Uitspraken

Ten aanzien van het bezwaar van mr. de Boer tegen de producties 12 en 13 van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft de rechtbank ter zitting het volgende beslist en medegedeeld. De rechtbank overweegt onder vermelding van vaste rechtspraak1 dat, hoewel de producties 12 en 13 zijn ingediend buiten de daarvoor geldende termijn, deze desalniettemin toelaatbaar zijn. Productie 12 betreft één screenshot van whatsappverkeer tussen partijen en productie 13 betreft de nieuwe verkoopbrochure van het pand. De producties zijn van geringe omvang. Er is dan ook niet veel tijd voor nodig om deze stukken te bestuderen en daarover een mening te vormen. Nu de producties acht dagen voorafgaand aan de zitting zijn ingediend, is de rechtbank van oordeel dat dat in dit geval voldoende tijdig is gebeurd.

[eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand niet feitelijk ter beschikking hebben gesteld zoals partijen zijn overeengekomen. Het pand bevindt zich niet meer in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben plafonds, RVS-omlijsting van deuren, bekleding van kolommen, schuifdeuren, airco, verlichting, bekabeling, E- en W-installatie en de balie verwijderd. Ook de ovens en koelcellen, die volgens de verkoopbrochure deel uitmaken van het verkochte, zijn verwijderd. Het pand is volledig gestript, aldus [eisers] .

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij een woon- winkelpand hebben verkocht en dat dat ook is wat zij hebben geleverd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dienden het pand volgens de koopovereenkomst schoon, leeg en ontruimd op te leveren en dat is gebeurd. Dat de roerende zaken en de inventaris van de bakkerij ook geleverd hadden moeten worden, is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet overeengekomen. Dat blijkt uit de lijst met te verkopen zaken bij de verkoopbrochure. Daarnaast is in de koopovereenkomst de ‘as is where is’ bepaling opgenomen, waaruit volgt dat [eisers] heeft verklaard de staat van het pand te aanvaarden.

De rechtbank stelt voorop dat de afspraken tussen partijen zijn neergelegd in de koopovereenkomst en de leveringsakte. Deze moeten worden uitgelegd in het licht van de mededelingen die partijen over en weer hebben gedaan, waaronder ook de verkoopbrochure. In een schriftelijke overeenkomst kan de vraag naar de rechten en verplichtingen van partijen immers niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexmaatstaf).2

De rechtbank stelt voorop dat op grond van de bewoordingen in de koopovereenkomst en in de verkoopbrochure (als onderdeel van de verklaringen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ), partijen de verkoop van een woon- en winkelpand zijn overeengekomen, en niet de verkoop van een bakkerij als zodanig. Dat partijen een andere bedoeling hebben gehad of andere verklaringen hebben gedaan of gedragingen hebben verricht, is gesteld noch gebleken.

De rechtbank overweegt dat [eisers] niet heeft mogen verwachten dat alle roerende zaken waarover hij in deze procedure een punt maakt in het pand zouden achterblijven. [eisers] heeft niet gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mededelingen hebben gedaan die daarop wijzen. Dat de overeenkomst in het licht van de verkoopbrochure (als onderdeel van de verklaringen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) moet worden uitgelegd, betekent niet dat [eisers] alles wat in de brochure staat vermeld ook mocht verwachten zonder dat daar bij het sluiten van de overeenkomst nadere afspraken over zijn gemaakt. Dat geldt ook voor de ovens en koelcellen die in de brochure zijn genoemd. Als [eisers] deze zaken wenste over te nemen, had het op zijn weg gelegen dat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kenbaar te maken. Voor de roerende zaken uit de woonruimte van het pand hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namelijk een lijst met te verkopen zaken opgesteld. Nu dat voor de winkelruimte niet is gedaan, had [eisers] niet mogen verwachten dat de daar aanwezige roerende zaken bij de koop van de pand inbegrepen waren.

Naar het oordeel van de rechtbank dienen, ook zonder dat daar specifiek afspraken over zijn gemaakt, wel alle bestanddelen van de onroerende zaak te worden geleverd. De bestanddelen maken immers deel uit van het pand. De verkoop van het pand omvat dan ook tevens de verkoop van de bestanddelen. Bestanddeel is alles dat naar verkeersopvattingen onderdeel van een zaak is, of zodanig met een zaak verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat aan de zaken beschadiging wordt toegebracht (artikel 3:4 BW). De door [eisers] genoemde zaken als de plafonds, schuifdeuren, airco, verlichting (de elektra zelf, niet de lampen), bekabeling en de E- en W-installatie zijn naar het oordeel van de rechtbank op grond van verkeersopvattingen bestanddeel van het pand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet betwist dat deze zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig waren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze zaken dan ook ten onrechte uit het pand verwijderd.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben betoogd dat is overeengekomen dat het pand leeg en ontruimd moest worden opgeleverd. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] echter onvoldoende onderbouwd dat partijen met de woorden ‘leeg en ontruimd’ de bedoeling hebben gehad dat ook de bestanddelen uit het pand moesten worden verwijderd. Naar het oordeel van de rechtbank ziet het ‘leeg en ontruimd’ opleveren van het pand in dit geval op het leeg opleveren van het pand en op het niet achterlaten van vuil, rommel, of (roerende) zaken die niet zijn verkocht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden de woorden ‘leeg en ontruimd’ naar het oordeel van de rechtbank niet zo mogen opvatten dat de hiervoor genoemde bestanddelen van het pand ook dienden te worden verwijderd. Dit geldt temeer aangezien de verplichting om een pand ontruimd op te leveren heel gebruikelijk is, en het (zonder overleg) verwijderen van verschillende bestanddelen tegelijkertijd zeer ongebruikelijk is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden dan ook, ook als zij meenden dat het de bedoeling was om het winkelpand nagenoeg volledig te ‘strippen’, redelijkerwijs niet zomaar daartoe kunnen overgaan zonder in ieder geval even bij [eisers] na te gaan of die bijzondere aanpak wel degelijk de bedoeling was, ook gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor de staat van het pand en het gegeven dat [eisers] expliciet had bedongen dat het pand zich in de staat moest bevinden die het had ten tijde van de verkoop.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de balie, de RVS-omlijsting van deuren en de bekleding van kolommen geen bestanddelen van het woon-/winkelpand. Een balie is naar verkeersopvattingen geen bestanddeel van een winkelpand. Een winkelpand is namelijk niet per definitie incompleet zonder balie. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de balie kennelijk zonder – noemenswaardige – beschadigingen uit het pand verwijderd, dus ook op grond van het criterium van fysieke verbondenheid is de balie geen bestanddeel van het pand. Hetzelfde geldt voor de RVS-omlijsting van deuren en de bekleding van kolommen. Zoals in 5.6. is overwogen, had [eisers] niet mogen verwachten dat deze zaken, zonder dat daar nadere afspraken over zijn gemaakt, geleverd zouden worden.

Daarnaast heeft [eisers] gesteld dat het pand beschadigd is en daardoor niet meer in de staat is zoals bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat uit de overeenkomst blijkt dat het pand niet in mindere staat mag verkeren dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop, behoudens slijtage. Het pand had dus moeten worden opgeleverd met niet meer beschadigingen dan ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. [eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan die verplichting niet hebben voldaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dat betwist door aan te voeren dat zij het pand enkel leeg hebben gehaald, maar naar het oordeel van de rechtbank geven de foto’s van de opname van de staat van het pand op 26 september 2022 de nodige aanwijzingen voor de juistheid van het standpunt van [eisers] .

Het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eisers] in het pand helemaal geen bakkerij wilde beginnen of het pand anderszins in gebruik heeft willen nemen, slaagt niet. Voor de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eisers] feitelijk hebben geleverd wat is overeengekomen, gaat het zoals is overwogen om wat partijen redelijkerwijs hebben mogen begrijpen en verwachten van hun afspraken en is afgezien daarvan niet beslissend wat de bedoeling van [eisers] met het pand is geweest. Het was en is aan [eisers] wat hij met het pand wil doen, nog daargelaten dat [eisers] ook vrij is om daarin van mening te veranderen (en hij dus niet kan worden vastgepind op een bepaald plan dat op enig moment wel of niet heeft bestaan).

Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de ‘as is where is’-bepaling slaagt naar het oordeel van de rechtbank evenmin. Die bepaling ziet kort samengevat op het accepteren van de juridische en feitelijke staat van het pand met al zijn zichtbare en onzichtbare gebreken. Het ziet echter niet op de hier aan de orde zijnde vraag of wel alle zaken zijn geleverd zoals afgesproken.

De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst niet volledig zijn nagekomen door zaken die bestanddeel zijn van het pand ten onrechte niet te hebben geleverd (zie rechtsoverweging 5.7.). Daarnaast geldt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst mogelijk ook niet goed zijn nagekomen door het pand beschadigd op te leveren, zoals overwogen in rechtsoverweging 5.10. Over de precieze aard van deze beschadigingen en hun omvang geeft het partijdebat vooralsnog onvoldoende uitsluitsel.

Op beide punten heeft de rechtbank behoefte aan een nadere uitlating door partijen. Wat precies de schade is die voortvloeit uit de verwijderde bestanddelen en wat nu precies de beschadigingen aan het pand zijn en wat voor schade die vertegenwoordigen, heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank nog niet voldoende gespecificeerd onderbouwd. [eisers] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om bij akte nader te onderbouwen:

• -

  welke zaken, die bestanddeel van het pand zijn, ten onrechte uit het pand zijn verwijderd;

• -

  wat de daardoor geleden schade is, gespecificeerd per zaak;

• -

  in welk opzicht er schade aan het pand is toegebracht waardoor het pand in een mindere staat verkeerde dan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst;

• -

  wat de daardoor geleden schade is, ook gespecificeerd.

[eisers] krijgt vier weken de tijd voor het nemen van een akte over het bovenstaande. Daarna krijgen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vier weken de tijd voor het nemen van een antwoordakte.

[eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan hun verplichting om het pand op 31 augustus 2022 feitelijk op te leveren in de overeengekomen staat. Op grond van de leveringsakte zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een boete verschuldigd van € 250,00 per dag. Tot en met 10 oktober 2022 bedraagt de boete € 10.000,00.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij op 31 augustus 2022 met [eisers] bij het pand hadden afgesproken om de sleutels van het pand te overhandigen. [eisers] is daar echter niet verschenen. Vervolgens wilde [eisers] het pand niet accepteren, omdat het raam, dat op de plaats van het rooster zou worden geplaatst, nog miste, maar dat is een geringe tekortkoming die aan oplevering niet in de weg had hoeven staan, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

De rechtbank overweegt als volgt. Voor de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand niet in de overeengekomen staat hebben opgeleverd en daarmee de boete verschuldigd zijn geworden, is van belang hoe de overeengekomen opleveringsverplichting en boeteclausule moeten worden uitgelegd. De vraag daarbij is of de verplichting tot oplevering alleen ziet op de feitelijke terbeschikkingstelling van het pand of dat is bedoeld dat oplevering niet kan plaatsvinden voordat het pand zich op alle punten exact in de overeengekomen staat bevindt.

De opleveringsverplichting waarop het boetebeding ziet (hierna kortweg: de opleververplichting) die op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rustte moet volgens de hiervoor genoemde Haviltexmaatstaf worden uitgelegd. Voor die uitleg is van belang dat er een ontruimingsbeding in de leveringsakte werd opgenomen, omdat het pand ook woonruimte betreft. In verband met de bescherming die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zouden kunnen hebben als gebruikers van het pand, hebben partijen voor de zekerheid een ontruimingsbeding opgenomen, zoals [eisers] ter zitting heeft uitgelegd. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de boete was bedoeld om te bewerkstelligen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand op 31 augustus 2022 zouden verlaten en feitelijk zouden opleveren. Artikel 3.b. legt immers de nadruk op het ontruimd zijn van het pand, en legt een verband met de vermelding dat [eisers] het pand zelf wil gaan gebruiken. Artikel 3.c. legt, in lijn daarmee, de nadruk op het feitelijk ter beschikking stellen van het pand, en als extra waarborg om dat te bewerkstellingen is ook het ontruimingsbeding opgenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het pand op 31 augustus 2022 verlaten en ontruimd. De rechtbank oordeelt dat de opleververplichting in redelijkheid zo moet worden uitgelegd dat het er daarbij om ging dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de afgesproken datum [eisers] de feitelijke macht over het pand verschaften. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mochten naar het oordeel van de rechtbank dan ook redelijkerwijs verwachten dat zij daarmee aan de verplichting tot feitelijke oplevering hadden voldaan. [eisers] mocht daarentegen niet verwachten dat hij bij gebreken aan de staat van het pand de boete kon vorderen totdat het pand weer in onberispelijke staat zou worden gebracht. Of, anders gezegd: de opleververplichting waarop de boete ziet kan redelijkerwijs niet zo worden uitgelegd – en [eisers] mocht dat dan ook niet zo opvatten – dat iedere tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zou meebrengen dat zij dus ook niet aan hun opleververplichting konden hebben voldaan. Met de feitelijke oplevering had [eisers] over het pand kunnen beschikken, ook als de staat van het pand nog niet in alle opzichten naar behoren was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dan ook aan hun verplichtingen ter zake voldaan.

De stelling van [eisers] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand in ieder geval niet op 31 augustus 2022 feitelijk hebben opgeleverd, slaagt niet. De rechtbank overweegt dat [eisers] niet heeft betwist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 31 augustus 2022 bij het pand aanwezig waren voor het overdragen van de sleutels van het pand. Wegens een miscommunicatie was [eisers] daar niet aanwezig. Partijen hebben die dag geen contact met elkaar opgenomen. Dat betekent niet dat de oorzaak van het niet-opleveren bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ligt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het pand immers die dag ter oplevering aangeboden. De stelling van [eisers] dat oplevering gelet op de staat van het pand die dag sowieso niet had plaatsgevonden, doet daaraan, gelet op hetgeen hiervoor in 5.18. en 5.19. is overwogen, niet af.

Op grond van het voorgaande zal de vordering tot het betalen van de boete van € 10.000,00 worden afgewezen.

Zoals is overwogen, zal [eisers] de gelegenheid krijgen om een akte te nemen over hetgeen in rechtsoverweging 5.14. is overwogen.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.