2 De feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
[C] c.s. heeft zijn woning aan de [adres] (hierna: de woning) te koop aangeboden. [A] c.s. heeft via zijn aankoopmakelaar, makelaardij Groningen, een bod uitgebracht op de woning van € 860.000,00 Dit bod is door [C] c.s. op 27 augustus 2021 geaccepteerd.
2.2.
De makelaar van [C] c.s. (Frysk Makelaars) heeft een koopovereenkomst opgesteld waarin, voor zover hier van belang, is opgenomen dat de koopsom van de woning € 860.000,00 bedraagt, dat de levering zal plaatsvinden op 7 januari 2022, dat de akte van levering zal worden gepasseerd ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor Holland en Van der Woude gevestigd te Roden en dat koper tot zekerheid voor de nakoming van diens verplichtingen uiterlijk op 29 september 2021 een bankgarantie zal doen stellen voor een bedrag van € 86.000,00 dan wel een waarborgsom bij de notaris zal storten voor hetzelfde bedrag. In artikel 11 van de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, een boetebeding opgenomen.
2.3.
Frysk Makelaars heeft de koopovereenkomst digitaal opgemaakt. [C] c.s. heeft de digitale koopovereenkomst via DocuSign op 1 september 2021 digitaal ondertekend. Deze aldus ondertekende koopovereenkomst is vervolgens ter digitale ondertekening aangeboden aan [A] c.s.
2.4.
[A] c.s. heeft getracht de koopovereenkomst via DocuSign digitaal te ondertekenen maar dat is mislukt. [A] c.s. heeft Frysk Makelaars daarvan op de hoogte gesteld. Naar aanleiding daarvan schreef Frysk Makelaars op vrijdag 3 september 2021:
“We hebben de ondertekening opnieuw klaargezet. Deze was per abuis door mijn collega op voltooid gezet in plaats van corrigeren toen de tekenvolgorde zou worden aangepast. Verkoper is momenteel nog in het buitenland maar dinsdag weer terug en zullen dan opnieuw tekenen. Tot die tijd kunnen aankoopmakelaar en kopers hun handtekening zetten en neemt de familie [C] het stokje weer over.”
De koopovereenkomst die Frysk Makelaars volgens dit bericht opnieuw ter ondertekening had klaargezet, was inhoudelijk exact gelijk aan het door [C] c.s. ondertekende document maar bevatte niet de handtekening van [C] c.s.
2.5.
[B] en [A] hebben op respectievelijk 3 en 4 september 2021 de aldus klaargezette koopovereenkomst ondertekend.
2.6.
Op 9 september 2021 schreef de aankoopmakelaar aan Frysk Makelaars, voor zover hier van belang:
“Onderwerp: t.a.v. Ida aanpassing koopakte [adres]
De hypotheekadviseur van de kopers wil graag nog ene kleine aanpassing in de akte. Zoon en dochter kopen ook mee. Zou je hen aan de akte willen toevoegen? Dan kan er daarna heel snel getekend worden.”
2.7.
Frysk Makelaars heeft de door [A] c.s. ondertekende akte op
10 september 2021 om 8:47 op ongeldig (void) gezet.
2.8.
Frysk Makelaars schreef op 13 september 2021 aan [A] c.s., voor zover hier van belang:
“Op 22 augustus 2021 heeft u met verkoper mondeling overeenstemming bereikt over de aankoop van de woning gelegen te [adres] . Vandaag heeft verkoper van een nieuwe gegadigde een voorstel ontvangen.
(…)
Een mondelinge overeenstemming tussen de particuliere verkoper en de particuliere koper is niet rechtsgeldig. Met andere woorden: er is geen koop er is pas sprake van een rechtsgeldige koopovereenkomst als de particuliere verkoper en de particuliere koper de koopovereenkomst hebben ondertekend.
(…)
Verkoper kiest ervoor om met u en met de nieuwe gegadigde in onderhandeling te treden. Zowel u als de nieuwe gegadigde mogen een (uiterst) bod doen.
(…)
Op verzoek van de verkoper zie ik graag uw (uiterste) bod en voorwaarden tegemoet voor dinsdag 14 september om 16:00 uur.”
2.9.
De aankoopmakelaar heeft op 14 september 2021 voor zover hier van belang geantwoord:
“Dat we vorige week gevraagd hebben om een aanvulling wil niet zeggen dat de (eerste) akte eenzijdig ontbonden kan worden, we hebben op 3 september 2021 een door verkopers op 1 september 2021 getekende akte ontvangen. Op 3 en 4 september hebben mijn cliënten een eensluidende akte getekend. We zijn allen van mening dat we een rechtsgeldige koopovereenkomst hebben bereikt nadat de heer [A] als laatste zijn handtekening heeft gezet op 4 september om 22:44 op de koopakte.”
2.10.
Frysk Makelaars heeft op 15 september 2021 voor zover hier van belang geantwoord:
“Uw kandidaat heeft op het verzoek van de verkoper geen nieuw bod uitgebracht, wat voor ons feitelijk inhoudt dat het verkopers vrij staat om verder te gaan met de andere partij. Er ligt immers geen document met de handtekeningen van twee verkopers en twee kopers. Er bestaat geen koop.”
2.11.
[C] c.s. heeft op 16 september 2021 ter zake van de woning een koopovereenkomst gesloten met de nieuwe gegadigden voor een koopsom van € 935.000,00. Deze koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst 2) bevat de volgende bepaling:
Deze koopovereenkomst kan door de verkoper zonder opgave van reden en zonder dat deze enige vergoeding aan de koper is verschuldigd worden ontbonden vóór 2 mei 2022.
2.12.
Op 22 september 2021 heeft de gemachtigde van [A] c.s. [C] c.s. gesommeerd tot nakoming van de verbintenissen uit koopovereenkomst.
2.13.
Bij brief van 8 oktober 2021 heeft de advocaat van [C] c.s. het standpunt herhaald dat geen koopovereenkomst is tot stand gekomen en dit standpunt nader met jurisprudentie en literatuur onderbouwd. Daarnaast heeft hij [A] c.s. gesommeerd om uiterlijk maandag 18 oktober 2021 schriftelijk te bevestigen dat hij jegens [C] c.s. geen aanspraak meer doet gelden betreffende koop en/of levering van de woning en [A] c.s. bij gebreke van voldoening aan die sommatie aansprakelijk gehouden voor de daaruit voortvloeiende schade. Voor het geval de rechtbank zou oordelen dat wel sprake is van een koopovereenkomst heeft hij [A] c.s. gesommeerd om uiterlijk op 18 oktober 2021 de bankgarantie te stellen althans de waarborgsom te storten.
2.14.
[A] c.s. heeft aan de sommaties niet voldaan.
5 Het geschil en de beoordeling
in conventie
Het schriftelijkheidsvereiste
5.1.
Partijen houdt in de kern verdeeld de vraag of de oorspronkelijke digitale koopovereenkomst die door verkopers op 1 september 2021 digitaal is ondertekend en is geupload in de digitale omgeving van DocuSign, in combinatie met dezelfde digitale koopovereenkomst die op 3 en 4 september 2021 digitaal is ondertekend door kopers en eveneens is geupload in DocuSign gelijk staat aan een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. [A] c.s. stelt van wel omdat - kort gezegd – de twee originelen met de conform de regels van DocuSign geplaatste handtekeningen samen een akte zijn. [C] c.s. stelt van niet omdat - kort gezegd - sprake is van twee afzonderlijke akten en daarmee niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste.
5.2.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Het schriftelijkheidsvereiste bevordert dat eenduidigheid bestaat over de vraag of, en zo ja wanneer een overeenkomst tot stand is gekomen. Zekerheid daarover is zowel in het belang van partijen als van eventuele andere gegadigden.1 De betekenis van het vormvereiste is in zoverre beperkt dat de wet geen eisen stelt aan de inhoud van de schriftelijke overeenkomst. De enige ondergrens die hier geldt, is de uit art. 6:227 BW voortvloeiende eis dat de overeenkomst voldoende bepaalbaar moet zijn.
5.3.
Art. 6:227a BW maakt het mogelijk dat een obligatoire overeenkomst, waarvoor een wettelijk schriftelijkheidsvereiste geldt, langs elektronische weg wordt gesloten. Art. 6:227a lid 1 BW bepaalt dat dergelijke overeenkomsten langs elektronische weg geldig en onaantastbaar tot stand komen, mits voldaan is aan de volgende eisen: a. de overeenkomst is raadpleegbaar voor partijen; b. de authenticiteit van de overeenkomst is in voldoende mate gewaarborgd; c. het moment van totstandkoming van de overeenkomst kan met voldoende zekerheid worden vastgesteld; d. de identiteit van partijen kan met voldoende zekerheid worden vastgesteld. Voor de terhandstelling van langs elektronische weg tot stand gekomen overeenkomsten geldt krachtens art. 6:234 lid 2 en 3 BW dat de akte van deze overeenkomst aan de wederpartij op zodanige wijze ter beschikking moet worden gesteld dat zij deze kan opslaan en weergeven.2
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is de koopovereenkomst op 4 september 2021 langs elektronische weg geldig en onaantastbaar tot stand komen nu aan de in
art. 6:227a BW gestelde vereisten is voldaan:
a. De digitale akte is raadpleegbaar voor beide partijen in de digitale omgeving van DocuSign. Partijen zijn in staat om via een internetverbinding en een toegangscode voorafgaand aan de ondertekening en ook nadien kennis te nemen van de akte en deze zo nodig te bewaren.
b. De authenticiteit van de akte is gewaarborgd. De akte is op zodanige wijze opgeslagen in de digitale omgeving dat de akte niet ongemerkt achteraf door een van partijen (of een ander) bewerkt kan worden. DocuSign is een speciaal daarvoor ingerichte beveiligde omgeving die naar de stand van de techniek aan de daaraan gestelde vereisten voldoet. DocuSign bevat een door partijen raadpleegbaar logboek waarin gezien kan worden welke wijzigingen op welk tijdstip zijn aangebracht, zodat altijd nagegaan kan worden of de opgeslagen versie de originele versie is.
c. Het moment van totstandkoming kan met zekerheid worden vastgesteld nu dit in de gemeenschappelijke digitale omgeving die door partijen via hun eigen sleutel steeds raadpleegbaar is, gelijk is aan het moment dat de laatste handtekening is gezet.
d. Tussen partijen is niet in geschil dat de via DocuSign geplaatste handtekeningen van de bij de koop betrokken partijen zijn.
5.5.
Aan het voorgaande doet niet af dat de handtekeningen zijn gezet op twee digitale documenten. Bij twee op elkaar aansluitende papieren akten doet zich het probleem voor dat niet valt vast te stellen op welk moment de in art. 7:2 BW bedoelde bedenktijd begint te lopen. Daarom is deze praktijk onwenselijk verklaard.3 In het digitale domein - in ieder geval zoals dat bij DocuSign is opgezet - doet zich dit probleem niet voor, nu via het logboek exact kan worden nagegaan op welk moment de laatste elektronische handtekening is gezet (in dit geval op 4 september 2021 om 22:44). Op dat moment is ook de bedenktijd gaan lopen. Gelet daarop staat het feit dat de handtekeningen over twee (identieke) digitale documenten zijn verdeeld aan de totstandkoming van de overeenkomst niet in de weg.
5.6.
Evenmin doet aan het voorgaande af dat een notaris mogelijkerwijs op de aldus tot stand gekomen akte niet wil afgaan. Het notariaat is van nature - en meestal terecht - voorzichtig. In dit geval is echter voldaan aan de vereisten die de wet aan de elektronische overeenkomst stelt. De notaris zal op basis van de zich in DocuSign bevindende overeenkomst een leveringsakte moeten opstellen. Voor zover het notariaat op basis van de aldus tot stand gekomen koopakte geen Vormerkung kan inschrijven, kan dit weliswaar een probleem opleveren waarvoor een oplossing moet worden gevonden, maar dit kan niet meebrengen dat geen elektronische schriftelijke koopovereenkomst is tot stand gekomen.
5.7.
[C] c.s. doet tot slot nog een beroep op het bepaalde in art. 156a Rv. [C] c.s. stelt zich op het standpunt dat geen elektronische koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat [A] c.s. niet uitdrukkelijk heeft ingestemd met het opmaken van een elektronische akte. Het standpunt is onbegrijpelijk nu enkel uit de handtekening van [A] c.s. al van de instemming blijkt. Het berust bovendien op een onjuiste lezing van genoemd artikel nu [C] c.s. kennelijk de uitdrukkelijke toestemming die gevraagd wordt in het tweede lid, in het eerste lid leest. Het tweede lid maakt het mogelijk dat, als er een wettelijke verplichting is tot het verschaffen van een onderhandse akte, aan die verplichting wordt voldaan op andere wijze dan bij geschrift, zoals door middel van terbeschikkingstelling van een elektronische akte. Dit kan zonder meer geschieden indien degene aan wie de akte moet worden verschaft, ook een van degenen is die de akte heeft ondertekend (Kamerstukken II 2008/09, 31358, 7, p. 6 en 8).
In andere gevallen is voor deze wijze van terbeschikkingstelling de instemming vereist van degene aan wie de akte moet worden verschaft. Alleen al vanwege het feit dat [A] c.s. de akte heeft ondertekend, doet zich de situatie dat [A] c.s. ook nog eens uitdrukkelijk toestemming had moeten verlenen hier niet voor, wat er overigens ook van het argument zij.
Het verzoek van 9 september 2021
5.8.
Nu de rechtbank van oordeel is dat op 4 september 2021 een elektronische koopovereenkomst is tot stand gekomen dient te worden bezien of het verzoek dat door de makelaar van kopers op 9 september 2021 is gedaan, om de zoon en dochter van [A] c.s. aan de koopovereenkomst toe te voegen, aan (de makelaar van) verkopers het recht heeft gegeven de koopovereenkomst als ongeldig of ontbonden te beschouwen.
5.9.
[C] c.s. heeft in dit verband gewezen op een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 15 december 2021, NJF 2022/58. In die zaak heeft de rechtbank Gelderland geoordeeld dat het een particuliere verkoper tot het moment van schriftelijke vastlegging vrijstaat van de verkoop af te zien als een koper terugkomt van eerdere afspraken of aan de koop nieuwe, ongunstige voorwaarden verbindt. Deze uitspraak mist hier toepassing nu in dit geval de koop al schriftelijk was vastgelegd voordat [A] c.s. een wijzigingsvoorstel deed.
5.10.
Daarnaast geldt naar het oordeel van de rechtbank dat (de makelaar van) [C] c.s. uit het verzoek niet heeft mogen opmaken dat [A] c.s. de koop wenste te ontbinden of heeft ontbonden om opnieuw een koopovereenkomst te sluiten. Dat de makelaar van [C] c.s. de door [A] c.s. getekende overeenkomst op ongeldig (void) heeft gezet is een voortijdige handeling geweest, die niet met [A] c.s. is besproken en waarop de makelaar van [A] c.s. na ontdekking onmiddellijk heeft gereageerd. Het had op de weg van de makelaar van [C] c.s. gelegen alvorens de overeenkomst op ongeldig te zetten, te informeren naar de precieze bedoelingen van [A] c.s., navraag te doen bij zijn cliënten of zij met de wijziging instemden en bij gebreke van instemming [A] c.s. daarover te berichten. Dit geldt nog eens te meer nu het verzoek niet van [A] c.s. afkomstig was, maar (kennelijk) van diens hypotheekverstrekker. Aan dit handelen van zijn eigen makelaar ontleent [C] c.s. in ieder geval niet het recht de koopovereenkomst als ontbonden of ongeldig te beschouwen.
5.11.
[C] c.s. stelt zich vervolgens op het standpunt dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden omdat [A] c.s. de waarborgsom niet heeft gestort. [C] c.s. miskent echter dat hij zelf reeds in verzuim was door zich op 15 september 2021 uitdrukkelijk op het standpunt te stellen dat hij verder zou gaan met de nieuwe kopers. Hieruit volgt immers dat de nakoming van de koopovereenkomst verhinderd zal worden doordat [C] c.s. de daartoe noodzakelijke medewerking niet zal verlenen. Het verzuim is met die mededeling ingetreden (art. 6:80 lid 1 sub b jo art. 6:83 sub c BW, zie HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM2334). [A] c.s. heeft dan ook op goede gronden het storten van de waarborgsom opgeschort.
5.12.
De vordering van [A] c.s. dat voor recht wordt verklaard dat [C] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld door de koopovereenkomst niet na te komen zal worden afgewezen. Algemeen wordt aanvaard dat een enkele tekortkoming onvoldoende grond oplevert voor aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad. De aansprakelijkheid op grond van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis is immers afzonderlijk in de wet geregeld (art. 6:74 e.v. BW), zodat de regeling van aansprakelijkheid voor schending van algemene rechtsplichten (art. 6:162 BW) op deze tekortkomingen in beginsel niet van toepassing is. In zoverre heeft de regeling van art. 6:74 e.v. BW dus exclusieve werking.4
Nu voor wat betreft de normschending niet méér wordt gesteld dan de enkele tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de koopovereenkomst, komt aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad niet als grondslag voor toewijzing in aanmerking.5
5.13.
Daarmee valt ook het doek voor de vordering tot schadevergoeding uit hoofde van die gestelde onrechtmatige daad.
Nakoming op straffe van dwangsom
5.14.
De vordering van [A] c.s. tot nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst zal worden toegewezen met inachtneming van het volgende.
5.15.
Door omstandigheden, die niet voor rekening komen van [A] c.s., bevindt zich nu in DocuSign geen koopovereenkomst die volledig is getekend. Immers, door toedoen van de makelaar van [C] c.s. is de handtekening van [A] c.s. digitaal ongeldig gemaakt. Teneinde tot nakoming te kunnen overgaan zal eerst dit gebrek moeten worden hersteld. De rechtbank zal de gevorderde dwangsom beperken zoals hierna wordt uiteengezet.
5.16.
Uiterlijk 21 dagen na dagtekening van dit vonnis dient (zo nodig in overleg met de notaris verbonden aan notariskantoor Holland en Van der Woude gevestigd te Roden die de leveringsakte zal passeren) de koopovereenkomst door beide partijen te zijn ondertekend. [C] c.s. wordt veroordeeld tot medewerking hieraan op straffe van een dwangsom van € 150.000,00.
5.17.
Uiterlijk twee weken nadat de koopovereenkomst door beide partijen is getekend dient [A] c.s. de bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten zoals bedoeld in de koopovereenkomst.
5.18.
Uiterlijk 21 dagen nadat de koopovereenkomst door beide partijen is getekend dient de levering van de woning te zijn voltooid. [C] c.s. wordt veroordeeld tot medewerking hieraan op straffe van een dwangsom van € 150.000,00.
5.19.
Bij gebreke aan medewerking aan het voorgaande door [A] c.s. is [C] c.s. uit de verplichtingen die voortvloeien uit dit vonnis ontslagen, tenzij het gebrek aan medewerking niet aan [A] c.s. kan worden toegerekend. Omdat het tekenen van de koopovereenkomst en de nakoming daarvan medewerking vergt van [A] c.s. zal de rechtbank de beslissing in conventie over de contractuele boete en de beslissing over de eis in reconventie aanhouden.
5.20.
De rechtbank zal de zaak verwijzen naar de rolzitting van 15 juni 2022, op welke datum [A] c.s. bij akte de leveringsakte in het geding dient te brengen of dient op te geven waarom er geen leveringsakte is. [C] c.s. zal in de gelegenheid worden gesteld bij akte daarop te reageren en zich nog uit te laten over de contractuele boete die [A] c.s. na eisvermeerdering heeft gevorderd.
5.21.
Bij eindvonnis zal de rechtbank op de resterende punten (waaronder de proceskosten) en zo nodig over de verbeurte van dwangsommen of over de vraag of [A] c.s. aan het voorgaande heeft meegewerkt beslissen.
6 De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [C] c.s. binnen 21 dagen na dagtekening van dit vonnis, zijnde 11 mei 2022, mee te werken aan ondertekening van de koopovereenkomst,
6.2.
veroordeelt [C] c.s. om aan [A] c.s. een dwangsom te betalen van € 150.000,00 voor zover hij niet aan de in r.o. 6.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet,
6.3.
veroordeelt [C] c.s. binnen 21 dagen na ondertekening door beide partijen van de koopovereenkomst mee te werken aan de levering,
6.4.
veroordeelt [C] c.s. om aan [A] c.s. een dwangsom te betalen van € 150.000,00 voor zover hij niet aan de in r.o. 6.3. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
verwijst de zaak naar de rol van 15 juni 2022 voor de akte van de zijde van [A] c.s. als bedoeld in r.o. 5.20.
6.7.
houdt voor het overige iedere beslissing aan.
6.8.
houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.6
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
