Woningstichting De Woonplaats, gevestigd en kantoorhoudend te Enschede,
gedaagde partij, hierna te noemen De Woonplaats,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 maart 2022 met producties,
- de akte overlegging producties van De Woonplaats,
- de mondelinge behandeling op 7 maart 2022,
- de mondelinge toelichting op de vordering van mr. Sahebdien en de pleitnota
van mr. Rorink.
1.2.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2 De feiten
2.1.
[eiseres] huurt van De Woonplaats de woning aan [het adres 1] tegen een huurprijs van € 889,90 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Bij vonnis van 25 januari 2022 met zaaknummer 9572574 CV EXPL 21-4791 heeft de kantonrechter te Enschede op vordering van De Woonplaats vanwege een door [eiseres] opgelopen huurachterstand de huurovereenkomst van partijen ontbonden. Tevens is [eiseres] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, incassokosten en rente en tot ontruiming van het gehuurde binnen één maand na betekening van het vonnis.
2.3.
De Woonplaats heeft het vonnis laten betekenen op 3 februari 2022, waarbij de ontruiming van de woning is aangezegd tegen 8 maart 2022.
2.4
Ook de tussen partijen bestaande huurovereenkomst van de parkeerplaats ( [p] ) aan [het adres 2] is in het vonnis van 25 januari 2022 ontbonden; [eiseres] berust daarin.
2.5.
[eiseres] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beslissing van de kantonrechter van 25 januari 2022 voor zover het betreft de huurovereenkomst van de woning.
3 Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert om De Woonplaats te verbieden om uitvoering te geven aan de bij exploot van 3 februari 2022 aangezegde ontruiming van haar woning, dan wel, om de tenuitvoerlegging van het vonnis van 25 januari 2022 te schorsen tot het moment waarop er in hoger beroep is beslist door het hof, onder veroordeling van De Woonplaats in de kosten en de nakosten van deze procedure.
3.2.
De vorderingen zijn gegrond op de volgende stellingen.
Ten tijde van de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 25 januari 2022 had [eiseres] geen geld om de achterstand te betalen. Zij beschikte niet over maandelijkse inkomsten en het vermogen dat zij gebruikte voor haar levensonderhoud, was van haar bankrekening verdwenen. Een onderzoek daarnaar wordt door de bank uitgevoerd. Tijdens de procedure heeft [eiseres] aangevoerd dat er geen sprake was van onwil tot betaling, maar van een samenloop van omstandigheden, waaronder ernstige gezondheidsproblemen, waardoor [eiseres] het overzicht over de financiële administratie tijdelijk was kwijtgeraakt. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij in november 2021 de pensioengerechtigde leeftijd zou bereiken en vanaf dat moment zou gaan beschikken over een AOW-uitkering en pensioen, waardoor zij in staat zou zijn de achterstand in te lopen en de maandelijkse huur weer stipt te voldoen. De eerste betaling van zowel de AOW als het pensioen heeft zij ontvangen in januari 2022, met terugwerkende kracht vanaf november 2021. Meteen na ontvangst van die eerste betaling is zij begonnen met het wegwerken van de huurachterstand.
Door de ontruiming zal voor [eiseres] een noodtoestand ontstaan. Zij is nog steeds ziek, heeft geen netwerk en kan bij niemand terecht. Het organiseren van de verhuizing zelf zal ook veel tijd en inspanning kosten, terwijl haar gezondheid gebaat is bij rust. Een ontruiming is dus onverantwoord.
Hoewel in de procedure uitdrukkelijk was gevraagd het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren heeft de kantonrechter dat toch gedaan, zonder motivering.
3.3.
De Woonplaats voert aan dat er al jaren sprake is van betalingsproblemen. Zij heeft diverse keren incassoactiviteiten ondernomen, waarna de achterstand werd voldaan, maar steeds ontstond een nieuwe huurachterstand. Het tegen [eiseres] verkregen ontruimingsvonnis van 16 februari 2021 is niet ten uitvoer gelegd, omdat de Woonplaats eerst nog in gesprek wilde met [eiseres] om haar een laatste waarschuwing en laatste kans te geven. De woning is relatief duur voor [eiseres] ; in het verleden woonde zij er samen met haar moeder, maar nu moet zij alleen de kosten betalen. De Woonplaats verwacht in de toekomst een herhaling van de betalingsproblemen. Van de gestelde medische problematiek is niets onderbouwd en dit kan dan ook geen reden zijn om van ontruiming af te zien. [eiseres] weet al heel lang dat zij de woning moet verlaten en heeft alle tijd gehad om zich te beraden op andere woonruimte. Er is geen sprake van een noodtoestand.
De Woonplaats heeft zich ter zitting bereid verklaard de aangezegde ontruiming met twee weken op te schorten, dus tot 22 maart 2022, maar voor het overige wenst zij het vonnis van 25 januari 2022 te kunnen executeren.
De Woonplaats concludeert tot afwijzing van de vorderingen onder veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4 De beoordeling
t.a.v. de spoedeisendheid:
4.1.
De spoedeisendheid vloeit voort uit de aard van de zaak.
het beoordelingskader:
4.2.
Uitgangspunt is dat een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard direct ten uitvoer kan worden gelegd zonder dat de uitkomst van het hoger beroep hoeft te worden afgewacht. De kantonrechter heeft het vonnis van 25 januari 2022 uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Omdat deze beslissing echter niet is gemotiveerd kan afwijking van het hiervoor genoemde uitgangspunt worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand - zolang niet op het door haar ingestelde rechtsmiddel is beslist - zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen. Hieraan ligt onder meer de gedachte ten grondslag dat moet worden aangenomen dat nog geen afweging van de belangen van partijen plaatsgevonden heeft. De rechter in het executiegeschil moet deze afweging daarom alsnog maken. Bij deze belangenafweging moet worden uitgegaan van de inhoud van de bestreden beslissing en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen. De kans van slagen van het hoger beroep moet buiten beschouwing worden gelaten. Wel kan de rechter in zijn oordeels-vorming betrekken of het ten uitvoer te leggen vonnis berust op een kennelijke (feitelijke of juridische) misslag.
kennelijke misslag
4.3.
Over een juridische of feitelijke misslag is door [eiseres] niets gesteld en daarvan is evenmin gebleken. Een nadere beoordeling op dit punt kan derhalve achterwege blijven.
4.4.
De (overige) inhoudelijke bezwaren van [eiseres] tegen de beslissing kunnen evenmin grond opleveren om in te grijpen in de tenuitvoerlegging. Deze kunnen in de hoger beroepsprocedure aan de orde worden gesteld.
belangenafweging
4.5.
De belangen die [eiseres] in deze procedure heeft gesteld zien er met name op dat het voor haar bijzonder ingrijpend is dat zij haar woning kwijtraakt, mede gezien haar leeftijd en medische situatie. Door de ontruiming zal volgens haar direct een noodtoestand ontstaan. Bovendien stelt [eiseres] dat het belang van De Woonplaats bij de ontruiming niet meer bestaat omdat zij nu inkomen geniet, waardoor zij de achterstand kan inlopen en de lopende huur zal kunnen voldoen. Er is geen sprake van overlast of andere redenen waarom ontruiming gerechtvaardigd zou zijn.
De Woonplaats betwist dat er geen sprake meer is van betalingsproblemen. Er is nog steeds een huurachterstand (met kosten) van meer dan € 3.000,- en zij wil niet eindeloos doorgaan met elkaar opvolgende incassoactiviteiten; dat kost de organisatie veel tijd en aandacht. De Woonplaats wil de woning gaan verhuren aan iemand die de huurlasten wel kan dragen. De Woonplaats wijst er op dat er geen spoedappel is ingesteld en dat de procedure bij het Hof dus nog de nodige tijd in beslag zal nemen.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat er in de laatste jaren bij [eiseres] sprake is van structurele betalingsachterstanden en dat De Woonplaats een te respecteren belang heeft bij tijdige betaling van de huur zonder voortdurende extra inspanningen daarvoor. Al jaren heeft De Woonplaats deurwaarders moeten inschakelen ter incasso van de huur en er is eerder een ontruimingsvonnis gewezen, waar De Woonplaats geen gebruik van heeft gemaakt. [eiseres] is dus herhaaldelijk gewaarschuwd dat het niet betalen van de huur niet wordt getolereerd en uiteindelijk kan leiden tot het beëindigen van de huurovereenkomst.
Haar stelling dat zij een groot vermogen heeft, dat zekerheid van betaling kan bieden, maar waarover zij tijdelijk niet kan beschikken, is op geen enkele wijze onderbouwd. En het kan zo zijn dat [eiseres] sinds zij AOW en pensioen ontvangt heeft geprobeerd de op dit moment bestaande achterstand in te lopen, maar dat is slechts gedeeltelijk gelukt en alles bij elkaar is niet aannemelijk dat de financiële positie en de betalingsdiscipline van [eiseres] nu wezenlijk zijn veranderd.
De stellingen van [eiseres] over de medische noodsituatie die zal ontstaan na ontruiming is door haar niet onderbouwd met stukken. Dit is opvallend omdat deze medische problemen eigenlijk de belangrijkste feitelijke grondslag vormen voor de vorderingen om de ontruiming te verbieden of op te schorten. [eiseres] heeft verklaard dat zij met het oog op haar privacy liever geen medische stukken in het geding brengt: dat is uiteraard haar goed recht, maar de consequentie daarvan is wel dat haar stelling dat een noodtoestand ontstaat op het moment dat De Woonplaats tot ontruiming zal overgaan, niet onderbouwd is en daarom niet zal worden gevolgd.
4.7.
Al met al wegen de belangen van [eiseres] bij behoud van de bestaande toestand niet zwaar genoeg om af te wijken van het uitgangspunt dat De Woonplaats een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis direct ten uitvoer mag leggen.
4.8.
De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] dan ook afwijzen, met dien verstande dat De Woonplaats ter zitting heeft ingestemd met uitstel van de uiterste ontruimingsdatum met 14 dagen, dus tot 22 maart 2022. De kantonrechter gaat er vanuit dat De Woonplaats zich aan die toezegging houdt.
4.9.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
5 De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
verstaat dat De Woonplaats ter zitting heeft toegezegd dat zij de ontruiming niet vóór 22 maart 2022 zal laten plaatsvinden;
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de zijde van De Woonplaats tot op heden begroot worden op € 498,-;
5.4.
verklaart onderdeel 5.3. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2022.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
