Uitspraken

In deze zaak staat in zowel conventie als in reconventie de vraag centraal of een partij ([gedaagde] in conventie en [eisers] in reconventie) toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 8 september 2022 en zo ja, of een partij ([eisers] in conventie en [gedaagde] in reconventie) de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en daarmee terecht betaling vordert van de contractuele boete.
Toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst
5.2. De eerste vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde]. Volgens [eisers] moet die vraag bevestigend beantwoord worden, aangezien de leveringsdatum van 1 april 2023 niet gehaald kon worden en van een gewijzigde leveringsdatum geen sprake is. [gedaagde] betwist dat, omdat 1 april 2023 geen fatale termijn was maar slechts een streefdatum. Bovendien zijn er gesprekken geweest en was al in een eerder stadium bekend dat 1 april 2023 sowieso niet gehaald zou worden, er werd gesproken over september 2023.

De rechtbank gaat niet mee in het standpunt van [eisers] dat
[gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en zij motiveert dat als volgt.

In artikel 4.1. van de koopovereenkomst staat dat ‘de akte van levering zal gepasseerd worden op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen’. Daarmee staat vast dat er een streefdatum overeengekomen is gekomen van 1 april 2023 en dat van een fatale termijn geenszins sprake is. Tussen partijen is ook niet in geschil dat is gesproken over de gewijzigde leveringsdatum van de woning en dat dit zijn oorzaak vindt in de breedplaat betonvloeren versus de nieuw aan te vragen omgevingsvergunning die daarbij kwam kijken, en die pas later is aangevraagd. Partijen verschillen echter wel van inzicht over de uitkomst van die gesprekken: volgens [eisers] is er geen overeenstemming bereikt over een gewijzigde leveringsdatum in september 2023 (omdat dit vanwege de verstrekte financiering tot
13 april 2023 niet zou kunnen) en volgens [gedaagde] was die overeenstemming er wel. Vast staat volgens de rechtbank in ieder geval wel dát er een vertraging zat in de bouw van de woning en dat was bij zowel [eisers] als bij [gedaagde] genoegzaam bekend.

In verband het met veilig stellen van de financiering en het alsnog kunnen afnemen van de woning, zijn er vanaf begin 2023 tussen partijen over en weer mailcontacten geweest. Op verzoek van de bank hebben [eisers] bij e-mail van
19 januari 2023 een richtlijn opgevraagd van de planning, zie productie 6 conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie. Uit diezelfde productie volgt dat het overzicht van de planning bij e-mail van 2 februari 2023 is verstuurd, waarop een bouwplanning staat opgenomen die loopt tot 30 september 2023. Vervolgens is op
15 februari 2023 tussen [gedaagde] en [naam 2], de aannemer, de planning ondertekend en op verzoek van [eisers] aan hen toegestuurd. De rechtbank constateert dat in het dossier van de zijde van [eisers] geen stukken aanwezig zijn die ingaan op of verweer voeren tegen de afgegeven planning, zodat [gedaagde] daar geen blaam treft.

In de periode van 30 maart 2023 tot en met 11 april 2023 is er tussen partijen nog geprobeerd tot een oplossing te komen, zodat [eisers] de woning konden afnemen. Er is gesproken over een (nieuwe) koopovereenkomst voor wat betreft de grond en een separate aannemingsovereenkomst voor wat betreft de bouw van de woning. De rechtbank leidt daaruit af dat [eisers] na de volgens hen fatale datum van
1 april 2023 handelingen hebben verricht die zien op nakoming. Zodat ook daaruit blijkt dat zij die datum niet als fataal zagen. Vast staat dat de door [gedaagde] aangeleverde informatie voor [eisers] niet voldoende was, met als gevolg dat zij op
11 april 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst in hebben geroepen. Ondanks pogingen van de zijde van [gedaagde], is gebleken dat [eisers] niet meer zouden nakomen.
5.7. De rechtbank acht het ten slotte ook van belang dat door [gedaagde] onweersproken is gesteld dat de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde voor de financiering tot twee keer toe is verlengd, maar dat begin november 2022 de termijn voor het inroepen van die ontbindende voorwaarde is verlopen. In een e-mail van
3 november 2022 (productie 5 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie) van De Financiële Alliantie aan [naam 1] staat namelijk, samengevat, dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker, onder dankzegging voor de medewerking van uitstel van de ontbindende voorwaarde. Daarmee is de koop onvoorwaardelijk geworden. De rechtbank meent bovendien dat het voor rekening en risico van [eisers] komt dat de financiering is afgegeven met een uiterste leveringsdatum van 13 april 2023, terwijl al vrij snel duidelijk was dat een leveringsdatum in april 2023 niet haalbaar zou zijn.

Samengevat is de conclusie dat [eisers] al in een vroeg stadium wisten dat niet geleverd zou worden op de streefdatum van 1 april 2023. [gedaagde] heeft tot in april 2023 meegedacht in de door [eisers] voorgestelde oplossingen, zodat zij de woning nog af konden nemen. Ook verrichtten [eisers] na 1 april 2023 nog handelingen die tot doel hadden om de overeenkomst na te komen. Bovendien is de termijn van het inroepen van de ontbindende voorwaarde verstreken. [gedaagde] is dus niet tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting. [eisers] hadden de koopovereenkomst niet mogen ontbinden.

Ondanks meerdere sommaties van [gedaagde], was duidelijk dat
[eisers] de koopovereenkomst niet meer na wilden/konden komen. Daarom heeft [gedaagde] de koopovereenkomst op 24 juli 2023 wél terecht ontbonden. Dit betekent dat de rechtbank de door [gedaagde] in reconventie verzochte verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op goede gronden is ontbonden, toewijst. Als gevolg hiervan kan [gedaagde] in beginsel aanspraak maken op de gevorderde contractuele boete van
€ 65.000,00.

De rechtbank komt gelet op het bovenstaande niet toe aan de subsidiaire vordering van [eisers] om de koopovereenkomst te ontbinden, aangezien
[gedaagde] de koopovereenkomst op 24 juli 2023 op juiste gronden heeft ontbonden. Van een koopovereenkomst is vanaf dat moment geen sprake meer.
De contractuele boete
5.12. Nu vast staat dat [gedaagde] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden, is de vervolgvraag of [eisers] de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom, een bedrag van € 65.000,00, moeten betalen.

[eisers] hebben gesteld dat het gezien de feitelijke gang van zaken, de positie van partijen, de onderlinge belangen en de consequenties voor de betrokken partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om hen te veroordelen tot betaling van de boete. Als er al grond zou zijn voor betaling van de boete, dan moet deze gematigd worden dan wel op nihil worden gesteld, aldus [eisers]
[gedaagde] daarentegen is van mening dat de verschuldigde boete wel betaald moet worden, aangezien hij met een berg aan kosten zit zonder dat de verkoop is doorgegaan. De woning wordt afgebouwd en de verwachting is dat de woning in 2024 in de verkoop gaat.

Bij de beoordeling van het verzoek tot matiging van de boete zijn de volgende algemene uitgangspunten van belang. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechtbank pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf moet dus terughoudend worden toegepast. De rechtbank zal daarbij niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

Bij de beoordeling van het beroep op matiging betrekt de rechtbank de volgende omstandigheden.

Verder neemt de rechtbank in aanmerking de verhouding tussen de gevorderde boete en de door [gedaagde] gestelde geleden schade. [gedaagde] stelt dat hij op hoge kosten gejaagd is, maar heeft niet inzichtelijk kunnen maken waarvoor hij die kosten heeft gemaakt, laat staan hoe hoog die kosten waren. [gedaagde] heeft wel naar voren gebracht dat hij de woning alsnog wil verkopen. Aan de opmerking van [gedaagde], dat hij niet weet of hij daarin zal slagen mede gezien de renteontwikkeling gaat de rechtbank voorbij.

Ten slotte neemt de rechtbank in aanmerking dat weliswaar sprake is van de situatie dat [eisers] de koopovereenkomst niet zijn nagekomen, feit is wel dat
zij ongewild de woning van [gedaagde] niet meer konden afnemen. Door geen van beide partijen was voorzien dat de omgevingsvergunning opnieuw aangevraagd en afgegeven moest worden. [eisers] zijn niet opzettelijk in deze situatie terecht gekomen. Zij zijn noodgedwongen naar een tussenwoning verhuisd, in afwachting van een andere woning die nog (af)gebouwd moet worden. [eisers] hebben vanwege de ontstane situatie veel (extra) kosten moeten maken (dubbele lasten, kosten adviseurs, opslag et cetera). Hoewel [eisers] de gemaakte kosten niet hebben onderbouwd met nadere stukken, acht de rechtbank, nu [gedaagde] de door [eisers] geschetste woonsituatie niet betwist heeft, dit wel voldoende aannemelijk.

De hierboven genoemde omstandigheden brengen in deze specifieke zaak mee dat toepassing van de contractuele boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De redelijkheid en billijkheid vereisen een matiging van de contractuele boete. Naar het oordeel van de rechtbank dient de boete in dit geval te worden gemachtigd tot een bedrag van € 6.500,00. De rechtbank zal de vordering van [gedaagde] dan ook tot dit bedrag toewijzen.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.