Uitspraken

Niet in geschil is dat [eisers] in totaal € 60.080,- meer hebben betaald voor de door hen gekochte onroerende zaken ten opzichte van de koopprijs van € 500.000,- die partijen oorspronkelijk voor ogen hadden. De vraag die voorligt, is of dit te wijten is aan onrechtmatig handelen van [gedaagden] .

Een makelaar is verplicht zich jegens zijn opdrachtgever te gedragen zoals een redelijk handelend, redelijk bekwaam vakgenoot te werk gaat (artikel 7:401 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Dit houdt onder meer in dat een makelaar het belang van zijn opdrachtgever voorop moet stellen. De makelaar dient zich echter ook zorgvuldig te gedragen naar de wederpartij van zijn opdrachtgever. Een schending van deze zorgvuldigheidsnorm kan een onrechtmatige daad opleveren (zie onder meer HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987). Uit deze uitspraken komt naar voren dat een verkopend makelaar bijvoorbeeld jegens de koper aansprakelijk kan zijn indien de makelaar op de hoogte was of had moeten zijn van feiten of omstandigheden die voor de koper relevant waren en dit niet heeft gemeld, of wanneer de makelaar verkeerde informatie heeft gegeven. Daarbij speelt ook een rol in hoeverre de koper zelf naar de omstandigheden heeft gevraagd. De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290).

De vorderingen van [eisers] zien uitsluitend op de gedragingen van [gedaagden] als makelaar van de verkoper jegens [eisers] als kopers en niet op de latere gedragingen van [gedaagden] als hun eigen makelaar. Dit betekent dat de gedragingen van [gedaagden] als makelaar van [eisers] niet in de beoordeling worden betrokken.

[eisers] hebben ter onderbouwing van hun vordering drie gronden aangevoerd, die hieronder zullen worden besproken.

De eerste grond die [eisers] hebben aangevoerd, komt er (samengevat) op neer dat [gedaagden] voorafgaand aan de verkoop had moeten weten of onderzoeken dat [verkoper] niet alleen bevoegd was om perceel [kadasternummer] te verkopen. [eisers] zou de kleindochter dan vanaf het begin hebben kunnen betrekken in de onderhandelingen, hetgeen er volgens [eisers] toe zou hebben geleid dat de koopsom in alle vrijheid tot stand was gekomen. [gedaagden] heeft hiertegen ingebracht dat zij voorafgaand aan de onderhandelingen niet in het kadaster heeft gekeken omdat er in de dagelijkse praktijk van vraag en aanbod snel gehandeld moest worden en dat beide partijen hebben vertrouwd op de mededeling van [verkoper] dat zij alleen bevoegd was.

De rechtbank oordeelt als volgt. Van een zorgvuldig verkopend makelaar mag in beginsel worden verwacht dat zij voorafgaand aan het uitvoeren van haar opdracht, in elk geval voorafgaand aan het voeren van onderhandelingen met mogelijke kopers, in het kadaster verifieert of de verkoper eigenaar is van het perceel. Dit geldt met name nu een dergelijke controle in het huidige tijdsperk eenvoudig en digitaal gebeurt en het achterwege laten hiervan tot gevolg kan hebben dat de uitgangspunten in de onderhandelingen gaandeweg veranderen, met als gevolg dat een partij wordt gedupeerd. Een dergelijk risico heeft zich hier verwezenlijkt. Dat de controle van het kadaster in het onderhavige geval achterwege is gelaten is, ook in een drukke praktijk, onzorgvuldig.

[gedaagden] heeft aangevoerd dat in dit geval ook bij controle, niet duidelijk uit het kadaster zou zijn gebleken dat de kleindochter mede bevoegd was. Perceel [kadasternummer] stond in het kadaster nog op naam van [verkoper] en haar zoon. En dat, ook indien partijen op de hoogte zouden zijn geweest van het mede-eigendom van de kleindochter, dit evenmin tot succesvolle onderhandelingen, laat staan een totale koopsom van € 500.000,- zou hebben geleid, omdat de relatie tussen [verkoper] en de kleindochter was verbroken en de kleindochter bovendien in twijfel verkeerde of zij de erfenis van haar vader kon aanvaarden.

De rechtbank volgt [gedaagden] in dit verweer. In het onderhavige geval zou een controle van het kadaster namelijk hebben uitgewezen dat perceel [kadasternummer] eigendom was van [verkoper] en haar zoon. Uit het kadaster zou niet direct zijn gebleken dat de kleindochter mede bevoegd was. Bovendien had zij de nalatenschap op dat moment nog slechts beneficiair aanvaard. Mede gelet op het feit dat [verkoper] zich na het overlijden van haar zoon als enige eigenaar gedroeg en [eisers] hier verder geen vragen over stelden, zou verder onderzoek dan de enkele controle van het kadaster niet van [gedaagden] hoeven te worden gevergd. Dit betekent dat ook wanneer het kadaster wel zou zijn gecontroleerd, partijen waarschijnlijk hun onjuiste uitgangspunten bij de onderhandelingen zouden hebben behouden.

Bovendien acht de rechtbank het in het licht van de overige stellingen van partijen onwaarschijnlijk dat wanneer de kleindochter wel voorafgaand aan de onderhandelingen in beeld zou zijn geweest, dit zou hebben geleid tot een verkoop van alle percelen tegen een totale waarde van € 500.000,-. De relatie tussen de kleindochter en [verkoper] verliep op het moment van de verkoop immers moeizaam en de kleindochter was zich op dat moment nog aan het beraden over het al dan niet aanvaarden van de nalatenschap van haar vader. Later bleek zij bovendien fors meer te willen vragen voor het perceel.

Hoewel de rechtbank dus van oordeel is dat [gedaagden] op zichzelf onzorgvuldig heeft gehandeld door het kadaster niet voorafgaand aan de verkoop te controleren, ontbreekt in dit geval een causaal verband tussen de onzorgvuldige handelwijze en de door [eisers] gestelde schade. Dit betekent dat de vordering van [eisers] op deze grond niet kan worden toegewezen.

De tweede grond die [eisers] hebben aangevoerd, betreft het verwijt dat [gedaagden] de verwachting heeft gewekt namens [verkoper] voor het perceel [kadasternummer] een recht op eerste koop te verstrekken tegen een waarde van € 20.000,-. Gelet op de deskundigheid van [gedaagden] , mochten [eisers] er op vertrouwen dat zij bij een latere koop niet meer dan € 20.000,- hoefden te betalen voor het perceel, aldus [eisers] . Zij stellen te zijn benadeeld doordat later bleek dat zij geen rechten konden ontlenen aan de allonge.

De rechtbank oordeelt als volgt. Indien en voor zover ook [gedaagden] zou hebben bedoeld om op te schrijven dat [eisers] rechten zouden kunnen ontlenen aan de afspraken met betrekking tot een koopprijs van € 20.000,-, geldt dat [eisers] hier niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen. Voor partijen, en dus ook voor [eisers] was op het moment van totstandkomen van de allonge immers duidelijk dat zonder instemming van de kleindochter geen bindende afspraken met betrekking tot de koop van het perceel konden worden gemaakt. Dit geldt ook voor de voorwaarden van een toekomstige koop. Een recht op eerste koop kon dus niet worden verstrekt zonder instemming van de kleindochter.

Aangezien [verkoper] zonder haar kleindochter niets kon afspreken over de koopprijs, heeft de allonge in elk geval niet tot gevolg kunnen hebben dat van de kleindochter een koopprijs van € 20.000,- kon worden afgedwongen. Wel kon met de allonge worden afgedwongen dat door of namens [verkoper] niet zou worden meegewerkt aan de verkoop aan een derde. En in dit opzicht heeft de allonge ook haar werking gehad. Dat uiteindelijk onder druk van de omstandigheden en mogelijke andere bieders door [eisers] is besloten alsnog € 80.080,- te betalen voor het perceel, maakt niet dat [gedaagden] als verkopend makelaar op de allonge kan worden aangesproken. De zorgplicht van een verkopend makelaar gaat naar het oordeel van de rechtbank niet zo ver dat hij de wederpartij informeert over de juridische kansen en risico’s van een dergelijk document. Daarbij speelt een rol dat [eisers] wisten dat het perceel niet zonder instemming van de kleindochter kon worden verkocht en dat [eisers] ervoor hebben gekozen om -zonder vragen of zelf advies in te winnen- te vertrouwen op het door [gedaagden] opgestelde document.

De vordering van [eisers] kan op deze grond dus niet worden toegewezen.

Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het losse perceel in 2019 achteraf bezien hoger lag dan € 20.000,-.

De rechtbank volgt [eisers] echter niet in hun standpunt dat [gedaagden] haar zorgplicht jegens hen als kopers heeft geschonden door een prijs voor te stellen die lager lag dan de werkelijke waarde van het losse perceel. Ook in het geval de uitgangspunten tijdens een onderhandeling zijn veranderd, is de totstandkoming van de prijs van een perceel een kwestie van vraag en aanbod. Het kan [gedaagden] niet worden verweten dat zij daarbij in het belang van haar cliënt heeft gehandeld. Daarbij weegt mee dat niet is gebleken dat [gedaagden] informatie over de waarde van de grond heeft achtergehouden en dat [eisers] alle mogelijkheid hebben gehad om zelf onderzoek te doen naar de bestemming of waarde van het zelfstandige perceel en zich hierover desgewenst te laten informeren. Ook is niet gesteld of gebleken dat zij [gedaagden] vragen hebben gesteld over de vaststelling van de waarde.

Dit betekent dat [gedaagden] ook op deze grond niet aansprakelijk is jegens [eisers] .

[eisers] hebben tenslotte € 977,- aan courtage gevorderd voor het alsnog moeten inschakelen van een makelaar om perceel [kadasternummer] te kopen. Aangezien de rechtbank van oordeel is dat [eisers] er niet op mocht vertrouwen dat het perceel in een later stadium zonder meer voor € 20.000,- kon worden gekocht, zal deze vordering worden afgewezen. Er had hoe dan ook onderhandeld moeten worden over een koopsom. Dat [eisers] dit anders hadden verwacht en ervoor hebben gekozen een makelaar in de arm te nemen bij de onderhandelingen, kan niet aan [gedaagden] worden toegerekend.

Ook in de overige (combinatie van) standpunten van [eisers] ziet de rechtbank onvoldoende grond om aansprakelijkheid van [gedaagden] jegens [eisers] vast te kunnen stellen. Het bovenstaande betekent dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.

Nu de vorderingen van [eisers] worden afgewezen, is er geen grondslag om de gevorderde kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid -nog los van de vraag of deze voldoende zijn onderbouwd- toe te wijzen.

[eisers] krijgen ongelijk en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.