b.

(..)”

[eiser 1] c.s. hebben op 7 juni 2020 en 22 juni 2020 een inspectie laten uitvoeren door ing. [betrokkene 3] , constructeur. In zijn inspectierapport gedateerd 20 juli 2020 heeft [betrokkene 3] daaromtrent het volgende verklaard:

“(..)

“ Aan de hand van mijn bevindingen, ter plaatse, concludeer ik in willekeurige volgorde dat:

(..)

Mijn bevindingen t.a.v. de uitbouw zijn als volgt:
(..)

Dak

(..) Dit geheel overziend geeft mij een slecht gevoel. Immers dit knullig gedetailleerde dak draagt enerzijds op de onderheide oorspronkelijke gevel en anderzijds op de niet gefundeerde uitbouw. Het is zeer twijfelachtig of deze dakbedekking tegen opwaaien bestand zal zijn. (..)

Vloer

(..) Het hoogteverschil tussen de bovenkant vloer en het maaiveld is 3 cm. Het gevolg hiervan is dat het houten skelet direct in contact kan komen met hemelwater (..)

Op 7 juni 2020 trof ik onder de folie en op de dekvloer (t.p.v. het zijlicht van de tuindeur) een grote vochtplek aan. Daar had zich een zwam ontwikkeld. Dunne schimmeldraden (hyphen) waren duidelijk zichtbaar. Er hing in de ruimte een muffe lucht en dat is kenmerkend voor zwammen. (..)

Na reiniging van de vloer was de muffe lucht verdwenen! Zonder enige twijfel zal de zwamvorming, in de constellatie als nu, op korte termijn terugkeren.

Tot zover mijn bevindingen ter plaatse.

Naar aanleiding van het bovenstaande heb ik uit zorgvuldigheidsoverwegingen:

(..)

Vloer

(..)

De vloer van de uitbouw is niettemin op staal gefundeerd. De 3 cm dikke afwerkvloer is op de bestaande tuintegels (ook 3 cm dik) aangebracht. Deze afwerkvloer is constructief gezien van geen enkele betekenis. De lijnlasten t.g.v. de puien kunnen door deze afwerkvloer niet op een constructief verantwoorde manier naar de grondslag worden afgedragen.

Opm.: mij is bekend dat er in de Haarlemmermeerse bodem veenlagen en veensporen aanwezig zijn. In vroeger jaren is er in de Haarlemmermeer veen gestoken en opgebaggerd. Het gevolg daarvan is dat op staal funderen i.v.m. met langjarige nazettingen van de grond uit den boze is. Door het aanbrengen van deze aanbouw met bijbehorende veranderlijke vloerbelasting is de bestaande grondbalans verstoord. Dat zal gefaseerd leiden tot verzakkingen met gevolgschaden aan de uitbouw.

(..)

Deze uitbouw is geen lang leven beschoren en ik zie als enige mogelijkheid de boel laten slopen en onderheid weer van voren af aan beginnen. (..)”

Op 24 juni 2020 heeft een inspectie van de woning plaatsgevonden door ing. [betrokkene 4] van De Verbouwregisseur. Daarbij waren [eiser 1] c.s. en de verkoper beide aanwezig. De Haan heeft in zijn inspectierapport van 21 juli 2020 onder meer het volgende vermeld:

“ (..)

“ Uitbouw woning.

(..)
Voor een aanbouw geldt dat in het bouwbesluit staat dat het bouwwerk voldoende bestand moet zijn tegen de daarop werkende krachten. De informatie hierover staat opgesteld in artikel 2.1 en 2.2 van het Bouwbesluit. Je leest hier onder andere dat de constructie moet voldoen aan de gestelde NEN-EN 1990 normen.

Kort houdt dit in dat een uitbouw niet gefundeerd worden op een terras.

De opbouw van wanden en dak voldoen op een aantal punten niet aan de juiste detailleringen wat betreft vocht en ventilatie voorzieningen.

Enige mogelijkheid om een duurzaam gefundeerde uitbouw te realiseren is deze opnieuw op te bouwen op een fundering die voldoet aan de eisen van de constructeur.
(..)”

[eiser 1] c.s. hebben [gedaagde] op 5 augustus 2020 als volgt bericht:

“Zoals u bekend, heeft [gedaagde] Makelaars B.V. ons onlangs bijgestaan bij de aankoop van de woning aan de [adres] te [plaats 1] . Hierbij heeft [gedaagde] Makelaars (NVM-lid) op enig moment [betrokkene 5] (niet NVM-lid) ingeschakeld als onder-opdrachtneemster.

Na de levering van voornoemde woning is gebleken dat deze behept is met diverse gebreken waarvan met name één gebrek zeer ernstig is, te weten het ontbreken van enige fundering of constructieve vloer onder de aanbouw .

(..)

Wij hebben juist [gedaagde] makelaars ingeschakeld om ons met deskundige raad en daad bij te staan. Wij constateren echter dat [betrokkene 5] op verschillende punten niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar als makelaar mocht worden verwacht, waardoor zij tekort is geschoten in haar verplichtingen. Voor de door haar tekortkoming veroorzaakte schade stellen wij [gedaagde] makelaars reed nu aansprakelijk. Deze schade bedraagt vooralsnog in elk geval € 78.921,78 en zal in het kader van de lopende procedure nader worden vastgesteld. Wij verzoeken en sommeren [gedaagde] makelaars hierbij om binnen tien dagen na heden schriftelijk te bevestigen dat zij aansprakelijkheid aanvaardt.

(..)

Wij vernemen graag en behouden ons uiteraard alle rechten en weren voor. (..)”

[betrokkene 6], werkzaam als senior schadebehandelaar Beroeps- en bestuurdersaansprakelijkheid bij Markel Nederland, de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde] , heeft [eiser 1] c.s. naar aanleiding van de onder 3.10 opgenomen e-mail in zijn e-mail van 10 september 2020 onder andere het volgende bericht:

“(..)

Wij kunnen uw standpunt niet delen en u vindt ons dan ook niet bereid aansprakelijkheid te erkennen.

(..)

Uit het voorgaande volgt dat van de door u gestelde onzorgvuldigheid niet is gebleken. Niet alleen bent u tijdens de bezichtiging door verkopend makelaar en verzekerde geïnformeerd over de uitbouw, tevens heeft verzekerde u geadviseerd tijdig een BTK te laten doen hetgeen ook is gebeurd. De keurder heeft vervolgens zijn oordeel over de uitbouw gegeven waaruit precies de staat hiervan is gebleken. Dit alles was voor u echter geen reden om gebruik te maken van de drie dagen bedenktijd die u volgens de koopovereenkomst had. Dat later de kosten voor het aanleggen van een nieuwe uitbouw of het laten opknappen van de bestaande uitbouw u zijn tegengevallen kan goed zijn maar hiervoor behoeft verzekerde niet op te komen. (..)”

Op 24 november 2020 zijn [eiser 1] c.s. een klachtprocedure tegen ([betrokkene 5] en) [gedaagde] begonnen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. In de uitspraak van de Raad van Toezicht Amsterdam NVM van 18 juni 2021 staat onder andere het volgende opgenomen:

“(..)

DE BEOORDELING

(..)

Klachtonderdeel b

(..)

Klagers beklagen zich erover dat in artikel 29 van de koopovereenkomst voor verkoopster een vrijwaring van aansprakelijkheid terzake van de mededelingsplicht en de bouwkundige staat van de woning is opgenomen. Beklaagde heeft de mogelijk grote juridische impact van een dergelijk artikel niet met klagers besproken. Beklaagde liet juist in haar e-mail van 30 april 2020 aan klagers weten dat zij geen vreemde zaken in de concept-koopakte had aangetroffen en zij verzocht klagers de akte alleen even door te lezen. Klagers zijn echter niet deskundig op het gebied van koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed. Van beklaagde wordt een dergelijke deskundigheid echter wel verwacht. Omdat de situatie rond de fundering van de uitbouw onzeker was en omdat uit de vragenlijst is gebleken dat verkoopster een deel van de verbouwing van de woning zelf had verricht, had beklaagde er op bedacht moeten zijn dat er later mogelijk toch gebreken aan de woning aan het licht zouden kunnen komen. Door klagers niet te adviseren artikel 29 uit de koopovereenkomst te laten verwijderen dan wel dit te vervangen door een voor klagers minder belastend artikel heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.

Dit klachtonderdeel is gegrond. (..)

Nu klachtonderdeel b gegrond is verklaard, is de Raad van oordeel dat in dit geval een tuchtrechtelijke maatregel gepast is. De Raad legt aan beklaagde dan ook een maatregel op in de vorm van een berisping. (..)”

Parallel aan de tuchtprocedure hebben [eiser 1] c.s. de verkoper gedagvaard in een bodemprocedure voor deze rechtbank. In deze procedure vorderden zij, kort gezegd, dat de verkoper op grond van wanprestatie c.q. dwaling van [eiser 1] c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst, diende te worden veroordeeld tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag aan schadevergoeding van – primair - € 81.344,73. In het vonnis van 7 juli 2021 overweegt de rechtbank daaromtrent onder meer het volgende.

“(..)

De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. niet in hun stelling dat artikel 29 een standaard contractsbepaling is waarover tussen partijen niet expliciet is onderhandeld. [eiser 1] c.s. zijn bij de koop bijgestaan door een aankoopmakelaar, zoals ook blijkt uit artikel 31 van de koopovereenkomst, waarin is vermeld dat de koopovereenkomst mede tot stand is gekomen door bemiddeling van deze aankoopmakelaar. De bepaling is daarnaast opgenomen direct aansluitend aan specifieke bepalingen over de woning. Verder blijkt uit de inhoud van artikel 29 dat tussen partijen en/of hun wederzijdse makelaars in ieder geval is besproken dat [eiser 1] c.s. een bouwtechnische keuring van de woning zouden laten verrichten door GewoonKoen. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser 1] c.s. voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst nadere uitleg hebben gevraagd over artikel 29 of tegen het opnemen van deze bepaling hebben geprotesteerd. Door het ondertekenen van de koopovereenkomst hebben zij ingestemd met deze bepaling in de koopovereenkomst. Voor zover [eiser 1] c.s. van mening zijn dat artikel 29 niet opgenomen had mogen worden in de koopovereenkomst, dienen zij zich daarover dan ook te beklagen bij hun aankoopmakelaar.

(..)

Tussen partijen is niet in geschil dat de in artikel 29 vermelde bouwtechnische keuring heeft plaatsgevonden binnen de bedenktijd. (..) [eiser 1] c.s. hebben niet verzocht om extra tijd voor het laten uitvoeren van nader onderzoek en er voor gekozen de koopovereenkomst niet te ontbinden. Hiermee hebben [eiser 1] c.s. met de kennis die zij op dat moment bezaten, bewust het risico van eventuele (verdere) gebreken die het normale gebruik belemmeren aanvaard en kunnen zij Walters, gelet op het bepaalde in artikel 29, daarvoor niet meer aanspreken.

(..)

Nu er geen grond bestaat om artikel 29 buiten werking te stellen, staat de in dit artikel opgenomen vrijwaring van Walters door [eiser 1] c.s. in de weg aan toewijzing van de vordering van [eiser 1] c.s. tot schadevergoeding op grond van het niet nakomen van de koopovereenkomst. In het midden kan daarom blijven of daadwerkelijk sprake is van de gestelde gebreken aan de woning.

(..)

De rechtbank (..) wijst het gevorderde af (..)”

[eiser 1] c.s. vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I) voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiser 1] c.s. aansprakelijk is op grond van toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de op hem uit hoofde van de overeenkomst van opdracht met [eiser 1] c.s. rustende verplichting c.q. wegens (een of meerdere) beroepsfouten;

II) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] c.s., tegen behoorlijk bewijs van kwijting, een bedrag van € 111.628,53, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve data waarop de bedragen zijn betaald, althans de dag van dagvaarding, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening;

III) [gedaagde] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 2.288,45 (inclusief BTW), althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

IV) [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen salaris advocaat en de nakosten, onder de bepaling dat [gedaagde] de wettelijke rente over deze kosten is verschuldigd wanneer deze niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Zij voert aan dat de vorderingen van

[eiser 1] c.s. moeten worden afgewezen omdat [gedaagde] wel degelijk aan haar

zorgplicht jegens [eiser 1] c.s. heeft voldaan. Indien de rechtbank zou oordelen dat

[gedaagde] haar zorgplicht wel heeft geschonden c.q. er een beroepsfout is gemaakt, heeft te

gelden dat het causaal verband ontbreekt en dat [eiser 1] c.s. hun schadebeperkingsplicht

hebben geschonden, aldus [gedaagde] .