RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zaaknummer : 6804519 VV EXPL 18-33
Vonnis in kort geding van 6 juni 2018
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.J. Ellenbroek,
1 [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] , hierna te noemen [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] , hierna te noemen [gedaagde 2] ,
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats 1] , hierna te noemen [gedaagde 3] ,
gedaagde partijen, hierna gezamenlijk te noemen [gedaagde 1] c.s.,
gemachtigde: M. Akdemir te Deventer.
2 De feiten
2.1.
Op 4 juni 2006 heeft [eiseres] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Nieuwe Markt 8-b te Raalte (hierna te noemen de bedrijfsruimte). Als huurder staat in deze overeenkomst vermeld Maxx Food, vertegenwoordigd door [gedaagde 3] .
2.2.
In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende vermeld:
“Het gehuurde, bestemming
(…)
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als conform de vergunning afgegeven door de gemeente Raalte. (…)
(…)
Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.10
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in
4.8
zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
(…)
Bankgarantie
6.
Het in 12.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op € 1.600,- te storten vóór 1 september 2006.
(…)”
2.3.
Van voornoemde huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290BW’. In deze bepalingen staat, voor zover relevant, vermeld:
6.1
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
(…)
6.4
Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:
- indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat tenminste gedurende de door verhuurder, na overleg met huurder, te bepalen reguliere openingstijden. (…)
- indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.
(…)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
2.4.
De huurprijs voor de bedrijfsruimte bedraagt thans € 968,00 inclusief btw per maand.
2.5.
In de bedrijfsruimte wordt een eetgelegenheid geëxploiteerd.
2.6.
Maxx Food is een eenmanszaak waarvan [gedaagde 1] sinds 1 januari 2017 als eigenaar in het handelsregister van de Kamer van Koophandel is ingeschreven.
3 Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert [gedaagde 1] c.s. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk te veroordelen:
- om de bedrijfsruimte binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te hebben verlaten en te hebben ontruimd, met al hetgeen van [gedaagde 1] c.s. is en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan [eiseres] ;
- om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te voldoen een bedrag van
€ 3.647,00, te vermeerderen met de openstaande huurtermijnen vanaf 1 juni 2018 tot aan de datum van ontruiming, een en ander tevens te vermeerderen met de contractuele rente en boete van € 300,00 per dag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, althans de wettelijke rente vanaf de verschillende vervaldata, althans vanaf de dag der dagvaarding;
- tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden.
3.2.
[eiseres] legt aan deze vorderingen het navolgende ten grondslag.
[gedaagde 1] c.s. zijn in de afgelopen jaren herhaaldelijk toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Van de aanvang van de huurovereenkomst af is de betaling van de huur problematisch geweest. Betaling geschiedde over het algemeen contant, achteraf en niet ineens, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst. In 2009, 2010 en 2011 zijn er forse achterstanden geweest en ook in de jaren nadien was het betaalgedrag slecht. In april 2017 was er een achterstand van
€ 9.993,27. Deze achterstand is inmiddels betaald, maar thans is er over de maanden februari tot en met mei 2018 weer sprake van een achterstand. Deze bedraagt € 3.647,00. [eiseres] moet [gedaagde 1] c.s. nog altijd wekelijks sommeren om de huur te betalen. [gedaagde 1] c.s. schieten ook tekort doordat zij het gehuurde niet conform de bestemming gebruiken en geopend houden en doordat zij de waarborgsom/bankgarantie nooit hebben voldaan. De tekortkomingen van [gedaagde 1] c.s. zijn zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en het is dan ook zeer aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de overeenkomst zal ontbinden. Weliswaar moet [gedaagde 3] formeel als huurder worden beschouwd, maar aangezien [gedaagde 2] in de loop der jaren optrad als eigenaar van Maxx Food en [gedaagde 1] de nieuwe eigenaar van die eenmanszaak is, zijn zij zekerheidshalve ook gedagvaard.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. voeren verweer. Voor zover van belang, zal dit verweer hierna worden besproken.
4 De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van mening over wie thans de huurder is van de bedrijfsruimte. [gedaagde 1] c.s. stellen dat [gedaagde 1] sinds 1 januari 2017 de huurder is en dat zij mondeling een indeplaatsstelling met [eiseres] hebben afgesproken. [eiseres] betwist dit en stelt dat [gedaagde 3] nog altijd de huurder is.
4.2.
[gedaagde 1] c.s. hebben hun stelling dat zij met [eiseres] zijn overeengekomen dat [gedaagde 1] als huurder in de plaats zou worden gesteld voor [gedaagde 3] onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Gelet op de door [eiseres] gestelde huurachterstand van begin 2017 – waarover hierna meer – acht de kantonrechter het ook niet erg aannemelijk dat zij met een dergelijke indeplaatsstelling akkoord is gegaan. De kantonrechter gaat derhalve aan de betreffende stelling van [gedaagde 1] c.s. voorbij en gaat er voorshands van uit dat [gedaagde 3] nog altijd de (enige) huurder is van de bedrijfsruimte. Weliswaar hebben [gedaagde 1] c.s. tevens aangevoerd dat de huurovereenkomst in 2006 met zowel [gedaagde 3] als [gedaagde 2] is gesloten, maar ook aan deze stelling wordt voorbij gegaan. De naam en handtekening van [gedaagde 2] zijn op de huurovereenkomst van 4 juni 2006 namelijk niet terug te vinden.
4.3.
Wat betreft de gevorderde achterstallige huurtermijnen wordt voorop gesteld dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.4.
[gedaagde 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat het vanwege de indeplaatsstelling niet mogelijk is dat er in april 2017 sprake was van een huurachterstand van € 9.993,27, aangezien voor een indeplaatsstelling vereist is dat alle schulden zijn afgelost. Volgens [gedaagde 1] c.s. zijn zij vanwege het onterecht aflossen van de betreffende betalingsachterstand in financiële problemen gekomen. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2. ten aanzien van de indeplaatsstelling is overwogen, wordt de stelling dat de gestelde huurachterstand van april 2017 onmogelijk is, niet gevolgd. Nu [gedaagde 1] c.s. verder geen verweer hebben gevoerd tegen voornoemde achterstand, acht de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk dat er in april 2017 inderdaad sprake was van een huurachterstand van € 9.993,27 en dat er van een onterechte aflossing dus geen sprake is geweest.
4.5.
[gedaagde 1] c.s. erkennen dat de huur over de maanden april en mei 2018 onbetaald is gebleven, zodat dit deel van de vorderingen van [eiseres] reeds hierom toewijsbaar is.
4.6.
[gedaagde 1] c.s. stellen dat zij de huur over februari en maart 2018 hebben betaald. Zij hebben deze stelling wat betreft de maand februari niet met bewijsstukken onderbouwd. Nu niet is aangetoond dat de huur over die maand betaald is, gaat de kantonrechter er voorshands van uit dat dit niet het geval is.
Ten aanzien van de huur over de maand maart 2018 stellen [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt deze contant te hebben voldaan aan mevrouw [A] , administratief medewerkster bij [eiseres] . Ter onderbouwing van deze stelling hebben zij ter zitting de factuur over de maand maart 2018 overgelegd. Op deze factuur staat met de hand geschreven “betaling voor 1 maart 2018” en in een ander handschrift “Voldaan per kas” met daarnaast een handtekening. Volgens [gedaagde 1] c.s. is de betreffende handtekening van mevrouw [A] , maar zij heeft dit ter zitting weersproken. Zij heeft wel erkend dat de opmerking “betaling voor 1 maart 2018” door haar is geschreven.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat voornoemde handtekening enigszins lijkt op de handtekening van mevrouw [A] die in de door [eiseres] overgelegde producties is terug te vinden. Om vast te stellen of deze handtekening inderdaad van mevrouw [A] is, zal een handtekeningenonderzoek nodig zijn, waarvoor in kort geding geen plaats is. Nu echter het handschrift waarmee de opmerking “Voldaan per kas” is geschreven volstrekt anders is dan het handschrift waarmee mevrouw [A] de opmerking “betaling voor 1 maart 2018” heeft geschreven en [gedaagde 1] c.s. daarvoor geen verklaring hebben gegeven, gaat de kantonrechter er voorshands van uit dat de handtekening op de betreffende factuur niet van mevrouw [A] is. Daarmee is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde 1] c.s. de huur over de maand maart 2018 hebben betaald. Overigens sluit de gestelde betaling ook niet aan bij het betaalgedrag van [gedaagde 1] c.s. dat uit de door [eiseres] als productie 6 overgelegde stukken kan worden afgeleid. Uit die stukken volgt dat de huur tot eind 2017 nooit ineens is betaald.
4.8.
Nu voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat de huur over de maanden februari en maart 2018 is betaald, zal ook dit deel van de vorderingen van [gedaagde 1] c.s. worden toegewezen.
4.9.
[eiseres] meent ingevolge het bepaalde in artikel 18.2. van de algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst, ook aanspraak te kunnen maken op een contractuele rente en boete van € 300,00 per dag dat [gedaagde 3] met de betaling van de verschuldigde huurtermijnen in gebreke is. In de betreffende bepaling wordt echter niet gesproken over een bedrag van € 300,00 per dag, maar per kalendermaand. De kantonrechter gaat er vanuit dat artikel 18.2 van de algemene bepalingen zo dient te worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 2% boeterente is verschuldigd, met dien verstande dat er per maand een bedrag van € 300,00 verschuldigd is aan boeterente als de voormelde berekening lager uit zou vallen dan
€ 300,00. Dit leidt er toe dat er een bedrag van € 1.500 aan boete zal worden toegewezen.
4.10.
Wat betreft de gevorderde ontruiming geldt dat voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding slechts dan plaats is, indien met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.
4.11.
Nu aannemelijk is dat [gedaagde 3] tot en met 2017 een huurachterstand van bijna
€ 10.000,00 heeft laten ontstaan en dat na het inlossen van die achterstand wederom een forse huurachterstand van bijna vier maanden is ontstaan, terwijl de huur vrijwel nooit zonder aansporing werd betaald, is zeer waarschijnlijk dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Er is geen sprake van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen. De gevorderde ontruiming zal derhalve ook worden toegewezen. Dit leidt ertoe dat [gedaagde 3] de bedrijfsruimte met al de namens haar daarin aanwezige zaken en personen – waaronder de heren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – dient te verlaten. Voor zover de heren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de bedrijfsruimte niet verlaten, wordt reeds opgemerkt dat zij na de ontruimingsdatum in dat geval zonder recht of titel gebruik maken van de bedrijfsruimte, aangezien er geen sprake is van een huurrelatie tussen hen en [eiseres] .
4.12.
[gedaagde 1] c.s. dienen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure te worden veroordeeld. De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar tot een bedrag van
€ 100,00, zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde, met een maximum van € 100,00.
5. De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 3] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de Nieuwe Markt 8-b te Raalte te hebben verlaten en te hebben ontruimd, met al de haren en het hare en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan [eiseres] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 3] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 5.147,00, te vermeerderen met de openstaande huurtermijnen vanaf 1 juni 2018 tot aan de dag van ontruiming;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 3] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na heden. De proceskosten worden tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- € 190,58 aan explootkosten,
- € 476,00 aan griffierecht,
- € 500,00 voor salaris gemachtigde, en
- € 100,00 aan nakosten;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.O.M. van Aerde, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2018.
(md)
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
