Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 317.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur D. Lensen.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning met bouwjaar 1972. De woning, gelegen in Sint-Oedenrode, bestaat uit een hoofdbouw van 409 m³ met dakkapel, een berging/schuur van 45 m³ en twee overkappingen van in totaal 40 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 324 m².
1. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat eiseres zowel in de bezwaar- als de beroepsfase te kennen heeft gegeven de procedure te willen beëindigen terwijl haar gemachtigde de procedure desondanks heeft voortgezet. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Anders dan de heffingsambtenaar stelt, stond het de gemachtigde van eiseres vrij om te proberen eiseres toch op andere gedachten te brengen. In beide door de heffingsambtenaar bedoelde situaties is dat door (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres ook gelukt. Met name uit de op de beroepsfase ziende mailwisseling tussen eiseres en (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres blijkt dat eiseres (al met al) voortzetting van de procedure wenst. Het beroep van eiseres is dan ook ontvankelijk.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 244.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 317.000) naar de getaxeerde waarde (€ 332.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 5 juli 2021 is opgesteld door taxateur D. Lensen.
3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] .
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning.
3.3.1.
Volgens eiseres heeft (de rechtsvoorganger van) het college van de gemeente Meierijstad van de Waarderingskamer in 2012 de verplichting gekregen om jaarlijks de secundaire objectkenmerken van 20% van het woningbestand op te nemen. Dat had dus in 2017 voltooid moeten zijn. Uit het feit dat de heffingsambtenaar in bezwaar bij eiseres informatie opvraagt over de gedateerdheid van de woning, blijkt dat aan deze verplichting geen invulling is gegeven. Daarnaast vindt eiseres dat, nu zij de door de heffingsambtenaar gevraagde gegevens niet heeft aangeleverd, de heffingsambtenaar een informatiebeschikking had moeten nemen om zo de bewijslast om te keren. Door dat niet te doen, is de bewijslast volgens eiseres niet omgekeerd en moet bij deze stand van zaken worden uitgegaan van de gedateerdheid van de woning.
3.3.2.
De heffingsambtenaar bestrijdt wat eiseres stelt en geeft aan dat is voldaan aan het jaarlijks inventariseren van de secundaire objectkenmerken van 20% van het woningbestand. Dit zou blijken uit het gegeven dat de Waarderingskamer over het waarderingstijdvak 2020 de gemeente Meijerijstad het predicaat “goed” heeft gegeven. Verder vindt de heffingsambtenaar het nemen van een informatiebeschikking, waarvan het niet naleven strafbaar is gesteld, in dit geval een excessief middel. Er is een minder ingrijpend alternatief voorhanden, te weten het afdoen van dit geschilpunt op de afwezigheid van enige onderbouwing van de gedateerdheid van de woning.
3.3.3.
De rechtbank overweegt dat, voor zover al van een opdracht van de Waarderingskamer kan worden gesproken, het volgende van belang is. In het wetsvoorstel Wet waardering onroerende zaken was in artikel 21 voorzien in een aanwijzingsbevoegdheid voor de Waarderingskamer.1 Bedoeld was dat deze aanwijzingen ook een bindend karakter zouden hebben.2 Deze benadering kon echter niet op parlementaire instemming rekenen. Het werd niet passend geacht dat de bedoelde aanwijzingsbevoegdheid een zelfstandig bestuursorgaan toekwam.3 Deze aanwijzingsbevoegdheid werd vervolgens toebedeeld aan de minister van Financiën in het
– inmiddels vervallen – artikel 15 van de Wet WOZ. De Waarderingskamer kreeg de bevoegdheid om een aanbeveling te doen, zoals dat thans nog altijd in artikel 21 van de
Wet WOZ staat. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat deze aanbevelingen voor het college niet bindend zijn. Dit betekent ook dat, anders dan eiseres stelt, aan het niet opvolgen van zo’n aanbeveling – zo daarvan al sprake is – niet de door eiseres gestelde consequenties kunnen worden verbonden. Verder rust reeds op eiseres de bewijslast van haar stelling dat de woning gedateerd is. Anders dan eiseres lijkt te stellen, is het dus niet aan de orde dat daarvoor eerst de bewijslast (door middel van een informatiebeschikking) wordt omgekeerd. De door eiseres gestelde gedateerdheid is voorts op geen enkele wijze onderbouwd. De beroepsgrond faalt.
3.4.
Eiseres heeft verder aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijs niet marktconform is en leidt tot scheve verhoudingen bij de taxatie van soortgelijke woningen. Volgens eiseres staffelt de heffingsambtenaar de grondprijs niet, volgens het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift terecht verwezen naar het taxatierapport, waaruit blijkt dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut van de grond, middels een staffeling, waarbij de prijs per m² daalt naarmate het perceel groter is en vice versa. De beroepsgrond slaagt in zoverre niet.
3.5.
Eiseres heeft op de zitting het onder 3.4. weergegeven betoog van de heffingsambtenaar in twijfel getrokken door onder andere aan te voeren dat dit onvoldoende is onderbouwd. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat dit nadere standpunt wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven hier niet op te kunnen reageren, en dat als eiseres (ruim) voor de zitting op deze wijze had gereageerd op het door de heffingsambtenaar op 15 juli 2021 gedateerde verweerschrift, de heffingsambtenaar de verzochte verdere onderbouwing zondermeer had willen en kunnen leveren. De heffingsambtenaar heeft er verder terecht op gewezen dat de zitting er in principe voor dient om te bespreken wat er op tafel ligt, en niet om dan pas geheel nieuwe punten op tafel te leggen. Van een goede reden waarom eiseres dit nadere standpunt pas ruim vier maanden na indienen van het verweerschrift op de zitting heeft geven, is verder niet gebleken. Het gevolg van het buiten beschouwing laten van dit nadere standpunt is dat de beroepsgrond ook in zoverre niet slaagt.
3.6.
Eiseres heeft op de zitting gesteld dat vergelijkingsobject [adres] enkel vanwege scheurvorming door de heffingsambtenaar een matige onderhoudstoestand is toegekend, wat volgens haar onterecht is. Dit betoog mist feitelijke grondslag. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat uit de taxatie, naast de forse scheurvorming, ook blijkt dat de (gedateerde) keuken slecht is onderhouden. De rechtbank is van oordeel dat hiermee een matige onderhoudstoestand van het vergelijkingsobject voldoende is onderbouwd. Het betoog faalt.
3.7.
Eiseres heeft op de zitting desgevraagd bevestigd dat haar gronden ten aanzien van de bij de uitspraak op bezwaar maar niet meer in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten geen bespreking meer behoeven.
3.8.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 317.000 niet te hoog is.
4. Ten aanzien van de door eiseres bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiseres tot de door haar bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiseres haar beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
