3 De beoordeling
Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden:
de huurovereenkomst en de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (Model door Vastgoed Belang vereniging van particuliere beleggers in vastgoed van 23 februari 2017)
(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan per 15 oktober 2022 met een aanvangshuur van
€ 1.286,00 per maand. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding.1 Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
In artikel 16 van de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Deze luidt als volgt:
16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;
- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of op basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”
3.7.
Ook in de huurovereenkomst staat bedingen die betrekking hebben op de wijziging van de huurprijs. Deze luiden als volgt:
“11. De huurverhoging zal jaarlijks op 1 juli plaatsvinden volgens de wijziging van het CPI + toegestane maximum, met dien verstande dat de verhoging minimaal 2% bedraagt.”
“(…) 3. Indien en zolang ten aanzien van het gehuurde wettelijke bepalingen met betrekking tot de huurprijs van kracht zijn, zal, telkens wanneer bij of krachtens deze bepalingen een hogere huurprijs is of kan worden vastgesteld, per datum van de inwerkingtreding van die bepalingen – of zoveel eerder of later als deze dit toestaan – als huurprijs gelden de voor het gehuurde maximaal toelaatbare huurprijs, een en ander behoudens eventuele wettelijke rechten van de huurder.”
3.8.
Deze bedingen sluiten aan bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, te weten de regels van het CPI en artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat voornoemde bedingen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd. De bedingen worden in stand gelaten.
3.9.
In de huurovereenkomst is een rentebeding opgenomen en luidt als volgt: “(…)2. Voor rekening van de huurder komt de wettelijke rente berekend over de achterstallige bedragen, verschuldigd krachtens deze huurovereenkomst, vanaf de dag van ingebrekestelling.”
3.10.
Het hiervoor genoemde rentebeding is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Daarbij speelt mee dat partijen een betalingstermijn zijn overeengekomen en dat de huurder (pas) de wettelijke rente is verschuldigd vanaf de dag van ingebrekestelling. Dit beding is daarom niet oneerlijk.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.11.
In de algemene voorwaarden staat verder onder meer de volgende bepaling:
25.2.
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
3.12.
De kantonrechter is van oordeel dat het incassobeding in artikel 25.2, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, op zichzelf als niet oneerlijk kan worden beschouwd omdat de buitengerechtelijke kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan.
3.13.
In de huurovereenkomst staat verder het volgende incassobeding:
“(…) 3. In geval van wanbetaling zijn alle gerechtelijk een buitengerechtelijke kosten voor rekening van de huurder. Indien huurder een automatische incassomachtiging heeft ondertekend en het incasseren onmogelijk is door onvoldoende saldo of een geblokkeerde rekening zal € 7,50 per geweigerde overboeking aan huurder in rekening worden gebracht.”
3.14.
Deze bepaling is op zichzelf en in combinatie met artikel 25.2 van de algemene voorwaarden wel oneerlijk. Op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst kunnen namelijk alle incassokosten op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 20232 onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn. De kantonrechter vernietigt daarom de bedingen in artikel 3 van de huurovereenkomst en artikel 25.2 van de algemene voorwaarden voor zover deze betrekking hebben op buitengerechtelijke kosten. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
3.15.
De eisende partij maakt verder nog aanspraak op de proceskosten. Artikel 3 van de huurovereenkomst en artikel 25.2 van de algemene voorwaarden zien ook op proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van deze bedingen aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, zijn deze bedingen oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, rente, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.16.
De vordering tot vergoeding van de verschenen rente zal worden afgewezen. De renteberekening is niet inzichtelijk gemaakt, zodat, mede gelet op de deelbetalingen van de gedaagde partij en het bepaalde in de huurovereenkomst, onvoldoende duidelijk is of zij
een juist bedrag aan rente heeft berekend. Daarom wordt dit deel van de vordering afgewezen. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding.
3.17.
De eisende partij vordert veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van
€ 9.515,83 aan achterstallige huurpenningen (€ 8.689,49 huurachterstand + € 842,00 incassokosten + € 234,34 rente - € 250,00 deelbetaling). Deze deelbetaling strekt echter, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 8.439,49 (€ 8.689,49 - € 250,00) aan achterstallige huurpenningen zal worden toegewezen.
3.18.
De vordering komt de kantonrechter voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, met dien verstande dat de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie, overbodig is. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze behoeft geen rechtelijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde machtiging zal dan ook worden afgewezen.
3.19.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie en proceskosten
3.20.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.21.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4 De beslissing
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 8.439,49 aan achterstallige huurpenningen (tot en met februari 2024), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 februari 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 1.336,06 per maand – onverminderd latere huurverhogingen - aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,84 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 339,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
