1.
[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats gedaagde 1+2] ,
gemachtigde: mr. M. Sculic,
3. [gedaagde 3] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 3] ,
gemachtigde: mr. G. van der Spek,
gedaagden.
Partijen worden hierna aangeduid als: [eiseres] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
het exploot van dagvaarding van 5 februari 2020, met producties;
- -
de conclusie van antwoord namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met productie;
- -
de conclusie van antwoord namens [gedaagde 3] , met producties;
- -
de conclusie van repliek, tevens houdende akte tot vermeerdering van eis;
- -
de conclusie van repliek, tevens houdende akte vermindering en vermeerdering van eis, met producties;
- -
de akte namens [eiseres] strekkende tot vermeerdering en vermindering van eis, met producties;
- -
de antwoordakte namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
- -
de conclusie van dupliek namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met producties;
- -
de conclusie van dupliek namens [gedaagde 3] .
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1
[eiseres] en [gedaagde 3] hebben een huurovereenkomst afgesloten met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: de woning) per
14 februari 2019. De huur dient voor de eerste van de maand voldaan te worden en bedraagt thans € 1.099,50 per maand.
1.2
Artikel 1.4 van de huurovereenkomst verbiedt onderhuur van de woning tenzij de verhuurder daar schriftelijk mee instemt.
1.3
Op 14 februari 2019 is er een begininspectierapport van de woning opgemaakt.
[gedaagde 3] heeft het rapport ondertekend waarin staat opgenomen dat de woning in goede staat in ontvangst wordt genomen.
1.4
[gedaagde 3] heeft de huurovereenkomst per 1 december 2019 opgezegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning niet verlaten.
1.5
Bij vonnis van de kort geding rechter in deze rechtbank van 2 juni 2020 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onder andere veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand over de periode van 1 december 2019 tot 1 juni 2020, te vermeerderen met de huur voor elke maand dat zij na 1 juni 2020 in de woning verblijven.
1.6
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 22 juni 2020 de woning verlaten. Diezelfde dag is een uitcheck van de woning opgemaakt welke door [gedaagde 2] is ondertekend.
1.7
Binnenmaas Wonen & Vastgoed heeft een offerte ad € 5.923,11 opgemaakt voor het herstel van de woning.
2. De vordering, de grondslag en de verweren
2.1
[eiseres] heeft na eiswijzigingen gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen aan [eiseres] te betalen € 806,30 aan huurachterstand over de periode van 1 tot en met 22 juni 2020;
- [gedaagde 3] te veroordelen aan [eiseres] te betalen € 9.895,50 aan huurachterstand over de periode van november 2019 tot en met augustus 2020 na verrekening met de waarborgsom en € 234,95 aan buitengerechtelijke kosten;
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres] te betalen € 5.923,11 aan schadevergoeding (herstelkosten);
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
2.2
Aan haar vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag. [gedaagde 3] heeft ten onrechte de huur over de maand november 2019 verrekend met de door hem betaalde waarborgsom. Daarnaast heeft [gedaagde 3] zonder toestemming de woning onderverhuurd aan zijn tweelingbroer en diens vriendin. Dit is een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 3] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde 3] is vanaf 1 december 2019 aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade. Deze schade bestaat uit de huurtermijnen over de periode van december 2019 tot en met augustus 2020 en daarnaast uit de kosten van herstel van de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn als gebruikers van de woning aansprakelijk voor de schade/herstelkosten.
2.3
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering betwist en hebben daartoe het volgende aangevoerd. [eiseres] is niet-ontvankelijk nu zij hen rauwelijks heeft gedagvaard.
De juistheid van de begininspectie wordt betwist nu zij daarbij niet aanwezig zijn geweest. Tijdens hun verblijf hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen schade toegebracht aan de woning, althans hebben zij de woning niet in een slechtere staat achtergelaten dan dat zij de woning aantroffen. Het eindinspectierapport is door [gedaagde 2] slechts ondertekend omdat de woning wel gebreken vertoont, maar de ondertekening houdt geen erkenning in dat hij of [gedaagde 1] de gebreken hebben veroorzaakt. Daarnaast wordt betwist dat de schade op de door [eiseres] gewenste wijze hersteld moet worden; er worden tegelijkertijd verbeteringen aangebracht, maar de kosten daarvan dienen voor rekening van [eiseres] te komen.
2.4
[gedaagde 3] betwist de vordering en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De huurovereenkomst is opgezegd per 1 december 2019. Na die datum is [gedaagde 3] geen huur meer verschuldigd. De huur over de maand november 2019 is verrekend met de waarborgsom die eveneens € 1.099,50 bedraagt. [gedaagde 3] heeft nooit de huurovereenkomst ondertekend zodat het verbod op onderhuur niet is overeengekomen. Er is dan ook geen sprake van onbevoegde onderhuur. Voor zover [gedaagde 3] wel gebonden is aan artikel 1.4 geldt dat dit een onderdeel van de algemene voorwaarden is en het een nietig beding betreft. Buiten dat [gedaagde 3] vanwege de bevoegde onderhuur niet aansprakelijk is voor de schade zijn de gevorderde herstelkosten buitenproportioneel.
Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
3.1
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat [eiseres] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen nu zij hen rauwelijks heeft gedagvaard. Rauwelijks dagvaarden leidt echter niet tot niet-ontvankelijkheid. Het beroep daarop treft geen doel.
3.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij vonnis van de kort geding rechter van deze rechtbank van 2 juni 2020 (zie 1.5) (ook) veroordeeld tot betaling van de huur voor elke maand dat zij na 1 juni 2020 in de woning verblijven. [eiseres] heeft dus al een executoriale titel voor de periode van 1 tot 22 juni 2020 zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
3.3
[gedaagde 3] erkent dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst huur verschuldigd is over de maand november 2019, maar stelt dat hij deze termijn heeft mogen verrekenen met de door hem betaalde waarborgsom. Of hij hiertoe gerechtigd was kan in het midden blijven nu [eiseres] op het totale bedrag dat zij van [gedaagde 3] vordert de bedoelde waarborgsom ten bedrage van een maand huur in mindering brengt. Gemakshalve zal de waarborgsom tegen deze maandtermijn worden weggestreept.
3.4
[eiseres] vordert van [gedaagde 3] betaling van de huurtermijnen over de periode van december 2019 tot en met augustus 2020 uit hoofde van schadevergoeding. Waar [gedaagde 3] in eerdere kort geding procedures nog aanvoerde dat er sprake was van (onvrijwillige) ingebruikgeving stelt hij zich nu op het standpunt dat er sprake is van onderverhuur van de woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Uitgaande van dit (jongste) standpunt is de belangrijkste vraag of [gedaagde 3] bevoegd was tot onderverhuur. Als [gedaagde 3] daartoe bevoegd was, dan is hij niet tekortgeschoten in zijn verplichtingen als (hoofd)huurder en is hij niet gehouden huurpenningen te betalen over de periode na het einde van de hoofdhuurovereenkomst en evenmin om de woning leeg en ontruimd op te leveren (ook niet als de onderhuurders niet bereid blijken de woning vrijwillig te ontruimen). Indien [gedaagde 3] de woning echter niet mocht onderverhuren, dan wordt die onder(ver)huur weliswaar voortgezet, maar is [gedaagde 3] tekortgeschoten in de nakoming van de hoofdhuurovereenkomst en is hij in beginsel schadeplichtig zowel ten aanzien van de huurtermijnen als ten aanzien van eventuele opleveringsgebreken.
3.5
Artikel 1.4 ziet op een verbod om de woning onder te verhuren zonder toestemming van de verhuurder. Anders dan door [gedaagde 3] is aangevoerd, is artikel 1.4 onderdeel van de huurovereenkomst zelf en niet van de algemene voorwaarden. Er is dan ook geen sprake van een eventueel nietig beding. Overigens geldt ook op basis van de wet (artikel 7:244 BW) dat onderverhuur van woonruimte in beginsel niet is toegestaan.
Door [gedaagde 3] is aangevoerd dat hij niet gebonden is aan artikel 1.4 nu de hoofdhuurovereenkomst door hem niet is ondertekend. [gedaagde 3] wijst er in dat verband op dat de koppeling tussen het digitale huurdocument en de handtekening ontbreekt. Door [eiseres] is in dit verband gewezen op het door haar bij dagvaarding in het geding gebrachte Right Signature certificate dat de koppeling legt tussen de huurovereenkomst en de digitale handtekening van [gedaagde 3] . Op dit document staan de volgende systeemgegevens:
- 02/12/2019 08.47 uur [gedaagde 3] ( [emailadres 1] ) was emailed a
link to sign;
- 02/14/2019 04.03 uur [gedaagde 3] viewed the document on Samsung browser
[ip-adres] ;
- 02/14/2019 04.08 uur [gedaagde 3] authenticated via e-mail on Samsung browser;
- 02/14/2019 04.08 uur [gedaagde 3] signed the document on Samsung browser.
Het voorblad van dit certificaat vermeldt verder als gegevens van [gedaagde 3] het
e-mailadres [emailadres 2] , zijn id-nummer, zijn IP-adres [ip-adres] en een digitale handtekening, alsmede dat het document ‘VBO huurovereenkomst met de filename [bestandsnaam] ’ betreft en dat het bestand 34 pagina’s bevat.
Nu [gedaagde 3] niet heeft betwist dat de op het certificaat vermelde persoonlijke gegevens zoals zijn e-mailadres, zijn id-nummer en zijn IP-nummer aan hem toebehoren, moet het ervoor worden gehouden dat hij op 14 februari 2019 via de mail een document heeft ontvangen, geopend, geaccordeerd en ondertekend. Voorts bestaat de in het geding gebrachte huurovereenkomst met bijlagen exact uit 34 pagina’s. Hoewel het referentienummer van het certificaat niet op de huurovereenkomst wordt vermeld, wordt hierin geen aanleiding gezien eraan te twijfelen dat de huurovereenkomst met bijlagen het aan [gedaagde 3] toegestuurde en door hem ondertekende document betreft.
Genoemde persoonlijke gegevens vormen voor een gekwalificeerde elektronische handtekening concrete waarborgen dat dit type geavanceerde elektronische handtekening voldoende betrouwbaar is. Voldaan is dan ook aan de vereisten van artikel 3:15a BW voor gekwalificeerde elektronische handtekeningen. Een dergelijke digitale handtekening heeft hetzelfde rechtsgevolg als een handgeschreven handtekening. Er is dan ook sprake van een getekende overeenkomst waardoor [gedaagde 3] gebonden is aan het onderverhuur-verbod. Nu hij geen toestemming had van [eiseres] , heeft [gedaagde 3] de woning onbevoegd onderverhuurd. Ten overvloede wordt hier herhaald dat ook zonder gebondenheid aan artikel 1.4 onderverhuur van de woning niet zou zijn toegestaan.
3.6
[gedaagde 3] is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zodoende schadeplichtig voor de huurtermijnen vanaf 1 december 2019. In ieder geval zal een bedrag van € 7.403,30 (de huur over de periode van 1 december 2019 tot en met 22 juni 2020) worden toegewezen.
3.7
Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Het tweede lid bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Van de woning is bij aanvang van de huur met [gedaagde 3] een beginstaat opgemaakt. De woning dient dan ook in die staat opgeleverd te worden. Dat er op een gegeven moment een huurderswisseling heeft plaatsgevonden, kan [eiseres] niet tegengeworpen worden. Het had immers op de weg van [gedaagde 3] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelegen om bij de wisseling van bewoning een nieuwe beschrijving te laten opmaken. Nu zij dit nagelaten hebben, dienen zij onderling uit te maken wie welke schade veroorzaakt heeft.
3.8
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is er geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen indien hij niet bij het einde van de huur op de juiste wijze oplevert. Indien er geen voorafgaande inspectie heeft plaatsgevonden of de huurder niet in de gelegenheid is gesteld zelf de schade te herstellen, mogen slechts die kosten door de verhuurder in rekening worden gebracht die de huurder zelf zou hebben moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Dat, zoals door [eiseres] aangevoerd, uit de houding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op te maken viel dat zij toch niet tot herstel zouden overgaan, is – voor zover juist – geen reden hiervan af te wijken.
3.9
De eindinspectie vond plaats op de dag van de oplevering. Niet is gesteld of anderszins gebleken dat het aan gedaagden heeft gelegen dat de eindinspectie niet eerder plaats heeft gevonden. Door de eindinspectie te houden op de dag van oplevering is er geen gelegenheid geweest voor gedaagden om de gebreken voor de datum van oplevering te herstellen. Het komt dan ook voor risico en rekening van [eiseres] dat de werkzaamheden pas daarna een aanvang konden nemen. Nu [eiseres] voorts niet heeft aangetoond dat het noodzakelijk was dat de werkzaamheden tot eind augustus 2020 duurden, komt het voor haar rekening dat de woning tot eind augustus 2020 niet kon worden verhuurd.
3.10
De navolgende gebreken zijn bij de eindinspectie geconstateerd, waarbij het - zoals hiervoor overwogen - in de onderhavige procedure niet uitmaakt door wie de gebreken zijn veroorzaakt:
Beschadigde muren in hal/entree en slaapkamer
3.10.1
Hoewel de foto’s bij de eindinspectie klein en matig van kwaliteit zijn, valt daarop duidelijk te zien dat de muren van de hal/entree beschadigd zijn. Anders is dit voor de muur van slaapkamer 2. Bij de begininspectie werd dit slaapkamer 1 genoemd en uit de foto’s volgt dat op de muur (met stopcontact en/of tv-kabel onderin) toen ook al gaten zijn te zien. Nu [eiseres] niet heeft gesteld om welke muur in de slaapkamer het precies gaat, valt niet vast te stellen of dit dezelfde muur betreft en of daarop van het begin af aan schade was of niet. De muren in de hal/entree waren bij aanvang wel onbeschadigd zodat toegewezen kan worden de herstelkosten van deze muren. De door [eiseres] in het geding gebrachte offerte bevat echter één kostenpost voor stucwerk, reparatie en sausen van alle wanden en plafonds en geen aparte specificaties. Een redelijk bedrag van € 1.000,- zal dan ook voor deze herstelwerkzaamheden worden vastgesteld en toegewezen.
3.10.2
Op de foto van de eindinspectie is te zien dat het raam is beschadigd terwijl het op de foto bij de begininspectie heel was. Door [eiseres] wordt voor het vervangen hiervan een bedrag van € 395,- gevorderd. Dit bedrag komt niet buitenproportioneel voor zodat dit bedrag zal worden toegewezen.
Kapotte deurklink en losse afzuiging in de hal, ontbrekende dorpel slaapkamer, kapotte douchestang en gescheurde tegelwand in de badkamer
3.10.3
Nu de herstelkosten van deze gebreken niet terugkomen in de door [eiseres] overgelegde offerte vordert zij hiervan kennelijk geen vergoeding zodat hetgeen partijen hieromtrent hebben aangevoerd geen bespreking behoeft.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.11
[eiseres] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking nu niet gebleken is dat aan [gedaagde 3] een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW is verzonden.
3.12
Gedaagden worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] bepaald op
€ 100,89 aan dagvaardingskosten, € 499,- aan vast recht en € 1.080,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten).
De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5. De beslissing
veroordeelt [gedaagde 3] om aan [eiseres] te betalen € 7.403,30 aan huur over de periode van 1 december 2019 tot en met 22 juni 2020;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk – des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd – om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 1.395,-;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk – des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd – in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 599,89 aan verschotten en € 1.080,- aan salaris voor de gemachtigde en indien gedaagde(n) niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft/hebben voldaan, een bedrag begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
