2 De verdere beoordeling
Inleiding
2.1. In het tussenvonnis van 2 maart 2022 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van een deel van het perceel van [gedaagde] in [plaats] , het voorschot op de schadeloosstelling van [gedaagde] vastgesteld op € 110.803,-- en bepaald dat de provincie haar bijkomend aanbod, bestaande uit plaatsen van een natuurlijk geluidscherm van deels vier meter en deels twee meter hoog langs het overblijvende deel van het perceel van [gedaagde] , gestand doet. In dit vonnis zal de rechtbank de hoogte van de schadeloosstelling vaststellen.
Peildatum is uitgangspunt bij de waardering
2.2.
De schadeloosstelling is een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.1 De dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers is maatgevend voor de bepaling van de schadeloosstelling (de peildatum).2 In dit geval is dat 21 april 2022. De feiten en omstandigheden zoals die op die dag bestonden, vormen uitgangspunt bij de bepaling en de begroting van de schade die het gevolg is van de onteigening.
Het definitieve deskundigenrapport
2.3. Deskundigen hebben in hun definitieve advies de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling begroot op € 113.500,-- (mogelijk € 116.250,--) inclusief btw. Dit bedrag is volgens de slotconclusie in het advies als volgt opgebouwd:
-vermogensschade € 45.000,--
-bijkomende schade € 68.000,-- (mogelijk te vermeerderen met € 2.750,--).
Standpunt van de provincie
2.4. De provincie verzoekt de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast te stellen volgens het definitieve advies van deskundigen inclusief het door deskundigen voorgestelde bedrag van € 2.750,-- voor de verplaatsing van de schommel, maar exclusief de kosten voor het laten uitvoeren van een (her)taxatie van het overblijvende waarvoor deskundigen een bedrag van € 1.500,-- begroten. Daarmee komt de totale schadeloosstelling uit op een bedrag van € 114.250,--, aldus de provincie.
Standpunt van [gedaagde]
2.5. [gedaagde] voert als verweer aan dat in het deskundigenrapport niet de werkelijke waarde van de onteigende zaak wordt vergoed. Hij stelt daartoe, kort samengevat, het volgende.
2.5.1.
Deskundigen gaan uit van een te lage waarde van zijn perceel vóór de onteigening en van een te beperkt waardeverminderend effect op het overblijvende. Bij de waardedaling van het overblijvende moet er rekening mee worden gehouden dat (aflopend) water en vocht vanwege het werk voor extra overlast zal zorgen op zijn perceel. Ook dient de totale van het verkeer te verwachten geluidoverlast, stofoverlast en andere milieuproblematiek zoals de uitstoot van gassen in aanmerking te worden genomen als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Verder hebben deskundigen bij de bepaling van de bijkomende schade ten onrechte het herinrichtingsplan van [hovenier] (hierna: [hovenier] ) voor de tuin tot uitgangspunt genomen. Daarvan uitgaande blijft [gedaagde] voor en na onteigening namelijk niet in een gelijkwaardige vermogenspositie, wat wel zo zou moeten zijn. In plaats van het tuinplan van [hovenier] moet het in opdracht van [gedaagde] opgestelde plan van tuinarchitect [tuinarchitect] (hierna: [tuinarchitect] ) worden gevolgd.
2.5.2.
De totale vermogensschade bedraagt volgens [gedaagde] € 80.000,--, uitgaande van het direct plaatsen van een geluidsscherm na de kap van de bomen en van een gelijkwaardig tuinontwerp als de huidige tuin. [gedaagde] houdt de volgende schade-opstelling aan:
waarde perceel voor de onteigening € 810.000,--
waarde overblijvende na onteigening € 730.000,--
waarde onteigende € 47.950,--
schade door waardevermindering overblijvende € 32.050,--
2.5.3.
De bijkomende schade bestaat volgens [gedaagde] uit de kosten van de herinrichting van de tuin van € 120.900,--, volgens de begroting van [tuinarchitect] .
2.5.4.
[gedaagde] merkt verder op dat ten onrechte geen rekening is gehouden met verplaatsing van de schuur in de tuin, zoals elke redelijk handelend koper in de gegeven situatie zal doen. Daarvoor moet, aldus [gedaagde] , een kostenpost van € 128.863,-- worden aangehouden, ervan uitgaande dat door hemzelf voor € 60.000,-- aan werkzaamheden wordt verricht.
2.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De waarde van het onteigende en de waardevermindering van het overblijvende
2.7.
Deskundigen hebben als uitgangspunt genomen dat het onteigende perceelsgedeelte (289 m²) de hoogste waarde ontleent aan het per peildatum daarvan gemaakte gebruik als onderdeel van de tuin bij een woning volgens het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied [plaats] 2014'. Er is volgens deskundigen geen uitzicht op een lucratiever gebruik. Ook partijen gaan hiervan uit. De rechtbank acht deze uitgangspunten juist.
2.8.
Deskundigen hebben aanleiding gezien om de waarde van het onteigende perceelsgedeelte en de waardevermindering van het overblijvende (1.346 m²) in één bedrag tezamen te begroten.3 Hiervoor stellen deskundigen de waarde van het geheel voor onteigening en van het overblijvende na onteigening vast. Het verschil hiertussen vormt vervolgens de werkelijke waarde en waardevermindering van het overblijvende.
Partijen hebben tegen deze begrotingssystematiek geen bezwaren aangevoerd, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat.
2.9.
Deskundigen hebben de waarde van het geheel voor onteigening op € 700.000,-- begroot. De waarde van het overblijvende hebben deskundigen op € 655.000,-- begroot. De vermogensschade komt daarmee uit op € 45.000,-- (uit te splitsen in een werkelijke waarde van € 30.000,-- en een waardevermindering van het overblijvende van € 15.000,--).
De rechtbank zal deze conclusie van deskundigen volgen. Daartoe overweegt zij als volgt.
Waardering van het overblijvende
Grond(en) voor waardevermindering?
2.10. Bij de waardering van het overblijvende zijn deskundigen uitgegaan van een beperkt waardeverminderend effect na onteigening dat wordt veroorzaakt door de verkleining en vormverslechtering van de tuin, de wat minder gelukkige ligging van de schuur binnen het overblijvende, alsmede het verminderde zicht op het tuingedeelte dat
- vanuit de woning bezien - achter de schuur is gelegen.
Milieuhinder door gebruik van de N241
2.11.
Een belangrijk geschilpunt tussen partijen is de vraag of deskundigen de waardevermindering die (mogelijk) wordt veroorzaakt door (het gebruik van) de N241 als onteigeningsgevolg hadden moeten aanmerken en dat effect in hun waardering hadden moeten meenemen. De rechtbank komt tot de conclusie dat dat niet zo is. Hieronder volgt de uitleg waarom.
2.12.
Bij de verbreding van de N241 (het werk waarvoor wordt onteigend) zal op het onteigende perceelsgedeelte geen deel van de N241 zelf worden aangelegd, maar uitsluitend een berm. De huidige berm langs de N241 wordt verbreed naar in totaal 4,50 meter en zal dienst doen als obstakelvrije zone.
2.13.
Voor zover [gedaagde] als eigenaar/gebruiker van het overblijvende stelt nadeel te ondervinden van het gebruik van de N241 kan daarmee bij de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende geen rekening worden gehouden. Dat nadeel is immers geen gevolg van het gebruik van het werk waarvoor onteigend wordt op het onteigende perceel zelf, maar van de aanwezigheid buiten het onteigende van dat werk. Dat nadeel is daarom in beginsel geen onteigeningsgevolg. Anders gezegd: bij onteigening wordt niet als schade aan de onteigende vergoed de waardevermindering van een zaak wegens een werk dat buiten zijn (oorspronkelijke) eigendom plaatsvindt en dat de eigenaar niet kan voorkomen. De positie van de onteigende is in dat opzicht immers gelijk aan de positie van zijn buurman die niet wordt onteigend en wiens zaak ook in waarde kan dalen. Een dergelijke waardedaling als gevolg van een werk kan mogelijk wel als (plan)schade via de bestuursrechtelijke weg voor vergoeding in aanmerking komen.
Bij wijze van uitzondering mag bij de beoordeling van de gevolgen van de onteigening voor het overblijvende volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad alleen rekening gehouden worden met de eventuele (milieu)hinder van het werk buiten het onteigende in de specifieke situatie dat die hinder niet valt te splitsen in hinder die wordt veroorzaakt op het onteigende en hinder die elders wordt veroorzaakt.
Die situatie doet zich hier niet voor, omdat de (rijbaan van de) N241 niet wordt aangelegd op het onteigende. Het gebruik van het werk op het onteigende zelf (de aangelegde berm) zal in dit geval geen relevante hinder op het overblijvende deel van [gedaagde] veroorzaken.
In zoverre is deze zaak niet soortgelijk aan de zaken in de uitspraken waarnaar [gedaagde] verwijst. In die zaken werden schadelijke gevolgen, onder meer door hinder, op het overblijvende namelijk ondervonden door het gebruik van het werk dat (mede) op het onteigende zelf werd aangelegd.
De stelling van [gedaagde] dat geen sprake is van een ‘fair balance’ tussen zijn fundamentele eigendomsrecht enerzijds en het algemeen belang anderzijds volgt de rechtbank niet.
2.14.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het nadeel dat [gedaagde] ondervindt ten gevolge van het (na de verbreding mogelijk intensievere) gebruik van de N241 niet is aan te merken als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. De deskundigen hebben dit nadeel dan ook terecht niet bij de waardering van het overblijvende in aanmerking genomen.
2.15.
Overigens zal er in opdracht van de provincie een geluidsscherm (zie hierna onder 2.22) worden aangelegd langs het overblijvende (en dus buiten de eigendom van [gedaagde] ). Dat zou ervoor moeten zorgen dat in de toekomst de geluidbelasting onder de ter plaatse geldende grens van 63 dB(A) blijft. De rechtbank volgt deskundigen in hun oordeel dat er geen concrete aanwijzingen zijn dat na onteigening de geluidsituatie in de tuin slechter zal worden dan in de situatie vóór de onteigening, waarin alleen een bomenrij in de tuin van [gedaagde] de afscherming langs de N241 vormde.
Aanpassing van het overblijvende: herinrichtingsplan voor de tuin
2.16. Deskundigen hebben bij de waardering van het overblijvende verder als uitgangspunt genomen dat de aanpassing van het overblijvende wordt uitgevoerd volgens het herinrichtingsplan voor de tuin van [hovenier] , dat in opdracht van de provincie is opgesteld. De rechtbank volgt dit uitgangspunt, zij het met de kanttekening dat [gedaagde] in staat moet worden gesteld tot een reconstructie van de tuin in een iets uitgebreidere vorm, zoals de rechtbank hierna onder 2.31 en 2.32 in het kader van de bijkomende schade oordeelt. Dat heeft echter geen (noemenswaardig) effect op de waarde van het overblijvende.
2.17.
De rechtbank onderschrijft verder het oordeel van deskundigen dat de versmalling/vormverslechtering van de tuin/kavel van [gedaagde] (waaronder begrepen het verminderde zicht op het achterste deel van de tuin en de minder gelukkige situering van de schuur) een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.
2.18.
Deze vormverslechtering resulteert echter niet in een waardevermindering zoals door [gedaagde] wordt gesteld (van meer dan € 100.000,-), maar heeft volgens deskundigen een beperkt waardeverminderend effect. Deskundigen hebben in hun advies gemotiveerd en onderbouwd aangenomen dat binnen het herinrichtingsplan van [hovenier] de bereikbaarheid, toegankelijkheid en bruikbaarheid van de schuur na onteigening niet afneemt en dat de schuur niet zodanig ‘detoneert’, dat een redelijk handelend eigenaar in de positie van [gedaagde] om die reden de schuur zou verplaatsen, mede gelet op de daarvoor begrote kosten van verplaatsing. De rechtbank sluit zich ook op deze punten bij deskundigen aan.
Wateroverlast
2.19. [gedaagde] heeft tijdens het pleidooi nog gesteld dat bij de waardedaling van het overblijvende er ook rekening mee moet worden gehouden dat (aflopend) water en vocht vanwege het werk voor extra overlast zal zorgen op zijn perceel.
2.20.
De provincie vindt de vrees van [gedaagde] voor overlast van aflopend water van de berm op het onteigende naar het overblijvende niet gegrond. Zij stelt dat geen (kwel)wateroverlast is te verwachten, omdat het infiltratievermogen van de berm - ten opzichte van de huidige situatie - niet zal wijzigen. Daarbij geldt dat de tuin van [gedaagde] in de huidige situatie ook al lager ligt dan de N241 en er nu ook geen overlast van afstromend hemelwater is.
2.21.
De rechtbank ziet in wat [gedaagde] heeft aangevoerd geen grond om bij de waardedaling van het overblijvende rekening te houden met aflopend water van de berm naar het overblijvende. [gedaagde] heeft zijn standpunt dat sprake zal zijn van wateroverlast op zijn perceel onvoldoende onderbouwd tegenover de gemotiveerde betwisting door de provincie. Wel ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat de provincie haar toezegging gestand doet dat de kosten van maatregelen tegen wateroverlast niet voor rekening van [gedaagde] komen, mocht [gedaagde] onverhoopt toch wateroverlast ondervinden na realisatie van het werk.
Tijdelijke afscherming langs het overblijvende
2.22.
Tijdens pleidooi is de tijdelijke afscherming langs het overblijvende - in afwachting van de realisering van het geluidsscherm - aan de orde geweest. Na pleidooi hebben partijen hierover nader overleg gehad. Uit hun akten na pleidooi volgt dat partijen op 5 juli 2022 het volgende zijn overeengekomen:
Over vier maanden zal door de (aannemer van de) provincie langs het overblijvende een definitief geluidsscherm van drie meter hoogte (type kokowall met hedra) over de volledige breedte van het perceel van [gedaagde] worden geplaatst. In de tijdelijke situatie van vier maanden wordt het perceel van [gedaagde] afgeschermd met een schapenhek.
De rechtbank gaat ervan uit dat hiermee de onduidelijkheden met betrekking tot (de plaatsing van) het geluidsscherm zijn opgelost.
2.23.
[gedaagde] verzoekt in zijn akte van 20 juli 2022 nog om hem in de tijdelijke situatie, dus in de periode van vier maanden waarin de bomen in zijn tuin zijn gekapt en hij in afwachting is van het geluidsscherm, een vergoeding per maand toe te kennen voor de geluidoverlast, het zicht op de weg en de overige overlast die hij vanwege de weg ervaart.
De provincie meent dat de hinder die [gedaagde] in deze korte periode ondervindt, niet leidt tot een op geld te kwantificeren nadeel.
De rechtbank volgt de provincie hierin. De rechtbank stelt voorop dat met de aanpassing van de hoogte van het definitieve geluidsscherm naar drie meter én de verkorting van de termijn van plaatsing van dit scherm (van twee jaar naar vier maanden) partijen een oplossing hebben bereikt, die voor hen beide kennelijk acceptabel en onvoorwaardelijk is. De rechtbank vindt de overlast in de periode tussen de kap van de bomen en de plaatsing van het scherm niet van dien aard dat deze een vergoeding rechtvaardigt. Enige tijdelijke hinder zal [gedaagde] vanwege de werkzaamheden moeten dulden.
Tussenconclusie waardering van het overblijvende
2.24. Dit leidt ertoe dat de rechtbank geen grond of aanknopingspunten ziet voor de door [gedaagde] bepleite waardering van het overblijvende. De rechtbank volgt deskundigen in hun oordeel dat de enige grond voor waardevermindering, die (wel) rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening, de onder 2.17 genoemde vormverslechtering van de tuin is.
Waarde van het geheel voor onteigening
2.25.
Aan de hand van de vergelijkingsmethode hebben deskundigen de waarde van het geheel voor onteigening op € 700.000,-- begroot. Partijen zijn het eens over de gehanteerde taxatiemethode en ook de rechtbank sluit zich hierbij aan.
2.26.
Deskundigen hebben in hun advies inzichtelijk gemaakt welke vergelijkingsobjecten zij in ogenschouw hebben genomen. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van het oordeel van deskundigen dat de waarde voor het geheel voor onteigening na vergelijking van de referentietransacties op € 700.000,-- kosten koper kan worden gesteld, en verenigt zich daarmee. Wat [gedaagde] heeft aangevoerd biedt onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat de waardering van deskundigen onjuist is of onvoldoende onderbouwd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
2.26.1.
[gedaagde] beroept zich niet langer op de begroting van zijn adviseur de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) van Klaver Agrarisch Vastgoed, maar op een nieuw taxatierapport van 13 mei 2022, opgesteld door de heer [naam 5] (hierna: [naam 5] ) van Klaver Makelaardij Wonen B.V. (hierna: Klaver Makelaardij). In dit rapport is vermeld dat de waarde van het perceel voor onteigening € 810.000,-- en na onteigening € 730.000,-- bedraagt.
2.26.2.
De rechtbank verwerpt het standpunt van [gedaagde] . De door de deskundigen aangenomen waarde van € 700.000,-- ligt in lijn met de taxatie door [gedaagde] eerdere adviseur [naam 1] van de waarde voor onteigening op € 678.000,--. De waardering door [naam 5] wijkt hier opmerkelijk van af. Weliswaar worden door [naam 5] deels dezelfde referentietransacties gehanteerd als in het advies van deskundigen, maar de door [naam 5] berekende gecorrigeerde koopsom bij deze woningen verschilt aanzienlijk van de door de deskundigen (met gebruikmaking van de NVM-prijstool) berekende gecorrigeerde koopsommen. Een toelichting op dit verschil van de zijde van [gedaagde] ontbreekt.
Verder wordt door [naam 5] bij de waardebepaling na onteigening betrokken dat de geluidbelasting vanwege de N241 een waardeverminderend effect heeft op het overblijvende. [naam 5] wijst in dit verband op het verlaagde deel van de (geplande) geluidsmuur. Dit terwijl de waardevermindering die (mogelijk) wordt veroorzaakt door het gebruik van de weg, zoals hierboven onder 2.13 en 2.14 overwogen, geen onteigeningsgevolg is. Dat effect heeft [naam 5] dan ook ten onrechte in zijn waardering betrokken.
Conclusie waarde van het onteigende en de waardevermindering van het overblijvende
2.27.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het advies van deskundigen volgen om de waarde van het perceel vóór onteigening op € 700.000,-- te stellen en de waarde van het overblijvende na onteigening op € 655.000,--. De te vergoeden vermogensschade bedraagt dus € 45.000,--. Op verzoek van [gedaagde] zal de rechtbank, net als deskundigen hebben gedaan, de som van € 45.000,-- uitsplitsen in een werkelijke waarde van € 30.000,-- en een waardevermindering van het overblijvende van € 15.000,--.
2.28.
De onteigening leidt tot een verkleining van de tuin van [gedaagde] en daarmee tot de noodzaak van een zekere herinrichting van de tuin.
2.29.
Hiervoor heeft de provincie door [hovenier] een offerte laten maken. De offerte komt uit op een (door de provincie geactualiseerd) bedrag van € 56.000,--. [gedaagde] heeft hiertegenover bij de deskundigen een tuinplan van [naam 6] ingebracht, dat uitgaat van verplaatsing van de in de tuin aanwezige schuur. In een reactie op het conceptadvies van deskundigen, waarin deskundigen het plan van [hovenier] tot uitgangspunt nemen, heeft [gedaagde] een nieuw plan voor een tuinrichting ingebracht dat is opgesteld door [tuinarchitect] . Daarin wordt, net als in het plan van [hovenier] , de schuur op de bestaande locatie gehandhaafd. [gedaagde] stelt dat het plan [tuinarchitect] moet worden gevolgd, omdat de daarin opgenomen herinrichting van de tuin is gebaseerd op een gelijkwaardige inrichting van de tuin, waarbij de schommel, de houtopslag, het plantenrek en de jeu de boules-baan weer worden teruggebracht. [gedaagde] gaat, gelet op de begroting van [tuinarchitect] , uit van een bijkomende schadepost voor de herinrichting van de tuin van € 120.900,--.
2.30.
De rechtbank stelt voorop dat alleen die schade wordt vergoed die is geleden als gevolg van de onteigening. De onteigende dient in de positie te worden gebracht alsof de onteigening niet heeft plaatsgevonden, waarbij een gelijkwaardig woongenot uitgangspunt is. Daarbij hebben de deskundigen er terecht op gewezen dat de bovengrens van de te vergoeden schade wordt gevormd door het bedrag dat een redelijk handelende eigenaar in de positie van [gedaagde] hiervoor maximaal zou uitgeven.
2.31.
De rechtbank volgt deskundigen in hun deugdelijk gemotiveerde oordeel dat dit het geval is als het tuinplan van [hovenier] tot uitgangspunt wordt genomen. Anders dan [gedaagde] stelt zijn er in dit plan wel degelijk opnieuw te planten bomen meegenomen. De rechtbank zal dit tuinplan dan ook volgen, behalve voor zover hierin een kostenpost ontbreekt voor de jeu de boules-baan, de schommel, het plantenrek en de houtopslag (zie hierna 2.33 tot en met 2.36), én met dien verstande dat een opslag in aanmerking moet worden genomen in verband met het realiseren van (meer) hoge bomen. Vergoeding van die bomen is nodig om het karakter van de tuin te behouden en een vergelijkbare uitstraling te verkrijgen. Vóór de onteigening was een bomenrij met een aanzienlijke hoogte een zichtbreker waarmee de tuin van [gedaagde] werd afgeschermd van de drukke N241. Niet, althans onvoldoende, inzichtelijk is gemaakt dat dit (woon)genot in het tuinplan van [hovenier] op vergelijkbare wijze volledig terugkomt. Dat [gedaagde] in het plan van [hovenier] bij de uitvoering van zijn werkzaamheden de schuur niet goed in kan en het plan van [hovenier] daarom niet als uitgangspunt kan worden genomen, verwerpt de rechtbank. [gedaagde] bepaalt immers zelf op welke plaats hij de nieuwe bomen precies neerzet. De rechtbank gaat ervan uit dat [gedaagde] daarbij rekening houdt met de toegankelijkheid van de schuur.
2.32.
De rechtbank zal de schade in verband met de herinrichting van de tuin overeenkomstig het advies van deskundigen vaststellen op € 65.000,--, te vermeerderen met bovenvermelde opslag voor hoge bomen die de rechtbank begroot op € 5.000,--, in totaal dus op € 70.000,-- (inclusief btw).
Jeu de boules-baan
2.33.
Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende gebleken dat de onteigening leidt tot het wegvallen van de jeu de boules-baan als element van (tuin)genot. Anders dan de provincie en deskundigen, oordeelt de rechtbank dan ook dat de jeu de boules-baan na onteigening moet terugkeren om [gedaagde] in staat te stellen zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen.
Deskundigen hebben in hun advies (voorsorterend op dit mogelijke oordeel van de rechtbank) voor de reconstructie van de jeu de boules-baan een bedrag van € 2.000,-- (inclusief btw) begroot. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
2.34.
Deskundigen hebben in hun advies aangegeven dat in de offerte van [hovenier] ten onrechte geen rekening is gehouden met een vergoeding voor de verplaatsingskosten van de schommel in de tuin. Deze schommel kan niet eenvoudig verplaatst worden, zodat een vergoeding van deze kosten op zijn plaats is. Deskundigen hebben geadviseerd hiervoor een bedrag van € 2.750,-- (inclusief btw) aan te houden. De provincie sluit zich hierbij aan.
2.35.
Voldoende is gebleken dat de metershoge schommel en het plantenrek, die door [gedaagde] zelf zijn ontworpen en in dezelfde stijl zijn gemaakt, elementen van (tuin)genot zijn die moeten terugkeren in de tuin na onteigening. Zowel de schommel als het plantenrek is gefundeerd (met een zware betonfundering), zodat het uitgraven, afvoeren en herbouwen daarvan geen eenvoudige exercitie is. Bovendien is er tijdsdruk. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat met het oog op het werk van de aannemer ten behoeve van de N241 de schommel al vóór 21 juni 2022 (apart) verwijderd diende te worden en pas over enige tijd kan worden herplaatst. De rechtbank acht aannemelijk dat een bedrag van € 2.750,-- niet voldoende is om deze werkzaamheden (ook voor het plantenrek) te kunnen uitvoeren. De rechtbank ziet aanleiding aan te sluiten bij de door [gedaagde] bij pleidooi overgelegde offerte van DB bouwservice van 5 juni 2022. De rechtbank begroot de kosten overeenkomstig deze offerte op een bedrag van € 7.132,95 (inclusief btw).
2.36.
Deskundigen hebben in hun advies aangegeven dat in verband met het verplaatsen van het opgeslagen hout een bedrag van € 500,-- (inclusief btw) kan worden begroot. De rechtbank volgt deskundigen daarin.
(Her)taxatiekosten van het overblijvende
2.37. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de ING Bank, bij welke bank hij zijn hypotheek heeft afgesloten, een (her)taxatie vanwege de onteigening heeft geëist. Deze (her)taxatie heeft [gedaagde] door [naam 5] laten verrichten. De kosten van dit rapport bedragen € 1.500,-- inclusief btw. Deskundigen hebben de kosten voor het laten uitvoeren van een (her)taxatie ook op dit bedrag begroot.
2.38.
De provincie meent dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Uit de door [gedaagde] overgelegde e-mail correspondentie met de ING Bank blijkt namelijk dat een (her)taxatie niet is geëist als gevolg van de onteigening, maar omdat [gedaagde] niet wil aflossen, aldus de provincie.
2.39.
De rechtbank volgt de provincie hierin niet. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij als gevolg van de onteigening kosten heeft moeten maken voor het taxeren van zijn perceel ten behoeve van zijn financiering bij de ING Bank. Voldoende is gebleken dat een (eventuele) verandering in zijn financiering bij de ING Bank in dit geval een onteigeningsgevolg is. Als de ING Bank besluit dat de aan [gedaagde] toekomende vermogensschade in mindering moet worden gebracht op zijn hypotheekschuld vanwege de waardevermindering van zijn perceel, is dat geen keuze van [gedaagde] zelf, maar houdt dat rechtstreeks verband met de onteigening. Voor een verplichte aflossing was immers zonder onteigening geen noodzaak. De rechtbank zal het advies van deskundigen om de post ‘hertaxatie van het overblijvende’ voor vergoeding in aanmerking te laten komen, dan ook overnemen. Overeenkomstig het advies van deskundigen begroot de rechtbank deze post op € 1.500,-- inclusief btw.
2.40.
Deskundigen achten het geraden dat een redelijk handelende onteigende in de positie van [gedaagde] over de aanwending van de schadeloosstelling voor onteigening advies zal inwinnen bij een financieel adviseur. De daarmee gepaard gaande kosten begroten deskundigen op € 1.000,-- inclusief btw. Partijen hebben dat niet betwist. De rechtbank neemt het advies op dit punt over, nu dit bedrag de rechtbank redelijk voorkomt.
2.41.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de bijkomende schade bepaalt op (€ 70.000,-- + € 2.000,-- + € 7.132,95 + € 500,-- + € 1.500,-- + € 1.000,-- =) € 82.132,95.
Conclusie schadeloosstelling
2.42.
De totale schadeloosstelling bedraagt aldus (€ 45.000,-- + € 82.132,95 =) € 127.132,95. De provincie dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot van € 110.803,-- aan [gedaagde] te voldoen. Dit komt neer op een nog te betalen bedrag van (€ 127.132,95 - € 110.803,--=) € 16.329,95.
Rente
2.43. [gedaagde] heeft verder schade geleden doordat hij een deel van de aan hem toekomende schadeloosstelling pas later, dat wil zeggen na de inschrijving van het onteigeningsvonnis, ontvangt. Immers, het aan hem toegekende voorschot is lager dan de schadeloosstelling waarop hij recht heeft. Deze schade wordt in de rechtspraak in de regel begroot op basis van een marktconforme rente. Gesteld noch gebleken is dat in dit geval wegens bijzondere omstandigheden een andere benadering aangewezen is. Deskundigen adviseren uit te gaan van een rente van 0,5% (samengesteld) per jaar. De rechtbank acht dit advies juist en neemt dit over.
2.44.
Het voorschot is bepaald op € 110.803,--. Over het verschil met de toegekende schadeloosstelling komt aan [gedaagde] rente toe vanaf 21 april 2022 (peildatum) tot heden. Daarnaast heeft [gedaagde] vanaf heden recht op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) over het per saldo te betalen bedrag.4
Kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand
2.45.
[gedaagde] verzoekt om vergoeding van kosten wegens juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Hij heeft daartoe overgelegd:
- -
factuur van Schenkeveld advocaten (griffierecht) € 2.277,00
- -
factuur van Schenkeveld advocaten (juridische werkzaamheden) € 31.542,09
- -
factuur van Schenkeveld advocaten (juridische werkzaamheden) € 2.699,75
- -
factuur van Schenkeveld advocaten (juridische werkzaamheden) € 3.335,00
- -
factuur van Schenkeveld advocaten (juridische werkzaamheden) € 5.558,28
- -
factuur van Klaver Makelaardij (taxatie) van 13 mei 2022 € 1.500,00
- -
factuur van [tuinarchitect] (maken offerte) van 20 december 2018 € 150,00
- -
factuur van [tuinarchitect] (2D ontwerp) van 7 april 2022 € 1.295,00
- -
factuur van [naam 7] (offerte) van 12 april 2022 € 423,50
- -
factuur van [naam 6] (offerte ontwerp) van 19 april 2021 € 2.480,02
- -
factuur Klaver Agrarisch Vastgoed (begeleiding) van 18 mei 2022 € 13.083,12
- -
calculatie Klaver Agrarisch Vastgoed (extra overleg juni 2022) € 605,00
Totaalbedrag inclusief btw € 64.948,76
2.46.
Bij de beoordeling van dit onderdeel stelt de rechtbank voorop dat als uitgangspunt geldt dat de door [gedaagde] gemaakte preprocessuele kosten en zijn proceskosten in deze onteigeningsprocedure in beginsel voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.
Offertekosten herinrichting tuin
2.47.
De provincie betwist de noodzaak tot het laten opstellen van de offertes van [tuinarchitect] , [naam 7] en [naam 6] . De provincie ziet niet in waarom het nodig was om drie verschillende offertes uit te vragen, nog los van het feit dat de provincie al een offerte had laten opstellen door [hovenier] in overleg met [gedaagde] . Daar komt bij dat de offerte van [tuinarchitect] van 7 april 2022 is uitgebracht na het conceptadvies van deskundigen. Een vergoeding van de totale offertekosten (€ 4.348,52) doorstaat niet de dubbele redelijkheidstoets, aldus de provincie.
2.48.
De rechtbank vindt het redelijk dat een onteigende een adviseur op tuininrichtingsgebied inschakelt om tot een goede herinrichting van de tuin te komen die noodzakelijk is vanwege de onteigening. In beginsel komen dergelijke advieskosten, mits redelijk van omvang, voor vergoeding in aanmerking. Anders dan de provincie, is de rechtbank van oordeel dat in dit geval een vergoeding van de offertekosten op zijn plaats is. De onteigening heeft in het bijzonder gevolgen voor het erf/de tuin van [gedaagde] . Dat rechtvaardigt het inschakelen van een deskundige met specifieke deskundigheid, in dit geval op het gebied van tuininrichting, naast al ingeschakelde onteigeningsdeskundigen. Dat licht de rechtbank als volgt toe.
2.48.1.
Vóór de descente spitste een deel van de discussie tussen partijen zich toe op de verplaatsing van de schuur. De provincie heeft op 17 maart 2021 een offerte laten opstellen door [hovenier] . Als een reactie op deze offerte heeft [gedaagde] een alternatief tuinplan door [naam 6] laten opstellen. Toen duidelijk werd dat het conceptadvies van de deskundigen niet uitging van verplaatsing van de schuur, anders dan het plan van [naam 6] , heeft [gedaagde] opnieuw deskundige hulp ingeschakeld. De kosten die verband houden met deze bijstand op verschillende momenten komen in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking, naar het oordeel van de rechtbank tot een bedrag van € 2.500,--.
Kosten van taxateur en adviseur
2.49. Zoals onder 2.39 overwogen faalt het bezwaar van de provincie tegen de kosten van de (her)taxatie door Klaver Makelaardij. [gedaagde] komt een vergoeding van € 1.500,-- inclusief btw toe. Nu deze kosten al zijn meegenomen als bijkomende schadepost is voor een aparte vergoeding geen grond.
2.50.
De factuur van Klaver Agrarisch Vastgoed van 18 mei 2022 ziet op de begeleiding van [gedaagde] door [naam 1] tijdens het grondverwervings c.q. onteigeningstraject en omvat een bedrag van € 13.083,12. Naar aanleiding van de specificatie van de werkzaamheden stelt de provincie dat de opgevoerde uren (86,5) niet geheel voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de duur van de werkzaamheden niet voldoende accuraat zijn gedeclareerd. Met uitzondering van twee gevallen heeft [naam 1] voor een e-mail of (telefoon)gesprek namelijk minimaal dertig minuten geschreven. De provincie acht het niet waarschijnlijk dat ieder telefoongesprek of het opstellen van iedere e-mail ten minste dertig minuten heeft geduurd. Zij acht het daarom redelijk dat het aantal gedeclareerde uren wordt bijgesteld van 86,5 naar 75 uren. Daarmee komt de vergoeding uit op een bedrag van € 9.375,--.
2.51.
De rechtbank volgt de provincie hierin niet. [naam 1] heeft ter zitting erkend dat hij bij sommige handelingen de tijd wat ruim heeft geschreven. Daarvoor is echter een verklaring. [naam 1] heeft ter zitting toegelicht dat hij zeker dertig tot veertig mobiele telefoongesprekken met [gedaagde] heeft gevoerd die hij niet heeft kunnen verwerken in het relatievolgsysteem van zijn kantoor, waarin alle handelingen vanuit het kantoor worden geregistreerd. De rechtbank ziet geen reden hieraan te twijfelen. Voor bijstelling van het aantal opgevoerde uren bestaat geen grond. Verder heeft [naam 1] na pleidooi nog vier uur besteed aan het extra overleg tussen [gedaagde] en de provincie (€ 605,-- inclusief btw). Dat het debat over de schadeloosstelling en de kosten toen al was afgesloten, zoals de provincie aanvoert, is niet juist omdat er op onderdelen van het geschil nog duidelijkheid moest worden verkregen. Anders dan de provincie oordeelt de rechtbank dat de kosten van Klaver Agrarisch Vastgoed de dubbele redelijkheidstoets doorstaan, zodat ze (in totaal € 13.688,12) voor vergoeding in aanmerking komen.
Kosten juridische bijstand
2.52. De provincie stelt dat de werkzaamheden van mr. Van der Poel in haar declaratiespecificatie summier en globaal zijn beschreven, waardoor het onduidelijk is of deze werkzaamheden daadwerkelijk verband houden met de onteigeningsprocedure. Het is in ieder geval zeker dat niet alle werkzaamheden zijn verricht in het kader van de onteigeningsprocedure. In veertien gevallen staat ING namelijk in de toelichting vermeld. Deze werkzaamheden hebben geen betrekking op de onteigeningsprocedure, maar op de lening van [gedaagde] bij de ING Bank. De kosten hiervoor komen niet voor vergoeding in aanmerking, zeker nu de discussie tussen ING en [gedaagde] (mr. Van der Poel) voortvloeit uit de wens van [gedaagde] niet af te lossen. Daarnaast is het aantal opgevoerde uren voor deze zaak bovenmatig. Dit leidt ertoe, aldus nog steeds de provincie, dat een matiging van de advocaatkosten met € 5.000,-- op zijn plaats is. Tot slot stelt de provincie dat mr. Van der Poel wat betreft haar laatste akte had kunnen volstaan met een inzet van twee uur, zodat hoogstens die kosten aanvullend voor vergoeding in aanmerking komen.
2.53.
Zoals onder 2.39 overwogen is de (mogelijke) verandering in de financiering van [gedaagde] bij de ING Bank een onteigeningsgevolg. Anders dan de provincie is de rechtbank dan ook van oordeel dat de hiermee samenhangende werkzaamheden van mr. Van der Poel in redelijkheid zijn gemaakt. Deze kosten zijn bovendien binnen een redelijke omvang gebleven. Gelet op de specificaties gevoegd bij de declaraties kunnen ook de overige opgevoerde kosten van mr. Van der Poel de dubbele redelijkheidstoets doorstaan. Anders dan de provincie acht de rechtbank een matiging van de advocaatkosten in deze zaak met een grote emotionele impact en waarin [gedaagde] veelvuldig contact met mr. Van der Poel opnam en er ook na pleidooi nog (juridische) werkzaamheden moesten worden verricht (overleg over het geluidsscherm en het nemen van een akte), niet redelijk. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat het een onteigende vrij staat om verweer te voeren in het kader van de vaststelling van de schadeloosstelling. Slechts in uitzonderlijke gevallen bestaat aanleiding om de kostenvergoeding te matigen vanwege de geringe kans van slagen van een gevoerd verweer. Daarvan is in dit geval geen sprake.
Wel zal de rechtbank op het declaratiebedrag van € 5.558,28 een bedrag van € 208,31 in mindering brengen, omdat deze kosten door mr. Van der Poel zijn gemaakt in verband met de inschakeling van [naam 5] terwijl de rechtbank daarvoor geen gelegenheid heeft gegeven.
2.54.
Aldus komt een bedrag van kosten aan juridische bijstand, inclusief griffierecht, van (€ 2.277,-- + € 31.542,09 + € 2.699,75 + € 3.335,-- + € 5.349,97 = ) € 45.203,81 inclusief btw voor vergoeding in aanmerking.
Conclusie kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand
2.55.
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische bijstand (het griffierecht daarin begrepen) en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van (€ 2.500,--+ € 13.688,12 + € 45.203,81 =) € 61.391,93 (inclusief btw) toewijsbaar.
Kosten rechtbankdeskundigen
2.56.
De provincie heeft aangegeven dat zij de kostenopgave van de rechtbankdeskundigen heeft ontvangen. Zij gaat akkoord met de door deskundigen opgegeven kosten en zal overgaan tot betaling daarvan. De rechtbank verstaat daarom dat de provincie als onteigenende partij de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.
2.57.
Ten slotte zal overeenkomstig artikel 54 Ow een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van een uittreksel van dit vonnis.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
