RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10728747 \ CV EXPL 23-6462
Uitspraakdatum: 1 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats]
eiser
gemachtigde: mr. L.Q. Jolink
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
gemachtigde: mr. H.W.A. Huijzer
2 Feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] zijn ieder eigenaar van een woonappartement in aan de [adres] [nummer 1] te [plaats].
2.2.
Aan de [adres] [nummer 1] bevond zich oorspronkelijk het kantoor van [bedrijf], waar [gedaagde] directeur-grootaandeelhouder van is. Het kantoorpand is gesloopt en heeft plaatsgemaakt voor een luxe wooncomplex met vijf appartementen en een parkeergarage.
2.3.
Bij akte van splitsing van 20 oktober 2020 is het gebouw gesplitst in appartementsrechten.
2.4.
[eiser] is eigenaar van twee appartementsrechten. Het gaat om het appartementsrecht inhoudende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van het op de eerste verdieping gelegen woonappartement aan de [adres] [nummer 2] en een appartementsrecht inhoudende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van één parkeerplaats in de kelder.
2.5.
[gedaagde] is eigenaar van drie appartementsrechten die hem de bevoegdheid geven tot het uitsluitend gebruik van het op de tweede verdieping gelegen woonappartement aan de [adres] [nummer 3] en twee parkeerplaatsen in de garage. Het appartement van [gedaagde] bevindt zich op de gehele bovenverdieping van het gebouw.
2.6.
[eiser] en [gedaagde] zijn samen met de drie andere appartementseigenaren van rechtswege lid van de [VvE] (hierna: de VvE).
2.7.
Voor de bouw van het complex hebben de vijf appartementseigenaren (ieder) een aannemingsovereenkomst gesloten met de Katwijkse Bouwmaatschappij (KBM). [eiser] heeft deze aanneemovereenkomst op 19 juni 2020 ondertekend. Onderdeel van die overeenkomst is een verkooptekening, waarvan de laatste versie een wijziging betreft die is doorgevoerd op 19 mei 2021.
2.8.
Tegenover het appartement van [eiser] bevindt zich een trapopgang die naar de tweede verdieping leidt waar het appartement van [gedaagde] ligt. Gaande de bouw heeft [gedaagde] opdracht gegeven om onderaan de trap een deur (hierna: de deur) te plaatsen. Recht tegenover de deur bevindt zich de voordeur van de woning van [eiser].
2.9.
Op grond van artikel 11.1 onder b van de splitsingsakte behoren de trappenhuizen tot de gemeenschappelijke gedeelten.
2.10.
In artikel 21 van de splitsingsakte staat:
21.1 Iedere eigenaar en gebruiker heeft het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, ook wanneer die zich in zijn privé-gedeelte bevinden. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.
(…)
21.3 In afwijking van het in artikel 21.1 bepaalde kan de vereniging krachtens een besluit van de vergadering dat tot stand gekomen is met de in artikel 56.5 vermelde meerderheid, gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken krachtens overeenkomst aan een eigenaar of een derde in gebruik geven, al dan niet tegen een door de vergadering te bepalen vergoeding, onder de voorwaarde dat:
a. de andere eigenaars en gebruikers hierdoor niet onredelijk worden beperkt in het gebruik en genot van hun privé-gedeelte en/of hun medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken; (…)
2.11.
Op grond van artikel 24.4 van de splitsingsakte mogen eigenaars niet zonder toestemming van de vergadering veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten.
2.12.
Op 16 augustus 2022 heeft de advocaat van [eiser] de VvE en haar bestuur, op dat moment bestaande uit [gedaagde] en dhr. [betrokkene], eigenaar van het appartement [adres] [nummer 4], aangeschreven over de geplaatste deur.
2.13.
Op 5 oktober 2022 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Ten aanzien van de geplaatste deur staat in de notulen het volgende:
Extra (voor)deur geplaatst door [gedaagde] op 1e verdieping in de gemeenschappelijke ruimte bij Fam [eiser]. 3 van de 5 bewoners willen deze deur niet. Het belemmert de lichtinval in de gemeenschappelijke ruimte en is niet cfm de splitsingsakte. [gedaagde] doet als voorstel een deur van glas. Dit voorstel wordt verworpen. Fam. [eiser] wenst een juridische procedure te beginnen.
2.14.
Per brief van 26 oktober 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiser] het bestuur aangeschreven en (wederom) om verwijdering van de deur verzocht. Vervolgens hebben partijen onderling overleg gehad.
2.15.
Per e-mail van 5 april 2023 heeft [eiser] de kwestie van de deur laten agenderen op de algemene ledenvergadering van 13 april 2023. Tijdens deze vergadering heeft geen stemming over de deur plaatsgevonden.
3 De vordering
3.1.
[eiser] vordert primair veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de splitsingsakte ex artikel 3:296 BW, inhoudende dat [gedaagde] de in zijn opdracht geplaatste deur en de omringende constructie dient te verwijderen en verwijderd te houden totdat er middels een rechtsgeldig besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE anders wordt besloten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. Subsidiair vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] om op grond van onrechtmatige daad de in zijn opdracht geplaatste deur en de omringende constructie te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00.
3.2.
[eiser] legt aan de primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] de splitsingsakte heeft overtreden door aan KBM de opdracht te verstrekken om de deur te plaatsen. Het trappenhuis is op grond van de splitsingsakte een gemeenschappelijke ruimte. Volgens artikel 24.4 van de splitsingsakte mogen eigenaren niet zonder toestemming van de vergadering veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten. Voor plaatsing van de desbetreffende deur is geen toestemming verleend door de ALV. [gedaagde] neemt het stuk trappenhuis vanaf de geplaatste deur tot en met zijn voordeur op de tweede verdieping onrechtmatig in bezit. Nu [gedaagde] geen toestemming heeft gekregen voor plaatsing van de desbetreffende deur dient hij deze op eigen kosten te verwijderen en in originele staat terug te brengen. Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat het handelen van [gedaagde] een onrechtmatige daad oplevert en [gedaagde] deze ongedaan moet maken.
4 Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Primair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eiser] de verkeerde gedaagde en verkeerde rechtsgang heeft gekozen. Hij voert aan dat de tussendeur bij oplevering al aanwezig was en daardoor deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten. Op grond van artikel 24.4 van de splitsingsakte is het [gedaagde] niet toegestaan de deur zonder toestemming van de VvE te verwijderen. Daarbij voorziet de splitsingsakte in de geëigende route, via de vergadering van de VvE. [eiser] had jegens de VvE op moeten komen tegen het (uitblijven van een) besluit.
4.2.
Subsidiair voert [gedaagde] aan dat het plaatsen van de deur geen wezenlijke wijziging van de gemeenschappelijke gedeelten vormt. Het gaat slechts om een tussendeur die voorkomt dat derden rechtstreeks de woning van [gedaagde] in kunnen kijken. Er bevinden zich in het bovenste deel van het trappenhuis geen voorzieningen voor de overige eigenaars. [gedaagde] heeft bovendien vooraf instemming gevraagd en verkregen van de voorzitter van de VvE. Samen met de voorzitter had [gedaagde] een meerderheid van de stemmen in de vergadering. Als er destijds formeel was gestemd dan had [gedaagde] de instemming van de vergadering verkregen.
4.3.
Daarnaast betwist [gedaagde] dat hij het eigendomsrecht van [eiser] heeft aangetast en/of heeft gehandeld in strijd met een wettelijke plicht of een maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm. Ook heeft [eiser] volgens [gedaagde] onvoldoende belang bij zijn vordering. Niet duidelijk is waarom [eiser] toegang zou willen hebben tot het trappenhuis. Het verwijderen van de deur zou onnodige kosten met zich meebrengen omdat – bij stemming in de VvE – een meerderheid van de stemmen voor plaatsing van de deur zal zijn (namelijk [gedaagde] en de weduwe van de overleden voorzitter, die samen de meerderheid van de stemmen hebben).
5 De beoordeling
5.1.
[eiser] vordert primair dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot nakoming van de splitsingsakte. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] hierbij het oog heeft op de bepalingen in de splitsingsakte over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en het aanbrengen van veranderingen daaraan. De vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde] in strijd handelt met die bepalingen en veroordeeld kan worden tot nakoming daarvan in die zin dat hij de deur die onderaan de trap naar de tweede verdieping is geplaatst moet (laten) verwijderen.
5.2.
De kantonrechter beantwoordt die vragen bevestigend. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat artikel 11.1 onder b van de splitsingsakte bepaalt dat trappenhuizen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Op grond artikel 21.1 van de splitsingsakte heeft iedere eigenaar het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Een eigenaar mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars.
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat aan de plaatsing van de deur geen besluit van de VvE ten grondslag ligt. [gedaagde] heeft zelf tijdens de bouw aan KBM opdracht heeft gegeven om de deur te plaatsen. De deur is ook niet ingetekend op de tekeningen bij de aannemingsovereenkomst. [eiser] heeft de deur pas ontdekt tijdens een bezichtiging van het pand in juli 2022. De deur waar alleen [gedaagde] een sleutel van heeft sluit daarmee het trappenhuis naar de tweede verdieping af. [gedaagde] heeft daarmee feitelijk het trappenhuis aan de gemeenschappelijke gedeelten onttrokken. Daarmee maakt hij inbreuk op het recht van medegebruik van de andere eigenaars.
5.4.
Dat [gedaagde] de benodigde toestemming wel van de VvE zou hebben verkregen indien destijds in algemene ledenvergadering van de VvE over de plaatsing van de deur zou zijn gestemd, is niet gebleken. [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat hij samen met wijlen de heer [betrokkene], destijds voorzitter van de VvE, een meerderheid van de stemmen in de vergadering had gekregen. [gedaagde] miskent dan echter dat artikel 21.3 van de splitsingsakte bepaalt dat voor het in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten aan een eigenaar (krachtens overeenkomst) de in artikel 56.5 van de splitsingsakte vermelde meerderheid is vereist. Dit betreft niet een gewone meerderheid, maar een meerderheid van twee derden van de ter vergadering uitgebrachte stemmen. Van een dergelijke meerderheid is nooit sprake geweest.
5.5.
Omdat [gedaagde] in strijd handelt met de splitsingsakte door inbreuk te maken op de rechten van de andere appartementseigenaren, onder wie [eiser], heeft [eiser] belang bij zijn primaire vordering. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot nakoming van de splitsingsakte. Dat betekent dat [gedaagde] de deur moet verwijderen en verwijderd moet houden zolang er geen andersluidend besluit door de vergadering van de VvE is genomen.
5.6.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, met dien verstande dat deze wordt gemaximeerd tot € 25.000,00. Verder neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiser] ter zitting heeft toegezegd dat [gedaagde] een termijn van 14 dagen wordt gegeven voordat het vonnis wordt betekend.
5.7.
Omdat de primaire vordering wordt toegewezen komt de kantonrechter niet toe aan de subsidiaire vordering van [eiser]. Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd kan ook niet tot een ander oordeel leiden.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt.
6 De beslissing
6.1.
veroordeelt [eiser] tot nakoming van de splitsingsakte, hetgeen inhoudt dat [gedaagde] de in zijn opdracht geplaatste deur en de omringende constructie, gevestigd bij de trapopgang van de eerste naar de tweede verdieping, dient te verwijderen en verwijderd dient te houden totdat er middels een rechtsgeldig besluit van de algemene ledenvergadering van de [VvE] anders wordt besloten, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag vanaf betekening van dit vonnis dat [gedaagde] deze veroordeling niet of niet volledig naleeft, met een maximum van € 25.000,00;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,85
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 542,00 (2 x € 271,00);
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 135,00 aan nakosten, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
