Uitspraken

Ter beoordeling ligt de vraag voor of sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 mei 2021.

Nog daargelaten of uit de overeenkomst van 27 oktober 2020 volgt dat sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser01] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden waarin [gedaagde01] verkeerde en de overeenkomst van 27 oktober 2020 om die reden niet rechtsgeldig is, zoals hierna zal worden toegelicht. Van misbruik van omstandigheden is ingevolge artikel 3:44 lid 4 BW sprake wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden (niet limitatief), zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Niet vereist is dat de ander zich actief opstelt; onder omstandigheden kan het in ontvangst nemen van een verklaring al voldoende zijn. Verder is vereist dat er een causaal verband bestaat tussen de omstandigheden en het verrichten van de rechtshandeling. Met andere woorden: zou betrokkene de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden hebben gesloten als het misbruik niet had plaatsgehad?

Naar aanleiding van het rapport heeft [eiser01] [gedaagde01] uitgenodigd voor een gesprek. De insteek van dat gesprek was het bespreken van het rapport en de noodzaak voor renovatie. Op dat moment verkeerde [gedaagde01] in een hectische en stressvolle periode. Op
16 september 2020 is de zus ( [naam03] ) van [gedaagde01] in haar woning gevallen en op
18 september 2020 is zij geopereerd. Ook na de operatie verkeerde de zus in een medisch zorgelijke toestand. Omdat [gedaagde01] , zelf thans 85 jaar oud, mantelzorgster is van haar zus, heeft zij op dat moment extra zorg voor haar zus. Uit het WhatsApp-gesprek van
27 september 2020 blijkt dat [eiser01] op de hoogte was van de situatie van [gedaagde01] en zich gezien de situatie ook kon voorstellen dat haar ‘ hoofd er niet naar staat ’ om het rapport te bespreken (zie onder 2.6). Uiteindelijk hebben partijen elkaar op 4 oktober 2020 gesproken. In dat gesprek heeft [eiser01] tevens met [gedaagde01] gesproken over een beëindiging van de huurovereenkomst om de renovatie te kunnen uitvoeren. Doordat [eiser01] van te voren enkel heeft aangekondigd dat het gesprek zou gaan over het rapport en de noodzaak van renovatie en [eiser01] niet te kennen heeft gegeven dat hij ook wilde praten over een beëindiging van de huurovereenkomst, heeft hij [gedaagde01] daarmee overvallen, zeker gezien de situatie waarin zij verkeerde. [eiser01] had zich onder de omstandigheden waarin [gedaagde01] verkeerde ervan moeten vergewissen dat [gedaagde01] zich met het ondertekenen van de overeenkomst realiseerde dat de huurovereenkomst met haar instemming zou eindigen en zij ook haar recht op huurbescherming zou prijsgeven. Het had daarbij op de weg van [eiser01] gelegen om [gedaagde01] te adviseren de brief van 6 oktober 2020 met anderen, bijv. een juridisch adviseur of de kinderen van [gedaagde01] , te bespreken. Dat heeft hij niet gedaan.

Vervolgens heeft [eiser01] op 6 oktober 2020 een brief (zie onder 2.8) bij [gedaagde01] in de bus gedaan met het verzoek deze te ondertekenen. Omdat [gedaagde01] de brief nog niet ondertekend retour had gestuurd heeft [eiser01] op 20 oktober 2020 [gedaagde01] via WhatsApp gevraagd wanneer hij het getekende exemplaar terug kan verwachten. Daarop heeft [gedaagde01] gereageerd dat zij er gezien de huidige omstandigheden van haar zus, waar nog bij is gekomen dat er op 9 oktober 2020 bij haar zus is ingebroken, nog niet aan toe is gekomen. Uiteindelijk heeft [gedaagde01] de brief c.q. overeenkomst op 27 oktober 2020 getekend en bij [eiser01] in de brievenbus gedaan. Ook na ondertekening van de brief heeft [eiser01] niet gevraagd of [gedaagde01] zich wel realiseert waar ze voor heeft getekend. Pas op het moment dat de situatie met de zus van [gedaagde01] wat minder hectisch en stressvol was en zij de brief met haar kinderen heeft besproken, realiseerde zij zich waar ze voor had getekend en dat dat zou betekenen dat zij uit (definitief) haar woning moest. Op dat moment hebben de kinderen van [gedaagde01] aan [eiser01] laten weten dat [gedaagde01] niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in stemt.

Nu de overeenkomst van 27 oktober 2020 naar het oordeel van de kantonrechter tot stand is gekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden en [gedaagde01] (subsidiair) een beroep heeft gedaan op de vernietiging ex artikel 3:44 lid 4 BW, wordt dit verweer gehonoreerd en wordt de overeenkomst vernietigd. Dit heeft tot gevolg dat er geen sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst thans nog voortduurt en [gedaagde01] dus nog altijd met recht en titel in de woning verblijft.

De vordering tot ontruiming van de woning wordt dan ook afgewezen.

[eiser01] vordert een bedrag van € 550,01 aan taxatiekosten, omdat [gedaagde01] de woning niet overeenkomstig de overeenkomst van 27 oktober 2020 heeft verlaten en [eiser01] zich daardoor genoodzaakt ziet een nieuwe taxatie te laten uitvoeren. Nog afgezien van het feit dat de overeenkomst van 27 oktober 2020 wordt vernietigd en dus niet gesproken kan worden over een tekortkoming door [gedaagde01] , heeft [eiser01] nagelaten een grondslag voor zijn vordering te stellen en (juridisch) te onderbouwen waarom die kosten voor rekening van [gedaagde01] dienen te komen. De vordering wordt dan ook afgewezen.

[eiser01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,00 tarief). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00 tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

[gedaagde01] vordert in reconventie om [eiser01] te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis te starten met het herstel van een aantal gebreken onder de verplichting om die gebreken uiterlijk acht weken na aanvang te voltooien.

Niet in geschil is dat er diverse gebreken in de woning zijn. Dit volgt onder meer uit het rapport. [eiser01] heeft (meermaals) te kennen gegeven deze gebreken te willen herstellen maar heeft daarbij gemotiveerd onderbouwd dat het niet kan binnen de door [gedaagde01] gevorderde termijn. De kantonrechter is van oordeel dat die korte tijdspanne verlangen met de hedendaagse overbelaste bouwmarkt in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het vinden van een goede aannemer en het vervolgens herstellen van de gebreken kan enige tijd in beslag nemen en een termijn voor herstel is daarom op voorhand lastig in te schatten. Nu door [gedaagde01] niet is gevorderd om [eiser01] te veroordelen tot herstel van de gebreken binnen een door goede justitie te bepalen termijn, kan de vordering reeds hierom niet worden toegewezen.

Bovendien is ter zitting gebleken dat een aantal gebreken reeds hersteld is. Niet betwist is dat het herstel van de vloer het meest urgent is. Daarvoor is echter al een tijdelijke oplossing voor gemaakt. Door [gedaagde01] is niet gesteld dat er alsnog een absolute noodzaak is om een permanente oplossing voor de vloer te maken. Gesteld noch gebleken is dat de vloer momenteel gevaarlijk is of dat ze er last van heeft.

De vordering tot herstel van de gebreken, zoals door [gedaagde01] geformuleerd, wordt dan ook afgewezen.

In artikel 7:207 BW is bepaald dat een huurder een huurprijsvermindering kan vorderen wanneer er sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Dit kan vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gebracht of waarop het gebrek bij de verhuurder voldoende bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Voor een vordering van de huurder tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (artikel 7:257 lid 1 BW). Na het verstrijken van de hiervoor bedoelde termijn van zes maanden kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek (lid 3). Nu [gedaagde01] haar vordering tot huurprijsvermindering pas tijdens de onderhavige procedure (ter rolzitting van 13 juli 2022) in reconventie heeft ingesteld, heeft gelet op de vervaltermijn – nog daargelaten of de vordering toewijsbaar is – te gelden dat zij hooguit een huurvermindering kan verlangen vanaf 13 januari 2022.

Zoals hiervoor reeds is overwogen, staat vast dat er diverse gebreken in de woning zijn. Voor het recht op huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW is echter ook vereist dat sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een of meer gebreken. Dat er gebreken zijn betekent niet automatisch dat er ook sprake is van verminderd huurgenot. Door [gedaagde01] is niet onderbouwd dat zij als gevolg van die gebreken verminderd huurgenot heeft. Zij heeft dit ook nooit aan [eiser01] kenbaar gemaakt. Verder is ook niet gesteld dat er een acute noodzaak is om de gebreken te herstellen. Partijen zijn het er wel over eens dat er op enig moment herstel van de gebreken en/of renovatie moet plaatsvinden.

Gelet op het voorgaande wordt de vordering tot vermindering van de huurprijs afgewezen.

[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 187,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 187,00 tarief). Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00 tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Dit vonnis wordt – voor wat betreft de proceskostenveroordelingen – uitvoerbaar bij voorraad verklaard.