Uitspraken

[eiser01] c.s. grondt zijn vordering op onrechtmatige daad. Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eiser01] c.s. het volgende gesteld. SAOZ heeft bij het uitvoeren van haar opdracht tot taxatie van de woningen een fout gemaakt. [eiser01] c.s. en de Gemeente zijn in de vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk overeengekomen dat het concepttaxatierapport van november 2015 als uitgangspunt diende voor de vaststelling van de waardeverminderingen van de woningen. Dit rapport diende enkel definitief te worden gemaakt. SAOZ diende in 2019 alleen de waardevermindering van de woningen op basis van de directe gevolgen van de grondwaterverontreiniging vast te stellen. De waardevermindering door indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging (negatieve berichtgeving/publiciteit) diende niet bij de berekening van de waardevermindering te worden betrokken.

In 2015 was nog geen sprake van negatieve publiciteit en dus heeft dit toen geen invloed gehad op de getaxeerde waardeverminderingen, te weten € 80.000,- ( [straatnaam01] 6) en € 75.000,- ( [straatnaam01] 8). Deze getaxeerde waardeverminderingen hoefden in 2019 nog slechts gecorrigeerd te worden op het moment dat eventuele veranderingen in de (omvang van de) grondwaterverontreiniging daar in de tussenliggende periode aanleiding voor gaven. De veranderingen in de (omvang van de) grondwaterverontreiniging blijken uit het grondwateronderzoek van Agel van 17 mei 2019. Hiermee heeft [taxateur01] rekening gehouden en dit heeft geleid tot getaxeerde waardeverminderingen van € 80.000,00 voor [straatnaam01] 6 en voor [straatnaam01] 8. Hier had [taxateur01] het bij moeten laten. Echter in plaats daarvan heeft hij op de aldus vastgestelde waardeverminderingen de waardervemindering door indirecte gevolgen afgetrokken, zodat de uiteindelijke waardevermindering op grond van directe gevolgen voor zowel [straatnaam01] 6 als [straatnaam01] 8 op € 45.000,- uit kwam.

Door af te wijken van hetgeen [eiser01] c.s. en de Gemeente zijn overeengekomen en van de aan haar verstrekte opdracht heeft SAOZ in de persoon van [taxateur01] onvoldoende rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [eiser01] c.s., hetgeen zij - zoals ook uit de uitspraak van het Tuchtcollege blijkt - wel had moeten doen. Dit geldt te meer nu SAOZ wist dat het taxatierapport voor partijen bindend zou zijn en dat de gevolgen hiervan groot zouden zijn. SAOZ heeft hiermee niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur verondersteld mag worden en daardoor heeft zij gehandeld in strijd met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Zodoende heeft SAOZ met deze fout onrechtmatig jegens [eiser01] c.s. gehandeld en is zij gehouden de schade die [eiser01] c.s. dientengevolge heeft geleden te vergoeden.

Wat er verder ook zij van de gestelde verschillen tussen de opdrachtbevestiging door de Gemeente en de vaststellingsovereenkomst, SAOZ mocht uitgaan van de opdracht zoals die in brief van Gemeente is geformuleerd. Immers, de Gemeente was haar

opdrachtgever. De onderliggende vaststellingsovereenkomst kende [taxateur01] ook niet.

De rechtbank wijst op de citaten uit het conceptrapport van 2015 en het definitieve rapport van 2020 zoals deze onder de feiten zijn weergegeven. Hieruit kan worden opgemaakt, en dit is door [taxateur01] ter zitting ook bevestigd, dat [taxateur01] bij zijn taxatie in 2015 met veel onzekerheden ten aanzien van de grondwaterverontreiniging rekening diende te houden, en dat onzekerheden leiden tot een lagere getaxeerde marktwaarde en dus tot een hogere getaxeerde waardevermindering.

In 2019 waren er nieuwe gegevens die een deel van de onzekerheden uit 2015 wegnamen. Dit leidde, samen met gewijzigde omstandigheden omdat uitgegaan werd van een andere peildatum, tot een lagere taxatie van de waardevermindering als gevolg van de grondwaterverontreiniging.

Dit verklaart het verschil tussen de getaxeerde waardedaling op basis van directe gevolgen op de peildatum in 2015 en op de peildatum in 2019. Dit verschil wordt niet verklaard, zoals [eiser01] c.s. lijkt te stellen, door de omstandigheid dat [taxateur01] de waardevermindering als gevolg van indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging heeft afgetrokken van de waardevermindering die hij in 2015 had vastgesteld. Dat staat helemaal los van elkaar.

Door in zijn definitieve rapport ook nog expliciet te vermelden wat de waardevermindering per woning is op basis van de indirecte gevolgen van de grondwaterverontreiniging (terwijl dit in het conceptrapport niet stond), heeft [taxateur01] eigenlijk meer gedaan dan zijn opdracht inhield. [taxateur01] heeft hierover ter zitting verklaard dat hij dit heeft gedaan in reactie op alle vragen en opmerkingen van [eiser01] c.s. op het conceptrapport en in de hoop dat partijen zo meer inzicht zouden krijgen in de wijze waarop hij tot zijn taxatie is gekomen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is gebleken dat [taxateur01] en dus SAOZ niet conform de verstrekte opdracht heeft gehandeld.

De rechtbank acht dit verwijt zonder grond. In het concepttaxatierapport van 13 december 2019 en het definitieve taxatierapport uit 2020 heeft [taxateur01] uitgebreid uitgelegd hoe hij tot de berekening van de waardedaling op basis van directe gevolgen is gekomen en waarom deze aanmerkelijk lager is uitgevallen dan in het eerdere rapport van november 2015. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hierover hiervoor al heeft overwogen. Zoals eveneens volgt uit het voorgaande, heeft [taxateur01] in het definitieve taxatierapport, anders dan in zijn conceptrapport van 2019, ook de feitelijke waardevermindering en de indirecte waardevermindering genoemd in de hoop meer inzicht te geven in de wijze waarop hij tot zijn taxatie is gekomen.

Hieruit kan echter niet worden afgeleid dat [taxateur01] de waardedaling op basis van directe gevolgen door een simpele aftreksom heeft bepaald. Dit doet geen recht aan al hetgeen verder in de rapporten is opgenomen. Het ligt bovendien ook helemaal niet voor de hand dat [taxateur01] zo te werk zou zijn gegaan. Voor het bepalen van de waardedaling op basis van directe gevolgen had [taxateur01] immers veel meer concrete gegevens beschikbaar dan voor het bepalen van de waardedaling op basis van indirecte gevolgen.

Met [eiser01] c.s. is de rechtbank eens dat door de zinsnede op pagina 17 van het definitieve rapport (“De totale waardevermindering minus de waardevermindering van de woningen door indirecte gevolgen is de waardedaling veroorzaakt door de directe gevolgen.”) en uit de wijze waarop de tabellen zijn ingericht een andere indruk kan ontstaan. Echter door [taxateur01] is ter zitting voldoende uitgelegd, en dit wordt ook ondersteund door het concepttaxatierapport van 13 december 2019 en door het definitieve taxatierapport, dat het juist andersom is gegaan.

* conclusie van antwoord (1), mondelinge behandeling (1)