Uitspraken

Uit het rapport van de deskundige, van wie de deskundigheid niet ter discussie staat, volgt dat de daadwerkelijke woonoppervlakte van de woning 130,4 m² is. De deskundige heeft aangegeven dat bij toepassing van de verplichte meetinstructie (NEN2580) - waar ook [gedaagde] zich aan dient te houden - er hoogstens sprake kan zijn van een interpretatie- c.q. afrondingsverschil van 0,93 m² naar beneden, afhankelijk van het wel of niet verrekenen van de inspringende muur van de uitbouw. Dit betekent dat bij correcte toepassing van de meetinstructie het inmeten van de woning tot een gemeten oppervlakte tussen 129,47 m² en 130,4 m² moet leiden. Door [gedaagde] is in haar verkoopbrochure ten tijde van de verkoop van de woning aan [eisers] echter opgenomen dat de woonoppervlakte van de woning circa 140 m² bedroeg.

In het tussenvonnis van 18 december 2020 is reeds bepaald dat aspirant-kopers er in beginsel op mogen vertrouwen dat de opgegeven gebruiksoppervlakte in overeenstemming met de meetinstructie is opgemeten en overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Daarnaast is bepaald dat [eisers], gelet op de in de verkoopbrochure genoemde ‘circa maten’, slechts rekening behoefden te houden met een geringe afwijking van de opgegeven oppervlakte. Gebleken is dat er sprake is van een verschil van 9,6 m² tussen de door [gedaagde] gehanteerde oppervlakte (140 m²) en de daadwerkelijke, door de deskundige gemeten oppervlakte (130,4 m²). Mede in het licht bezien van het feit dat strikte toepassing van de meetinstructie hoogstens tot een afwijking van 0,93 m² ten opzichte van de door de deskundige gemeten oppervlakte van 130,4 m² zou kunnen leiden, valt - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet te verklaren hoe [gedaagde] tot een oppervlakte van 140 m² heeft kunnen komen. Het verschil van 9,6 m² komt immers overeen met de oppervlakte van een gemiddelde badkamer of (kleine) slaapkamer. Ondanks dat er in de verkoopbrochure gesproken wordt over een oppervlakte van ‘circa’ 140 m², hoefden [eisers] geen rekening te houden met een afwijking van een dergelijke omvang.

Door [gedaagde] is aangevoerd dat de afwijking van 9,6 m² binnen de bandbreedte van 10% valt, die ten aanzien van de hantering van de meetinstructie in de makelaars- en taxateursbranche bij examinering en certificering wordt gehanteerd, zodat op die grond niet van een meer dan geringe afwijking kan worden gesproken. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit standpunt. De meetinstructie dient in dit specifieke geval ter vaststelling van de oppervlaktegegevens bij de verkoop van de woning - en daardoor (mede) ter bescherming van de aspirant-kopers - en heeft hier dus geen betrekking op examinering of certificering, zodat de kantonrechter aan de verwijzing van [gedaagde] naar de bandbreedte van 10% als niet terzake dienend voorbij zal gaan.

Naar het oordeel van de kantonrechter leidt het voorgaande dan ook tot de conclusie dat in dit geval sprake is van een meer dan geringe afwijking tussen de door [gedaagde] opgegeven oppervlakte en de door de deskundige gemeten oppervlakte.

Nu uit het voorgaande volgt dat de woonoppervlakte van de woning, gemeten conform de meetinstructie, in meer dan geringe mate afwijkt van de door [gedaagde] opgegeven oppervlakte, is daarmee komen vast te staan dat [gedaagde] onjuiste c.q. misleidende informatie aan [eisers] heeft verstrekt over een eigenschap van de woning, waarvan zij had moeten begrijpen dat deze voor [eisers] van belang kon zijn bij hun aankoopstrategie. Daarbij komt nog uit de stellingen van [gedaagde] valt op te maken dat er zelfs twijfel bestaat of de woning überhaupt door [gedaagde] is ingemeten, nu zij heeft gesteld zich niet meer te kunnen herinneren of zij deze specifieke woning destijds heeft ingemeten. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] zich niet gedragen heeft als een redelijk handelend en bekwaam VBO-makelaar. Dit is aan te merken als onrechtmatig handelen jegens [eisers], die erop mochten vertrouwen dat de door [gedaagde] opgegeven oppervlakte gemeten in overeenstemming was met de meetinstructie en hooguit in geringe mate zou afwijken van de daadwerkelijke oppervlakte.

Nu vast is komen te staan dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld, is zij op grond van artikel 6:162 BW verplicht de daardoor door [eisers] geleden schade te vergoeden. Zoals in het tussenvonnis van 18 december 2020 is bepaald, zal de kantonrechter - nu de omvang van de concrete schade van [eisers] niet nauwkeurig vast te stellen is - de door [eisers] geleden schade op grond van artikel 6:97 BW schatten, waarbij zal worden uitgegaan van de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop.

De deskundige heeft de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop (12 oktober 2015) vastgesteld op € 276.000,00, welke marktwaarde tot stand is gekomen op basis van vergelijking van de woning met diverse andere vastgoedobjecten (de zogenaamde referentiewoningen) en de ten aanzien daarvan gerealiseerde transacties. [eisers] hebben de door de deskundige vastgestelde marktwaarde betwist en gesteld dat er geen goede vergelijking te maken is omdat van het type woning waar het in deze zaak om gaat, geen transacties beschikbaar zijn. Daarnaast hebben [eisers] gesteld dat niet duidelijk is of de referentiewoningen wél correct zijn ingemeten. De deskundige is reeds in het deskundigenbericht op de door [eisers] aangevoerde bezwaren ingegaan. Door de deskundige is daarbij onder andere uiteengezet dat de gehanteerde comparatieve methode in vrijwel alle gevallen bij het vaststellen van de marktwaarde van woningen wordt gebruikt en dat de drie als referentie gebruikte woningen bruikbaar zijn in verband met overeenkomstige kenmerken als het woningtype, de ligging in dezelfde wijk en het feit dat zij eveneens verkocht zijn in de periode voor oktober 2015. Dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van [eisers] blijkt uit hoofdstuk 3 van het deskundigenbericht. De deskundige heeft daarbij per referentiewoning de verschillen met de woning van [eisers] benoemd en heeft vervolgens een correctie toegepast naar aanleiding van de afwijkende locatie en de luxe en afwerking van de woning van [eisers] alsmede de aanwezigheid van een aanbouw.

Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de deskundige de door hem vastgestelde marktwaarde op een voldoende overtuigende wijze heeft onderbouwd. Uit het deskundigenbericht volgt blijkt in voldoende mate dat de deskundige bij de waardering van de woning en de referentiewoningen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen. De stelling van [eisers] dat niet duidelijk is of de referentiewoningen wél juist zijn ingemeten, wordt verworpen. De deskundige heeft gemotiveerd uiteengezet dat de door de betreffende makelaar, die de referentiewoningen heeft verkocht, gehanteerde oppervlaktegegevens overeenkomen met na 2015 gerealiseerde transacties ten aanzien van die woningen. De kantonrechter ziet in de bij het deskundigenbericht gevoegde stukken met betrekking tot de referentiewoningen bovendien geen aanleiding te veronderstellen dat de oppervlaktegegevens van die woningen niet op de juiste wijze zouden zijn ingemeten.

Ter beantwoording van de vraag of [eisers] schade hebben geleden door het onrechtmatig handelen en, zo ja, hoe hoog de schade geschat dient te worden, zal worden bepaald door vergelijking van de door de deskundige vastgestelde marktwaarde ten tijde van de koop met de door [eisers] betaalde koopprijs. Door die vergelijking zal worden beoordeeld of er sprake is van een afname van het vermogen van [eisers], die zich niet zou hebben voorgedaan in de hypothetische situatie dat de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten als [eisers] als kopers wél over de juiste informatie hadden beschikt.

De deskundige heeft gemotiveerd uiteengezet dat er sprake is van een kleine bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde van maximaal 5%. De door [eisers] voor de woning betaalde koopprijs valt binnen deze bandbreedte. De stelling van [eisers] dat [gedaagde] op basis van de juiste oppervlakte zeer waarschijnlijk een lagere vraagprijs aan de verkopers van de woning had geadviseerd, en [eiser 1] daardoor ook minder voor de woning zou hebben betaald, wordt verworpen. Nog afgezien van het feit dat [gedaagde] deze stelling heeft betwist, is komen vast te staan dat de door [gedaagde] geadviseerde vraagprijs (€ 279.500,00) binnen de bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de marktwaarde valt. Dat betekent dat [gedaagde] een realistische vraagprijs heeft geadviseerd. Bovendien is onvoldoende komen vast te staan dat de oorspronkelijke verkopers bereid zouden zijn geweest een lager bod te accepteren. Het is daarentegen juist aannemelijker dat die bereidheid niet bestond bij de oorspronkelijke verkopers, nu de door [eisers] betaalde koopprijs reeds lager is dan de getaxeerde marktwaarde en onvoldoende is komen vast te staan dat er sprake was van andere omstandigheden, die voor de verkopers aanleiding zouden hebben kunnen vormen om akkoord te gaan met een lager bod.

[eisers] hebben voorts een bedrag van € 495,00 aan taxatiekosten gevorderd en hebben ter onderbouwing van die kosten een factuur van [naam makelaar] van 9 oktober 2019 in het geding gebracht. Deze kosten zien op de taxatiekosten in verband met een inspectie op 20 september 2019 door [naam makelaar] en zijn door [eisers] gemaakt in het kader van de tussen partijen gerezen discussie omtrent de aansprakelijkheid ten aanzien van het al dan niet onrechtmatige handelen van [gedaagde] en de eventueel daardoor geleden schade. Het betreffen derhalve kosten die gemaakt zijn ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b. Naar het oordeel van de kantonrechter was het laten uitvoeren van een taxatie, gelet op de tegengestelde standpunten van partijen, in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk en zijn de daarmee gepaard gaande kosten naar hun omvang redelijk. De gevorderde taxatiekosten van € 495,00 zullen, als vermogensschade aan de zijde van [eisers], worden toegewezen. Daaraan doet niet af dat in onderhavige procedure is komen vast te staan dat er geen sprake is van door [eisers] geleden schade ten gevolge van het handelen van [gedaagde]. De taxatiekosten zijn immers mede gemaakt in het kader van de vaststelling van aansprakelijkheid van [gedaagde]. Nu in deze procedure is komen vast te staan dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld dienen de taxatiekosten om die reden voor rekening van [gedaagde] te komen.

[eisers] maken ten slotte aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Uit de stellingen van [eisers] volgt dat zij de gevorderde vergoeding van € 875,00 louter hebben gebaseerd op de gevorderde schadevergoeding van € 10.000,00 en níet (ook) op de gevorderde taxatiekosten. Alle door [eisers] overgelegde door of namens hen met [gedaagde] gevoerde correspondentie heeft ook plaatsgevonden in de periode voorafgaand aan de door [naam makelaar] uitgevoerde inspectie en het daaruit voortvloeiende rapport. Nu de gevorderde schadevergoeding van € 10.000,00 niet wordt toegewezen en niet gebleken is dat er ten aanzien van de taxatiekosten buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, komt de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking.

Nu de vorderingen van [eisers] voor het grootste deel worden afgewezen, hebben [eisers] als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij te gelden en zullen zij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. Op dezelfde grond blijven de kosten voor het deskundigenonderzoek eveneens voor rekening van [eisers] De door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.